推 Refauth: 不會啊!每個人都長期投資,每天都在定期定額,市場健康 12/09 00:09
噓 darkdogoblin: 去睡吧!夢裡什麼都有.就算信用管制,已經衝上來的房 12/09 00:14
→ darkdogoblin: 價也回不去了.現在買的人仍舊要比4年前花更多 12/09 00:15
我也不覺得政府會打房
她會讓房市維持平穩 然後每年調漲薪資
二十年後 這樣的房子就不算貴了
但這二十年 每次的選舉就會逼迫政府加碼打一下炒房
※ 編輯: chal (114.136.200.105 臺灣), 12/09/2020 00:18:38
推 setunarx: 房子是翻倍在漲,政府薪資是翻倍在調嗎? 12/09 00:21
推 s8752134: 你說的收租金跟不該拿來變成投資本身就是衝突點 12/09 00:24
→ s8752134: 所有的行為都有前因後果的 12/09 00:25
→ s8752134: 你允許收租, 就必然會造就轉手買賣 12/09 00:25
→ s8752134: 因為每個房子收租的條件, 報酬都不同 12/09 00:25
→ s8752134: 每位投資者對於資金和投報的需求也不同 12/09 00:26
→ s8752134: 今天你收租收的好好的, 有個人比市價高20%跟你收房 12/09 00:26
→ s8752134: 你賣不賣? 賣了就變房蟲? 不賣對不起自己? 12/09 00:26
→ s8752134: 這就像一般投資市場一樣會有折溢價買賣的狀況一樣 12/09 00:27
→ s8752134: 所以當你認可房產收租的行為, 但你又說要拒絕房蟲 12/09 00:27
→ s8752134: 那你先定義到底怎樣叫房蟲吧, 這之前也討論過 12/09 00:28
→ s8752134: 天天講房蟲的人還是繼續噴, 沒在討論的 12/09 00:28
政府的功能就是確保不會有人出高20%的價
偶爾有少數人買貴那沒辦法
但政府各種措施
讓市價維持平穩
就像食物一樣 政府也要儘量讓菜價平穩
但菜也還是自由買賣
一個房子如果能知道他賺幾%的租金 其實也可以反推出其市價
所以不會有人出高於20%
會出高於20% 其實都是預期房子會漲
只要政府不給這種想像 就不會有人出高於20%了
※ 編輯: chal (114.136.200.105 臺灣), 12/09/2020 00:33:45
推 lagadidi: 沒有低於成本賣的都叫房蟲,但那群人買到之後就不算了 12/09 00:33
推 honoYang: 政府的功能是確保不會有人出高價? 12/09 00:36
推 s8752134: 不對, 政府無法確保不會有人出高20%的價 12/09 00:39
→ s8752134: 舉個例子, 我一間房子收租報酬 15% 12/09 00:39
→ s8752134: 就可能會有人加價 20% 買 12/09 00:40
→ s8752134: 這是市場自由交易機制, 就像你股票 IPO 也會折溢價發行 12/09 00:41
→ s8752134: 重點是投資人(有錢的人) 看好, 他想加價你不給他加? 12/09 00:41
你所謂的看好 就是預期會漲嘛
政府現在打炒房就是不給你們這種預期啊
你說租金報酬15% 他高20%買 假設租金不變 租金報酬一定會降
如果房價維持平穩 那房子的價格就完全看租金報酬了
一個太低的租金報酬不值得買
一年24萬的租金的房子其實只值240~480萬
否則還不如去股市
還有房子不是土地 房子會折舊
所以租金實際報酬沒你想的高
房子扣掉折舊才是真實租金
有時你房子還可以用原價以上售出 那是因為土地增值蓋掉折舊
但我現在討論的是政府打炒房
房子很難過了三十年後變成危老建築再用原價售出的情況
推 SmileLee: 慢慢講道理的 幫你加油 12/09 00:41
※ 編輯: chal (114.136.200.105 臺灣), 12/09/2020 00:56:13
推 au041l: 大家都共產就好,政府分配房屋,祝你抽到市中心 12/09 00:53
推 maypcc: 又一個拿0050來比買房的 0050你可以開槓桿幾倍說來聽聽 12/09 00:57
