[新聞] 定型化契約開後門 助長炒風？

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https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1420611

內文：
〔記者高嘉和／台北報導〕「炒房」源頭竟來自「預售屋買賣定型化契約」？某擔任不動
產開發商法律顧問逾三十年的資深律師質疑，近十年紅單、預售屋頻傳炒作，源頭實因定
型化契約第二十條載明開發商若無正當理由，不得拒絕購屋者轉讓，等於幫「預售屋炒房
」開了方便之門；內政部官員解釋，預售屋定型化契約是保障購屋民眾權益，與炒房無直
接關聯，且預售屋轉售獲利須申報所得。

該資深律師指出，法律早就規定未辦理產權過戶前「禁止轉售」；「平均地權條例」第八
十一條規定，土地買賣未辦產權過戶登記前，買家若轉售要處登記費二十倍罰鍰。

資深律師︰過戶前禁轉售 早有法律規範
但「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」卻打破該法規。根據定型化契約第二
十條房地轉讓條件規定，若買方已繳清屆滿款項，可在完成產權移轉登記前，取得賣方同
意而轉讓該契約，並規定開發商無正當理由不得拒絕；律師認為，定型化契約給炒房投資
客開了方便大門，因開發商不能拒絕投資客轉售預售契約。

內政部︰定型化契約保障購屋 無關炒房
而預售屋轉售獲利除了法規大開方便之門外，還與投機客在預售階段支出成本較低有關。
他舉例，只需花總價一成的金額就能買預售屋，半年或一年內賣掉就能獲利，炒作費用相
對不高；若政府針對這一塊補破洞，修法規定「產權未移轉前禁止轉售」，就能大幅提高
投機客的炒作成本。

他說，一旦禁止轉售，投機客須付出總價的二成五、甚至三成才能購買，且要等登記後才
能出售，炒作成本提高、轉售時間拉長，都是增加風險的因素；但建議禁止轉售應排除家
庭或其他自住民眾可能出現需要轉售的情況。

