Re: [閒聊] 打房真的下重手了！直播中！

[s8752134 (AndyChen)]

 習慣把此串已經有討論的文章一次看完後再回文，花了一個多小時...

 難怪早上一進 PTT 怎麼找不到房版，原來往前推到第六名了... XD

 回到原文：


 這次管制影響的對象看到大家都討論到爛了就不再重複贅述了，這篇重點將擺在

 投資客後續會怎麼走？ 本文章針對自然人購買第三戶以上限貸 6 成來討論。


 在目前市場上熱錢太多，持有現金不值錢的環境下，這個無預警的措施後續會造成

 投資標的怎樣變化？ 以下是個人淺見：


 1. 新興重劃區(尤其是低總價物件)熱度下降

    投資客被限貸退出 = 總購買力下降

    本來菜籃大媽一次買 5 戶 10 戶不復在


 2. 現在開始的套房型物件熱度下降(已核貸的不影響)

    因為無差別第三戶起限貸的限制，投資客對這種低總價的投資購入意願會降低。

    舉例台北投資客原本預計要揹貸款 3000 萬投資，一個套房500萬，貸到第三間就

    貸不滿 8 成... 會變成買兩間 1500 萬的或兩間搭配起來滿貸 3000 萬的物件。


 3. 承2提到的，收租型投資客會轉而投資中價位的物件，因此中等價位的物件需求

    增加。這區間通常也是首購族的購買區間。

    舉例一投資客想買 6 間500萬新北套房收租，現在前兩間貸八成後四間貸六成，

    現金投報率會降低 40% 左右。

    但改成買 2 間 1500 萬的收租，同樣都貸八成，現金投報率可維持原先水準。
    ※實務上還要看兩者的租金 & 裝修成本是否可控制一樣，上述僅針對貸款
      成數的影響說明對現金投報率的變化


 4. 投資客會更珍惜自己兩戶內的額度，或是超過三戶考量無寬限期的狀況下，挑選

    物件會更要求。所以未來不是很甜的物件在意願可能會降低。


 5. 找人頭登記買房的狀況會比過去高

    這點應該沒啥好討論的，一個上有政策下有對策的概念。



 整體來說台北精華區的房子仍是看漲，至於新興重劃區就得看看該區有沒有撐住房價

 的賣點了，沒有的話只能說... 請保重！



※ 引述《zzahoward (Cheshire Cat)》之銘言：
: 目前看起來影響最大的就是資金抓很緊想要all in翻身的大媽型炒房客
: 不過我認為影響大的將會是原本低單價低總價新重劃區
: 因為這類的炒房客想要用低基期然後操大槓桿拉出最大獲利
: 相反的精華區/高度就業區如台北、新竹、台中、台南影響的可能有限
: 畢竟薪資水準就在那邊，需求就在那邊，銀行鑑價價格也在那個水位
: 就算是二手房，銀行評估的風險大概也是相對低的

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.231.161.123 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1607399494.A.146.html
推 Unsullied: 10年內的重劃區除非夠便宜 不然買了實在危險
→ Unsullied: 以前重劃區是便宜 現在開價一個比一個貴
 成本變高是事實, 但開價變更高也是事實

推 kl0408: 新重劃區真的怎麼上去就怎麼下來 心理面第一個想到青埔
推 RS44: 上有政策下有對策
推 l79cm: 青埔自住盤很大會影響到的是特區外面開20以上的案子太誇張
推 CaLawrence: 不知道哪個區域投資客最多
 你看這幾個月瘋狂在討論哪裡的預售屋 or 轉紅單就知道了 XD
※ 編輯: s8752134 (61.231.161.123 臺灣), 12/08/2020 12:06:21
推 H2: A7啦，都是去年今年熱銷然後多數剛開工
→ edshen: 以前重劃區開價比現有蛋黃便宜 但現在重劃區開的跟蛋黃區
→ edshen: 一樣XDDD 很有趣
推 birdpon: 我也覺得是A7這種的應該會最慘...青埔可能好一點，畢竟真
→ birdpon: 的有實質建設在支撐...
推 CaLawrence: 感覺是 台中 a7 討論度最高
推 tomaschang: 買蛋黃區就對了，蛋黃區補漲一波
→ Unsullied: 看看哪個區域在排隊買屋然後秒殺就知道啦
→ Unsullied: 自住戶沒有在秒殺的啦
→ Unsullied: 自住戶至少要看3次-5次
 還有長輩要拜拜擲杯的拉、風水的拉、貸款不過的拉、哪裡痛哪裡癢的拉...

