Re: [心得] 台中港區vs淡水新市鎮

[ceca (生活藝術大師 ￾ N)]

其實.

兩者都漲很大..XD

市區很多可能漲幅都還沒它們大.


不動產講究相對價格.

一個A地方很好,他的價格例如是100.

另一個B地方普通,所以他價格是90.

在一個C地方很差,所以他價格是70.


那如果一個新的地區,他的地點很差跟C同等級.

問題是他第一批建案開賣價是40...

那你就會看到他之後,40瘋狂大漲到70...

而另一個新地方好棒棒棒的象神一樣,但她起跳價是95.

所以你只看到他95漲到100....漲幅5.

之後一個好棒棒棒的象神一樣的地方,漲幅被濫地方屌打,並且十年都追不上..XD


因此...

很多地方狠棒啊...問題是他價格多少??

很多地方很差啊,一樣問題是他價格多少.

價格才是關鍵.

漲跌則是判斷...他的價格有沒有在她合理的相對位置上.

當你相對價格過高...

你就會跌.

例如2016哪邊跌最兇??...是不是都是房價最高的地方然後最貴的案子..XD

台北大安區,信義區...台中七期,高雄新彎區.

地點有沒有狠棒...有...

有沒有保值...

沒有!!!!

然後你淡海新市鎮有沒有跌?梧棲有沒有跌?

沒有.

地點相對這些頂尖的地方有沒有很爛?

有.

但有沒有比這些好棒棒的地方保值??

有!!!!!!!!


所以幹你娘,不要一值拿那些價格漲不動甚至下修的地方幻想多保值.

然後說大漲的地方不保值.

根本精神錯亂...XD

漲就是保值,跌你就是不保值,不要跟我喇甚麼工作薪資捷運百貨公司居民水準..

難道你的保"值"指的不是價格?不是鈔票???而是你的優越感??


而..理由就很簡單,蛋黃區狂衝,但是後來被張盛和給冷凍.

因此落後的繼續補漲,但是衝過頭的回修.
(因此2016後是不是老公寓和老大樓狂漲,外圍狂漲)

之後大家向著一個穩定的比率去收斂..

而新區域....一開始定價被低估就會狂衝...

而一開始定價就很囂張...那漲幅可能就很弱.

高雄中都有沒有好棒棒,漲幅是不是也有.

但其實....你去翻價格.

漲幅還略輸華鳳特區和橋頭新市政以及中安路北邊七老爺那區.

為啥??

阿因為中都第一個建案興富發就很囂張地給你訂在25上下起跳...
(它們的人本來跟我說22~23害我很興奮,結果開賣決策價格嚇死我寶寶)

阿靠杯定那麼高,現在爬了半天,其他非景觀宅的建案才上26~27....還不到10%.

華鳳和橋頭新市政你看新推案跟幾年前比,少說都是10%up.
(以上比的是建商的新推案,而不是你買了變成兩年屋的中古屋...XD)

為啥??

阿橋頭新市鎮一開始是11起跳的,華鳳特區也差不多12起跳.

阿她蹲那麼低,隨便跳一下自然就很高拉...

在中都興富發推第一個案子的時候,橋頭新市正大概是全民萬歲13~14的時候.

華鳳特區那時候也差不多在13~14.

現在不要管鼎宇囂張的嗆橋頭要見2字頭,其他案大概也在16.

華鳳特區最新推案也是嚷嚷要16..

雖然漲幅沒很囂張,但...阿...不好意思,比你中都多一點點...XD


所以....房價漲跌..

重點在價格..


不要整天哪邊好哪邊的房價就要噴到一坪100萬美金.

哪邊差哪邊的房價就要跌到一坪10塊辛巴威幣.

更不是好地方就會漲,差的地方就會跌..

這些都是一廂情願的幻想.

實際市場根本就不是這樣子.

你不想住,你工作不再那邊,你有錢瞧不起那些爛地方..

那是你家的事情.

不要把整個台灣所有人都當你自己好嗎?


市場永遠都是對的.

所以要投資,你一定緊盯市場.

然後漲就是漲...這個地方漲了,跟你預測不一樣.

那100%就是你的錯...都是你的錯,不要找理由,不要找藉口.

你就是錯!!!!

市場永遠是對的...漲就是漲...他漲了你就是錯...董媽..

你不認錯...那你只會繼續把自己的鈔票放在錯誤的地方.


因此..

你可以討論這個地方潛力在哪裡.

例如我個人認為橋頭新市政"現在"並沒有達到18以上的價值.
(例如整個市區如果全面漲10%,那這個數字就要上修到20左右)

因為18的話我可以買到例如左營海軍官校那區,或是榮總附近.

除非橋頭科學園區工廠開始營運,那時候再另外來看到時候的價值應該在多少.

但是我只是不認同橋頭新市政在"現在"站穩18...
(因此我不認同鼎宇的20w/p...如果有人要買我都會建議不要.)

如果橋頭新市證你現在給我推一個13w/p的建案...

