Re: [閒聊] 20年後的2040年，台北市新成屋要多少錢？

[KrisNYC (Kris)]

基本上新成屋的成本就是 土地+營造+管銷+利潤
你問台北市我就用台北市舉例
京華城最後標售價格372億

依戴德梁行台灣投資及顧問服務部資深協理賴一毅表示，
京華城若以開發A+級商辦為目標來試算，
合理平均每坪月租約2,650元，以3％租金投報率反算，
每坪行情約106萬元，扣除興建成本每坪15萬元，
依京華城占地面積4,986坪、容積率560％概算，
每坪土地合理價格應為815萬元，土地總值約406億元。

裡面會有30-40%移出來做住宅開發
特地作住宅開發是因為那邊新成屋可以賣到一坪120+
比商辦還高


我們拿這個案子來舉例
在取得土地的時候開發商土地成本每坪就746萬了
樓地板營造成本15 560%容積 每個地坪再加84萬營造成本
746+84=830已經比每坪土地合理價格815高
總銷依算式可推回每土地坪899萬 總銷448億 總成本414億

******經sdhpipt大指正更新營造成本算式******
15 * 5.6 * 1.6= 134
總銷算式 (815+134)*4986
成本746+134=880 *4986

******總成本439億 總銷473億******

易言之預計銷售樓地板單價管銷和利潤
就算多抓30-40%賣豪宅 頂多也多賣30-40億
全部都賣的非常符合預期 也只賺30-40億
還要付利息 和工期銷售等等等的不確定性

看到這裡你明白了嗎?
土地和營造價格占了所有計算的9成 土80 營造10 雜項10
其他的雜支利息管銷扣下去利潤看起來占比非常低
已經不是建商想賺你多少錢的問題
是土地和營造成本在決定走向

那土地和營造成本未來會怎麼走?
土地攸關地方政府財政 土地的價格只要往下走
金融秩序和公家財務都會崩盤
工資和建材就不用講了 未來蓋房子有可能比以前便宜嗎?

在台北這個案子裡土地價格決定了不管有沒有人買單
推案就是只會一直往上走 順道一提

先不管當年威京集團20年前蓋京華城成本多少 賣372億有沒有賺
接手的中石化 根本就是威京集團的子公司啊....
底下就不貼強雄圖了...