→ maypcc: 且你敢壓身家嗎? 12/09 00:57
→ howdo: 世界有你講的這樣就好了 理想跟現實是不一樣的 12/09 01:01
→ s8752134: 我現在收租報酬15% 怎麼會是預期看好? 現在就發生了 12/09 01:02
→ s8752134: 如果有投資者 5% 報酬就做, 那房價就是漲3倍 12/09 01:02
→ s8752134: 現在市場上很多就是專門做高投報率賣給收租公的 12/09 01:03
→ s8752134: 大概就是這個邏輯, 包租公看投報買房, 不是未來的預期 12/09 01:03
→ s8752134: 你說的房子折舊, 在現實中不存在大多精華收租區域 12/09 01:04
→ s8752134: 人人都知道老屋越賣越貴是地 12/09 01:04
→ s8752134: 實際上目前的精華區收租就是沒在跟你折舊 12/09 01:05
→ howdo: 選舉會告訴你選民不要打房 人民要的是房子一直漲 12/09 01:05
→ s8752134: 會折舊的偏遠地區也沒啥人在做收租 12/09 01:05
我看不懂你的算法
只要是房子都會折舊 不管在那裡 因為折舊是物理的
有些房子30年後反而比較高 那是因為土地增值
但我現在的假設就是新的房子只會維持平盤
如果你認為持有30年後還能原價賣出
那就與我假設不一樣
※ 編輯: chal (114.136.200.105 臺灣), 12/09/2020 01:09:30
→ howdo: 然後用房子去驅動生產力 引進外勞都是可能方案 12/09 01:06
→ howdo: 真的好賺還是股票實業啦 但有錢不願動腦就一直屯房 12/09 01:08
→ s8752134: 你的論點要貼近真實狀況, 例如你的假設 30 年維持平盤 12/09 01:11
→ s8752134: 這個假設本身就有問題, 有甚麼東西30年來價格都不變? 12/09 01:11
→ s8752134: 一個有問題的假設, 得出來的論點當然有問題 12/09 01:12
→ s8752134: 例如真實狀況台北市30年前和現在, 有一樣嗎? 12/09 01:12
→ s8752134: 那你怎麼會認為30年後是平盤? 12/09 01:12
真實情況就是政府在打炒房啊
所以預期房價不會再漲很合理
而且房價有天花板
你可能漲到300億 然後一般人年薪只有300~500萬嗎
而且政府會不會遷都 遠距上班的興起
台北又擠又溼 你敢確定大家都會擠台北
30年後的老房子本來就應該跌了
那是因為大家都擠台北才不合理的漲
假設照你們的樂觀預期
N年後房子漲到300億 大家年薪500萬
是要賣給鬼?
噓 suhhwanjen: 有新的免費仔會進來啊 你看哪個遊戲缺過免費玩家了? 12/09 01:13
※ 編輯: chal (114.136.200.105 臺灣), 12/09/2020 01:18:50
推 s26492755: 別跟少年股神爭。在他心裡預設立場。房產就是不正當的 12/09 01:15
→ s26492755: 投資管道。租金投報只有1-2%。房東都無良改套收租。這 12/09 01:15
→ s26492755: 種思維不變。如何討論 12/09 01:15
→ s26492755: 即便板上包含我都直接拿現在的實拿金額打臉他也沒用 12/09 01:16
→ s26492755: 最屌的是。他總是想單一持有某房子30年...不考慮其他 12/09 01:17
→ s26492755: 他的資料來源是他當過幾次房客。這樣 12/09 01:18
就是你 你的租金沒扣掉折舊 然後以為自己報酬高
還有我不是少年股神
雖然在股市只有十幾年 但我又沒說我是畢業就進入股市
邏輯要正確
※ 編輯: chal (114.136.200.105 臺灣), 12/09/2020 01:22:42
推 s8752134: 對, 我文章一開始講的點就是你裡面提到的錯誤認知 12/09 01:25
→ s8752134: 你錯誤的認知是你認為房地產不該是投資工具 12/09 01:25
→ s8752134: 我透過租金的說明告訴你你的認知是錯的 12/09 01:25
