Re: [閒聊] 希望小英能推動實坪計價

[benothing (禹楓)]

最近在找房子，才開始看板。
所以這是第一次在買屋板po文。

這個議題竟然可以重複的炒一整個週末，
推論方式不出八卦板爆文的邏輯，
以為任何資訊依照你們的方式「公開透明」就會變好，
其實這才是一種謬論。

用最近我在學會計財報的方式來說，
實坪計價，其實就是價值認列的觀感不同。

例如資產負債表中，「隱形資產」也算是一種資產，
例如商譽，品牌價值，或是專利。
不過對於投資人而言，你的資產不是他們認可的資產，
因為拿去市場上，根本無法的套現。

實坪跟建坪也是這樣，
公設比高的社區，多數會有相當高程度的附加設施，
例如大廳、庭院、管理員室。
這些設施其實無形中可以為房子物件增加價值。

換句話說，理性的房子買家，
通常是口袋可以支付的總預算，還有希望鎖定的區域開始的找起。
找到特定區域後，依照他的預算來找尋理想的物件。

再下一步，可能是看實際的空間，
附近有沒有支持生活機能的商家學校跟大眾交通運輸，
進一步可能會設想該建築物是否有隱性的附加價值，
例如社區的收發室幫忙收貨，還有泳池健身房。

第二個步驟做了幾本過篩後，
可能就會開始實地的勘查了。

因此每實坪價格公開，其實意義不大。
因為鄰近區域的價值，會因為建物本身條件而有不同，
再來是，房子買賣的價格並不是固定的，
這還包含了買賣雙方心中預期的合理價碼。

因此當再進入下一步的議價階段，
買賣雙方使用的是同建築物的實價登錄，
在這情況下，實坪價格揭露實在沒有什麼參考價值。

因此用原po車子所謂的油耗來比喻，
計量單位換算來類比真的不倫不類，
你去賓士，會拿牛頭牌的油耗來議價嗎？
賓士的附帶隱形價值，會自動讓你忽略這些沒有什麼意義的比較。

話說回來了，
這是個自由公開透明的市場，
一般民間房仲就已經可以提供了，
自己敲計算機，實地勘查，比較實在。

※ 引述《Trams (Trams)》之銘言：
: ※ 引述《jamo (hi)》之銘言：
: : 如果市場大家都這樣做,自然仲介跟代銷就會慢慢改用室內坪計價
: : 因為用含公設坪計價市場不買單,每個客戶來都要再多做一份文件
: : 等於廣告文宣都要白花錢,特別是跑單小姐跟仲介
: : 時間成本都是自己的,對市場最敏感
: 「現在用虛坪計價是因為市場上的人的需求」其實是一種倒因為果的推論。人性中的偏
誤
: 之一是會跟據被提供的資料做出決策，而不是去尋找有什麼資料是沒有被提及的，資料
的
: 呈現方式已被證明能顯著影響人的決策。今天市場上容易得到的資訊是虛坪單價，那大
部
: 分的人就會用這個作為基準去判斷價格，去思考實坪價格這個沒有直接被提供的資料來
做
: 價格判斷其實是違反人性的。（對這個主題有興趣的話可以看諾貝爾奬得主 Daniel Ka
hn
: eman 的「快思慢想」這本書）。古典經濟學家假設人都是「完全理性地追求自己利益
極
: 大化」已被證明不完全是對的。
: 舉一個跟房地產無關的例子，大家理性討論。我們在買車的時候，車商給的油耗單位是
「
: 一公升油可以跑幾公里」，這很直覺吧？試問下面這個問題：
: 「家裡有兩台車，但只有預算先保養其中一台。假設 A 車保養後，油耗從 5km/L 提升
到
:  6km/L。而另一台 B 車保養後，油耗從 14km/L 提升到 18km/L，你應該先保養哪一台
？
: （假設每天兩台車必須各跑 100 公里）」
: 你覺得大多數人會根據上面的敘述憑感覺做出判斷，還是會真的拿計算機出來按？
: 目前一些國外車廠已同時提供「km/L」和「L/100km」這兩種方法同時標示供消費者做
為
: 購車時的參考。而這也是我對房地產實坪、虛坪單價同時標示的處理原則建議：資訊透
明
: 極大化，價格讓市場機制決定。

