[請益] 預售屋換約流程

[yaoyao7678 (yaoyao7678)]

請教各位大大遇到跟建商之間棘手的問題
        預售屋要轉賣換約，已經找好買方並簽定換約成交金額（上面沒壓換約日期），
我跟建商簽的合約書上有明定一條可以轉讓且建商非有不可抗拒之原因不可拒絕並且寫明
非三等親內或直系親屬需付手續費，這部份我也沒問題會由我這邊支付。
        一開始建商同意換約但真的跟建商詳談換約程序時，建商只說要先簽解約申請書
讓他們去跟銀行解除履保關係（合約是有履保專戶的），然後再另行通知我方與新買方換
約的時間，他們堅持不提供什麼讓渡書/換約書/轉讓書等等...，說不要在網路上亂看那
些
東西沒有這種合約書，堅持說我們的換約流程就是先解約再簽約，埋了一個大地雷給我，
我當然沒簽也不敢簽，問過律師簽了等於房子被收走，甚至房子可能還會被建商轉賣給他
想賣的人，到時兩頭空。
        在跟建商溝通的過程中，他們不斷跳針問我跟新買方是談定多少成交價，我到底
賺多少，說什麼總不能都被你們賺走我們建商也要賺之類的，越聽越危險，目前換約這件
事就暫時卡住了。
        想請問大家這種事情會怎麼處理，是要走法律程序寄存證信函請他們履行合約書
上載明的可換約嗎？ 還是他們真的可以想到什麼不可抗拒之理由不讓我換約，因爲我完
全有照著合約書上準時繳交訂金/簽約金/各期工程款...完全沒有違背合約精神，或是乾
脆
退一步跟他說我賺多少讓他們抽成？
        另外，因為跟新買方是透過仲介簽訂成交價金有仲介費的問題要支付，雖然如前
言我們沒有押上時間說何時要完成換約手續，但假設建商就是刁難我，不讓我換約，該不
會搞到變成仲介告我拿不到服務費，我再去告建商沒有履行合約內容讓我換約

頭痛啊～～～

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 36.238.207.9 (臺灣)
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推 a386036: 很多建商開始反悔
※ 編輯: yaoyao7678 (36.238.207.9 臺灣), 12/05/2020 01:24:44
推 HardyJJ: 哈哈哈
※ 編輯: yaoyao7678 (36.238.207.9 臺灣), 12/05/2020 01:26:18
推 carolgilbert: 建商賺1~20億已經賺很大了，它怎麼可能會在意你賺上
→ carolgilbert: 百萬
推 missile: 應該是跟你接洽的代銷/專員問題比較大
推 wenchenggc: 我也聽過建商老闆不給換約，因為投客賺得比他多，不爽
→ wenchenggc: 換
推 Nightu05: 哪家建商這麼爛啊
推 ycch: 快吵架
推 Nightu05: w大是聽到X美嗎 哈哈 真的買到賺到啊......
推 liu1981sssss: 還好你沒一次吃十戶
推 howard753: 自作自受，要賺這種的風險自擔
→ AcousticLove: 轉約是給你臨時變故脫手用的，現在大家都拿來當無
→ AcousticLove: 息套利的工具，總有一天碰到鬼。
推 endulaien: 哪間阿
推 lookoverhere: 所以轉手到底賺多少XD
推 tswen: 現在打房中才會這樣
推 wow73411: 活該，炒房還怕被解約，自作自受
噓 ps790605: 打房囉
推 tswen: 要看預售屋買賣合約寫的換約規定
推 piliwu: 我才剛講完，預售屋換約政府毫無立場介入但建商完全有權力
→ piliwu: 不同意
推 piliwu: 合約書上寫明是沒錯但他光刁難就可能嚇走新買家
噓 black209014: 活該再用預售屋套利啊
噓 solomonABC: 活該啦。炒房仔不值得同情
推 kis28519: 等交屋再轉吧！要誠實納稅
→ love942cg: 樓上幾樓仇富不需要這樣吧
→ love942cg: 解約申請書內容是什麼有沒有仔細看
