Re: [請益] 臺中、桃園蛋黃區公寓的未來?

[ceca (生活藝術大師 ￾ N)]

基本上呢.

2F公寓價格大概就是新大樓的6成價格.
(基本款的新屋非好品牌或是景觀宅或豪宅,另外這是比總價,另外不含車位)

所以未來就是.

你看新屋衝到多高.

公寓就是跟上他6成的價格.

就這麼簡單.


買房子大多數買家都是買"能力之下最緊繃"的物件.

不是每個人都身價五千萬以上,買房子選擇一大堆.

在能力最緊繃的條件下,買到空間和地點足夠滿足自己需求的物件.

這才是主流買房子的型態.

就算租屋也是.

租屋也是在能力範圍下,租地點和空間滿足自己需求的物件.

因此...好房子很多時候難賣...因為貴.

就像高雄美術館好了,是900萬的三房平車好賣,還是1500萬的三房平車好賣..XD

當然900萬阿.

管你是甚麼寶咖咖系列蓋的,京城蓋的,還是誰蓋的,都遠比皇苑蓋的鼎宇蓋的好賣.

你跟我說房子蓋多好多棒又怎樣...

阿人家就為了擠學區或是擠這個區域,手上錢又不多,硬擠破頭皮要買.

剛好又帶了兩個小孩,必須三房...沒辦法降買兩房.

那自然從最便宜的物件開始買嚕.

那同樣的回到看公寓.

阿人家就是要擠市中心,或是工作地點旁邊,或是老母住在旁邊要就近照顧.

阿他夫妻倆就是越收60K...然後帶兩個小孩.

這時候自然就只能買3xx萬的公寓.

你跟他講甚麼房子老,要爬樓梯幹嘛的.

他就嗆你,阿不然你貼她300萬他買2x年大樓阿..你貼她300萬阿..

你跟他講外圍新大樓多好多好.

他就嗆你,阿她小孩念書怎麼辦,去外圍跟8+9混?

阿老婆騎賓士電動車怎麼辦,跑太遠很容易半路沒電還要救援.

阿她老母怎麼辦,小孩白天要老母幫忙顧,住那麼遠每天要花多少時間跑來跑去?


所以到最後,市場就會平衡.

房子到最後,價值就是"在這個地區的一個住宅空間".

而不是甚麼白癡鋼筋水泥值多少錢還是土地值多少錢....

而公寓基本上就是反映"在這個地區的住宅空間價值"的產品.

新屋比較貴則是在這個住宅空間價值上面,再加上電梯價值,美觀價值,爽度價值等等.

因此你剖析每一樣價值的占比後..

擬就會發現.

公寓大概就是新屋的6成價格.

為啥是比總價呢?

因為公寓沒有公設...

而居住空間價值比較的東西是實際坪數.

so...一間公設比35%的大樓,室內22坪,權狀大概34坪.

他如果一坪要25萬,那總價大概要850萬.

850萬的0.6成,大約是510萬.

也就是這一區的2F老公寓,都有價格漲到510萬的潛力..


當然啦,一般來講老公寓都還沒達到這個數字.

那是因為漲價的時間差問題.

這個漲價時間差狀況,我應該講很久很久了..

也就是,新屋會先漲,漲了之後10年屋跟著漲,之後20年屋,之後30年屋和公寓低樓層

然後40年屋和公寓高樓層,最後地上權之類的.

而20年屋還沒漲,那公寓就會漲不動.

因為對買家而言,如果公寓價和20年屋差不多.

那他同樣覽趴壓著買房子...他也會更樂意選20年屋而不是公寓.

因此公寓要漲價都要排隊,並且前面的人要往前走她才有空間可以跟上.

so...這些年尤其在中南部,新屋不段的往前拚歷史更高新價格.

不過新屋跑得快,因為是少數人把持賣方市場(建商)

但後面的10 20年屋追上去的速度比較慢,因為笨重關係.

因為是大量散戶把持賣方市場.

所以反映本身就會有幾年的落差.

