Re: [閒聊] 高公設比是必然結果

[mfcke (drive)]

來認真嘴一下公設問題 順便解釋一下開價的合理性

拜託真的不要變成朝三暮四的傻猴子 會讓不少人發笑

公設比高

1.法規 基本上 7F單梯 以上都要雙逃生梯  50公尺(15F)以上結構外審

所以現在都是7F 15F 超高樓建案 這三大種  因為最有CP值

不是這幾種樓層就是受限容積率

2.好賣 以前我也覺得怎不搞成像以前公寓 只是拉高就好 頂多做個大廳

事實上就是會比以前那種好賣

常有人私信問我 怎討論價錢  合理的討論是這樣

首先你要對當地市場有了解 知道 大眾建商 好建商 頂級建商 這三種價格水位

然後踢掉一些極端值CASE不去討論 才能談個好價錢

我就用我目前最熟的新竹高鐵東區來討論吧

現在就是惠宇大概34+- 寶佳大概31+- 這就是雙方互相錨定住價格 而且也到市場認同

有店面的單價要比較低 因為犧牲了隱私 建商可以從店面賺到利潤

土地位置好的 會有永久棟距 臨大路 但是又能大退縮 像是豐邑TECH PARK

豐邑這塊土地價值 就比惠宇好很多  有沒有暗房 面南面北 有沒有共用牆(噪音)

同建案彼此棟距有多少  有些隔壁棟超貼 還是小天井 根本是單面採光....

代銷敢跟你說三面採光  直接嘴 不囉嗦

這些眉角講實際不難學 主要是要在一區一直follow市場 觀察很久了 銀彈打下去

最怕跟風買 亂搶亂買  當你急著怕買不到房子 想要腦衝亂買

我給你幾點冷靜一下 1.大亞百貨 2.高雄85 3.台中金典 4.京華城

住宅一堆法拍 套牢的 就不說了

結論就是要買就是要做功課 然後算一下金流 不用管市場熱不熱 冷不冷

有自住的買法 有投資的買法 自己想清楚

但是台灣即使自住 還是要考量投資 因為這是資產 台灣因為目前"稅制"

不動產比較像是資產 非消耗品  跟美國剛好相反 一堆廢棄社區 反正高稅制 廢棄也無感

=======================以上算是回復 該不該買 怎麼買 的問題==================

再來我真的要徹底嘴一下公設這問題  消失的baba哥  特別愛吵實坪制 高公設問題

我跟你講啦 思考這個 只是把自己當monkey 吵著早晚吃幾根香蕉

假設前提1.沒有槓桿 2.景氣持平

白話說就是這市場 我能賺到20%利潤 市場也認同

今天你捧一億去買土地 然後預售開賣 你這專案就是要賺兩千萬

先找專業人員 像是都市設計 建築師 土木結構 消防機電設備 營造廠

蓋好之後 找人開賣 就是代銷 或者自銷

關鍵是建商找這些人 不是因為人太好 要把錢分出去 而是被迫的

法規或是專業需求或是銷售方便

今天市場就是能賺到2000 差別只是我把利潤配在哪邊 懂?

是國軍假數字看太多還是怎樣 到底是怎樣的IQ 會讓你產生

一但公設下降 或是實坪制 價錢就會便宜20% 30%???  是中招鏡花水月??

在資本主義市場 大家都會把錢撈乾淨 或者錢撈不乾淨 留點好名聲 方便下次撈

市場推出一個這樣產品 總價1000萬  東西就這樣 你帶回家自己考慮

一天就是7根香蕉  你要怎麼吃 那是你家的事  我就是7根1000萬 懂?

一直在吵 早上要幾根 晚上要幾根 不就猴子會幹的事??

對建商來說 那些數字 就是丟給 建築師 地政 去算好 弄好 法規能過 建造使照到手

那些都只是"數字" 你搞完實坪制 只是讓單價飆高 反正市場 就是讓我賺2000萬

會讓你感覺真的賺到 只有一個原因 市場不認同 我金流過不去

那就是賠本賣 甚至總銷售額只有9000萬

台積電一張46萬 我現在說 台積電好便宜 一股460元 好便宜 大家快來買

這樣像不像智障??