→ love942cg: 一般換約沒附讓渡就只是重新塗銷而已
噓 zaza5566: 是沒仇富啦 不過蘇光頭就是要打這種人
→ love942cg: 通常都是先換約完成，建商才會做轉屢保戶動作
→ love942cg: 如果他們的流程是先轉屢保再換約
→ love942cg: 那就要看你提到的解約申請書內容是什麼才能判斷
噓 clement80161: 轉賣廚
推 sdhpipt: 1980年代的鬼故事:某建商土開努力了n年蓋了一個大樓
→ sdhpipt: 每坪預售4~6萬只賺2萬覺得很好賺 結果蓋好時市價超10萬
→ sdhpipt: 隨便一個買家都賺的比建商多n倍 建商毀約不想交屋 結果買
→ sdhpipt: 下整層2樓+一半1樓的大投客某醫師也不是好惹的 動員黑白
→ sdhpipt: 兩道下去+打官司 最後建商投降
→ sdhpipt: 內湖區某地標老大樓的往事
噓 tbere2002: 所以你到底想賺多少
噓 mmppeegg: 預售屋轉賣套利喔 可憐的自住住戶 房子都被你們這種人搶
→ mmppeegg: 走了
推 fbiciamib123: 兩年後再賣不好了
噓 romanmin: 你看看你 XD
→ homeaoi: 都給你賺，呵呵，你最會炒
推 Anyotw: 黃牛有風險。投資有賺有賠，詳情請參閱說明書
推 polestar0505: 投客你好 交屋後再賣 記得繳稅
推 Ddylan: 這裡好兇，要不要立法投資客全部槍斃誅九族
推 xulglma: 黑吃黑的概念(?
噓 Neo0215: 乖乖等交屋
噓 opop1133: 活該 愛炒
推 aesdu: 讓渡合約書上會寫上讓渡金額，實價登錄時用，所以建商屆時
→ aesdu: 一定會知道金額是多少。
→ aesdu: 故意挑釁你，想收回房子吧。
噓 henryeech: 這次支持建商
噓 ktpp: 都說要打炒房了，還執迷不悟？
噓 AcousticLove: 要求杜絕預售屋黃牛就叫仇富？那政府也不用管制囤
→ AcousticLove: 物資和黃牛車票了啊，先把市場正常與透明化之後再
→ AcousticLove: 跟我說自由市場經濟吧。
噓 roxiang: 就你這種害現在貸款資金綁超緊...
噓 AcousticLove: 愛買就要有承擔交屋繳貸款的能力，不要住為什麼要買
→ AcousticLove: ？而且你轉約的理由是套利而非其他正當理由，這個
→ AcousticLove: 模糊空間建商當然有機會拒絕，也不怕你告他，尤其在
→ AcousticLove: 這個政府要打炒房的風口上。
噓 robert123: 買房當成什麼了？賺太大被眼紅而已
噓 mmppeegg: 我跟建商談的時候對方都好言勸戒我不要轉賣
→ barker: 支持建商
推 paunch: 沒辦法換約，買家可以向買家索賠嗎？
噓 tbere2002: 樓上的 買家可以跟賣家索賠喔
→ love942cg: 凶成這樣還不是仇富，企業炒地要不要都槍斃五分鐘
噓 black209014: 兇就叫仇富？什麼鬼邏輯
噓 ppeniss: 愛炒房只能說活該
→ love942cg: 鬼邏輯就是人家現在合法賺錢就罵人
→ love942cg: 投資客該死，但也要人家違法呀
→ love942cg: 不合理的是制度政策的人
推 zzxcaa: 幫QQ 房子留給需要的人不要在剝削一層比較好
→ love942cg: 不爽人家合法賺錢又不想被人家說仇富，什麼鬼邏輯
推 Ddylan: 長姿勢了,原來法律有規定預售屋不能換約賺錢
→ AcousticLove: 全世界獨有的台灣預售屋制度的漏洞遲早會被補上，現
推 polestar0505: 法律也沒規定建商一定要讓你換啊XD
→ AcousticLove: 在合法賺的人都知道要低調，說再多只是害了其他投
→ AcousticLove: 資客，加速改革而已。
→ Ddylan: 跟當初金融海嘯時規定跌停只能跌一半有87分像
→ Ddylan: 什麼鬼邏輯,買的時候比較便宜,現在價格漲了不能賣行情價?