那30年屋就時間差更大...

so...前兩年的中南部公寓補漲,是補漲2010年那一波漲幅的...

前兩年公寓暴漲,可是跟最近甚麼資金寬鬆還是降息都無關...

就像今天的大漲,會帶動可能十年後的公寓暴漲...

只是剛好兩個漲幅重疊在現在的時間點上.

才會讓一大堆白癡菜鳥專家搞不清楚狀況,在那邊亂做夢亂講道理.

另外,這個時間差,也正是我們投資客賺補漲最重要的觀察依據.

在賺補漲的投資客腦海裡,都有每個物件最終的目標價格大概在多少.

然後我們會去尋找那個"漲價線".

這個漲價線有兩條,一條是區域,一條是物件條件.

也就是美術館漲了,沒多久就該巨蛋漲,巨蛋漲了沒多久該生態園區漲.

生態園區之後是高鐵.高鐵之後是富鼎金,富鼎金之後是楠梓...一路下去.

物件條件則是新屋 10年屋 20年屋 30年屋.

追捕漲就是看線跑到哪裡.

例如假設現在漲到生態園區,那我只要哪一間房子賣掉手上錢跑出來了.

我就會跑去買高鐵...(也不會提早去布局楠梓..太早進廠在那邊空等叫做浪費生命)

同樣的,如果固定地點例如前金區好了.

要是新屋和10年屋都衝破雲端,20年屋還沒明顯大漲.

那我們就會跑去布局20年屋...

這就是追捕漲的基本觀念....入門觀念.

你搞不懂這個觀念,你就不要來做中期投資....不如去玩玩股票還是期貨.

沒甚麼地方是永遠都強,沒甚麼地方是永遠漲得比別人多,沒甚麼好東西是多有市場競爭力.

我們無論甚麼物件,最後最重要的就是看價格...價格才是決定有沒有錢賺的指標.

現在七賢大樓多可怕的地上權套房,你有一間30萬要賣立刻通知我,有多少間我買多少間.

沒土地的40年地上權,在很多白癡專家眼裡.建物沒價值,又沒土地價值.所以完全沒價值!?

挖靠,那這樣不就依該是0塊錢一間...

快...我30萬跟你買...讓你發大財.


so...回到原始問題.

老公寓未來會怎樣??

阿就追上新屋的6成價格.

這就是老公寓的未來.

因此.

新屋漲50%.

喔喔喔..

未來老公寓也會長50%.

還跟你客氣勒...XD

--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 115.43.19.29 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1605243409.A.E16.html
※ 編輯: ceca (115.43.19.29 臺灣), 11/13/2020 12:58:21
推 E6089: 謝謝C大分享
推 icevenus: 有算有推
推 castalchen: 台北市以外的老公寓怕的是市區轉移
→ castalchen: 只要還是市中心不怕沒人要
→ castalchen: 但腹地大的區域 市中心是會變化的
→ abyssa1: 空間供給永遠不夠 預算有限 越買越小越買越爛 無奈買盤
推 missile: ceca怎麼看台中捷運綠線通車? 機捷特區跟單元12未來發展
→ missile: 是直飆4、5字頭或是緩漲? 捷運還沒通車已經是35~40了
推 neck1982: 推

市政轉移是長期投資(5年以上)的基本功課.

就像我家跑去買水楠一樣.(已經屯了十年了)
(不過當時其實太早切入,外加之前政黨輪替,發展進度有被卡到,造成投報率滿差的)


市政轉移的重點是在於,改變區域的相對價值性.

例如今天,房價順序是,火車站=>火車站外環第一圈=>第二圈=>第三圈.

結果第二圈給你蓋了一個巨蛋,然後有大量重劃區一堆新屋狂炒作.

反而火車站因為發展早而老化.

那就會變成.

第二圈 => 第三圈/第一圈 =>火車站

發展而產生位階的改變.

這時候,差額要嘛就是火車站那邊掉下來,要嘛就是第二圈拉上去.

這就是高雄巨蛋這20年的現象.

中期要看情況決定要不要考慮位階的改變.

