Re: [請益] 央行這次下手其實不算重吧

[KrisNYC (Kris)]

基本上央行在做事就是防止系統風險

目前正在成長的一種系統風險
就是建商跑去不一定發展得起來的重劃區

拉著一堆投客把房價從15萬一坪炒到25/30
本來這種東西5年8年建商資金撐不住就整棟法拍了

但現在的利率幾乎都在2%以下 能撐得更久之外
各種銀行缺業績和建商的相互掛勾

有在跑建商潛銷場子的一定會有個疑問
這案子周邊新成屋都開價24 成交20萬一坪
為什麼這間預售開35萬
可以有銀行保證成交開價內貸85成
有很多人笑定錨 實務上定錨不是定給買家而已

定錨很大一部分是定給銀行鑑價用的
當一個建案行情15-20 建商開30-35根本賣不到3成
但七成餘屋可以鑑價30萬再跟銀行貸7成
幾乎等於乖乖付利息 銀行就每坪21萬全收了
這種狀況下所有的風險都被銀行包了

建商根本隨便蓋隨便賺 再拿這筆錢蓋下一期 loop
重劃區的點燈率越來越低 餘屋都賣不完但一直推新案
大致上就是這樣搞出來的

本來這個模式你慢慢弄 搞個10年20年
通膨上去房子的價值也是會上去的

20年前淡海新市鎮一坪才6萬8萬
現在就算20年屋成交也是1x萬
數字兜的起來銀行就不會大規模壞帳
這種模式就是台灣土地經濟的真實面貌

問題就是 竹北 新竹 台中外圍 台南外圍
一大票一年之內就要30% 50%衝上去的

這次餘屋貸款直接7成砍到5成 主要就是針對這種建商
和一次簽10張20張紅單技術單再轉賣的幫兇

至於這個月之內剛好高價接在這些區域的
真的算是被誤傷 只能幫QQ

別的國家都演給各位看了 不管你怎麼調整稅制
大印鈔 少子化 的結果就是全部往都市集中
加州今年的房屋成交價量都創新高了

台灣人越多的地方 蛋黃區不要講了
中永和新店板橋 頂多是開價平一點

實登還沒更新的11月成交出來還是繼續向上
12月後的資訊要農曆年才看的到
看板上推文就知道年前要買房的鋼需有多少

下好離手吧 我們農曆年再來回顧這一串政策

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 220.130.12.160 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1607656858.A.839.html
→ taoist9999: 各部會紛紛加入打房行列，房市直接轉為空頭市場了，
→ taoist9999: 連緩衝期都沒有。
→ REMEMBERYAU: 股票萬點政府一樣拿退休金救，房市才才小漲一下馬上
→ REMEMBERYAU: 就來打，這種投資產品誰敢再投呀
推 taoist9999: 如果現在真的還看不出來的話，是判斷力有問題了。
※ 編輯: KrisNYC (220.130.12.160 臺灣), 12/11/2020 11:29:47
→ taoist9999: 不動產的變現性跟股票差很多，除非敢低價殺出，否則
→ taoist9999: 要馬上脫手不容易。
推 indoman: 對於有錢的投資客來講沒影響 對建商而已推案速度要放緩
→ indoman:  還是賣得掉
→ s26492755: 維穩 防止泡沫的可能性 長期來說是好事
推 piliwu: 不可能轉空頭市場，這些政策打投機不打房市
→ piliwu: 很多多軍都認為是好事
推 piliwu: 印鈔的威力就在那不是房價漲股市漲是你的錢薄了
→ KrisNYC: 錢還是太多沒地方跑 政策這樣搞大家不敢買外圍
→ KrisNYC: 通通進防守型的房產 精華區本來漲不動的要動了
推 taoist9999: 錢應該會跑到股市，全世界大印鈔，熱錢無處去。
推 intern: 股市只要再來各風吹草動跟3月一樣，一堆人又被洗掉，房市
→ intern: 要1個月跌三成機會低。
→ intern: 倒是期待看看會不會如K大所言，一連串限貸、加稅造成外圍
→ intern: 崩跌，自用的、保值的全部又回防精華區。
推 CaLawrence: 那底特律呢？
→ KrisNYC: https://www.zillow.com/detroit-mi/home-values/
→ KrisNYC: 你自己看阿...底特律這種爛地方 (攤手)
→ s8752134: 現在這種限制, 我認為連建商可能都會回精華區開發
→ s8752134: 第一是精華區的新房價差高, 貸5成對於他原始成本夠用
→ s8752134: 但新房房價低的區域, 一些營建成本灌上去,貸5成可能很緊
→ s8752134: 再加上現在重劃區炒作被斷掉, 自然會朝高需求的區域調整
→ s8752134: 那高需求的區域在哪? 就是精華區
→ KrisNYC: 傳說中20層以上大樓一坪營造成本從6萬要漲到9-11....
推 rig2121: 股市創新高叫大家錢進股市，這麼想幫大戶洗碗喔。房地產
→ rig2121: 本來就是防禦性投資短期炒作本來就該政府出面降溫，但熱
→ rig2121: 錢沒地方去股市創新高、債券利率創新低，然後説房市要轉
→ rig2121: 空頭？
推 rig2121: 同意K大的觀點，這波就是打掉那些根本沒建設但炒高高的
→ rig2121: 重劃區，房地產就是跟著政府建設走，寧願等政府錢下去才
→ rig2121: 買也不要什麼鬼都沒有急著買最低點套利，北台灣+人口成
→ rig2121: 長+政府建設還是績優區域大家搶
推 tomy10417: 這樣不錯呀，重劃區回到原本的價格
推 intern: 講個笑話，昨天跟小黃小綠幾個熟的房仲要他們說服北市屋主
→ intern: 趕快賣我，政府要打房了喔，沒人理我。大家出門看房591精
→ intern: 華區物件屋主心態有變低嗎。
推 s26492755: i大這招我在喝咖啡時期就用了  根本無效
→ s26492755:  https://i.imgur.com/um0xfUS.jpg
推 intern: 您有6間夠了啦 免得被無產階級鬥倒
→ henrk: 對房價上漲主力的建商影響是不大，去翻建商財報就知道，建
→ henrk: 商負債基本上都在土融跟建融，餘屋佔比根本少，除非打出餘
→ henrk: 屋否則建商才不會降價出清
→ henrk: 至於公司買房就更沒影響。所以真的影響是一般換房的自住客
推 intern: 小房間裡我跟一個屋主說50年前你買這間才50萬，我出100萬
→ intern: 你不賣我就是防蟲沒有居住正義，結果我被當瘋子。
推 CharleneTsai: 推
推 joe2: 是的，防止風險，希望大家不要認為政府很善良的
→ abyssa1: 推 共犯結構雪球越滾越大就有危險
推 ebeta: 台灣房市不可能轉空頭，用了一堆震天響但是沒實質作用的手
→ ebeta: 段
推 kis28519: 推
推 oberon1013: 推