 最龜毛的就是自住買方一堆毛，自住買方還想跟投資客一樣撿便宜... XD

推 koushimei: 台北市其實這一波也沒漲的那麼誇張
 確實跟其他炒作區比起來，台北市算是溫和許多，所以這次管制老實說投資台北

 的應該大多老神在在，不受影響。

推 kevin190: 找人頭買房問題最多，人永遠是最不可控的因素
 風險自負囉

推 alfrog0414: 全部都預售的重劃區死最慘阿 光桃園就兩個
推 H2: 這一波我沒有很擔心新莊
推 rig2121: 全預售是小檜溪，那邊不是都說桃園在地人自住買的XD，不
→ rig2121: 過真的超貴就是
推 mopackm53637: 青埔有中央政府、地方政府跟國泰財團很難吧
→ H2: 八擴比較危險
推 Unsullied: 現在還懷疑青埔的代表你不是在地人
→ H2: 不過也沒貴到哪去，跌也跌不多啦
→ Unsullied: 青埔已經蹲10年了  八擴夠便宜 還是看漲
→ Unsullied: 一坪不到20 是要怎麼跌？
→ Unsullied: 小檜溪我就比較擔心了.....
→ Unsullied: 中路現在也狂推案
→ Unsullied: 一切都還是回到老問題  價格
→ H2: 小檜溪真的貴
→ Unsullied: 價格不對就不對
→ H2: 你買20出頭的青埔根本不用煩惱
→ Unsullied: 小檜溪老實說 我不會去買
推 rig2121: 竹北、青埔最近也都很熱但都發展一段時間了房價也偏高，
→ rig2121: 短期投資客可能會收斂一些，但長期要跌還是很難
→ Unsullied: 一坪衝到40萬 我幹嘛不買藝特
→ H2: 買30幾就比較煎熬一點
→ Unsullied: 青埔真的是政府帶頭炒 不要懷疑
 這些抱怨房價貴的，就都沒人幹譙政府炒作？

 政府售地越賣越貴怎麼不譙一下？ 政府帶頭炒作特定區域也不譙一下

 要知道政府才是最大宗的炒房仔好嗎！

→ Unsullied: 不要跟政府對幹 美術館開工了
推 l79cm: 每天晚上經過青埔JET嘉年華很誇張平日都在排隊玩現在竟然
→ l79cm: 還延長三個月我都不知道這些人哪來的，場地又不大票價又高
→ rig2121: 20出頭的青埔區內我馬上買XD，我覺得竹北青埔都有30的條
→ rig2121: 件，但40真的誇張了
推 H2: 青埔30以上的話不能離高鐵太遠
→ l79cm: 現在區外都2x很誇張還甲建
推 alex8398: 有貸款的第三間才限制，很多蛋黃小套房是沒貸款的，當然
→ alex8398: 是拿大間的去貸，不拿小套房佔名額
推 Unsullied: 青埔真的很好 不要懷疑 我不唬爛的
→ Unsullied: 但還是要看買的價格 青埔30-35都很漂亮
→ H2: 華泰讚
→ alex8398: 如果沒有大間的可以貸怎麼辦？這種人就退場別學別人買小
→ alex8398: 套房
→ Unsullied: 超過35自己要想一下
→ Unsullied: 如果是什麼 永久棟距無敵景觀 可以
→ Unsullied: b如果裊裊的 ....
→ Unsullied: 一層10戶那種台北建商 我就不考慮
推 alfrog0414: 中路蓋滿寶佳看來是穩紮穩打的在發展 房子便宜人口進
→ alfrog0414: 駐了就發展起來了
推 photoB1N: 題外話 今天下午交通部有台中桃園高鐵的招商說明會
→ alfrog0414: 如果是什麼都沒有卻超貴的重劃區 人都住不進去就可能
→ alfrog0414: 出問題
推 H2: 所以說2016到2018低點勇敢進場的自住客都沒什麼影響
→ H2: 那時候的價格最漂亮
 現在勇敢進去的自住客後面幾年回來看一樣笑呵呵
 (只要你買的點不是鬼地方或去追高新重劃區)