那我就會說"買就對了,這個案子穩賺"

阿因為18是頂,但是13就是被低估...被低估當然可以買買了會賺錢啊.
(對喔,我只新建案,不是指中古屋)

so...那橋頭新市政這個地方到底我認為他好不好??

恩...我不是跟你說18超過不合理,14以下都有利潤.

所以15~17這個區間....就是以目前高雄市場行情反應他好不好的價格水位阿.

因此他有多好他有多不好,15~17就是我對他的評價...!!

因此討論一個地方好或是不好,應該是定位她一個價格水平.

而不是好就無限上綱無限保值無限增值.

差就是無限爛買了必套一定跌.


然後千萬不要很愚蠢的.

對著一個價格一直再往上拉的地方.

說他買了一定套,他一定跌.

阿靠杯他在大漲你跟我說他一定跌??

阿他就起跳價太低..所有缺點在價格上"已反映".

因此他必須漲...你跟我講他跌的理由是甚麼?

啥??交通不好?已反映,啥??機能不好?已反映,啥??空氣髒沒工作機會人口外移.

靠杯都已反映了....你在講廢話嗎?

要是他都沒這些缺點...那他價格當然是兩倍以上阿,還用你說..

但問題就是他缺點已反映價格被低估....那他當然必定漲.

阿這樣...你還硬要說他跌??


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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.173.18.53 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1612803458.A.80C.html
推 CoffeeandTea: 老大，淡水新市鎮離前高還很遠ㄟ
這要看你跟哪時候比.

淡海從一開始1x/p狂衝到2xw/p.甚至踩到25.

之後衝過頭下修.

現在又努力要往25擠.

因此如果是跟一開始比,那其實漲幅有點超級誇張.

不過這也跟政府和建商以及投資客一起狂炒有關.

也因此,淡海有比較明顯的下修...

梧棲下修幾乎看不到.

因為市長換人..XD..外加炒作溫和非常多.

當然反過來看.

以一開始起跳價相比.

淡海漲幅遠遠海放台中海線...


淡海的炒作是近幾年重劃區最屌的地方之一.

價格噴的一堆人跌破眼鏡.
※ 編輯: ceca (1.173.18.53 臺灣), 02/09/2021 01:12:44
推 oecgoat: 推！想問C大對花蓮房價的看法
花蓮當年一度重點區域的價格超越高雄的老市中心..XD

靠的是陸客的觀光.

當然反過來,陸客消退對花蓮房價上漲產生壓制.

而現在觀光崩潰更是讓花蓮不動產進入低迷.


而甚麼時候在起來?

一樣看觀光就好.

觀光回溫,他價格就起來了.


因此花蓮自住最近一定是好買點...並且你可以爽爽的漫漫挑房子.

但是投資的話不會這時候進場...除非你是大資金要布局土地之類的.

※ 編輯: ceca (1.173.18.53 臺灣), 02/09/2021 01:15:04
推 icemaydays: 你說的對，所以1p/14w就是海線新屋的合理價，現在就
→ icemaydays: 是不合常理超漲太多，否則投資客買老透/老大樓1p/6~7
→ icemaydays: 萬來翻新給年輕人看美美的不是更賺？ 還更大更好住，
→ icemaydays: 這不就是你以前的論點？
這就是對合理價的定位在哪裡.

例如你認為是14...

可是如果他漲過14...並且沒有下修.

那就是你估算太低.

你可以忽略了它的一些淺在價值,或是對他的缺點過度放大解讀.


一般來講外圍要惡性炒作,類似產生淡海那種現象的比率比較低.

惡性炒作比較容易在市中心蛋黃區出現.

外圍的炒作大多比較溫和..

漲很兇很多時候是基期低,而不是炒作兇.

因為外圍土地多,建商雜,外加小建商很多.

因此很容易進入建商削價競爭狀況.

不像市中心蛋黃區土地超級貴,所以建商比較容易串連起來聯合拱價格.

因此外圍大多數時候,只要他價格漲超過你預期價格.

那就是你估算錯誤...

※ 編輯: ceca (1.173.18.53 臺灣), 02/09/2021 01:18:06
推 icemaydays: 投報還更高，而且總價/單坪價都很漂亮更好賣
那是包租公的定位.

但是你要知道.

市場不是只有包租公...

並且包租公通常不是炒作價格的主力投資客族群.

※ 編輯: ceca (1.173.18.53 臺灣), 02/09/2021 01:18:56
推 stutlot: 想請問ceca大對新竹的看法 謝謝
新竹版上不是討論很多很多..XD

竹北和新竹比較重要的區塊.

現在都是資金行情再推升它們的價格.

這個價格爬到哪是看這波資金行情到哪.

或是政府的干涉程度有多少.
(目前局面應該是看政府干涉程度....決定爬到多少)


資金行情很瘋狂...

如果沒有阻擋,他會直接爬到超越基本面甚至到一個嚇死人的價格.