→ s8752134: 另外你後面回的都是不確定性, 就像你買股也有不確定性 12/09 01:26
你的假設都是房價會持續上漲
那麼你改一下假設
假設房價不會持續上漲 甚至會因為折舊而每年下滑一點點
你再來看你的租金報酬是不是真的那麼高
如果有人敢跟我履約三十後用十倍買我房
那我當然也敢買房
※ 編輯: chal (114.136.200.105 臺灣), 12/09/2020 01:29:24
→ s8752134: 漲跌風險本來就自負的概念, 你看好股票大可去買 12/09 01:26
→ s8752134: 但用錯誤的認知去解讀房地產的未來, 這點不對 12/09 01:27
→ s8752134: 你買股可能賺 但也有可能賠, 當然投資房地產也一樣' 12/09 01:27
→ s8752134: 簡單的說就是如果你已經先預設立場了, 那你的解讀會失真 12/09 01:28
→ s8752134: 我僅是要提醒你這點, 房地產就是個投資工具 :) 12/09 01:28
房地產現在當然是投資工具
否則政府幹嘛打它
但它不該是
選民也不認為應該是
房地產投機被污名是事實
你可以持續投資
政府也可以持續打壓
反正高的一定程度 不打壓的政府就會出現危機
例如香港
最後就會維持一個均衡
所以美日才會有保障租客的法律 大量的社會住宅
拿必需品來炒作
到時被政府教訓 也是合理的
當然如果只是賺取合理租金 略高於定存 那就OK 個人選擇
※ 編輯: chal (114.136.200.105 臺灣), 12/09/2020 01:36:10
→ s8752134: 不對, 我沒有假設房價持續上漲, 我在跟你講的是租金 12/09 01:31
→ s8752134: 租金我說會年年上漲, 看歷史數據 + 通膨, 沒啥爭議 12/09 01:31
→ s8752134: 我收租的報酬只會變高, 房價會不會變高看市場 12/09 01:32
→ s8752134: 以現在的市場環境, 實務上做高租報率就會有人接去包租公 12/09 01:32
→ s8752134: 如果最後一手的投資者願意或取利潤抓5%, 所以我說房價會 12/09 01:33
→ s8752134: 漲3倍, 就是這樣來的 (租報 15% -> 5%) 12/09 01:34
→ s8752134: 然後順便也講一下你說的不確定性, 同樣也套用在股市 12/09 01:34
→ s8752134: 你說房子折舊每年下滑一點, 股票也可以說每年都虧5% 12/09 01:34
→ s8752134: 這些都是不確定性, 所以我才說你認為股會漲好賺你就去 12/09 01:35
→ s8752134: 但你對房地產投資的理解是錯誤的, 還是再次強調這點 12/09 01:35
推 s8752134: 你投資都會追求利潤了, 買房收租的當然也會 12/09 01:37
→ s8752134: 所以你又預設一個略高於定存的租報率本身又錯了 12/09 01:37
→ s8752134: 如果你要房地產不該是投資工具, 就像我說的, 叫全世界 12/09 01:38
你們2個的ID很像 我搞混了
你的15%怎麼算的 一層隔5間嗎
有扣掉折舊嗎
扣掉所有成本後 又沒有亂隔間 有15% 我也要去買
大家搶著買 15%就會降下來
然後假設降到5% 然後房價就會維持在那裡
因為我假設政府不讓你炒房
所以房價完全看租金 租金也可以反推房價
你的15%本來就會有人去搶
代表你的房價太便宜了 才會有15%
不要跟我說你是用頭期款當分母 貸款是要還的
※ 編輯: chal (114.136.200.105 臺灣), 12/09/2020 01:46:37
→ s8752134: 取消租賃制度, 但誰都知道不可能 12/09 01:38
→ s8752134: 所以你還是得乖乖接受房地產就是種投資工具 12/09 01:38
→ s8752134: 只要他能產出報酬, 就會有人希望報酬極大化 12/09 01:39
→ s8752134: 就不會產生你說的租報率只能是略高於定存這種狀況 12/09 01:39
→ s8752134: 與真實不符的假設, 就修正吧, 不然你的判斷就是失真 12/09 01:39
我看懂你的意思
15%有超額利潤