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※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1610326966.A.EA0.html
推 IS0987: 你剛來所以不了解這邊，這議題也不止討論一週了，一陣子就
→ IS0987: 會出現一次翻一下歷史文章就知道了
→ IS0987: 但是你解釋再多，他們大概都會回，氣極敗壞？跳腳？房仲？
→ IS0987: 投客？房蟲？你是不是怕了？不怕你就改啊！或者說那麼多人
推 e33195: 裝睡的人叫不醒，別白費力氣了
→ IS0987: 跳腳就知道打對了，一些自我腦補幻想的話，完全無視你講
→ IS0987: 啥
推 KrisNYC: 因爲現在就公開透明了 但你可以主張廣告不能總價除權狀
→ benothing: 好吧，只好被他們貼標籤我是房仲了（攤手）
推 IS0987: 每次看到這些人，我都想起幾年前我剛來這，看到ceca發的
→ IS0987: 文有提到，這邊很多人都有被害妄想症，以前不懂他的意思，
→ IS0987: 現在真的懂了！！
推 neck1982: ptt就是有些文章要認真看，有些就別太認真，以免傷身XD
推 Fujiwarano: 推 出門看過屋的終究就是比較知道關鍵根本不是那個
→ Fujiwarano: 把公設比做商譽 品牌價值這種無形資產其實也類似情形
→ Fujiwarano: 最後談價真的就是比該社區歷年實價才有意義 不同社區
推 redmi2: 政治算計 如果真的魯到看不出來 我也無話可說
→ Fujiwarano: 去比什麼實坪根本不倫不類 社區現場看不喜歡就下一間
推 l79cm: 政府本來就要照顧有錢買房但不懂計算的族群阿，聽起來很矛
→ l79cm: 盾但這些人就真的不會算錢但能有錢買房你能怎麼辦，像舉例
→ l79cm: 保養車前後油耗的那位仁兄，保養前後的油耗不是都車主自己
→ l79cm: 算的嗎，我怎麼不知道車廠有幫車主估算的服務每台車又不同
推 ppnow: 沒有用的，你以為他們真的跟你討論實坪虛坪公設？他們只想
→ ppnow: 要房價暴跌，套死所有的房仲投資客房蟲，從少子化開始，換
→ ppnow: 幾輪議題了，這裡每個月都會有他們幻想出來的新議題XDD
推 howard753: 先說看看一般人有誰買幾千萬的房子不會去仔細看主附建
→ howard753: 跟公設坪數？只有土豪有可能啦，土豪通常也不需要政府
→ howard753: 照顧
推 kktt254: 八卦版的白痴腦殘很意外嗎
→ zaza5566: 就一群沒買房子的在教人買房子啊XD
→ zaza5566: 實坪制假議題啦 只想吃免費的公設自助餐罷了
→ zaza5566: 每天幻想建商害你 賣方害你 房仲害你 實價登錄害你
推 piliwu: 千錯萬錯都不是自己的錯
推 Delisaac: 好笑的是推這些沒用政策的都是白的跟黃的  結果大家都罵
→ Delisaac: 綠的  XDDDDD
推 li810562: 實坪不就綠的高嘉瑜一直在吵的，樓上？？？
推 Delisaac: 你看看現在有誰認為高嘉瑜是綠的
推 ru04hj4: 月經文啦 根本就沒意義 要求廣告清楚就夠了
推 ericeuro: 之前喊居住正義最大聲的就綠的
→ Delisaac: 他自己粉專都被DPPer罵翻  現在支持他的都是支持中天的
→ ru04hj4: 不會因為改實坪制 牛肉會變成豬肉價錢
→ ericeuro: 綠的果然厲害，馬上切割XD
→ Delisaac: 居住正義干實坪計價屁事? 這篇真的白po了
→ Delisaac: 有人看到綠的就腦衝亂罵一通也是不意外啦  習慣就好
推 stevenkane: 真的，比國外好的政策要珍惜
推 ericeuro: 哎呀，反正時空背景不同
→ ericeuro: 選上以後就不一樣啦
推 ru04hj4: 單坪單價就只是統計學用而已
推 Delisaac: 真的要居住正義就請多蓋公宅啦  不是會漏水或租四萬的
→ ericeuro: 是說我也不在乎什麼實坪制啦
→ Delisaac: 那種喔  加油
