Re: [新聞] 政院打炒房明通過實價登錄2.0修法 房價

[ceca (生活藝術大師 ￾ N)]

這邊來講一下,為啥我會支持預售屋實價登錄.


這個通常是玩預售屋的會比較清楚.

最簡單的,我問你...

興富發的美樹大悅,要賣多少?

我說,28...

但是你應該會聽到25 26這個價格.

因為我講的是均價.

但是市場上流傳的是"廣告戶的價格"

這一點我相信有在玩的投資客都很清楚我再說甚麼.

美術白天鵝多少??

我說27...

但我相信會有版友跳出來說她買24~25.

因為我講的是非高雄厝不帶車位的價格.

但他們買的是高雄厝+車位的單價.


因此在預售屋的市場,價格是很混亂.

並且這個很混亂,是"往下"混亂.

這邊也包含了,有敵對的代銷或是建商,故意做假消息意圖使人滯銷.

例如A建商B建商都一起推案...

B建商賣比較差,他就故意放消息說,A建商第一手投資客都入手25萬.

但實際A建商廣告戶也都要25.5萬,均價在27萬.

但是消息放大一點,對方就會滯銷...

每個去的買家都要買25萬..然後都被打槍...而買家更不可能接受27萬這個價格.

so...這招是之前用到爛的爛招...

當然後來代銷很多也學聰明了.

他們會找打手去mobile放"賞屋文".

然後找一戶的資料和價格做定錨,直接在mobile公開...

讓買家有跡可循...

因為代銷就算掏心掏肺跟你說,阿最便宜就是27....你也不會信..XD

所以只好用這種拐彎抹角的方式,讓你知道價位大概在哪裡.


and....我知道很多人都很愛幻想.

幻想買家都是冤大頭,都會買到很貴,都會被代銷宰殺..XD

但我只能講,買家也許有冤大頭,但絕大多數的預售屋買家,都會做一大堆功課.

包含自己去問,問完後爸爸去問,問完後表兄弟再去問...

然後迫不及待地到處要加入這個建案的購屋群組,然後聽別人買多少.

然後,買家永遠都是要買便宜,所以他們永遠都只聽到"最便宜"的價格.

因此就算都沒有人在搞破壞價格的手段,他們也都會以"廣告戶"的價格做整棟的價格定錨.

而這種情況,很容易造成輿論上對價格過度低估.

這對我們預售屋轉讓很不利.


我們預售屋轉讓,基本上一定讓你知道價格.

因為差額你還要補現金給我...

也就是你要買我的預售屋,例如我買1000要賣1100.然後有100萬在代銷哪邊是訂金.

你要買就要準備兩百萬,一百萬給代銷把我的一百萬訂金換回來,另一百萬給我當利潤.

所以你不可能不知道我買多少.

但是如果今天你去打聽,這個建案賣900萬???(廣告戶的價格)

那我要賣1100萬..

這時候你就會疑神疑鬼,是不是裡面有甚麼貓膩..

這樣就算了.

旁邊又推一個比較貴的建案,貴我這個案子10%.

而他去查,會發現,隔壁案子賣1000萬(廣告戶的價格)

因此他就會覺得他去跟隔壁買就好...

當然她去隔壁又發生,他要買高樓層1000萬,人家要賣他1120萬...被吃閉門羹.

但是這樣搞來搞去.他就會覺得很混亂之外,又很黑暗,自己好像肥羊和冤大頭.

所以最後可能乾脆不買.

因此如果他是中古屋買家,我早就賣給他數鈔票了.

但因為他是預售屋買家...所以我就變成很難轉賣給她..

因為資訊太過混亂....並且是往下的混亂.


so...我們投資客很支持預售屋實價登錄.

因為建商如果在銷售順利的情況下.

他銷售30%可能會拉一次價格,銷售50%再拉一次,銷售70%再拉一次.

建商沒有在往下賣的,除非他要倒了....

這樣例如我買1000,建商拉到1050...

如果沒有時價登錄,輿論會還在傳我這棟只要900萬(廣告戶的價格)

但是如果有時價登錄,買家就會知道,新成交價已經達到1050..

這樣我1000萬如果只想小賺就跑,賺個10萬,然後再給仲介10萬傭金...賣1020.

這樣我不就很好賣??

so...透明對我們比較有利.

資訊爆炸的年代,預售屋價格不透明,對我們投資客預售屋轉讓反而是缺點.



and...我知道很多空空現在完全不相信我說的東西.

但是不重要...XD

反正又跟你們無關...

