Re: [閒聊] 打房紙老虎，炒房不減

[ceca (生活藝術大師 ￾ N)]

不動產過熱降溫.

其實對我個人而言,我最希望是每年漲幅大約在5~8%...10%免強也可以.

但是超過10%,其實不好操作.

並且漲幅超過10%後,會進入無腦炒房狀態.

也就是就算是我,我也會大幅縮減短期投資的比率,而加大中長期投資.

但是這種就無腦化...

無腦化的缺點就是...我的財富並沒有辦法"增加得比別人快"

當然我是指同樣都有房產的人...XD

so...5~8%,中長期投資效應很雞肋,中短期要技術的遊戲外行人又不太懂怎樣玩.

這樣的水溫我會比較快樂.

當然更重要的一點是.

例如這波目標是漲100%.

你一年5~8%,這樣大概漲10年.

你大火快炒,一年20%,那四年就漲完了.

之後??

之後靠杯,我大概就只能換地區炒房了....

因為吵上去後,基本面公式來看,很可能還有無敵狀態的"不動產低估空間"就剩沒多少.

這樣在炒房,需要承擔的風險會大幅拉高,和預期的利潤也會大幅縮減.

so...小火慢炒5~8%.涼涼的炒涼涼的賺,我會比較開心.


當然啦,市場不是我決定的...我們到最後還是跟著市場變化改變操作策略..

市場是風....我們投資客...不是草...只是帆船...跟著跑...(我才不倒哩..XD)


但是在這邊要講的不是這個.

而是這一波貸款,不動產為啥會比率拉高這麼多.

其實基本上,高資產的應該都很清楚.

你們現在在玩股票的錢...有多少都是用不動產貸款出來的啊...XD

理財型房貸那麼爽,高資產的我相信光本版版友就一大堆人用理財型房貸貸款出來炒股.

因此,不動產緊縮,資金會跑到股市??

這個...我不太這樣認為.

我認為,對於中小資族,他們可能會把要炒紅單或是要多買一間房子收租的錢,轉去炒股.

但對於高資產而言,反而是因為限縮房貸,因此它們的理財型房貸也會被大幅收縮.

造成他們需要把股市的錢領出來回補這些收縮.
(理財型房貸大多半年到一年,一簽一放款...
 所以房貸收縮後,平均3~6個月,就一堆人要把資金收縮回去給銀行)

而到底是中小資族把買紅單或是多買一間房子收租的錢比較多.

還是高資產的人因為不動產限縮,所以把股市資金收縮給銀行.

這我就持保留態度...這要金融業者去精算才知道.

別忘了,高資產的並不只是用房貸,更有可能用土地做貸款.

這次緊縮都有被打到.

各位永遠要記得.

這一次股市高潮...除了外來資金外.

內資的資金,最大宗是來至於...."借貸"

各種五花八門的借貸,借出這麼龐大的錢,把股市推升到萬四.

而不是存款(你看存款總額並沒有下降),也不可能是今年的實體經濟收益的利潤...

QE的基本精神就是擴大借貸產出的熱錢...

而不是真的發行鈔票..

而借貸的話,現在各位又看到,銀行放款,8成都在不動產抵押貸款...

所以...哀...反正說了你們又不信...隨便拉...XD


不動產抵押貸款,並不是只有"借來買不動產"....請記住這一點...

有人拿房子抵押貸款去買藍寶堅尼..那筆貸款也是不動產貸款...


至於討論的半天的泡沫..XD

再說一次,泡沫必須存在於..

收益低於成本....

你收益高於成本,泡沫個擔擔麵..XD

如果今天我一棟房子,一年收租10000個單位貨幣.

而我全額貸款好了,利息+稅金+支出=9000個單位貨幣.

我這棟房子為啥要賠錢賣???租金全額嘎掉所有的成本阿.

因此,你管他一坪是要40萬50萬100萬.

只要他的租金追得上成本,他就不會泡沫.

你買不起...有錢人和財團可以買來租給你就好.

所以不要整天在那邊泡沫泡沫...XD

日本當年泡沫是因為,他基本面整個失衡之外.

主要是被美國搞.

美國那時候本來利率一度降到逼近於0,後面又一次拉到3~5%.

在美國利率逼近於0的時候,日本傻傻地沒有跟著把利率降下來,造成國際熱錢風湧入日本.

炒高了所有的資產,包含四萬點的股市....

然後美國再度把利率拉到3~5%...

資金又全部逃亡去美國...

所以日本就被收割...整個資產泡沫...因為被抽空..然後為了維持匯率所以升息.

因此...他泡沫的時候,就是基本面失衡.

出租投報遠低於成本..

之後日本就做了不動產改革弄成重稅.

因為他怕再被美國收割一次...

當然為啥那時候只有日本被收割.