→ Delisaac: 不在乎然後在那邊氣呼呼  笑死
→ ericeuro: 多蓋公宅XD綠縣市蓋了多少XD
→ ericeuro: 幻想別人氣呼呼。可憐
推 ru04hj4: 沒有一個執政黨會去改 完全是浪費時間
→ ru04hj4: 要求修法 廣告寫清楚室內陽台公設坪數
推 Delisaac: 真的在任內規畫執行完工的  光桃園就比台北多了
→ zeroyaking: 當高提出這話題要賺選票拼名聲 整個對他大反感....
→ Delisaac: 收割郝龍斌政績的人好意思在那邊沾沾自喜 XDDD
推 washltz: 三民自看太多的麻煩去政黑 放一堆屁
推 ericeuro: 同意樓上
推 Delisaac: 幫樓上翻譯: 中天看太多的歡迎在本版盡量發言
推 gototheptt: 有些人就盤習慣了，尤其很愛撿爛東西
→ shena30335: 房版都是社會有頭有臉人士，怎麼還有白癡想來帶風向ww
推 Tattoo: 一堆股蟲跑來亂
→ Delisaac: 有頭有臉人士  結果之前賭五萬會不會降息沒人敢賭XDDDD
推 gyqmo: 現在就別去八卦版了，八卦版變太多
推 sos88: 哈哈
→ sos88: 你沒看到可愛的原Po想要單坪50收松山區嗎？都是這樣啦，希
→ sos88: 望別人的房子跌，他要便宜買
推 sos88: 可以改的是591這類的啦，很喜歡把車位坪數混在一起發
→ kousyouon: 小心被憨糞嗆
噓 mark0204: 第二段說公開透明是謬論,最後一段又說已公開透明
噓 TIPPK: 我親戚加起來房子上千間，你們應該蠻聊得來的
噓 nitero: 一開始說比較透明沒用 結尾又說已經公開透明 你搞得我好亂
→ aesdu: QQ 沒照魯空要求的公開透明不算真的公開透明啦。這些魯空嬌
→ aesdu: 身肉貴，計算機啥的別說拿或用，根本不入法眼的。願用一生
→ aesdu: 等待百分半價房。
推 Delisaac: 哪裡亂? 已經公開透明 但房價還是高 證明公開透明沒用啊
→ Delisaac: 房產一堆人連基本邏輯都沒有??
→ Delisaac: 房地產做為最安全的資產之一  在現在這種貨幣政策環境
→ Delisaac: 本來就不可能大幅下跌  整天吵持有稅實價登錄實坪制根本
→ Delisaac: 一點意義都沒有
推 s26492755: 你剛來這邊不懂  說看總價會被說沒買過房子
推 yytseng: 恩..我剛被嗆沒買過房子...我就是沒算過單坪價的買家
→ yytseng: 看總價+喜歡，這樣都不行?一定要照著他們計算機算?
推 piliwu: 我假日在代銷那待兩個小時根本沒提到單價
→ piliwu: 是說最近預售都那麼硬不給砍嗎？
推 s26492755: yy大苦主  我只有收到斷頭戶記得單坪價格  可以嘴一下
→ s26492755: 用 比較每個社區坪數不同  有四間之前被問單坪價格我
→ s26492755: 都不清楚   要按計算機
→ s26492755: 預售硬不硬我不清楚   中古屋好硬好硬啊   重點是  我
→ s26492755: 覺得貴  結果人家一周成交狠狠打我臉
→ s26492755: 2016-2018  我遇到心態高的  都說祝他幸福  結果這些人
→ s26492755: 2019開始幸福了  我現在都不敢嗆這句
推 zaza5566: 當你覺得貴 但市場總價就是有人負擔得起 它就會成為新
→ zaza5566: 的行情價
推 zaza5566: 單價只是一個參考指標 但不是絕對 可惜那些人始終不明
→ zaza5566: 白
→ zaza5566: 小坪數單價高 賣的嚇嚇叫 大坪數單價低 賣的不好 都是卡
→ zaza5566: 總價問題
推 s26492755: 對  仲仲常常找我都說有個低總價物件  從來沒人跟我說
→ s26492755: 有個低單價物件.....
推 Tatsuya72: 還勞煩您花時間寫一篇開導他們，但可惜對黨工沒什麼用
推 asole: 個案之間差異極大 同一條路價差可以到20%
推 wowjesus: 直觀直觀 來啦。你去美國的店 跟我說 這個東西7.99要付
→ wowjesus: 多少錢