Re: [請益] 會買老公寓投資客心態

[ceca (生活藝術大師 ￾ N)]

剛比賽被幹掉，所以離下一場還有點時間來發廢文
（比賽才是最殘酷的現實，所有人眼裡只有強者，甚至只有第一名
 其他都是屁）

絕對不是在簽約室吃餅乾



基本上這幾年公寓被各位炒太誇張了

總價都要挑戰2x年屋，坪數小一點的單坪價更是連銀行都嚇死
（我的某個買家，最近貸款一直估不到，因為單坪成交2x萬）

是時候，公寓該進入休息了

休息多久？跟公寓無關，跟其他物件有關

也就是等其他人漲起來，公寓相對他們價格回到穩定盤的價差

其實各位奸商，最近應該也有公寓轉手變困難的感覺吧

沒錯，那絕對不是你的錯覺，或是你去年的發財金忘記還造成



一般來講，我們用建坪去看，公寓會和其他物件保持一個比率

以公寓2～3樓做基準

新建案的6～7成，2x年屋的九折

因此一般我們在投資，也是看比率

誰落後買誰

就像最近狂噴蛋黃區

其實前年我就講，蛋黃區和其他區域價差太低，此時不卡更待何時

但是反過來，應該是六年前，我不建議買入蛋黃區

這，跟什麼環境改變，跟什麼誰愛爬樓梯，學區好壞都無關

我們知道，你蛋黃區大樓本來就有這些優勢

所以你比二軍貴1成叫應該，貴兩成叫優勢已反應

但是如果貴到三成，那我就跑去買別的地方

當然啦，蛋黃區這種東西，有時候會隨社會環境結構而改變

畢竟，蛋黃區叫“奢侈品”，奢侈品市場比較浮動

所以買蛋黃區必須更密切緊盯市場

就像，我也沒料到會有武漢肺炎造成資金行情

本來想美術館一年漲10%很不錯

結果硬生生衝了20%起來，這種就是市場結構改變造成的影響

因此如果資金行情繼續囂張下去，蛋黃區價差拉到跟二軍差三成

我可能也會接受（當然到時候還要看市場籌碼去化釋出狀況）

但公寓這種東西是完全踩在基本面上“台北等都更的散退”

因此公寓買家是剛性空間地點需求者，以及包租公為大宗
（包租公看投報率，所以也是基本面走向）

所以當你看到他相對價格太高，那之後公寓會很明顯的變難操作

當然啦，這種東西要跌太難了

但他會成交時間拉長，價格死魚


至於為啥公寓價格會這麼誇張噴上去呢

這我以前講過鎖籌碼哄抬價格的炒房手法大家記得吧

然後，請問，一個區域，二樓或三樓公寓，釋出量有多少？

阿靠，是不是平均可能才一兩間兩三間

這樣你兩個投資客一人一間買走，不就產生鎖籌碼現象

然後你一定翻新裝潢賣

你買250賣350很正常

但有沒有想過，那是你是專家，你知道250是廢墟，350是精裝

但，更以後要賣公寓的笨蛋自住户屋主會怎麼想

“幹你娘，黑心投資客賣350,我家不一樣，我要賣360”