推 rig2121: 青埔已經有很多東西了，主要是推案量大導致價格沒有像竹
→ rig2121: 北這麼衝，不然比建設青埔真的不差，不過竹北贏在就業，
→ rig2121: 各有所長
→ H2: 如果你也有買房需求也有頭期款了，但那時候還瞻前顧後的話，
→ H2: 後面買貴了也怨不了人
推 Tattoo: 去年進場都還有賺
推 killerbbt: 小檜溪太貴啦，扯到翻的價格
推 cutbear123: 早上看591 家裡附近的一樓破公寓從3300降到2980 笑死
→ cutbear123: 會怕就好
 我也可以開 8000 萬 大降到 2980 萬，說真的你看這個591開價調整覺得人家

 在怕只是自爽而已，實際還是要看實價登錄價格

推 sdhpipt: 桃園一大堆重劃區 不知道鄭文燦什麼時候會出來罵 XD
※ 編輯: s8752134 (61.231.161.123 臺灣), 12/08/2020 12:51:43
推 ivan761016: 小檜溪30以上就太貴，28-30還差不多，那邊35以上的建
→ ivan761016: 案最近應該會很好砍，不過是國泰的話就很難說
推 RaiGend0519: 同意這篇
→ sdhpipt: 中路還一堆空地哩 桃園到處都重劃區 現在航空城又要動了
→ piliwu: 我個人認為本質上小檜溪比藝文特區好
→ sdhpipt: 看B站某網紅家一直在買買賣賣中路的新建案賺錢 超羨慕 XD
→ piliwu: 長期來說價格不會低於藝文
推 ivan761016: 小檜溪在蛋黃區要跌應該也不會跌到那邊去
推 taco13: 簡單來說 先前炒得快又高的死定了 青埔絕對在內
推 piliwu: 小檜溪要是在30以下麻煩網友通知一下我開車去看
推 ivan761016: 小檜溪有30但是是寶佳跟遠雄
推 Sunal: 新竹金雅等著看？
推 Unsullied: 沒有捷運都不考慮
→ Unsullied: 未來就是軌道天下
→ insect0816: 新竹金雅算什麼 買新竹牛埔才要皮皮挫
推 bettybuy: 想到之前前幾個月有人說桃園中路跟小檜溪有不能說的秘
→ bettybuy: 密，不建議買，就覺得神神神
→ bettybuy: 小檜溪有30以下的，中路還有25的哦
推 oscar81208: 青埔區外的才要擔心吧，開的有夠離譜。
推 Smallchon: 中路實質自住客其實蠻多的，要跌覺得相對困難
推 gm3252: 小檜溪交通規劃沒什麼優點，現在沿著春日路往前後騎看看
→ gm3252: 市區的交通狀況，就可以知道以後小檜溪發展起來會怎樣了
推 geniusw: 台中最危險的是海線那個吧
→ piliwu: 春日路我開車經過很多次，交通狀況在經歷上根本排不上前十
→ piliwu: 糟
→ piliwu: 新北隨便都更差不說，南崁都比春日路塞
→ piliwu: 騎車完全不同，開車春日路並沒有南崁塞
推 bettybuy: 中路自住客多幾乎都在去年買的啊~我同事就是
推 Unsullied: 中路也蹲了很多年 現在快起來了
→ Unsullied: 我認為2字尾到3出頭是合理
→ gototheptt: 被抓紅單的區 我懂了
→ audibmw888: 個人覺得啦，股市不止，房市就不會止；打炒房，不是
→ audibmw888: 打房，那就不是要搓破泡泡，有哪家的央行會去搓破泡
→ audibmw888: 泡？應該只是怕失速在維穩吧。
→ coonash: 八擴、青埔今年人口成長很多，這兩地受到的影響會小一些
→ coonash: 。a7推案量大但人口成長平平的區域風險比較高。
→ audibmw888: 經濟還是要成長，只是有時候牙膏不能擠太快，慢慢擠
→ audibmw888: 的牙膏還是一樣在擠牙膏。
推 cornea1231: 中央要打房了，青埔除非一字頭，否則很難讓人敢進場
推 photoB1N: 青埔政府炒成那樣還想一字頭買 當其他重劃區塑膠？
推 oscar81208: 青埔一字頭？乾脆均一價五萬怎麼樣。
推 kevinhon: 你484很想買青埔？一字頭要搭時光機了
→ shliau: 我就想看昭陽一堆紅單要怎麼玩
→ F93935: 怎麼沒人討論八德擴大？
推 philip80220: 真的有那麼多投資客嗎？之前不是都說自有率多高，都
→ philip80220: 是自住買盤，現在怎麼一堆人在討論那一點點的投資客
→ philip80220: 呢
推 kutkin: 自有率高跟投資客很多沒有衝突
→ kutkin: 投資客也是自有率分子
推 Mimmature: 政府是最大宗的炒房仔 就像說滷味漲價政府是推手一樣
→ Mimmature: 事實就是每個人自己的貪念害了未來自己的子孫而已
 滷味漲價也得看背後的原因是什麼，如果原料漲 100%  然後你怪滷味漲價?

