Re: [閒聊] 希望小英能推動實坪計價

[Trams (Trams)]

※ 引述《jamo (hi)》之銘言：
: 如果市場大家都這樣做,自然仲介跟代銷就會慢慢改用室內坪計價
: 因為用含公設坪計價市場不買單,每個客戶來都要再多做一份文件
: 等於廣告文宣都要白花錢,特別是跑單小姐跟仲介
: 時間成本都是自己的,對市場最敏感
「現在用虛坪計價是因為市場上的人的需求」其實是一種倒因為果的推論。人性中的偏誤
之一是會跟據被提供的資料做出決策，而不是去尋找有什麼資料是沒有被提及的，資料的
呈現方式已被證明能顯著影響人的決策。今天市場上容易得到的資訊是虛坪單價，那大部
分的人就會用這個作為基準去判斷價格，去思考實坪價格這個沒有直接被提供的資料來做
價格判斷其實是違反人性的。（對這個主題有興趣的話可以看諾貝爾奬得主 Daniel Kahn
eman 的「快思慢想」這本書）。古典經濟學家假設人都是「完全理性地追求自己利益極
大化」已被證明不完全是對的。

舉一個資料呈現方式重要性的例子：我們在買車的時候，車商給的油耗單位是「一公升油
可以跑幾公里」，這個表示方式很合理吧？試問下面這個問題：
「家裡有兩台車，但只有預算先保養其中一台。假設 A 車保養後，油耗從 5km/L 提升到
6km/L。而另一台 B 車保養後，油耗從 14km/L 提升到 18km/L，你應該先保養哪一台？
（假設每天兩台車必須各跑 100 公里）」

大多數人（包括我）直覺都是選 B 吧？從 14km/L 到 18km/L 「感覺」省比較多。但實
際上

選 A： 100/6 + 100/14 = 23.81L
選 B： 100/5 + 100/18 = 25.56L

選 B 反而是較浪費油的。

舉這個例子是用一個很簡單的方式看出資料的呈現方式如何影響一個人的「直覺判斷」，
並且這個偏誤是能夠算出來去驗證的。後面有版友針對例子的合理性、生活化大做文章，
我只想問一句：「小時候雞兔同籠問題解不出來，您是不是也只會問老師為什麼把雞和兔
子放在一起？ XD」

若把相同的數據用另一種方式呈現：

「家裡有兩台車，但只有預算先保養其中一台。假設 A 車保養後，油耗從 20L/100km 提
升到 16.67L/100km。而另一台 B 車保養後，油耗從 7.14L/100km 提升到 5.56L/100km
，你應該先保養哪一台？
（假設每天兩台車必須各跑 100 公里）」
註：L/100km 表示「跑 100 公里需消耗幾公升油」