我是講給有在玩的玩家,我相信各位有玩預售屋的應該也很清楚我再說甚麼.



and...之前更扯的是.

你們也知道我在一些建商有一些線.

比較好笑的是.

之前我玩大悅,我是大悅當建案最大的買家..

興富發自己家族的人過來跟我簽約,是直接拿"建商的底價"給我...

因此我一定是拿最底價...

那時候整棟大概在23.x.

但是後來...我在其他建商裡面開發和市調人員那邊得知.

它們公司最後對興富發大悅的行情報告上,定義在20萬上下...
(奇怪,這到底是怎樣市調的...各建商的市調人員看起來也是假消息滿天..XD)

我都嚇到...XD

另外仲介有人還問說"大悅,不是一字頭嗎?你是不是買貴了?"

然後跟我說,他手上有買家買一字頭...XD

阿.....

預售屋實價登路快點通過拉..!!!!



and..最後造福一下新手.

預售屋轉讓一般來講是這樣玩.

今天我會挑這個案子,一定代表這個案子有"市場競爭力"

這時候有兩條路,一條是豪宅...但現在豪宅慘兮兮所以不講豪宅怎樣挑.
(大概就是,獨特性,單一性,戶數少,品牌大,精華區,廣告要夠大,要有名人進場)

我愛玩門檻...

所以一般來講我會買當區同等級建物中,低單價中的最低總價,或是低總價中的最低單價.

對...門檻很無腦,老屋我也這樣玩,預售屋我還是這樣玩...XD

因為,我是買最低...所以未來其他人怎樣買,你都會比我貴,那你都會幫我抬轎.

而只要我還沒有交屋,我就是0年屋...

因此我今天買700萬好了,最低總價...你一年後買旁邊建案市場最低770萬..

後年又有人買市場最低840萬...

這時候我還沒交屋....請問我是不是跟你買840萬都一樣是"0年屋"

因此這段時間我完全沒有屋齡的問題...不存在因為屋齡比價而我必須賣低比較低的問題.

而既然後年都有人買到840萬..那我是不是賣個770萬並不困難...

當然我不會肖想我賣840萬...畢竟差額買家要補現金..所以賣太高他壓力很大.

外加買家大多都還是喜歡跟建商買第一手,而不是接地二手.

so..市場最便宜是840萬,我預售屋轉讓,抓極度保守好了,賣770萬.

那...我掛出來那不就不難賣掉??

而如果我賣掉賺個50萬就好,20萬給別人當傭金...

我就算付到100萬,15%...但是100萬兩年賺50萬.

投報率還是比存股好啊...你存股也是要繳所得稅的...大家都繳稅...XD

這就是玩預售屋的心法.(所以我怎麼會怕資訊透明....XD)

預售屋不是你買了,然後幻想房子多好,就會有人跟你買讓你賺一百萬.

喔不....

這是蒙著眼睛在玩預售屋..賺到錢算你走運罷了...



市場是混沌的,混沌的市場是交易寫出來,而交易的發展是來至於籌碼,也就是掛賣物件.

當這邊行情100,但是所有掛賣物件都是500.

只要有兩三筆成交,這邊行情就噴到500.

而100變成500...抱歉市場不跟你解釋原因...就是這樣,你必須接受.

所以....

投資客專業分析市場,永遠先盯籌碼...

一大堆屁理論,只是在廣大的籌碼分析當中,當作輔助.

這也是市場是賣家主導的主因...因為籌碼是賣家擺上去的.

所以分析價格下降.你永遠要優先分析,賣家會不會往下賣.

而不是分析買家(空軍最大的錯誤點之一)

所以這次打房,近月交屋的預售屋,有可能會產生投資客斷頭,因此禿鷹可以去獵食.

這種斷頭的短暫"跌幅"...原因是來至於賣家...你去分析買家幹嘛...XD

哪個買家不想買便宜?

我不想買便宜??....你哪隻眼睛看到我不想買便宜??....

阿買家大家都想買便宜..你分析買家幹嘛..XD

so...緊盯籌碼...並且緊盯籌碼才會看到賺錢的機會.

例如....當北鹽埕區只剩下兩棟7w/p的大樓,我去把它掃光,中間在釋出一間,在掃掉.

鎖籌碼.

之後翻修好掛賣12....然後成交.

之後再賣一間成交12...

這邊的行情就被我拉高到了平均大概10萬...(後期有沒翻修的房子成交就在10萬)

這故事我講過...細節懶得再講.

你跟我說北鹽埕區為啥7萬在短短不到一年漲到10,大漲30%??