所以會引起競逐 直到剩下3~5%的租金報酬
如果房價扣除預期會漲的心理
一間只有3%的房子 就應該是xx價
為什麼有人願意競逐去買3%報酬的房子
因為預期會漲
但政府出來打 就是打掉預期
假設政府成功
那房價就會穩定在那裡賺3%
→ s26492755: 他就是預設在預設 先射箭在畫靶 看似神射手 其實都 12/09 01:40
→ s26492755: 是假設在假設 你還沒聽過他的地震說勒 12/09 01:40
→ s8752134: 喔對了, 剛好你提到美日, 日本不知道, 美國現在房市也在 12/09 01:41
→ s8752134: 漲, 炒作這種事情是不分國界的, 千萬別以為國外月亮圓 12/09 01:41
→ s26492755: 推台積電 順便跟你說房子很危險會有地震 他的地震只 12/09 01:41
→ s26492755: 會震投資客房子 不會震台積電廠房的 12/09 01:41
→ s26492755: 你看他最新一篇文章 你反駁他 他就會跟你做新的假設 12/09 01:42
→ s26492755: 我一直以為大家用自己熟悉的投資工具就好 而不是不理 12/09 01:43
→ s26492755: 解而妄下斷語 沒在房市有操作經驗 僅憑當過幾次租客 12/09 01:43
→ s26492755: 就好像非常了解包租公型態一樣 12/09 01:43
推 s8752134: 其實假設太多的人有時候只是頭腦轉不過來 12/09 01:43
→ s8752134: 至少這位是有試圖想表達看法, 所以加減分享這樣 XD 12/09 01:44
→ s8752134: 比起無腦噓的, 好太多了 XD 12/09 01:44
→ s26492755: 他會無限假設跟迴圈的 不信你繼續 包你下次不理他... 12/09 01:45
→ s26492755: .. 12/09 01:45
→ s8752134: 剛好睡不著回一下, 確實正常情況下我懶的講那麼多 XD 12/09 01:46
推 nildog: 房子會折舊,年輕時相信,但現實會折舊是地點不對,看看 12/09 01:46
→ nildog: 雙北30年前房子買多少,現在價值多少?早跟著通膨漲翻了 12/09 01:46
→ nildog: ... 12/09 01:46
→ s26492755: 台北市的房子跟我談折舊 這時候他會說因為土地溢價 12/09 01:51
折舊是物理現象 台北天龍國有法力可以抵抗這種物理現象獲得諾貝爾獎嗎
好 所以物理折舊為真
那為什麼折舊後反而用高價賣出呢
因為土地漲了 所有人都擠來台北
台北其實享受全台的成長 但這是另話
所以你們一直以為你們只是靠租金在賺錢
根本不是好嗎
你們根本是靠土地溢價在賺錢
賺錢不是不行
但至少要知道是靠什麼賺的
簡單講也是土地炒作中的一分子
卻要表現的只是靠租金在賺
根本沒懂個中道理
後面可能發展的遠距醫療 在家上班 外送服務 少子化 遷都
不也都是新聞 難道是我憑空幻想
本來這對台灣就是好事
人口都集中在台北 對台北人也是困擾
你以為我們愛留在台北嗎 又擠又溼
靠炒作土地賺錢 現在政府只是打一下 回歸一點正義而已
→ s26492755: 我管你什麼價 事實上就是買了還可以買更貴 12/09 01:51
推 nildog: 台灣問題是一堆人都想擠雙北,連區域房價也走M型化,離台 12/09 01:51
→ nildog: 北半小時的基隆,價格可以差到好幾倍,還被人嫌棄到爆 12/09 01:51
→ s26492755: 我小時候住松山 新房一坪30萬 我媽叫我爸買 我爸喜 12/09 01:52
→ s26492755: 歡大中庭跑去買汐止 如果那時候聽我媽的 可能我現在 12/09 01:52
→ s26492755: 超滋潤 12/09 01:52
→ s26492755: 基隆通勤的也大有人在 每天上班時間火車跟中山高都是 12/09 01:53
→ s26492755: 人 如果不肯將就 就是在工作地租房 12/09 01:53
※ 編輯: chal (114.136.200.105 臺灣), 12/09/2020 01:58:36
推 lawsai945: 房子會折舊土地會增值沒啥問題吧,這也可以解釋精華區 12/09 01:56