→ Ddylan: 你老爸的房子要不要賣我20年前行情價?
噓 tbere2002: 建商也合法啊 不然你叫他吉建商看看
→ love942cg: 問題就是漏洞沒補上，人家就是合法啊
→ love942cg: 重點還是大家都知道這個漏洞
→ Ddylan: 我強烈要求台積電賣我08年的行情價30元不然就是炒股客該死
→ love942cg: 我沒說建商違法呀，我請他檢視合約才知道是什麼問題
推 nqj: 居住正義就是房子不能當股票炒
→ Ddylan: 覺青的居住正義應該是全台房價ㄧ坪不能超過10萬吧~~
→ kinmengon: 沒喜歡到非要這物件 不要買了啦！勞心勞力 這建商....
→ Anyotw: 合約只有保障建商準時交屋，其他沒寫。給換賺到，不給換QQ
→ Anyotw: 扯居住正義想多了喔。
→ AcousticLove: 「股票說」和「你家便宜賣我」又出來了，大家和政
→ AcousticLove: 府在講打炒房又不是打房，沒人提到房價阿，預售屋漏
→ AcousticLove: 洞遲早補上，身邊在賺的人都很低調，不要害了別人好
→ AcousticLove: 嗎XD
推 tbere2002: 樓上正解 建商合約絕對不會寫到保證可換約
→ tbere2002: 哎呀 是樓樓樓樓上
噓 EPGo: 活該
推 stevenshih: 活該 再炒啊。
→ stevenshih: 建商不讓你換約很正常
推 Anyotw: 我們通常談合約精神、談市場。打高空的事情留在八卦版就好
推 paunch: 不知道買家可以向賣家求償多少錢？
→ Anyotw: 制式合約大概不超過總價15%左右的已付定金
→ Anyotw: 不過這是選擇權交易，跟不動產又不太一樣
推 lyphard121: 噓的人是沒看文章嗎，文章不是都說合約有寫可以轉約且
→ lyphard121: 建商非不可抗力因素不得拒絕?
→ Anyotw: 來硬的就是撐到交屋而已。走法院沒用
→ abyssa1: 現在不打房價專打你這種預售投客 過一陣子再看看吧
→ love942cg: 另外像這種預售屋
→ love942cg: 買之前我都會詢問是否可以換約
→ love942cg: 換約條件等等之類，合約也要看清楚
→ love942cg: 要換約找下家的時候，也要先知會建商可能換約
→ love942cg: 避免雙方認知有誤，而造成你現在的狀況
推 tbere2002: 其實誠實跟建商說你換約賺多少 他會幫你紀錄並且留存
→ tbere2002: 用來之後政府查紅單及換約有沒有確實申報繳稅用 這樣搞
→ tbere2002: 不好有機會可以換約喔
→ kinmengon: 你的預售屋是已經蓋到幾成了？這建商感覺就不是能讓人
→ kinmengon: 安心的
→ IssacYCSu: 投資客笑死
推 Anyotw: 除了幾個投客愛用建商，大部分合約都是寫，經甲方書面同意
→ Anyotw: 才可以換約...然後細節都沒寫，也沒有壓作業期限
→ Anyotw: 作業時間如果在完工後有屁用
→ Anyotw: 光「手續費」要收多少就沒寫了
推 Albim: 所以你是賺多少
噓 jery1017: 投資客 快死一死啦 炒房的幫兇
→ jery1017: 套死你們^^
推 cutesuper: 套利為何不是正當理由 笑死 垃圾建商看酸民菜雞互咬
→ cutesuper: 有機會希望看看是哪個建商 科科 沒投客幫忙抬價 看他
→ cutesuper: 怎麼賣
→ cutesuper: 原本以為發哥已經很刁難 想不到還有更扯的XD
→ Anyotw: 上市豪宅級有一半超刁難，一半很配合。所以真的是老闆爽不
→ Anyotw: 爽而已。跟等級沒關係
噓 merage: 所以你漲了多少
推 cutesuper: 認真回 制式合約一定有載明換約規則 你自己也有寫到
→ cutesuper: 大方去找消保官協調 看看建商有什麼理由拒絕
噓 mmppeegg: 三年後再賣很難？我還希望房地合一延長到十年勒
推 cutesuper: 這種建商爆出來 投客直接避開 沒人幫忙拱他也不用玩
