→ ceca: 你加上增值計算就嚇死人12/01 13:25
→ ceca: 你股票看增值,不動產只看租金?12/01 13:25
文中寫了,若投資30年。你可以自己算算看,用原價賣出跟賺40%賣出,irr影響不到1%。
https://i.imgur.com/6H2iCwE.jpg
也說了投資年限縮短的話,影響就會增加。
https://i.imgur.com/lf7EtPu.jpg
增值租金都在計算範圍內。
推 F0r: 我先幫補血12/01 13:26
推 sunsetswish: 有沒有料一看就知唷 呵呵12/01 13:53
這種財務入門模型能看出什麼我不太相信
※ 編輯: CaLawrence (1.200.211.218 臺灣), 12/01/2020 15:06:56
→ ceca: 30年賺40%,當然如果在某些地方某些物件是可能,但中南部不12/01 15:12
→ ceca: 會是這個數字12/01 15:12
→ ceca: 不過當然,不動產是防守性投資,本來賺不贏股票正常12/01 15:12
→ ceca: 只是,在中南部的模型一般,租金2.5~3%12/01 15:13
租金的報酬率有情境分析2-8%都有。
→ ceca: 增值年平均保守也3%12/01 15:13
→ ceca: 你在用這個數字套一下12/01 15:13
→ ceca: 當然你說北京,出租1.5%增值我看中短期都負值,你抓1%12/01 15:14
我本文的重點並不是要提供答案,而是要提供一個相對基礎的分析方法,若西卡你認為怎
樣的數值比較合乎市場行情,你可以設定之後看看作為投資決策,我文中不斷寫了,參數
都能改,在我設定的參數之下我不會投,其實我也忽略了很多買賣的成本,這一套的重點
會讓你有一個
相對solid的數字,而且可以用來比較,你的參數越正確,計算越詳實,對於你報酬率的
預測一定會越好,比起隔空抓藥,我更相信數字。關於參數設定問題不再回應。
→ ceca: 這就是這幾年沒人去對岸炒房的主因12/01 15:14
發散討論是一個很糟糕的習慣。
推 pee900: 這還能多算個MIRR嗎?12/01 15:40
網站不行,但你可以自己建模。其實也不難,就只是把現金流多設個再投資率而已,期中
應該不會有資本投入,不用設定融資利率。但我覺得
你都問得出來,你一定會吧。可以用excel mirr公式就好。
→ ceca: 你如果只是提供一個平台,那你不應該對產品下定論12/01 15:56
那只是舉例而已,你把參數拉高就會很有價值了,其實結果就依照你算出什麼答案。每個
人的條件都不一樣,譬如說你若頭期款再一步減少,那投資價值會更高。就這樣。
※ 編輯: CaLawrence (1.200.211.218 臺灣), 12/01/2020 15:57:53
→ ceca: 當然如果你是下定論那間房子和你的參數,那ok 12/01 15:56
→ ceca: 但目前有被利用擴散解讀成整個不動產的趨勢12/01 15:57
→ ceca: 因為你內文並沒有很詳細的鎖定“我只強調這間房子” 12/01 15:57
那是你的解讀。其實這篇我也沒設定租金收入應該要是多少,情境分析2-8%都有,難道8%
還不夠樂觀?我貼的圖也有針對房價的情境分析,難道十年漲60%還不夠樂觀?而且我也
說了,這個網站並不足夠好用,真的要投資,光靠這個平台是不夠的。但我是覺得很多人
連用irr當作比較基準這幾本的財務觀念都沒有,你要他從零到有建立模型我覺得真的是
想太多。
每個人講的投報都是不同的投報,是要怎麼比較。
※ 編輯: CaLawrence (1.200.211.218 臺灣), 12/01/2020 16:02:07
→ ceca: 反正,我目的是寫給其他人看xd 12/01 16:07
我也相信,因為你會問的問題都是對財務領域較陌生的人問過我的問題。
※ 編輯: CaLawrence (1.200.211.218 臺灣), 12/01/2020 16:08:51
→ ceca: 因為你講一堆比較股票投報率,之後就被發散做文章 12/01 16:12
你講的很有道理,我增加一段較為樂觀情境分析狀況。
※ 編輯: CaLawrence (1.200.211.218 臺灣), 12/01/2020 16:17:27
→ ceca: 我是不知道你推廣一個懶人計算工具,幹嘛比那麼多股票xd12/01 16:14
→ ceca: 不過沒關係,我目的已經達到 12/01 16:15
我過去在唸書的時候,遇到的財務個案,解投資案的個案時,個案的附表常常會附上s&p5
00以及當地貨幣計價股市的表現,算是當時遺留下來的習慣。而且單純知道irr並沒有用
,你需要有個benchmark進行比較。
一開始我也無法理解,後來想想也很合理,如果你的投資案連開戶後買股票都跑不贏,那
你忙前忙後到底在忙什麼?不過看起來報酬率並不會輸股票。這其實與很多人的財務直覺
相反。
※ 編輯: CaLawrence (1.200.211.218 臺灣), 12/01/2020 16:31:45
→ ashidaka: 總價2860萬,貸8成/30年,1.4%,租金報酬率3%,房地產年增3% 12/01 16:34
→ ashidaka: 頭期款572萬, 每月房租71500投入股市 12/01 16:34
→ ashidaka: 房價30年終值6942萬, 股票終值8400萬, IRR 7.58%12/01 16:34
→ ashidaka: 台股大盤年報酬率7%12/01 16:34
→ ashidaka: 期初投入572萬, 每月定期定額77871(房貸本利和)12/01 16:35
→ ashidaka: 股票終值13500萬12/01 16:35
推 Sheldinger: 推一個ceca點評 12/01 18:45
→ edshen: 看不到三聯單,還嗆在警察局中、 唉12/01 19:33
推 kusomanfcu: 30年40%?你說 20年40%還差不多12/01 20:41
→ kusomanfcu: 當你推估的數字有問題的時候你算的irr就是錯的 12/01 20:42
→ kusomanfcu: 然後20年40%還是用全台包含鄉下去平均12/01 20:42
下面有個10年40%的例子你參考下。而且那只是要說明0%跟40%差距很小,你要改成60% 80
% 100%都可以。一樣的問題上面都回應過了,參數你可以自己隨意調整。
孔子曾說民可使,由之,不可使,知之。但後來統治階層將這句話變成,民可使由之,不
可使知之。唉唉,今天我算是明白了。
※ 編輯: CaLawrence (1.200.211.218 臺灣), 12/01/2020 21:01:01