 政府賣地的收益可是持續增長越賣越貴喔，那這成本誰吸收？

 是說資本主義的世代，坦白說絕對不會是貪念害了每個人未來的子孫，這你放心。

 會讓未來子孫過的很辛苦的，只有現在無法往右靠的那一群。

 在右邊的那群肯定是越來越爽直到左膠活不下去揭竿起義之類的。

 歷史已經演過很多次了，可以看看以前每次揭竿起義的那個年代，底層的生活有多慘。

 對不起，講的很殘酷，但... 這就是真實！

推 philip80220: 房版的自有率=自住客，別凹了
推 gototheptt: 看到一堆套客在收屋壯膽就知道打到痛處了哈哈
 WHO?

推 kevinhon: 笑完記得繳房租，勇敢告訴女伴啊
※ 編輯: s8752134 (61.231.161.123 臺灣), 12/08/2020 15:40:06
推 s26492755: 可是我跟你說  單價差不多情況下  總價高代表坪數大 坪
→ s26492755: 數正常來說越小投報越好  也就是你1500萬買兩間收到的
→ s26492755: 租金  不會贏500萬買六間的租金多 但自備款需要提高是
→ s26492755: 真的
推 s26492755: 回到我當初的選擇  不要選重劃區 或附近有公共建設在跑
→ s26492755: 的  選附近都蓋滿的舊市區
→ s26492755: 漲幅不大 要跌很難  所以我老神在在
推 watameki: 剛需區域根本沒在怕 會買就是會買
推 Mimmature: 你現在買不起房 就是前人害的
→ Mimmature: 炒是一定有人炒 你跟著賣貴又是為什麼？
→ Mimmature: 我沒有怪滷味漲價 我是說什麼都怪政府沒道理
→ Mimmature: 你說的很對啊 原物料漲物價跟著漲本來就正常
→ Mimmature: 貪念不會害後代子孫 車價那麼貴 房價那麼貴
→ Mimmature: 不就是貪念害的 這麼多受害者 用既得利益者的角度來看
→ Mimmature: 當然有利無弊