另有開發商指出，預售屋換約需有相當條件，包括要三親等以內，而且簽約一年之後，才
能轉換合約，次數僅限一次，主因就是擔心有投機客炒房獲利。

心得：
是故意開後門還是不小心忘記？
預售屋早期認為是風險高，
後來不知道為什麼變成首購族和投資客熱門。

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如果還有來世，我想當一個獸人

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推 piliwu: 那是保障消費者啊廢話，用大腦很難嗎
推 d8613518: 呃，上有政策下有對策。借名登記，不就搞定
推 piliwu: 禁止轉讓你兩三年內財務發生狀況就是白白賠15%給建商什麼
→ piliwu: 都拿不到
→ abyssa1: 其實那些自住優惠 保障自住 最終都會變炒家後門啦
→ abyssa1: 不打自住 自住輕稅 房價就不會下來 一堆投客房子都自住
→ abyssa1: 自住優惠貸款 自住優惠稅率
推 piliwu: 所有保障消費者規定都變成炒房幫兇空空根本神經病
推 Anyotw: 不能交易就沒有炒作！這邏輯太棒了
→ Anyotw: 不出門就沒有車禍，邏輯100分
推 Unsullied: 怎麼樣都有意見的啦
推 taoist9999: 平均地權條例第81條是「取締規定」，而非「效力規定
→ taoist9999: 」，預售屋買賣行為仍是有效，頂多是處以行政罰而已
→ taoist9999: 。
→ taoist9999: 那位三十年資深律師請看一下上面基本法律概念好嗎？
推 loveducky: 不然買了不能轉比較好嗎？
→ taoist9999: 政府這次打房行動應該會一步到位。
推 dragontwo: 乾脆規定買了只能賠售不是比較快
→ taoist9999: 買預售屋，不能轉讓，是讓建商爽到好嗎？收繳不起後
→ taoist9999: 面款項之買方的違約金收爽爽。
→ taoist9999: 廢除預售屋制度，豈不是更好？敢嗎？
推 matsui55: 早該禁止預售屋這種跟民法基本精神衝突的東西......
→ taoist9999: 很多政策看似打房，其實主要都是只打投資客或消費者
→ taoist9999: ，而爽到建商。
→ matsui55: 同意Tao兄看法
→ KrisNYC: 預售屋本來就是某些地區特別風行 台灣的預售屋很少出問題
→ taoist9999: 有種就廢除預售屋制度啊！問題這樣子會打到給政治獻
→ taoist9999: 金的建商們啊！
→ KrisNYC: 不然這整個制度對買的人超沒保障 政府還放給銀行做高額
→ KrisNYC: 整批房貸讓預售屋去騙沒資金的小首購
→ KrisNYC: 財力難看的人能貸到最好的條件幾乎都是預售屋才給的出來
→ KrisNYC: 這個真的蠻本末倒置的
→ taoist9999: 延長房地合一稅高稅率的期間的立法，主要打到投資客
→ taoist9999: 或一般買方，建商取得土地到蓋好房子移轉是有差嗎？
→ taoist9999: （建商賣房賺錢主要是靠土地價差，房屋要作帳作到沒
→ taoist9999: 什麼賺頭很容易。）
推 KrisNYC: 板上有3年左右的考古文 買預售 交屋銀行也照會撥款了
→ KrisNYC: 但是房子還沒過戶 然後建商倒了 整棟房子抵押順位
推 lusifa2007: 取締規定與效力規定其實不太好分欸，搞不好哪天取締規
→ lusifa2007: 定就被法院扭成效力規定了
→ KrisNYC: 屋主在銀行債主等等一票的後面 變成背房貸換支付命令
→ taoist9999: 我對這一連串的打房行動，認為主要是打擊投資客而已
→ taoist9999: ，建商未必吃虧。
→ KrisNYC: 支付命令的對象還是一間已經倒閉明顯資不抵債的法人
→ KrisNYC: 小建商每個案子都力求賣8成以上才夠現金流的會被打到
→ KrisNYC: 大間到一定程度的就是回到一年前慢慢hold慢慢賣不急這樣
推 piliwu: 預售屋本質是權利買賣，我個人覺得用不上平均地權條例
→ lusifa2007: 實話說效力規定與取締規定從未明文在法條當中只是實務
→ lusifa2007: 操作出來的東西，滿不可靠的
推 taoist9999: 我是沒聽過有人買賣預售屋，有被依平均地權條例第81
→ taoist9999: 條處罰的。
推 krf08: 投機市場重新洗牌而已，有現金的家會吃掉市場。除非靠囤房
→ krf08: 稅
→ krf08: 目前政府公布的手段，沒有一條可以處理現有囤房
推 piliwu: 台北市囤房稅上路五年處理了什麼？
推 adonisXD: 要挑戰財產權使用收益處分設定負擔嗎 這有點拼喔
推 adonisXD: 更別說買賣雙方合意的契約自由 搞這些小動作不如去搞
→ adonisXD: 資訊公開透明跟實價課稅健全房市吧
→ adonisXD: 政府老愛搞治標不治本 又要開後門給自己人 被罵剛好
→ robert123: 保護消費者（X），方便炒作（O)
推 canis831025: 因為壓力最大的頭期款可以用工程分攤掉啊 當然熱門
推 krf08: 台北囤房稅被建商議員搞到寬限期一堆，很多人根本沒科到
→ krf08: 根本是囤房稅0.5
→ krf08: 有用的版本，早被擱置
→ lusifa2007: 別小看世界各國政府，股災都可以禁止買空賣空了，還談
→ lusifa2007: 什麼自由交易
推 supereva: 說這麼多 ni484....
推 mfcke: 講實際根本沒差 房版熱度 就證明想買房的還一狗票阿 哈哈
→ mfcke: 等半年後 再一個一個考古 一個一個嘴 茶餘飯後的樂趣
推 intern: 其實我是真的期待大安打5折下來，沒有5折都是假打房
推 aesdu: 這些法條是保障消費者用的......
→ aesdu: 扯這個真的是智障...
推 lienchi: 有的預售屋蓋很久 如果中間遇到工作轉調 生病還不能賣不
→ lienchi: 是很奇怪 難道要給建商沒收已經付的錢嗎