→ lawsai945: 跟郊區的老房子價格差異 12/09 01:56
※ 編輯: chal (114.136.200.105 臺灣), 12/09/2020 02:06:57
推 s8752134: 去拉個屎回來看到留兩串, 來回一下好了 12/09 02:03
→ s8752134: 你又先把買房開槓桿這條路先堵死了 12/09 02:03
→ s8752134: 實務上買房不計算開槓桿本身就是一件不正確的事情 12/09 02:04
→ s8752134: 因為房貸不會有斷頭問題, 但槓桿買股會有 12/09 02:04
→ s8752134: 一般正常房地產投資的人也絕大多數都會開槓桿 12/09 02:04
→ s8752134: 所以你不去看槓桿, 本身就不客觀了 12/09 02:04
→ s8752134: 至於租報率你要怎麼做, 格套還是買整層住家幹嘛的看個人 12/09 02:05
→ s8752134: 不是每個投資者都追求報酬極大化 12/09 02:05
→ s8752134: 你也可以不格套穩穩整層住家出租, 但租報率相對會少一點 12/09 02:05
→ s8752134: 另外你說有人願意競逐去買3%的房子, 因為預期會漲 12/09 02:06
→ s8752134: 這件事情也不一定, 以剛需買方來說, 他不見得看投報 12/09 02:06
→ s8752134: 但你說他買了會不會助長投資? 12/09 02:07
→ s8752134: 會, 所以你要看房市價格健不健康 12/09 02:08
→ s8752134: 之前也分享很多次了就是看基本面, 租報 > 成本就沒泡沫 12/09 02:08
→ s8752134: 至於後續房價會不會再漲? 那就有諸多因素考量 12/09 02:08
→ s8752134: 例如租金上升導致包租公願意進場, 現在熱錢太多...etc 12/09 02:09
→ s8752134: 其實不用想的太複雜, 你只要試著不要預設立場去理解 12/09 02:10
→ s8752134: 任何一項投資工具, 應該就能至少理解一些基本本質 12/09 02:10
但是就算開槓桿 你也是假設房價N年後還可以用原價或以上賣出
才能得出那麼高的報酬吧
如果最後要降價賣出(因為折舊 房子是危老)
執酬應該就不是這麼高了
別人會去買也都是覺得房子在N年後還可以用原價賣出
反正我們假設已經不同了
※ 編輯: chal (114.136.200.105 臺灣), 12/09/2020 02:18:07
→ s8752134: 你最後回的土地上漲沒錯, 一開始不就跟你說大家都知道? 12/09 02:12
→ s8752134: 至於誰是助長土地上漲的推手? 12/09 02:12
→ s8752134: 答案是政府, 政府是最大助長土地上漲的推手 12/09 02:12
→ s8752134: 絕對輪不到哪個建商或是哪個投客 12/09 02:13
→ s8752134: 那為什麼政府要助長台北不助長屏東? 12/09 02:14
→ s8752134: 因為建設在台北, "需求" 就在台北 12/09 02:14
→ s8752134: 至於你說的遠距醫療那些之類的, 未來有沒有可能? 12/09 02:15
→ s8752134: 或許有, 但也或許是更集中精華區 12/09 02:15
→ s8752134: 只是你要信哪一個, 選好答案風險自負而已 12/09 02:15
→ s8752134: 至於未來是人口大方向往外移還是往精華區集中呢... 12/09 02:16
→ s8752134: 我個人是選後者拉, 所以我一直以來都說精華區會繼續噴 12/09 02:16
→ s8752134: 當然你也可以選前者, 但就我說的那句, 下好離手風險自負 12/09 02:16
是啦 可能是前者也可能是後者
但你想想
人為什麼要集中在台北 無非就是工作
台北真的又擠又溼
你想想 以後自動駕駛
我先出門走2步 上自動駕駛補眠 就不用擠在台北
遠距醫療 也讓你不用擠在台北
外送服務 也讓你不用擠在市中心
外送服務 也讓商家不用租在市中心
外送服務省下的租金 可以讓外送費為0 進而促進外送發達