恩....我只能跟你講,阿就我炒得,不是強者我朋友炒的,就我炒的.

不然哩??

不然你解釋解釋,你哪一個理論去解釋北鹽埕區從7萬漲到10萬.

他有重大建設嗎(那時候還沒輕軌),有利多嗎?有人口湧入嗎?

另外..他行情是7直接跳到10..中間沒經過8和9....

這種跳躍性漲幅其實是不動產漲價的常見現象...

不動產三天兩頭都在跳空漲的..並且不需要補缺口....
(不動產還跟你補缺口,你股票看太多,股癌上身喔.)

同樣的,以前我為啥都不買諾貝爾.

諾貝爾就是從7~8萬漲到10w/p"以後"...湧入大量的菜鳥投資客..
(看漲才去追)

造成籌碼很混亂.

然後又遇到2016的打房,所以龐大的菜鳥投資客都神經緊張想要拋售.

而因為加上交易成本,所以這些投資客要賣在11~12才不會賠錢.

所以諾貝爾這四五年盤在11~12都不會動.

正勤也在500盤了一年左右,但後來就往上爬,你看今天都想要闖700大關.

我那時候就是買正勤4xx...就是因為諾貝爾籌碼太混亂不敢買.

但是...我前不久買了諾貝爾...11.5...XD

為啥我會進場??

阿...你自己看諾貝爾12以下剩下幾間??..然後現在掛賣都掛多少.

籌碼洗乾淨了...準備往上跳了...

那些菜鳥投資客這四五年,會出的都出了會跑的都跑了....

所以我進場...

so....專業投資客,永遠記得.

你永遠要優先盯"籌碼"....

籌碼面為主,技術面為輔,消息面聽聽就好....

甚麼都敢買,才是專業投資客.


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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.174.182.153 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1607529020.A.729.html
推 freeclouds: 因為反對是建商 不是投資客在反對阿
→ freeclouds: 之前看到反對的理由都是建商觀點 非投資客觀點
→ freeclouds: 投資客也怕被建商坑
推 Tattoo: 我也是支持實價登錄
→ Tattoo: 是說自住還是一樣看最低
推 ShauEn: 想請問如果建商做假交易定錨高單價該如何解決？
賣多少是建商決定的.

所以例如他要賣700.

他就直接底價定700就好,不需要故意做一筆700的交易價格出來給你看.


賣家決定賣多少錢.


而拉高價格,通常建商也是直接就拉高..

買預售屋如果有定期跟代銷聯絡就知道,對方會跟你講哪時候要拉價.

所以例如賣了30%,建商要拉到750萬..

他就直接全部底價都拉高50萬....

也不需要做一個價格來跟別人交代.



真的假價格只有在,銷售末端,成屋,然後建商手上有不少餘屋的時候.

例如建商還有10戶餘屋..行情在800.

他這時候自己做假交易交易到1000.

這樣他就可以操弄銀行的估價,讓銀行估價拉高到1000.

這樣他這10戶就可以用1000去做抵押貸款...

因此假交易價格一般會用在成屋上面...

目的是幫餘屋的銀行估價抬轎...

and...這是很常用的手段..
※ 編輯: ceca (1.174.182.153 臺灣), 12/10/2020 00:16:17
噓 qwe90208: qq
推 chipher: 我今天看到正勤丟出開價750的案件也傻眼，我7月買的時候
→ chipher: 開價650都覺得很瘋狂了，靠，居然5個月又漲了100萬
中古屋因為釋出量很少.

所以價格都是這樣跳很正常.


並且正勤那個還不是有專業炒手在炒.

單純就是,看市場沒掛賣物件,被鎖量.

所以只有他一間的時候,他話事...!!

他說....正勤值750....

那市場只有一間,就他的750...沒有人挑戰他的話就他定錨.


當然專業炒手..

例如,如果今天我正勤不是只有一間在那邊跟車...XD

如果我有10間就好.

今天...我會先做兩間裝潢非常完整的,開價800...(對~沒再客氣的)

之後再一間單純翻新空屋或是陽春裝潢,掛750.

兩間800掩護750那間出貨..目標成交價抓700就好.

成交700後.

然後掛沒翻修原始屋況的750,兩間高檔裝潢800拉高到850,然後翻修空屋掛800.

拱價格!!!+用實價登路700成交掩護沒翻修的700出貨..

這種手法我以前文章有寫過...

這樣炒,會比現在他單掛一間750在那邊釣,要出貨+把行情往上拉的容易度高很多.