可能有人說 建商幹嘛反對實坪制 很簡單 混水好摸魚啊

不過你要是肯好好耐心看完合約書 好好計算大小 甚至自己找實體屋去看

這些資訊落差 是可以輕易克服得  買個精品 買個車子 研究老半天

出國玩 買個3C研究老半天  怪了 一個要幾千萬東西 應該要研究超級嚴謹吧

即使真的實坪制 也不可能 現在總價便宜30%啦  就跟我說台積電例子一樣

現在價格只剩1/1000  欲購從速 顆顆



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→ abyssa1: 前面算過啦 最貴就容積單價 台北公設砍光光 總價最多-5%
→ abyssa1: 容積不值錢的地方 柱子都給你放室內省工錢
推 suwy: 蓋7樓沒有cp值 機電上限降5% 不得已才蓋
推 bolten: 最根本原因就是土地持有稅太低，價格越吵越貴，假設土地
→ bolten: 成本1E，建物成本1E，利潤就是要抓30%，實坪制就是把單價
→ bolten: 加上去而已。
推 bolten: 簡單說不含土地，純算建物一坪10萬的造價，是含公設當分
→ bolten: 母。如果公設不計價，建物造價就是14.28萬。商人會用10萬
→ bolten: 賠本賣？
推 s26492755: 社區一坪均價40萬  權狀30坪   公設30%好了  他們以為
→ s26492755: 實坪制  變成 30*0.7*40=840萬
→ s26492755: 事實上一樣總價1200 萬 變成單坪57萬
推 YAYA6655: 糞青：既然沒差，為什麼不敢改實坪？是在怕什麼？
→ mfcke: 七樓單梯啊 對建商來說 要就土地收到外審上限 不然就單梯就
→ mfcke: 能發動建案
推 s26492755: 就像我強調實登2.0 2.5 都無法把房價打趴一樣  只會說
→ s26492755: 是不是害怕
推 s26492755: 我覺得比較有可能的方式是興建社會住宅 個人信用管制
→ s26492755:  縮小城鄉差距創造偏鄉工作需求 這樣房價還比較有機會
→ s26492755: 拉住
推 kktt254: 不重要 反正八卦版低能兒繼續跳針
推 jamo: 就是猴子啊,我都懶的說了顆顆~~
推 huskymilk: 放心 很多人看不懂
推 Clayton: 糞青：一堆房蟲吱吱叫，表示這個議題打對了！
推 kuanhunter: 會抱怨虛坪制的很多都沒買過房的猴子
推 taohua: 460元一張是46萬
噓 robert123: 股票最基本算法你都算錯...內文根本不用看了
→ mfcke: 哈哈 我打錯了 沒關係 你不想看可以不用看
推 Anyotw: 戳到了kerker
※ 編輯: mfcke (172.58.140.181 美國), 11/13/2020 08:21:36
推 piliwu: 太中肯有人聽不下去
噓 IBIZA: 笑了  自己都知道資訊不透明會被建商混水摸魚吃豆腐 還要
→ IBIZA: 站在建商利益說話 你是建商嗎?
→ IBIZA: 你研究這麼多 你可以跟我說你的公設坪數是那些嗎?
→ IBIZA: 每一層梯廳多大 電梯多大 有多少機電空間 管委會空間 屋突
→ IBIZA: 地下車道 各有多少 你知道嗎?
→ IBIZA: 如果你講不出來 你覺得自己研究有做夠?
→ IBIZA: 別騙人了
推 lusifa2007: 價格不變利潤不變我是消費者我希望改成實坪制，至少我
→ lusifa2007: 的錢是真材實料的買到室內面積而不是車道，現行制度只
→ lusifa2007: 是建商跟政府的遮羞布，遮蓋臺灣房價失控的事實而已
→ IBIZA: 實坪制的話, 起碼台灣建案有機會往不同方向走
→ IBIZA: 而不是所有建設公司都把不計價面積灌好灌滿, 只為加大分母
→ IBIZA: 壓低單價, 實際上良莠不齊, 全部混在共有部位當撒尿牛丸
→ IBIZA: 這個板很多人買了間房就把建商利益當自己利益 真的很好笑
→ IBIZA: 還有, 結構外審才幾十萬而已, 根本不是這個問題
推 frank111: 預設要賺兩千萬這論點不對，應該說商人會想要把利益最大
→ frank111: 化，能最大化的方法就是在公設上動手腳
推 frank111: 容積是固定的不能動，某些不計容積的公設就是魔鬼的所在
→ overhead: 但還是要鼓勵實坪制，降低在細節混水摸魚
推 frank111: 公設蓋一坪10萬，可以賣50萬，住戶就要多攤提50萬，建商
→ frank111: 就能多賺40萬，公設的多寡怎麼會不影響住戶的荷包