例如給你房價從30萬爬到100萬....出租投報率低於1%..然後你都呆掉這是甚麼世界.
(中國很多都市的房價就是這樣漲過頭的)

直到資金行情消退,才產生不動產泡沫的問題.

也因此政府一定會踩剎車..

而政府踩剎車,那就是看政府想要房價到哪裡....他有很大的影響能力.

因此最近重點都是關心政府政策....

在政府沒有推新政策前,價格都還會繼續往上爬..

只是第三間限制貸款確實會影響漲價速度....漲價速度減慢是必然現象.

※ 編輯: ceca (1.173.18.53 臺灣), 02/09/2021 01:24:59
推 oecgoat: 感謝C大 受益良多！！
推 s26492755: 市場永遠是對的  有些人是晉惠帝  這個嫌那個嫌 都不
→ s26492755: 看多少錢......
推 kl0408: CECA就是推 一切都是看價格合不合理
推 lovefisk: 看ceca大文章學到不少 受教了
推 leonhsu: Ceca大您好，前陣子麗寶買下苗栗高鐵附近土地，方便向請
→ leonhsu: 教您對於這地點的看法？謝謝您
苗栗我沒有去看過也沒有朋友在那邊買過.

判斷不准...XD

推 E6089: 推
推 azsx1353: c大您好，想知道你對湖口楊梅這邊區域的看法，謝謝
湖口楊梅也是...

判斷不准.

推 Kirov: 推
推 askachage: 笑翻，咖啡茶看到ceca回文，戰火熄滅了
→ askachage: 看在咖啡茶有引出ceca好文，大家就原諒他吧
推 fluting: 推C大，level真的有差，朋友買爆賺的都低基期，像以前台
→ fluting: 中的南區、東區、廍子等，在那邊爭半天滿口道理卻跟市場
→ fluting: 背道而馳，不就跟某S名嘴一樣XD
推 vava5566: 這邊有股票之味道，推論正確。價格高低才是王道
→ vava5566: 講那地方好只是廢話，都呈現在價格上面了。
推 l52015: 推
推 we147121: C大一直再講要買落後補漲的地方啊
推 missucrystal: 小聲問 那如果新市政20站穩一直繼續往上 是不是變
→ missucrystal: 成ceca大估算太低XD
如果他之後其他建商繼續2x 2x的推案.

就是我該修正我對他的評估.


做投資永遠都要隨時修正自己的評估.

錢才是最實在的.

面子和自尊心是甚麼屁...

有錢拿去酒店撒,你要多少自尊心都滿滿送給你...

→ ur260: 美國也是這樣 貧民窟的房子才是金雞母
推 choushan: 真的，鄉民說清水房子不會漲，但明明我家附近一直蓋新透
→ choushan: 透天，而且價格持續攀升阿，鄉民根本就是反指標，清水離
→ choushan: 中科走中清路上班很快15分鐘就到了，上國道一號和三號也
→ choushan: 很快，不過公共交通工具真的不太方便，但房價跟鄉民說的
→ choushan: 完全背道而馳
推 Sam27: 議長就住清水，他說要蓋運動中心，清水就有了
→ Sam27: 且清水人口數其實還不能蓋
→ Sam27: 結果一蓋就是全台中最大間
※ 編輯: ceca (1.173.18.53 臺灣), 02/09/2021 12:31:25
推 neck1982: 推推
推 leonhsu: 收到，謝謝Ceca大的回覆
推 Faintlp: 請問台中西屯科博館附近可以保值嗎？  只求不跌，謝謝
推 tiano: 請問ceca對大里的評估
噓 mark0204: "所以幹你娘"這種文不用處罰的喔?
推 Feynman5566: 西屯會跌才有鬼
推 musiclyrics: 一樣的道理每幾個禮拜打10幾頁重新講一次, 真的很閒
推 s26492755: 馬克哥不錯耶  都還有看完整篇文
推 rainsilver: 推已反映 缺點一堆 但是就是漲 代表缺點都不重要
推 opaz: 所以幹你娘 很接地氣呀 怎麼了
推 jerrylin: 淡海哪時候長很多了我怎麼不知道
推 senye: 所以c大海線現在買到底會不會套牢！近期在看透天啊～～
推 nttlsd: 華鳳現在都開快20了嗚嗚嗚嗚
→ sbeman: 台中港區不能用基期低保值的觀念去看，基期低保值的觀念
→ sbeman: 在台中只適用廍子區，太平區等等區域....台中港那邊水很
→ sbeman: 深，比淡水深N倍.......
→ sbeman: 那邊要賺錢可能要持有到藍線開始動工.....但投資客有人會
→ sbeman: 想持有這麼久?
推 ViktorGoogle: c大解盤必屬佳作
推 senye: 藍線動工到海線10年內有機會嗎......
推 alannn: 專業就是推！
推 foxfable: c大 請問林口如何？
推 cms23: +1
→ chen831030: ++
推 chen831030: 謝謝
→ chen831030: 謝謝