→ missile: 屋主就等交屋後再去賣吧! 沒有賣 房子還是自己的 沒吃虧
→ missile: 新房子不怕沒人要 合法賣屋繳稅  不用受建商的氣上法院
噓 kodo5566: 爽啊
噓 mmppeegg: 我認識的建商開門見山就說不賣投資客啦
推 Anyotw: 我之前買過，直接綁開工20個月內不能轉約
推 tbere2002: 認真回 建商根本不在意其中一個投資者
→ mmppeegg: 是不在意 但會在意名聲 如果交屋後淪為鬼屋 這個建商就
→ mmppeegg: 臭了
→ mmppeegg: 造成鬼屋的原因就是房子都在投資客手上
推 VicLee: 換約賺的錢也要繳稅阿，併入所得稅一起算
噓 ImCPM: XDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDD
推 kevin820308: XD 菜雞投資客
→ kevin820308: 這家建商也不是好東西
推 black209014: 房子未來會漲爆欸、幹嘛急著轉單
推 paunch: 拿轉單的錢再買下一間，投報率比較高，也減少交易成本
噓 ps790605: 再噓投資客
噓 justin037666: 這種風險要自己承擔好嗎？
推 howard753: 這種的叫投機客不叫投資，真正的投資是買來置產用的好
→ howard753: 嗎
推 howard753: 這種就只是比別人早知道內線消息，早去走後門搶到房，
→ howard753: ，壓10%定金賺20%回來，買空賣空你跟我說是投資？
推 attila125: 如果陳述的是事實, 為何不直接打出建商名字供大家參考?
噓 mmppeegg: 好建商 打出名字他也不必怕啊 人家房子蓋了是給客戶住戶
→ mmppeegg:  不是給客戶炒的
→ mmppeegg: 是給客戶住的 不是給你拿去投機賺錢的
→ mmppeegg: 買房不住的投機客 我祝你們套牢一輩子
噓 usan: 讚啦
→ usan: 這建商真棒，拍拍手
噓 jery1017: 再噓投資客
噓 ibdla: 純噓你紅單轉讓
推 howard753: 這種的是預售合約啦，不是紅單
噓 aaa931324: 哈哈哈 踢到鐵板囉
噓 paulwade: 如果是故意買來轉賣賺價差的，只能說活該，沒賺還情有可
→ paulwade: 原
噓 rogerallen: QQQ
噓 avaricious: 幫噓
噓 lonelytea: 88
推 aesdu: 講這麼清楚了，還是有人不會分紅單、換約... XD
推 howard753: 不管是紅單或轉約，要賺這種的，踢到鐵板就不要出來哭
→ howard753: 哭了，投機行為不用美化成正當投資，風險自己承擔
噓 LiLiLaLa7: 房蟲賺多少阿？
推 cobrabaton: 1980年代那建商很弱，直接解約重新賣就好了。現在一
→ cobrabaton: 堆建商當初賣的賠錢就是解約重新來
推 ebeta: 你套利套太大建商不爽，再跟他們談談啊，給抽成就會讓你轉
推 s26492755: 建商才不是為了住戶著想...而是想分
→ s26492755: 之前不是才有建案蓋好後被爆料要補錢  不然故意拖延交
→ s26492755: 屋 因為預售跟蓋好的價格有落差
噓 manki: 轉約就是被炒短線玩爛的，還要繼續玩嗎？
推 oliviastella: 黃牛踢到鐵板了吼
→ oliviastella: 補一下
推 black209014: 投機炒房仔3好+1好
噓 Weezer: 嘻嘻
噓 supersamkuo: 投資客滾
推 Nightu05: 如果預售已繳兩年 但還兩年才蓋好, 家裡變故要換大房(
→ Nightu05: 成屋)
→ Nightu05: 結果成屋比之前實價漲150萬(地區也比較不好)
→ Nightu05: 大家覺得預售該用成本賣才是正義嗎XD
推 Nightu05: s大那間印象在高雄，真的很扯
推 Nightu05: 紅單跟轉約有的銀行也不會分...也或許概念上他們覺得一
→ Nightu05: 樣