→ frank111: 以住戶的立場當然是非必要的公設不要蓋，但以建商的立場
→ frank111: 就是要蓋好蓋滿
推 alanbread: 建商是巨人啊，站在它的立場我們市井小民才有房地產的
→ alanbread: 湯可以撈啊
→ l79cm: 如果能賺一樣多消費者也買單想不到建商不蓋低公設的理由
→ l79cm: 所以現在的公設比其實是相對好賣的產品這就市場決定
推 brianberry:  https://i.imgur.com/6CzWJEl.jpg
→ brianberry: 舉個香港例子給大家看，實坪價格就是硬生生會比建坪
→ brianberry: 價格高啊，就算改成實坪制，房屋總價不會掉啦，看看
→ brianberry: 圖右的指數，香港就算幾年前改成實用面積計價，總價
→ brianberry: 還是一路往上走就知道實坪制是假議題了。
→ l79cm: 跟整天喊出手排就買的人車商真的引進還是賣很慘可悲
推 robert123: 就說動手腳機會比較少了....還在跳針
→ lusifa2007: 主張實坪制的人目的又不是要房價下降，是要某些人不要
→ lusifa2007: 再說臺灣房價溫和這種鬼扯
→ mfcke: 研究夠不夠 可以等我回國 我帶你去找我最後案子的建築師
→ mfcke:  公設27% 他會解釋給你聽 如果你願意的話 在桃園
→ mfcke: 想改就改 我贊成改實坪 下次投票選好對象 你我都是一票
→ IBIZA: 還要找建築師解釋　這叫你有做夠研究喔D
→ IBIZA: 還要找建築師解釋　這叫你有做夠研究喔XD
→ IBIZA: 所以你不知道你權狀上的那千分之幾的共用坪數　裡面有甚麼
→ IBIZA: 對吧？
→ IBIZA: 你連你自己買了甚麼都不知道　只是覺得這個比例你可以接受
→ IBIZA: 而已對吧？
→ mfcke: 他講完 我沒意見 覺得ok 幹嘛背下來 能幫我多賺嗎
→ mfcke: 我付給他設計費 跑照費 我還去細翻合約 建築法規 然後解釋
→ mfcke: 給你聽？
→ IBIZA: 笑了　所以你真的是不知到XD
→ mfcke: 你知道這是資本社會嗎......
→ IBIZA: 好啦　我知道你不知道　這樣就好　好不好？
→ mfcke: 當下解釋那刻我能理解接受就好 科科
→ IBIZA: 被剝削的反而幫資本主說話　真的是很有資本主義社會風格
推 artiller: 實坪制會讓台灣住宅類建築往新的方向做設計
→ mfcke: 喔 可以啊 沒差 因爲市場就這樣 你酸我ok
→ IBIZA: 我覺得這樣比較像智障
→ mfcke: 算你贏 高興了吧 我認輸
→ IBIZA: 事實如此
→ artiller: 我就問原po一個最簡單的問題
→ artiller: 請問公設坪數是怎麼計算出來的？
→ artiller: 每一棟樓計算方式都不一樣啊
→ artiller: 有沒有拿停車場灌水你也不清楚
→ artiller: 試問，我這問題，是你按按計算機算得出來的嗎
→ IBIZA: 按計算機也沒用　除非你把整個建案圖說翻出來　不然你就
→ IBIZA: 只有一個共用坪數總數而已　沒細項可以對是哪些東西
→ KrisNYC: m大說的也有正確部 只是有些看起來是想當然爾的推論而已
推 frank111: 你能接受是因為沒得選，所有的建商都是這樣玩的
→ frank111: 9成的建商推出來的案子都是33%起跳，消費者有決定權嗎?
推 s26492755: 買華廈買公寓買透天  抵制高公設
→ s26492755: 不然支持那一成建商也行  我們從市場開始
→ IBIZA: 還好我都是透天或公寓XD
推 s26492755: 棒棒  我欣賞這種身體力行的
→ s26492755: 而不是那種買社區大樓又嘴公設比的  拿掉公設總價不變
→ s26492755:   那嘴什麼
→ s26492755: 多數新警察不在意你們討論公設的細節 只是以為拿掉公設
→ s26492755: 比房子可以降價 不想花錢買公設
→ s26492755: 結果錢灌進你們最愛的實坪
→ IBIZA: 除了真正的高級大樓　大多數建案的公設本來就是沒有意義的
→ s26492755: 成屋的話 你就看到室內大小了  要買就別靠北
→ s26492755: 要看大家在意的是意義  還是以為拿掉房價總價會少掉
→ IBIZA: 為了消耗不計容積面積　蓋一些空的機電空間　大梯廳　到底
→ IBIZA: 要幹嘛　還有實用公設的品質也多半很差
推 s26492755: 最常用的健身房 四年我到現在用沒五次