現在是不是較容易「感覺出」選 A 比較省油呢？是否能稍稍體會資料的呈現方式對於人
的「感覺」有多大的影響呢？

註：目前一些國外車廠已同時提供「km/L」和「L/100km」這兩種方法同時標示供消費者
做為
購車時的參考。

而這也是我對房地產實坪、虛坪單價的處理原則建議：虛坪實坪價格同時標示，主動揭露
資訊越多越好，再讓市場機制決定價格。

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 220.137.33.13 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1610289523.A.79E.html
推 H2: 從法令面上，房屋交易資訊如果可以充分接露各類建物登記資訊
→ H2: 那你要的東西都等同於已揭露，剩下的就是銷售實務跟廣告的問題
推 lagadidi: 很好啊，要求建商廣告價寫兩種單價，不然正義他
→ abyssa1: 推
→ lagadidi: 591等賣屋平台也請RD補上兩種單價資訊，去找廣告、電商
→ lagadidi: 平台爭取吧
推 Freighter: 推
→ killerbbt: 你自己算不會喔 總價/主建物+附屬建物 不就你的答案
→ Jate: 這些平台就故意寫的難用阿..信義的app只能用總坪數過濾
→ Jate: 網頁版才能蒐主+陽, 而其他平台有些更爛連主+陽都不能蒐
噓 mark0204: 真要買的人會拿計算機去算
噓 checkman: 無聊，你買車也會算油耗 更何況是買房
→ checkman: 不要為了實坪制一直秀下限
→ abyssa1: 永慶可以用實坪搜尋過濾 地坪也可以
→ CaLawrence: 這篇正確 其實人類在消費時候並不完全理性 不然499這
→ CaLawrence: 種訂價怎麼可能會被當作經典案例  實際上就是 當單價
→ CaLawrence: 數字變小 消費者真的會有變便宜的錯覺
→ CaLawrence: 不過這個版很多都是房仲喇 跟他講現代商業的科學研究
→ CaLawrence:  他們也不懂
推 Unsullied: 我只覺得這個板很多都邏輯有問題兼跳針
→ Unsullied: 房仲絕對不會跳針
→ s26492755: 傻眼  不是每個人都那麼好拐
→ checkman: 反對就被打入房仲 好偏頗
→ s26492755: 你說看總價才對都會被嗆說沒買過房子了  還能期待什麼
→ labell: 換成實坪才能真正反映房價阿 以前都沒人炒房的
噓 benothing: 我噓文了，看來我也是房仲。
→ labell: 因為房子是用來住的
噓 benothing: 一直吵這個的意義在哪裡？你可以自己設立平台阿。買房
→ benothing: 的重點根本不只是在房價跟坪數，還有地段生活技能與種
→ benothing: 種附加價值吧。一天到晚吵這個到底是想要幹嘛？買房子
→ benothing: 前不善用社會資源做功課，一天到晚怪東怪西。實坪後，
→ benothing: 你家的房子願意打七折出售嗎？
噓 benothing: 現代社區（高公設）的實坪價格，跟隔壁華夏（超低公設
→ benothing: ）的實坪價格，所以只看每實坪價格，公設的附加價值在
→ benothing: 哪裡？給你拿來跟屋主殺價用嗎，這樣真的頗可笑的。
照您的邏輯，超市裡每一種餅乾的口味、成分、包裝都不一樣，為什麼要標每克單價？
實坪標價的確不能解決很多屋況不同、地點的比較問題，但是相對於只標示虛坪價格，同
時標示虛坪和實坪價格能提供消費者更多資訊來判斷。大原則就是資訊越多越好。至於這
個資訊是否真的有用，交給市場決定即可。
（若是有客觀的方法能對公設的豐富度做量化分級比較，我個人也是舉雙手贊成的。）
→ Jate: 嘻嘻, 講來講去要你平台加一個總價/主加陽有那麼困難就是了
推 lagadidi: 原來反對瞬間就轉職為房仲，筆記
推 nitero: 網路產業做過數據分析的人 都知道光顏色 排版 就能差幾千
→ nitero: 萬的營收了 何況是實坪制 虛坪制
→ nitero: 這絕對影響人類決策 a/b test 開下去就能知道了
→ nitero: 在這邊吵這個實在無意義 因為反對的人根本不想聽你講
推 lagadidi: 支持可以推廣更清楚的平台，不然跟廣告電商平台建設公司
→ lagadidi: 抗議...
其實這篇我是想是寫給「有能力做出改變的人」看的，如政府、民代、實登第三方網站（
如樂居等）。

