[心得] 預售屋需要實價登錄影響真的超大

[inwindwei (風)]

雖然知道版上一堆投資客和仲介

但大部分潛水的還是準備要買房的人

覺得還是分享一下買房前看到的事實和這次實價登錄的關係

比起這次預售屋要實價登錄  12/08的貸款成數變動根本不值得一提

以數據來看  12/08受影響的戶數才4000戶  佔整年房屋交易量的...1.3%

但預售屋炒房佔比卻超高
以超高的新竹自住率來說也才七成  那三成就是投資客 (30% vs 1.3%...)
炒房又以預售屋為最大宗  因為風險最低  利潤最高  又不用貸款
去買秒殺的預售屋就知道將近100%都投資客
而去看實屋會發現兩年內要賣的房子很多是預售屋時期到現在投資客賣不掉的
超過五年的才幾乎都自住

自住率低的一些重劃區應該遠不如新竹  但一樣秒殺  可想而知投資客佔比...

實際去買房會發現房價是這樣被墊起來的 (其實版上也很多人提過了)

1. 建商把大量紅單給大型投資客買  一買就是一層甚至有聽到20戶~30戶

2. 剩餘紅單釋出給小投資客  小投資客會以每位2000元的排隊費買下數戶或1.2戶

所以新聞說那些排隊秒殺的案子不是假的  只是自住戶通常沒這個經驗去排紅單
那紅單幾乎就都大小投資客買去

3. 大型投資客紅單轉單透過代銷  小型投資客透過仲介
   其中透過代銷的方法就是如果代銷跟你說自備款要很高(某建商很多這樣)
   那有可能就是代銷幫大老闆轉紅單  而且會在銷售中心約好幾組人
   約好以後再一起開賣 (我就遇過)
   小型投資客透過仲介大家都很清楚就不贅述了

4. 紅單轉約後  等到賣得差不多只剩2.3.4.頂樓的時候  買紅單的投資客開始找仲介
    轉約賣下一手  通常就是自住客  但行情好也有可能再轉到下一手投資客

5. 預售屋蓋好後自住客發現不喜歡  過兩年和沒賣完的投資客又拿出來賣

所以當你買新成屋的時候  已經經過好幾手炒房了 紅單>買賣契約>換約>蓋好賣掉

紅單賺50-100+換約賺100-200  就被投資客賺了100-300 (當然中間還有仲介費啦)

有的甚至還不只:
舉例來說某立委買紅單價沒賣出去  價格是單坪52 (建商大概也不敢多賺立委錢)
因為立委沒要炒房放著  導致實價登錄現出真正的底價和其他成屋的價格(68-72)
這個價差還比我看到的都還要高 (不是立委也不是大型投資客很難買到底價)

而這次預售屋需要實價登錄可以說少了換約價
先不管政府下一步要不要打紅單 (目前的取締只抓的到散戶投資客)
你買的成屋價格就少被墊高100-200萬總價

為什麼可以說少了換約價?
因為要課房地合一稅阿  兩年內買賣要課重稅  預售屋差不多就蓋2-3年
這個效果差不多跟和房地合一稅上路差不多  那時打房打八成沒打到預售屋
現在就是連最後的預售屋也將成為淨土
當時房地合一稅一上路房價馬上崩
從歷史來看這次預售屋也應該...
剛剛有地震  是不是暗示什麼要崩了?

就算房價續漲  但往後大家買的房子都少被炒100-200萬豈不樂乎?

12/08那波就開始有一些些拋售了   這波實價登錄一上線  嘿嘿...

不要說只有預售屋有差  因為投資客不只投資預售屋  還會投資成屋
預售屋要斷頭  手上的物件只要有一件可以賣掉就能過關再撐兩年賣掉
第一個想賣得當然是最不好賣的成屋啦~~~

祝大家都買到便宜的夢想房~~~
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 122.116.78.185 (臺灣)
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※ 編輯: inwindwei (122.116.78.185 臺灣), 12/10/2020 21:49:20
推 merage: 第一句太誠實會被噓，先幫補
推 clement80161: 實價登錄2.0去年就該推了
推 kodo5566: 推
→ IBIZA: 紅單怎麼登錄?
→ inwindwei: 我沒說紅單要實價登錄阿
→ inwindwei: 但下一手消失的話  紅單也會跟著消失  而且政府再來...
推 liocorno: 實價2.0才是有幫助..
推 capirex: 少了一兩百萬還是很貴啊 應該實價課稅
推 ebeta: 政府就玩假的，是在認真什麼啦XD
推 robert123: 上次也說玩假的，然後就信用管制
推 ktpp: 投客瑟瑟發抖
推 jc10755: 難怪剛剛會地震！
推 Tattoo: 其實我覺得未來預售屋會變成主流。紅單本來就不該存在的東
→ Tattoo: 西
→ Tattoo: 會出現紅單就表示過熱了
推 cosmos506: 投客真的是社會毒瘤欸
推 cosmos506: 投客快出來滅火阿~別急著找房仲
推 a9940597: 有台中預售要賠錢賣的嗎？
推 persie: https://i.imgur.com/90QgR2A.jpg
→ persie: 已經開始降價了，哈哈哈
推 justin037666: 投資客都揪團買的，真的一出手就掃個幾10間
推 ahw: 立法院才是決戰點啦
推 JustinCy: 一定要堅持住。賠售再買
推 Nightu05: 還要56萬 這算降嗎......
推 kikilolo: 把投資客當做代理跟經銷商就好啦，心理會好過點
推 polestar0505: 還沒跳樓都不算啦
推 CharleneTsai: 我覺得適時降溫不錯啊  火太大可是會整鍋燒焦的
推 kis28519: 推
→ labell: SARS之前就大跌 武肺前面沒跌是川普打貿易戰
推 seekforever: 政府玩假的 版上投客在崩潰什麼啦XD
推 missile: 感謝分享  透天別墅預售屋大樓預售屋 邏輯性是不是一樣?
推 johnny5411: 推第一句
推 jery1017: 誠收台南降價預售
推 CIIIO: 推
推 polarbeer: 真的 炒房垃圾投資客 民生必須也炒
推 faye8626: 推
→ FcuKobe: 投資客 只會不斷洗腦說政府玩假的拉 玩到去跳樓 哈哈
推 polarbeer: 一個月紅單要先賺200萬 真的垃圾
→ setunarx: 上線在說啦   一堆事都永遠的下星期五了
→ AIronKuma: 真打房 2022最大黨2024總統 得青年者得天下 拒絕打假球
→ Ddylan: 太好了,5折買房要成真了!
→ AIronKuma: 開價都可以200%了 你打五折是在高興甚麼
→ Ddylan: 太好了,2折買房要成真了!
→ bilibo:  希望能真的抑制房價....
推 DSB520: 真的是你講的這樣 因為朋友就是這樣玩
→ Hughfour: 打折的幅度又比不上建商開的價 可憐房價只上不下..
→ AcousticLove: 去年就該推了，今年就不會這麼誇張...
推 aasai: 不管這波打房怎麼趨勢，我買房租房一樣
→ aasai: 原則，至少921後三年房，這是大原則
推 terry456: 太誠實，小心被攻擊
推 iamok329: 推
推 HookWorm: 只能說台灣買賣房地產的風氣真的很醜陋
推 feliz5566: 少了投資客上下齊手 房市透明健康是好事啦