推 KrisNYC: S大可能還沒35歲  你知道人過了35那個新陳代謝QQ
→ s26492755: 最常用的反而是會議室或閱覽室  有人來不管要簽什麼就
→ s26492755: 去借
→ s26492755: 我33歲  其實我懶加上本業忙  哈哈哈哈
推 s26492755: 我老婆更懶 去應該沒三次  拍拍照 發發IG  收工
→ mfcke: 我細看這篇 根本沒說我很會計算吧  現在人都是文盲嗎...
→ IBIZA: 這跟計算沒關係啊　你說你功課做很夠　圖說有拿來看嗎?
→ IBIZA: 了解一下自己買的公設是哪些應該很基本吧
→ mfcke: 不用啊  因為公設根本不是重點
→ mfcke: 我說我功課做很夠 是在那邊價格跟需求 管公設幹嗎??
→ mfcke: 我能賺到錢就好了 幹嘛管我買的不動產 他公設怎樣 你好怪喔
推 s26492755: 我看房子公設也不是重點 自住能舒服 投資能保值比較重
→ s26492755: 要
→ mfcke: 舉個例 公設超低 然後沒人買 跟公設爆幹高 賺錢賣出 這...
→ frank111: 第一句說要嘴公設問題，然後回說公設不重要我爽買就好
→ frank111: 這中間的話都是多說的
推 artiller: 價格不就是反應在使用坪數上嗎？
→ artiller: 還是你覺得買50坪室內35跟30沒差
→ artiller: 今天改實坪，室內只有30坪的就要說服人
→ artiller: 總價跟35坪一樣的理由
→ artiller: 而不是包裝根本不知道怎麼計算的公設讓總坪數一樣
→ mfcke: 不知道 他們好像連對1+1=2 都有了解困難
推 s26492755: 買50坪室內40  總價2000 買60坪室內40  總價也2000
→ s26492755:   細節重要嗎
→ s26492755: 你買賣房子簽的是總價還單價
→ s26492755: 在意細節如果是研究討論那個人興趣  如果以為討論細節
→ s26492755: 就可以便宜  有夢最美
推 s26492755: 你看房子  都知道坪數  不喜歡就支持低公設  喜歡就買
→ s26492755: 了  重點在你看到的大小滿不滿意
→ abyssa1: 不覺得建商會因為攤出公設細節賣便宜 但有可能檢討分配
→ abyssa1: 我是拿分坪表回去key excel分析 細項攤出來能更精確
→ abyssa1: 我是連每個房間長寬 客廳寬 廚房深這些都key
推 s26492755: 嗯  想知道細節自己做做功課  但重點還在你看了喜不喜
→ s26492755: 歡滿不滿意
→ s26492755: 室內隔間牆跟共用牆也要算
→ s26492755: 對空間比較模糊的帶個雷射
→ s26492755: 我買自住也量  是因為自住的我會先做室內空間規劃
推 robert123: 不會計算就別去揣摩建商只賺2000w, 不會算的商人根本
→ robert123: 賺不到錢
→ mfcke: 我就建商 你......真的可以用一下優秀的大腦
→ mfcke: 連假設都看不出來 真的可憐
推 d8613518: 沒有完整公設有差嗎？有車道的就行啊=_=
推 robert123: 誰說你建商了...你一直說結果一樣，大前提都改變了（
→ robert123: 假設公設變低），商人（建商）一定也會各種計算，起碼
→ robert123: 實坪後公設這塊就偷不了了
→ mfcke: 根本看不懂你講什麼  不爽就抵制別買 OK?
噓 kiaee: 其實ptt也一堆外行人 笑死
→ kiaee: 以為健身房游泳池占公設比很高？ 不用腦就真的只是猴子
推 aesdu: 沒什麼偷不了的問題，根本就不會蓋這種產品XD
→ aesdu: 你自己去蓋這種賠錢貨
推 robert123: 不是健身房跟游泳池呀，很多是從車道偷來的
推 aesdu: 防空避難室整個全部都是公設，沒什麼偷不偷的問題。
推 robert123: 不用再話術了，實務上就是從車位坪數來看偷多偷少，不
→ robert123: 然你解釋一下，為什麼車位空間明明一樣大，有的建案賣
→ robert123: 5坪，有的賣10坪？
推 aesdu: 不如你解釋一下一坪60萬，5坪車位應該賣300萬，10坪車位應
→ aesdu: 該賣600萬才對吧？
推 robert123: 你去找同一區域這樣賣的建案給我看...別講幹話了，車
→ robert123: 位多少實登都看得到
推 aesdu: 到處都是這樣賣啊，就樓主講的玩猴子賣法XD