我並不認為標示實坪價格能打房，相反的，提供實坪價格有助於部分買賣方更快對物件價
格做出判斷，增進市場效率，也就是助漲助跌的現象。就如同前面有房仲版友分享的，實
價登錄後感覺到成交的速度變快了。因為能參考的資訊變多，買賣雙方對價格也容易達成
共識了。
※ 編輯: Trams (220.137.33.13 臺灣), 01/11/2021 02:02:48
推 s26492755: 樂居很詳細  以後搞不好真的有可能
推 deltaz: 寫在這邊就大家嘴炮而已，真覺得重要需要改變請拿起電話
→ deltaz: 跟有權改變現況的人溝通
→ deltaz: 不然花了一堆力氣好不容易在網路戰贏了紅花部長一句"錯誤
→ deltaz: 引導反而增加更多社會成本，對社會危害更嚴重"就沒下文了
→ deltaz: *紅花→花，多打了一個字
推 IS0987: 噓的或不認同的照上面某樓標準就是房仲，懂？
推 IS0987: 499為啥是變便宜的錯覺？他就真的499吃到飽啊，阿你買房總
→ IS0987: 價不變是有一樣？
推 IS0987: 綁約月租300跟月租600買一個月送一個月，這樣還不是一樣一
→ IS0987: 個月300？
→ IS0987: 你合約下來繳的錢有不一樣？一樣都是300X24跟600X12阿
推 e33195: 老公寓全力支持實坪制，拜託覺青以實際行動睡凱道支持，
→ e33195: 行動力很重要啊，拜託拜託
推 benothing: 蝦子跟椰子也應該要實斤制，拜託一起幫忙
推 ajipon: 重點完全不是要不要用計算機，如果我在網頁上找到200個物
→ ajipon: 件，我要一個一個按，然後抄到紙上自己比較？
推 IS0987: 其實也不用說蝦子或椰子，光說外帶不附餐俱，有店家因為這
→ IS0987: 樣給你比較便宜？
→ ajipon: 說要全部自己算的是腦袋有洞？
推 e33195: 幸福   能看到200間喜歡的，每次看過去喜歡的都不到10間，
→ e33195: 看完圖片剩不到5間，有200間可以選真是太幸福了
噓 benothing: 你買餅乾是看價格還是一包一包的比較每公克價錢？衛生
→ benothing: 紙的抽數還有每抽數量不同，甚至智障大小也不同，要不
→ benothing: 要衛生紙也需要標注每張平方公分的價格，好讓消費者比
→ benothing: 較？政府要立法啦。
→ benothing: 抱歉，紙張，不是智障。我為我智障的手指頭道歉
資訊越詳細對消費者越有利沒錯啊，所以衛生紙標了每張大小、一包幾抽、原料，也算出
了一張多少錢給消費者參考。至於每張平方公分價格要標也可以，只是影響不大。
噓 piliwu: 你要不要先去看一份契約書再來講
推 dophin332: 一個好的顯示介面本來就是重要的  一堆計算機仔
→ dophin332: 只懂中華民國美學吧
推 opencat: 世界上大國就剩中共和台灣還在虛坪  兩岸一家親 笑死人
噓 killerbbt: 每克單價是全聯家樂福在搞的好嗎 7-11有？
便利商店的客戶對價格敏感度是相對低的，所以它用的方法就是主動揭露較少資訊，讓消
費者只考慮買不買得起，而不是便不便宜，這就是為什麼同樣商品便利商店一般來說比大
賣場貴。當有些消費者放棄去了解價格，只考慮買不買得起時，就能賣更貴給這些人。
→ killerbbt: 現在權狀就已經標示買的面積了 哪裡不是實坪
→ killerbbt: 還是你想要用現在價格去買你主建加附屬建物，不想買公
→ killerbbt: 設
→ killerbbt: 如果不想買公設 你去想辦法修法蓋沒有電梯跟樓梯的房子
→ killerbbt: ，住戶像超人都用飛的
公設照買啊，現行權狀登記方式不用變，加註實坪價格供參考即可。
推 opencat: 別跳針囉  多的是可以接受實坪計價價格不變
→ killerbbt: 那你可以像樂居創立平台自己搞啊
推 l79cm: 我覺得餅乾要用每兩多少錢我才看得懂麻煩幫我反應
→ killerbbt: 取名叫真.實價登錄 如何
噓 tibau: 台灣什麼變成大國了??? 我在平行世界嗎????
噓 Yishanhuang: 唉
噓 ppnow: 你一輩子會加一輩子油，吃無數次餅乾，但絕大部分人只會買
→ ppnow: 一間房，涉入程度天差地別，就像那個營養標識啦，一般人就
→ ppnow: 看熱量，其他的懂嗎？添加物會全部寫出來給你嗎？但我確定
→ ppnow: 是，要買房的人絕對會拿計算機算實坪虛坪，而不是嘴巴講一
→ ppnow: 堆似是而非的邏輯
有版友已經分享他們買房時考慮的問題不是「這個價格合不合理」，而是「這個價格我買
不買的起」。當一個問題需要花很多時間力氣去思考，人傾向會用一個比較容易得到答案
的問題去取代它。這就是為何「主動接受較少資訊」這件事有利可圖。

再舉一個裝潢的例子，為什麼要用「一坪多少錢」而不是「材料、數量、工錢」來算？資
訊越少，消費者越看不懂價格的合理性，只想著這個價格是否負擔得起，就越好宰。
→ piliwu: 顯示介面是銷售方式問題不是政府問題
→ piliwu: 更多是交易習慣
噓 heatsink: 為了提高數據所以牛頭牌車鈑金特別薄，有得必有失
推 momofishj:
推 momofishj: 添加物的確是正面表列，支不支持實坪制是個人自由，列
→ momofishj: 舉資訊時還請核實確認
推 yytseng: 奇怪了我買房好幾間也沒按過計算機，這樣都不行?
→ yytseng: 又不是投資客，靠這吃飯的，房子看喜不喜歡，付不付得起
→ yytseng: 算那麼多房子就被別人買走了
推 Unsullied: 猴子問題
推 kusomanfcu: 愛當猴子怪我囉
偏見盲點：認為自己比其他人更能辨識認知偏誤，也較不易受影響。
※ 編輯: Trams (114.136.122.31 臺灣), 01/11/2021 23:57:34