自住戶才不管你什麼屋況好壞，他只知道有人賣350

因此，東一區，西一區

各位奸商，你們隨便炒一間，就對2～3f公寓市場有很明顯的影響

不像大樓，有好多間在賣

一間精裝成交，但是立刻又兩三間一般成交破壞價格

所以造成，2～3樓公寓一下子就被各位炒起來

之後，阿靠，你2樓公寓成交500萬，三小G8天價

這時候五樓公寓屋主怎麼想？

二樓500萬，我家不一樣，視野比他好耶

所以他也要賣350

所以本來130的五樓廢墟也暴漲

最後就全面瘋狂

然後買家被嚇傻

之後轉彎跑去買老大樓

結果35年以上大樓，又被各位炒到要跟2x年屋差不多價格
（3x年老大樓釋出量也很少，也很容易產生鎖籌碼現象）

那～各位再想，這樣買家會跑去哪xd


所以我之後除非遇到很佛心的公寓或是老大樓物件

不然“”短期“”的投資，我會修正一些操作方式



不過回到原始問題

巨觀之下

公寓大概就跟新建案的6～7折
（公寓用實坪計算，新建案用建坪）

新建案一般是主導市場的指標

因此，新建案漲20%，時間久了，公寓就是漲20％

至於如果公寓漲20％像之前，那會怎樣

也不能怎樣，如果公寓，老大樓都漲20％

你新建案，還是要看建商要不要拉高價格xd

沒辦法，他是主導市場

市場最多反應“你可以漲20％”的空間

但要不要拉，要怎樣拉，要那時拉

打電話問建商老闆


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推 lwuanma: 搶頭推
推 e33195: 預售屋開價完全沒有縮手，還是很敢開
推 ntpuisbest: 推
噓 mark0204: zzz...
推 sonata0904: 借問一下，為什麼房仲說小坪數，單價就高，是因為總
→ sonata0904: 價不能太低嗎？每次看到新北舊公寓一坪開5-60的，都
→ sonata0904: 覺得哈囉有事嗎？
→ ceca: 小坪數看總價，大坪數看單價，所以小坪數單價高
→ ceca: 總價直接關係到，你買不買得起三房
→ abyssa1: 就剛需啊 小坪數公寓 市場上沒有總價更低的選項了
→ ceca: 單坪對剛性需求強度遠低於總價
推 sonata0904: 了解，謝謝Ceca大，雖然還是不明白箇中理由，但就當口
→ sonata0904: 訣背起來。哈哈...
→ sonata0904: 原來如此，謝謝aby大，就是總價不能太低就是了。
→ abyssa1: 不是不能太低 是買那個知道多一百萬可以多五坪也捏不上去
→ abyssa1: 他只要定位自己是市場上總價最低 空間可以比別人小很多
→ abyssa1: 因為買家捏不出更大空間的價差 你看租金更明顯
推 w60904max: 小數量的東西 單價就高 你生活中不是一堆商品都這樣XD
→ w60904max: 罐裝可樂 vs 家庭號可樂
推 sonata0904: 懂了，就是吃定低總價族群，要嗎拉高預算，要嗎小坪
→ sonata0904: 數換算單坪太貴也得吞下去，被預算制約沒有更多選擇
→ sonata0904: 的人沒得選
→ sonata0904: 耶～謝謝W大，太會比喻了，秒懂，原來買房也能這樣理
→ sonata0904: 解哈哈
推 yuui: 之前吵實坪制 不是說都只看總價 怎麼大坪數不看總價
→ SiaoBen1996: 都是總價呀 只是小坪數500萬可能只能買20坪
→ SiaoBen1996: 大坪數3000萬可能可以150坪的概念
推 sonata0904: 您舉的例子，換算一坪差5萬，所以就像樓上幾位大大說
→ sonata0904: 的，買多（坪）便宜。這就是我一開始的疑惑跟無法接
→ sonata0904: 受的點，大坪數舊公寓一坪可以到40幾甚至更低，但小坪
→ sonata0904: 數一坪硬是開到5-60。等於預算就在那邊，只能任人魚
→ sonata0904: 肉
推 sonata0904: 但預算不夠多，硬是買了單坪很貴的產品，到時後換屋
→ sonata0904: 轉手，難道是要賠錢賣嗎？所以開價不就只能卡在一個
→ sonata0904: 不上不下的區間？
推 x123356: 其實買預售屋就已經有大坪數單價較低的現象了
推 Refauth: 單坪成交2x萬就可以嚇死銀行！？我才不相信哩！不要唬爛
→ Refauth: 目前可預期台灣購屋族一生的總收入超越八千萬 當然不怕啊
推 s8752134: 台北老公寓真的如 Ceca 說的完全不同玩法
→ s8752134: 現在跟新大樓價差就大概一直是6折左右
→ s8752134: 甚至有些地方價差更誇張的, 老公寓一坪80, 新房180-200
推 kingjason: 請問ceca大，
→ kingjason: 公寓用實坪計算，是指主建+陽台嗎？
→ kingjason: 新建案用建坪，是包含了公設嗎？抓32%公設？
→ kingjason: 怎麼比較不同年份的房子一直很困擾我，可以請您指導嗎
→ kingjason: ？
推 colorfulplay: 顏總是說老公寓抓附近新屋的半價為參考
→ colorfulplay: 今年大安區土地公告現值跳空漲5% 都更機率決定價格
推 b61634: 看完文還是想問苓雅區明德街預售屋三房七樓含車位1235買
→ b61634: 了會不會被笑盤子
推 jimhall: 唯一推C大
推 humbler: 這波應該漲到投資客沒房買了，但是ceca大好像貨源很齊全
→ humbler: 還很多，沒受影響
推 caneyg: 這兩年缺工的情況下,新大樓漲價是不可避免的,反映成本而已
→ caneyg: 前天跟建商朋友聊天,他發工給營造厰都是10萬up/坪,貴松松
推 hdw: 推CECA大
推 Complain: ceca大 文章越寫越順 看的舒服
→ cms23: +1
→ chen831030: ++
推 chen831030: 謝謝
→ chen831030: 謝謝