因為位階的改變有時候並沒那麼容易.

高雄你蓋一個百貨拉抬的位階可能會有限,例如高鐵,例如草衙道.

這兩個商場對地區的位階拉抬都有限,主要是他本身地點條件的實際改善效應很低落.

但是義享天地一說要蓋就被狂炒,變超貴.
(當然因為之前炒太兇,到現在蓋好了反而漲幅很少,主要是因為股票族群很愛講的,已反映)

另外像高雄捷運,因為競爭力遠輸給機車和汽車...所以捷運宅的價格也沒比較貴.

所以位階變化有時候要判斷,判斷錯誤例如當初去追高鐵,你的漲幅反而沒比較高..

但是抓那個"漲價線"是非常穩的投資判斷法.

市場幾乎99.99%照著劇本走.

so...中期與其去追你不是很肯定的投資建設發展.

不如去追漲價線的移動..



PS."漲價線"這東西是我自己發明的名詞.

但我相信,置產老鳥應該很清楚我在講的是甚麼東西,只是以前沒人給他定義名詞.



另外,以前帥過頭很強調重大建設的利多效應.

也因此造成很多投資人對重大建設或是發展有非常大的著迷.

可是實際操作上,這東西並不是絕對.

他必須在其他前提之下,例如價格落後還沒補漲,例如有炒作話題,例如市場有熱資金有多.

有這些前提,才會一個重大建設下去就大噴...

否則很多重大建設對房價的拉抬也是很有限....

追了半天就算賺錢了,似乎你也沒賺得比較多...

更可能的是你要賺錢要等的時間變成很長...時間報酬率很差.



至於台中捷運.

這個東西建議你先等過個兩年再來判斷.

畢竟台中愛塞車,所以大眾運輸工具的競爭力會比高雄高.

但是同樣的問題依然存在.

那就是大眾運輸工具的使用成本高,以及台中也不冷,也不愛下雨...

停車位也不像當年台北那麼誇張的難找.

所以競爭力也絕對遠輸給台北.

所以還是要實際上路兩年,再來判斷台中人對這東西的依賴性可能會有多高比較好.

就算你錯過了這一條,你還有下一條可以追...

沒事不要去賭不確定的東西...

到時候像高雄,捷運蓋好了結果房價也沒漲..XD

你不就白追...

※ 編輯: ceca (115.43.19.29 臺灣), 11/13/2020 15:37:03
推 giveme520: 台中13期比較有看頭吧
推 Ddylan: 推
推 ravanna: 請問ceca大，高應大和陽明國中附近的公寓是可以買的嗎
自住就買吧.

投資的話.之前公寓漲太囂張要進入休息期.

所以可以看要不要先追別的,時間投報效能比較好.

※ 編輯: ceca (115.43.19.29 臺灣), 11/13/2020 16:03:59
推 missile: 謝謝ceca的建議，台中捷運+Costco二店，真的讓機捷特區跟
→ missile: 單元12的房價搭火箭狂飆，除了開工的基地以外，大部分都
→ missile: 是草地，卻漲到不可思議，非常弔詭!
推 doris520: 我還不推爆
推 uvuv: 推
推 Morphee: 祝福ceca大大一生平安
推 william78811: 感謝ceca大分享
推 inunoya: 祝福ceca大大一生平安
推 leon1415: 感謝Ceca大大!
推 Unsullied: 一條線估計沒多大幫助 又去不了哪裡
→ Unsullied: 捷運就是要接台北啊...
推 ppc: C大真的很樂於分享
推 g50360: 推ceca大 見解
推 mossvoice: 好文推推！location還是王道！
推 s7197758: 謝謝c大的分享！獲益良多
推 Cyniko: 祝福ceca大大一生平安
推 moment1129: 推
推 nobodyjay: 謝分享
推 loveducky: 謝謝C大分享～
推 skita1017: 感恩ceca大
推 RexMelon: 回1F:事情很簡單, 就大家約好一起漲
推 cms23: +1
推 chen831030: 謝謝
→ chen831030: 謝謝