而目前果貿的那個炒手就有類似的操作法.
(果貿的炒手正開始出貨中)

只是他的裝潢美感度...恩....XD

所以他應該比較難做到層次性的出貨策略..


當然啦,如果你只有一兩間.

那跟車就好..不要那麼"搞剛".

就像我正勤就繼續出租,然後看其他人表演...XD

等到他們玩到我覺得價格差不多了.

我在慢條斯理的把房子收回來掛跟它們一樣的價格賣.

對喔,不要去扯炒手後腿,這樣不道德...

※ 編輯: ceca (1.174.182.153 臺灣), 12/10/2020 00:55:01
→ taoist9999: 建商的股東先買一戶，拉高實價登錄的價格，是很常見的
→ taoist9999: 手法。
→ taoist9999: 而且對方也不是做假交易喲！金流該有的通通都有。
→ taoist9999: 反正他們也不會虧錢。
推 xhs: 好文，先幫推XD 看完又收獲滿滿
→ taoist9999: 講白一點，跟左手換右手沒兩樣。
→ taoist9999: 不動產市場的問題一直是資訊不對稱。
推 jackwang2005: 只能推啦！給有買預售的新手上了一課
推 sam7652: c大請問一下自住的話，中都往後3年內新建案推薦買嗎？
中都的問題在.

機能,學區...

你可以接受就可以買.

他的機能要起來大概要七八年才有雛形.

他的學區要起來(也就是至少站到高雄前8名)至少十年起跳...

※ 編輯: ceca (1.174.182.153 臺灣), 12/10/2020 01:13:33
推 sam7652: 房價一直往上，美術館又摸不到，退而求其次考慮中都...
→ sam7652: 老家住舊中都，才會想往美術館跟中都重劃區的建案找
如果單純長期屯屋..你又一定要屯新屋.

那中都會優於美術館.

因為,15年不知道,但是20年後,中都的價格應該會超越美術館.

但是,中都價格光要趕上美術館,至少十年內都很困難.

所以這是以"長期"並且你是要屯"新屋"的角度去看.
(你買美術館的1x年屋,反過來增值可能會比中都的新屋還高)

※ 編輯: ceca (1.174.182.153 臺灣), 12/10/2020 01:30:49
推 sam7652: 瞭解，感謝賜教
推 Holymaker: 請問後譯九如十全一帶自住為主最近適合進場嗎？
→ Holymaker: 附近新建案滿多都賣得差不多了
→ Holymaker: 興富發博愛又太貴難下手
→ Holymaker: 郡都又太擠……
那邊主體就高醫.

遠程有火車站的商場和71期的重劃區(商業開發為主)

所以高醫那邊一直都是二軍等級,競爭力很強.


你如果說中短期投資,我會建議不要.

主要是因為之前華友聯太佛心,他在那邊的inH給人家賣21~22...XD

因此那邊如果你現在買新建案,你在一年內要轉手.

會被inH的投資客轉賣的價格給打到.(它們大概會轉賣在24上下)

因此你沒買inH,對中短期投資而言,你大概這一年都不要買.

要等到inH的價格影響消退再說.


但是如果你是要自住.

這邊的高醫威能太強大,外加日後商業投資開發對這區的加持也很強大.

並且立刻買機能就是很好(熱河商圈吉林夜市很強大)

那自然是ok...

唯一要說弱點就是,三民國中已經不復當年三七五的威能...

排名好像已經掉到第八名..



講到學區.

你看,七賢和明華的5A(比率非人數)戰鬥力暴增中...

七賢已經準備挑戰五福...奪取公立第一.

因為...國中考高中是15歲...

因此今天的七賢國中主要是是15年前的住戶.

而美術館和農16是17年前開始的新重劃區.

所以第一批住戶其實戰鬥力並沒有很高.

因此之前都還被五福國中壓著是很正常的,畢竟15年前王者是文化中心.

但是美術館和農16成為房價最貴一軍大概在10~12年前.

並且越來越貴..

所以七賢和明華的學生,只會一屆比一屆強大..

因此七賢和明華的學生戰鬥力每年都大幅強大..是必然的現象.


不過七賢和明華有沒有本事挑戰復華...