一方面因為那時候世界第二大經濟體是日本,所以熱錢喜歡她之外.

最重要的是,美國自己降息降到逼近於零,又警告幾個國家你們是外匯操控國.

但是只有日本傻傻的聽美國的話,不去控制日幣狂升.

其他幾國都嘛偷偷的繼續押貨幣...

那後來美國回收資金...不死日本死誰..XD

但是無論怎樣,你就會知道...

泡沫...跟你一坪多少錢無關.

摩納哥一坪300萬,他也不會泡沫.

泡沫,跟你的不動產基本面有關.

這也是為啥只要是破了基本面公式的地方.

管你說他有多好多偉大.

我都不會考慮去那邊炒房或是置產.

例如北京上海,例如底特律,例如最近租金大跌的矽谷.

而我們會去找基本面被大幅低估的地方.

這樣當有甚麼衝擊,例如米國又抓狂起來拉升利率.

那我基本面那麼強,到時候也只是輕傷而已.

so.....

你們要知道,危險在哪裡,他為啥危險...

當你利潤低於成本.這絕對不可能長久支撐..

然後透過槓桿,就很可能會產生很多炸掉的炸彈.

而這些炸掉的物件,就會流入法拍市場,不良債.

而當這些物件數量多,就會破壞市場價格,產生不動產大跌和崩盤.

所以...

崩盤和大跌,我們永遠不是看甚麼薪資所得比,房價物價比..

我幹嘛關心買方..XD...哪個買方不想買便宜...XD

我只關心賣方和籌碼.

怎樣的情況會釋出大量破壞市場的籌碼.

這才是房價跌的可能性...

不然..

當你收益高於成本..

哀..我告訴你拉..99%的屋主都會死撐在那邊....XD

你在怎樣投資客被套牢被斷頭...相對整個不動產市場,都是很小的數量.

影響不了整個都市的價格..你最多影響兩三棟建案的價格而已..

so...關心賣家,關心籌碼,關心租金行情..

這才是重要的觀察對象.

一般人買不買得起房...那個不重要,不能當飯吃.

當你收益高於成本,外加又是銀行最愛的放款對象可以開高倍槓桿.

那永遠都有資金會找過來套利...所以要期待他跌,太困難了...

差別只是...最後市場的屋主,是少數有錢人+財團..還是有辦法讓更多中產階級參與其中.


and...今天央行限縮第三間房貸,其實很怕的也是貧富差距會被瘋狂拉大.

各位自己想,雖然很多人都說他身邊不少人買房.

但你看看身邊正常工作上班族的同學,3x歲以下,沒買房的是不是依然很多.

那房價如果這一波產生全台幾大都市房價都噴到不要說台北.

噴到新北中永和板橋價位就好.

也就是老公寓三房一間1000萬,15年大樓三房平車2500萬,新屋三房平車3500萬.

你再想想....那些還沒買房子的年薪百萬中產階級的未來會怎樣..XD

今天雙北很貴,你還有桃園台中高雄新竹台南可以躲

哪天六都房價都差不多的時候...

那.....

so....目前政府在做的就是盡量減緩這個現象產生.

尤其是這次世界性瘋狂資金氾濫,應該是這兩百年來世界最大的資金寬鬆.

將來很可能會改寫貨幣價位.

例如以前一個便當80塊,服務生薪水25K.

之後改寫成一個便當120塊,服務生薪水37K.

表面上看起來沒怎樣.

但是實際上....你手上沒有資產避險的...

你辛苦存的錢,都被打折...

你的退休金,你的勞保給付....也都相對物價被大幅打折.

到時候就一大堆人哭哭哭.

而貧富差距....就會被大幅放大.

因為手上有各種資產的,立刻身家遠遠的跟存款族,退休金族拉開....

而更重要的是,既然服務生薪水都拉到37K,那本來租金一萬五的,拉到兩萬三也剛好而已.

你看靠退休金租屋的以後日子怎麼過...

因此政府盡量減緩這個現象產生.

但是,政府也只能做到減緩...

因為資金寬鬆是為了拯救世界號稱二戰以來最嚴重的經濟產業重傷.

這是不可逆的風...

