Re: [請益] 北市老屋齡公寓可下手?

[suwy (Hank)]

※ 引述《offkey (offkey)》之銘言：
: 目前正在看北市的房子
: 因為位置、使用坪數、預算等考量，大概只有公寓比較適合
: 原本是看40年以下的，結果都超過預算(1500萬)
: 目前有看到幾戶比較符合條件或覺得還不錯的，屋齡大都48-50年的
: 想請問大家:
: 若買近半百公寓住來自住的(2-3房)，會有什麼問題?
: 我自己想到的大概就屋況吧，可以用裝潢來改善(水電線重牽，防水做好點)
: 還會有其他的問題嗎?
: 目前也不確定會住多久，會不會住個幾年變危樓?
: 若住各7-8年再賣，會不會虧很多？
: （若虧太多乾脆用租的，或買較新的）



都要買老公寓了，怎麼沒有算都更價值？

同樣地點的公寓，隔一條巷，其價值可能天差地別：



【土地分區】

土地坐落於商三，容積率560%，以後隨便蓋就是20層以上，價值極高。

土地坐落於住三，容積率225%，以後大約蓋個10層左右，價值普普。

要注意有些是「商三特」不要被騙了，許多商三特適用容積率225%，要查閱都市計畫圖才
知道。

各地容積率一覽表
https://bit.ly/35TrjTo



【土地持份】

公寓總共3樓，土地持分被除以3，持有土地大。

公寓總共4樓，土地持分被除以4，持有土地中等。

公寓總共5樓，土地持分被除以5，持有土地小，都更後分得最少。



選購老公寓時，"土地分區"、"土地持份"才是最重要的，

如果只關注使用空間、水電屋況，將來一定被砍價，因為建物都會折舊到0，只有土地才
是有價的

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→ taipoo: 那也要等到有都更的那一天囉
推 sdhpipt: 100%不會都更成功的地方 土地越少繳稅越少
→ sdhpipt: 所以說老華廈最好選土地小的
推 soufon: 台北地質很差，又在地震帶上，30年以上...台北老房...
→ soufon: 都更多少在等？ 等到也要你還安全健在啊
推 DraymondHuan: 要不是壽險業投資不動產有最低的收益率限制，台北
→ DraymondHuan: 市的精華區老公寓早就被壽險業掃光了，只要用2000萬
→ DraymondHuan: 就可以買到7-12坪的住三土地。台北市住三曾經標到一
→ DraymondHuan: 坪800萬
→ lovelyhsfran: 商三的老公寓價格也不是一兩千萬起得來