我還是覺得有點硬就是了...XD
※ 編輯: ceca (1.174.182.153 臺灣), 12/10/2020 02:01:21
※ 編輯: ceca (1.174.182.153 臺灣), 12/10/2020 02:03:15
推 E6089: 推ceca
推 smalltiger56: 支持啊，這樣就可以實施實價課稅就沒有懸念了
台灣不是很早就實價課稅了??
※ 編輯: ceca (1.174.182.153 臺灣), 12/10/2020 02:40:21
推 ventxyz: 大哥 你什麼時候開課，你開課一定比炒房好賺啊
→ ventxyz: 很希望被你很系統化的建立不動產的觀念
推 missile: 十多年前，大學剛畢業，我在三民國中當實習老師，那時候
→ missile: 三民資優班很強，幾乎全上雄中雄女，沒想到光景不在了！
推 deann: 他要講的應該是 持有稅實價課稅
推 easyfon: 今天看到大大的文真的收獲滿滿
推 opop1133: 我支持不二價
推 sdhpipt: 好文章給個推 可以看到不少投客的心理想法 這是我們這種
→ sdhpipt: 純自住的人不會有的
推 l52015: 推
→ ddey: 如果立論基礎是建商 1.一定要賺足利潤  2.越賣越貴
→ ddey: 那怎麼推導都是會繼續漲
推 benny3579: 不透明預售根本沒著手的點
推 nobodyjay: 必推
推 s8752134: 其實空空不信的話問身邊的代銷朋友不就知道了
推 jump0517: C大必推!!
推 leon1415: 感謝C大的分享!!
→ Ddylan: 請問某樓上,為何建商可賺確不要賺足利潤?請問高見?
→ Ddylan: 現在鬧很夯的醫材新聞,沒見到最有醫德的醫院高層都漲足
→ Ddylan: 到天花板嗎?難道建商也有建得,所以能賺確不要賺??
推 Unsullied: 是啊 就是讓人可查 反而好賣
→ Unsullied: 因為預售不複雜 不帶裝潢
→ Unsullied: 賣了前期 錢收回來 就能漲價慢慢賣
推 intern: 任何自由市場政府介入都是悲劇 醫材事件就是最好例子
→ Unsullied: 所以才說 實登出來你沒得殺 因為代銷就拿實登給你 你
→ Unsullied: 就會認同
→ intern: 現在科p認為台北大同區3房租金4萬合理喔 顆顆
→ Unsullied: 多去跟銷售談個幾次你就知道了
→ Unsullied: 當然缺錢的小建商也有可能亂賣
推 intern: 台北酒店的價格跟罩杯也要實燈 不然我怎知道是否nubra墊的
推 KrisNYC: 舒服文
推 deltaz: 在交易上做手腳，把成交價灌水的前提是有可以讓一般民眾
→ deltaz: 信任的平台把資訊揭露，成屋可以用實價登錄，預售並沒有
→ deltaz: ，做假交易是要給誰看
推 piliwu: 建商的手法就是典型差別定價策略啊，經濟學課本寫的
→ piliwu: 他就是為了獲取最大利潤才差別定價
推 intern: 醫院進一顆panadol成本0.1知道又如何,賺了錢會分醫奴嗎
推 neck1982: 這篇真的讚，又學到很多
→ intern: 你用0.1元出價他會賣你嗎
→ piliwu: 就算再小的建商拿出1000多萬現金來搞個實價登錄都不會有
→ piliwu: 問題
→ piliwu: 妄想實價登錄會讓你便宜買房的實在有夠天真
噓 mmppeegg: 預售屋轉單就是給有錢有閒的人幹的 真不公平
推 kodo5566: 實價登錄不是用來壓價是不用聽代銷唬爛嘴
推 hopeandhmm: 只能推了
推 oscar81208: 推
推 peanuts24: 預售屋灌水的優點不是還可騙人低自付款買房？
推 waterfall531: intern 自己去看看周邊行情好嗎?44坪4w3x坪都可以4w
推 kirk0531: 就是在等C大分享!
推 ViktorGoogle: 厲害 真正高手
噓 mark0204: 垃圾包裝還是垃圾,騙子長篇大論還是騙子
推 labdog: 諾貝爾11.5是幾樓啊？
推 Unsullied: 傻孩子 醫院裡面有醫德的絕對不是高層
→ Unsullied: 管理階級叫做商人 上面有老闆會盯績效的
→ Unsullied: 該犧牲靈魂的實後 那些管理階層的人會毫不猶豫
推 Complain: 正努力學習什麼都敢買
→ katzlee:  屋齡是看交屋? 誰買房子會這樣看
推 wis: 推C大，沒辦法玩也能長知識！
推 skyalso: 想請教一下，20年後中都超越美術館的判斷依據是？
推 dk1102: 想問ceca大高大那邊的房子自住可以買嗎？
推 Cyniko: 感謝c大分享
推 cms23: +1
→ chen831030: ++
推 chen831030: 謝謝
→ chen831030: 謝謝