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 220.130.12.160 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1608260239.A.167.html
推 hellk: 民主 島國 都市 一切因素都只能讓地價上升
推 acer987: 民主、島國的關聯性是什麼？
推 yamakazi: 民主代表市場自由開放政府不能介入太多，島國代表土地有
→ yamakazi: 限
推 sdhpipt: 這個算法不太精確呢 應該是15*5.6*1.6=134.4萬
我邊打一直覺得算錯很多 orz...但大方向是這樣啦謝謝指正
→ sdhpipt: 話說 為什麼不是推算房屋成本 而要去算土地成本??
→ sdhpipt: 之後賣的是商辦 應該用商辦房屋單位成本來算比較合理
→ sdhpipt: 去算土地單位成本很奇怪的
→ sdhpipt: 原文戴德梁行的815怎麼來的呢?
→ KrisNYC: 而且我不知道容獎和不計容積部分營造成本是不是包在15裡
→ sdhpipt: (106-15)*5.6*1.6=815.36萬 就這樣來的 江湖一點訣說穿..
→ KrisNYC: 恩那個直接除下來也不是815 我直接貼新聞內容
→ sdhpipt: 商辦的話 裙子雨遮或大陽台不是主流 不會差到那麼多
→ KrisNYC: 你這樣倒推回去就知道威京的算盤 他處分資產不賺不繳稅
→ sdhpipt: 營造單價 一般是用一樓以上的建築面積去當分母 所以不包
→ KrisNYC: 子公司略低於市價取得土地直接鑑價就可以作美美的帳
→ sdhpipt: 括陽台雨遮,牆心與外牆的厚度差,地下室公設部分
→ sdhpipt: 但是會包括一樓大廳,各樓層梯廳與樓梯電梯
→ KrisNYC: 長知識 感恩
推 sdhpipt: 因為營造單價是用一樓以上 所以說地下室成本已經在房屋都
推 jamo: 房地產本來土地就佔成本大頭,所以真正操縱房地產價格是地主
→ jamo: 目前最大的地主就是國家~
→ sdhpipt: 反應攤提了 所以站在建商角度 每個停車位200萬是多賺的
→ jamo: 然後覺青一天到晚在枝微末節打轉~完全不懂土地資本市場的
→ sdhpipt: 不然算挖地下室做連續壁的成本 一個車位200萬是不夠的 XD
→ jamo: 運作,天天妄想用一些小手段東搞西搞~
→ sdhpipt: 政府蓋公園地下停車場 單位建築面積造價都破10萬甚至15萬
→ jamo: 實價登錄最大的影響其實是實價課稅,一般民眾唯一可以用的
→ jamo: 避稅管道越堵越死~可憐~
→ sdhpipt: 更何況要做整棟大樓的筏式基礎 甚至鑽入岩盤什麼的 XD
推 intern: 爵青本來就一無所有，nothing to lose，當然頻打均貧卡囉
→ intern: 。
※ 編輯: KrisNYC (220.130.12.160 臺灣), 12/18/2020 11:36:06
推 sdhpipt: 可是我認識的覺青覺中 都是家裡有錢養他 所以才能隨便玩
→ sdhpipt: 社運不好好工作 XD
→ sdhpipt: 覺老是沒有認識 只認識覺青玩了15~20年社運變成覺中的人
→ sdhpipt: 如果去念台大城鄉所 可能就會認識覺老了 XD
推 jamo: 你說的那種不是整天 murmur 居住正義的覺青
→ jamo: 那種搞社運很厲害的覺青要嗎選總統要嗎當農產總經理
→ jamo: 會 murmur 居住正義的,連搞社運的資本都沒有,就是個雲覺青
推 intern: 真正的爵青是可以為了理念去衝撞、去上街頭、去絕食，姑且
→ intern: 不論林義雄反核理由正當與否，人家至少敢絕食。不知道5折
→ intern: 團裡願意為居住正義去絕食的有幾人。
推 sdhpipt: 絕食要看立場 挺綠的就會很多人出來造神 挺藍的沒人報導
→ sdhpipt: 就算死掉 PTT也是一片慶祝而已 不信看最近絕食的人 你根
→ sdhpipt: 本連消息都不知道對吧 XD
→ sdhpipt: 有個叫沈智慧的前立委為了萊豬議題絕食 你轉新聞台一圈沒
→ sdhpipt: 人報導 有夠離譜的 XD
→ reiborei: 買個漫畫 吃滷肉飯配礦泉水都會有人報導 幹嘛絕食
推 sdhpipt: 顏色對了 天天用你的納稅錢買廣告強宣傳喔 XD
推 dragontwo: 綠色查水錶時帶
推 kktt254: 低端廢物覺青這幾天又滾回支八版取暖了
→ ssiou: 樓上幾樓是不是在偷嗆本版高雄王XD
推 asole: 本想推地主發大財 結果左手換右手
→ asole: 這利潤低得可憐
→ KrisNYC: 其實京華城總投資金額號稱250億 20多年下來營運虧損百億
→ KrisNYC: 372轉出去算平轉 但你只看基地價值的話...是漲了快二百億
→ KrisNYC: 所以就算當下計算會虧本 開發商還是會投
→ phcebus: 京華城的標售價是自己賣給自己的，因為市場建商只願意出3
→ phcebus: 00億
推 sdhpipt: 正常 商辦在那個地段我不太相信可以賣超過100萬
噓 allen1115: 價格與成本無關？
推 nitero: 漲土地持有稅 降房屋持有稅 才健康 不然國家建設都被地主
→ nitero: 收割走
推 H2: 陶朱不是也是自己賣自己
→ KrisNYC: 是 所以根本沒有接不接盤的問題 各位舉一隅都有三隅反
→ KrisNYC: 社會的高塔蓋再那 就算你跟phcebus一樣個人可以年賺一億
→ KrisNYC: 甚至每年財富翻倍 要追到上面也是很多年後的事
推 joe2: 價格是銀行來認定的