Re: [請益] 投資第一間公寓頂樓，接下來該如何處理

[ceca (生活藝術大師 ￾ N)]

※ 引述《mist3182 (Man)》之銘言：
: 現在小魯第一次投資，買一間中古舊房
: (公寓頂樓)，交屋屋況有一點鋼筋外露，
: 天花板壁癌嚴重，廁所是還滿正常，但是
: 廁所相當老舊，現在有打算出租出去，租
: 個10年再賣，因目前現況是無法住人，想
: 請問有經驗的投資客針對舊公寓頂樓出租
: ，又希望租客素質不能太差，又想放個10
: 年在賣，通常你們再維修上廁所會整個從
: 弄(馬桶、洗臉盆、乾濕分離、天花板、
: 壁面瓷磚和地板磁磚)換新、廚房設備也
: 都弄新的嗎?提供系統家具，會這樣嗎?還
: 是簡單刷漆就好，因為有考慮到，若把設
: 備都弄好，房客會不會破壞或是偷走，但
: 又怕沒整修好，價金無法吸引到好的租客
: ，也擔心投入太多成本，未來時間不好賣
: 掉，像這類的房子要怎樣用才能吸引好租
: 客又能到時脫手時用低的成本賣出。


頂樓...@@

那你乖乖搭鐵皮吧.

做鐵皮+頂樓鋪磁磚...

不然你持有太久了...定期的漏水修復成本要承擔太久.

不如一次做鐵皮+鋪磁磚,稱到你賣掉.

其他方面,如果你要租客素質好,哪你也只能整棟翻新.

廁所,廚房,陽台,地板,窗戶...

然後配置一套掏寶等級家具+一套白牌家電.

這樣你租金可以多拉個15~20%...

當你租期超過5年,多收的租金相對家具電的開銷就會回本.

當然對翻修而言...畢竟你10年後就要賣.

翻新10年後屋況也還很不錯..

到時候直接賣...

不過當然這樣你總金額很可能會接近百萬,要有心理準備.


一般來講,投資要鎖定目標.

例如我是轉賣賺價差特化.

所以如果我買一間老房子,我只要不要超過十幾年就會賣.

但是又不是短期半年一年就賣.

我都會選擇"買了我可以直接出租"的物件.

買了就無腦出租,直到我要賣才翻修.

因為賣之前翻修,我可以賣到最好的價格,這個價差遠高於我收租時多收租金的金額.

所以我不會買真廢墟做中期投資...

至於長期例如要屯屋十年以上....

這種就會租金特化,那就會一開始就翻修,弄漂亮一點.

一方面提高租客素質,另一方面拉高租金.

那我也會買廢墟做長期投資.

因此一般來講,並沒有甚麼,我租金要賺到最爽,轉賣又要賺到最爽這種事情.

你要特化一邊...另一邊會有利潤侵蝕.


and...一般來講我一值都不建議買頂樓公寓做長期收租.
(除非他頂樓已經有包覆式鐵皮)

因為定期的漏水成本很麻煩

做鐵皮+頂樓磁磚也要花可能快要20萬.

所以通常頂樓我都是買來立刻轉賣的...不會去長期持有.

當然如果你是現有已經做好的包覆式鐵皮...那就ok...前面苦主已經幫你把錢花了..XD

收租還是盡量找次頂樓,雨下下來有高樓層的幫你接著.

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.175.177.225 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1610087030.A.F8C.html
推 s26492755: 報告  穿鐵衣  醜！
有裝潢版阿,日本那種...

醜的浪板很便宜,一坪幾百塊.不過當然還要加上鷹架的錢.

三合板像日本那種,就兩三千....弄起來跟日本房子一個樣.


不過頂樓公寓出租其實不用.

你把鐵皮屋的屋簷拉出去一點,除非大颱風,不然大多數時候就夠用.
(限定中南部...基隆下雨又有風,這招會被破解)

大颱風一年才沒幾次,一年外牆滲水個兩三次..租客也會鼻子摸摸吞下去.
※ 編輯: ceca (1.175.177.225 臺灣), 01/08/2021 14:33:04
推 edison0927: 很中肯的建議，推
→ s26492755: 包租公最好就選不用大整理的物件
推 ReiFan: 穿鐵衣真的無敵，比一修再修修到崩潰來的好
→ pinkg023: 穿鐵衣，拉管線，老屋兩大硬傷
推 intern: 推
推 kiwifat: 太神啦 大大好人一生平安
推 asdf0923: 推c大經驗分享！
推 mist3182: 哇!真的釣出來，尖叫聲!!!!!!
推 jackeighteen: 幫推認真回覆
推 apple123773: ceca大最近很冷所以都沒出去齁
推 hdw: CECA大好人~~~可以請問一下老屋出租還有什麼隱藏成本or風險嗎
→ hdw: 目前有中意的物件，買+裝潢的成本約400；但附近出租價12000
→ hdw: 這種物件算起來應該是不能玩吧???但又覺得地點不錯
→ hdw: 有機會都更..
一般要攤提家具電的折舊.

另外風險就是租客不付租金或是破壞房子.


400萬租一萬二就一般物件...也不能說他很差.

至於都更....這要排隊在老透天後面.

而老透天還很多....

所以一般來講在你放到價格翻倍後賣掉,可能都更都還看不到半根毛.

公寓先不要想都更...

都更要從幹道透天店面和她後面的那一排透天開始想起.

這些先都個六七成,才會開始轉入10米上下巷道內的透天...

等到巷道內的透天被都個六七成,公寓才有機會.

※ 編輯: ceca (1.175.177.225 臺灣), 01/08/2021 15:55:47
推 hdw: 非常感謝CECA大~~~我沒說你也知道是公寓XD~~
推 hdw: 另一個擔心點就是50年老公寓，還要爬樓梯~~
推 s26492755: 攤提家具的折舊我抓三套  畢竟要放十年以上
推 tititata: 請問現在搭鐵皮是不是被檢舉就要拆了？
台北不知道.

中南部...


誰敢拆!!!!!!
※ 編輯: ceca (1.175.177.225 臺灣), 01/08/2021 21:36:35
推 milandi: 推 ceca 大
推 cms23: +1
→ chen831030: ++
推 chen831030: 謝謝
→ chen831030: 謝謝