政府也會持續交通建設 這都可以讓你不用擠在台北
遠距上班 + VR = 等於大家在一起上班 但實際在不同縣市
也許這些還要30-50年才會成熟
但這其實對台灣是好的 對台北也很好 至少台北不會那麼擠 少交通意外
※ 編輯: chal (114.136.200.105 臺灣), 12/09/2020 02:26:00
推 s26492755: 台北是真的又冷又濕 要不是我土生土長台北人 所有親朋 12/09 02:37
→ s26492755: 好友都在這 還真想換地方定居 12/09 02:37
→ AIronKuma: 所以才說不要打假球 要打炒房就一次到底 他們賺夠賠了 12/09 02:40
推 eknbz: 幫補血 12/09 03:34
噓 molopo: .... 12/09 03:46
→ jk01: 反正大財團,跟老地主,等著收購接手,還是賺 12/09 06:21
推 Csir: 對人類有貢獻的醫生都買不起房 反而不用念書每天幹妹的房二 12/09 07:06
→ Csir: 代能爽一輩子 人生就是這麼不公平 12/09 07:06
推 zwt17: 當全部行業都來抄房,跟本是亂象 12/09 07:26
推 homeaoi: 那房價就快點死掉吧,反正再漲也買不起,哈 12/09 07:39
推 maypcc: 你是不是沒買房啊 買房最基本五倍槓桿下去 收租的現金投 12/09 07:39
→ maypcc: 報隨便都10%起跳啊...還折舊咧 這兩三年入手的都漲2成了 12/09 07:39
→ maypcc: 漲幅來看現金投報是100%起跳... 12/09 07:39
→ maypcc: 重點是 大資金擺房市選對物件 很難腰斬每日可以安心睡覺 12/09 07:42
→ maypcc: 而股市你就算選牛皮股遇武肺也是崩給你看 12/09 07:42
推 setunarx: 台灣房價要有解,就是把泡沫灌爆而已啊,現在就只是在 12/09 07:52
→ setunarx: 拖而已。 12/09 07:52
噓 Arashi0731: 比喻錯誤,開高槓桿的不是免費仔,是用bug的玩家,把 12/09 08:01
→ Arashi0731: 這些趕走遊戲才會健康。 12/09 08:01
推 FrankLin77: 房蟲跳樓的那天要來了嗎 12/09 08:17
推 Barot: 打房只是要蓋掉美豬新聞的手段之一..還沒有下重手.. 12/09 08:20
噓 fenway18: 肯定沒開過店,開過店就知道成本不只房租 12/09 08:29
推 mystage: 本篇正確。另外我建議財政部拉高資本利得稅,更能打掉不 12/09 08:40
→ mystage: 正常的投資與投機意願,只剩下實質利益。這樣子實業才能 12/09 08:40
→ mystage: 順利取得土地。 12/09 08:40
→ mystage: 我們要歡迎的是實業返台設廠,而非炒做房地產 12/09 08:41
推 sdhpipt: 醫生是特許行業 不會允許AI大量取代它們的財源的 12/09 08:41
推 ayler88: 推! 12/09 08:49
推 HdDevil: 在人渣版對一群人渣講道理開釋,地藏王菩薩是你? 12/09 08:57
噓 suPerFlyK: ....薪資追房價.......太樂觀 12/09 09:19
→ neck1982: 薪資追得上房價的話,資本家就不會置產 12/09 09:43
推 mystage: 本來置產等漲價就對社會沒有幫助,沒有實質產出 12/09 10:27
噓 j2222222229: 誰出錢帶風向阿,抓到蟑螂都單一顏色 12/09 11:04
噓 daniel3658: 免費仔買三間都貸房貸喔? 12/09 11:23
→ daniel3658: 每年怒漲基本薪資兩塊錢 要追多久? 12/09 11:23
推 MiLu307: 台北已經下兩周的雨了...淦~ 12/09 11:25
推 djboy: 推 12/09 11:59
噓 lexjiang: 什麼爛概念 12/09 13:13
噓 mark0204: "好玩"?這世界該有殺人兇手,你家遇到那"好玩"嗎? 12/09 14:30