而台灣政府...是風?還是草??...還是其實他也偷偷變成一個帆船跟著跑..XD


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推 setunarx: 新北老公寓三房現在應該不只1000吧……
推 Complain: 快推再看
推 caroline4247: 推!看完了XD
推 g11121s: 看內文，就知道是C大，推起來
推 maydayGUN: 每次看c大的文，除了理性分析也感到絕望...天下是多多
→ maydayGUN: 的
推 Complain: 想很久不明白怎樣會一次拉升4%
→ Complain: 這次有可能嗎 怕怕的
推 ShauEn: 推
推 SmileLee: 六都租金也是只漲不跌嗎？
→ SmileLee: 或者是因為租金扣除貸款息每年漲5~8% 房產同步上漲？
推 ilqgray: 謝謝分享 在市場面前 個人的確是渺小的 只能謙虛以待 @@
推 cocokid: 推
推 ilqgray: "限縮第三間房貸,貧富差距恐怕被瘋狂拉大"這段也很有道理
推 s8752134: 緩漲真的比較健康
推 g11121s: 感覺台南，不會崩啊！？
推 hune: 租金是最難漲的 畢竟跟薪水息息相關 而租金又影響房屋漲幅的
→ hune: 最後天花板線 像台北就已經漲到天花板線了 房租投報率2%的一
→ hune: 大堆
→ hune: 才2%的投報率 我資金為何不乾脆丟金融股還比較多？至少4~5%
→ hune: 所以台北目前只有保值性 但沒投資性了
噓 mark0204: 喔,對你而言...zzz...
推 gm3252: 現在金融股會贏房地產?台南不錯的套房現在有漲到一萬多的
→ gm3252: 喔，你哪支金融股投報會贏
推 SmileLee: 台南跟新竹, 租金還未到薪水1/3, 所以充分投報下
→ SmileLee: 續漲可期. 台北市租金已經超過中產承受能力, 所以難漲？
噓 hune: 中文不好嗎？我寫很清楚台北市房地產了
→ TheDream: 會說租金是最難漲的人，請去看看台北市近五年租金漲幅
→ TheDream: 台北近五年租金漲幅狂勝台北近五年房價漲幅
推 cheny10: 我房東今年房租給我從36K漲到43K(竹北),G8..
→ ssiou: 前雞幾天才在那邊講漲2倍3倍4倍，怎麼突然縮到剩下8%，聖人
→ ssiou: 模式？
推 satokuzao: 可惡覺得有道理
推 jason30918: 所以改革稅制才有可能讓房價崩盤囉？比如地價稅比照市
→ jason30918: 價收
推 s26492755: 以各國首都來說 台北市租金真的不算貴 還沒到天花板呢
→ pingtaowang: 最近文章都很長 解釋給會員聽嗎XD
→ pingtaowang: 你在說服別人時 也在說服自己
→ pingtaowang: 政策你不怕 你的同業怕 那就夠了 況且後面還有沒端出
→ pingtaowang: 來牛肉
推 KrisNYC: 佛渡有緣人。
推 akito703: 認同給推
推 maypcc: 美帝降利率後 日幣狂升值這跟目前的台灣很像啊
→ maypcc: 理財型不用一年一簽啦 20-30年都有
推 s26492755: 不用一年一簽  我有25年跟30年的  以前還只能貸出已還
→ s26492755: 款的某個成數  現在都能全貸了
推 nyk3: 推分析精闢！文章內中有些日本泡沫的原因"泡沫的時候,就是
→ nyk3: 基本面失衡.出租投報遠低於成本.."這現象在台灣沒有吧...
推 s26492755: 利息低 稅基低 要低於成本還真的不容易
→ sd785: 日幣升值也不是全沒好處 日本現在還是全球最大債權國
推 bryant780417: 那不就感謝蔡政府幫忙投資客 呵呵
推 leon1415: 謝謝C大的分享!
推 Ddylan: 悾悾,高潮~~~
推 CaLawrence: 一年8%算上槓桿至少30% 老巴都沒你厲害
推 piliwu: 金融股根本災難啊，某人你最好買房別碰股票
推 CaLawrence: 還好吧 金融股這幾天表現不錯阿
→ CaLawrence: 富邦金不是漲不少
推 opop1133: 專職炒房客 不知道該推不該推了啦 哈哈
推 Unsullied: ceca兄看完前面不可能降息理論後 還覺得可能降息嗎？
→ Unsullied: 躲桃園躲正爽 你們雙北仔不要再來炒了
→ Unsullied: 花4倍錢住在全台風險最高的台北市要很有愛
→ Unsullied: 而且不是200變800  是2000變8000 有著級距上的差別
推 kkjjkkjj: 不好意思薪水並不會漲
推 sunsand: 緩漲真的比較好炒，推
推 CRAZYJEFFY: 推
推 l52015: 推
噓 inwindwei: 從爆漲變緩漲。大家快逃啊
噓 Antihsieh: 喔
推 vpjack: 大推專業文。我也不覺得台灣政府有任何手段和目標要限制
→ vpjack: 房地產趨勢。能把現在暴漲變成緩漲或平盤就已經超級偷笑
→ vpjack: 了。但即使如此我還是不會也無力進入房地產市場。還是在
→ vpjack: 市場找便宜的房子租，以後退休回老家休息就好。
推 hdw: C大必推...可以收我當徒弟嗎
→ cms23: +1
→ chen831030: ++
推 chen831030: 謝謝
→ chen831030: 謝謝