推 H2: 錯了，賣50億就是認50億營收，成本38億，12億是毛利02/25 11:45
→ H2: 這個案子如果就算以本金計算實賺100%, 但其實時間是四年02/25 11:46
→ H2: 年化ROE就25%02/25 11:47
→ H2: 這是理想狀況...02/25 11:48
→ abyssa1: 金融槓桿要另外算啦 賠錢一樣槓桿乘上去欸02/25 11:49
→ H2: 上市建商財報都有啦，附錄去研讀一下就可以理解02/25 11:49
→ aloness: 折算年化我不敢講，利息往往會拖很長，一般是用5年總營02/25 11:50
→ aloness: 收來抓成本02/25 11:50
→ aloness: 這是結案結算，不是定期認列虧損，本來就會把借貸槓桿剔02/25 11:54
→ aloness: 除，而改成以利息支出填報的方式反應借貸成本02/25 11:54
→ aloness: 這也是營建業財報，相對其他產業最不能信的原因之一，貨02/25 11:57
→ aloness: 款工程款拖個一兩年才認列，誰知道沒揭露的虧損藏了多少02/25 11:57
推 opop1133: 這篇不行02/25 11:58
噓 tibau: 數學還好嗎? 50萬三成是15萬02/25 12:03
推 piliwu: 現金報酬率跟損益表上的毛利不能混為一談02/25 12:31
推 piliwu: 你講的比較像ROE基本上那都是另一回事02/25 12:32
其實我講的是投資評估
多少本金能帶來多少年化報酬率
推 andychiu: 建商賺多少去看財報不就知道了,真的賺幾被毛利率早就破02/25 12:35
財報會把這些藏起來
營收隨即就被轉入下個案子的投資成本
這樣才能抵營業稅
→ andychiu: 100%了,結果哪個建商毛利破40的,說出來聞香一下02/25 12:35
其實你喊的出來的大牌公司都是
賣1/3戶就回本，最差賣1/2戶也該回本
推 Lilyzoea6: 建築利潤這麼高 科技業全部改做建商就好了02/25 12:55
時間要考慮進去
從土建融核發開始
到全數賣完收款
正常是5年
→ Surrounder: 成把代款扣掉去算成本 第一次看過有人這樣算的02/25 15:51
沒有扣掉
借貸產生的利息才是成本
推 phcebus: 建築就是簡單，小學生都能發財的easy money啊02/25 16:50
→ phcebus: 配合槓桿，難度都在關說跟行銷r,專利研發什麼的都免啦02/25 17:01
※ 編輯: aloness (223.139.54.204 臺灣), 02/25/2021 18:42:20
→ yyc210: 你錯了 土融才是7成 然後現在限貸了02/25 23:26
→ yyc210: 建融五成02/25 23:26
→ yyc210: 然後後面不知道在亂算啥...02/25 23:29
土建融只是舉例
實際操作還有更多可以拿來借
甚至自備資金一大部份是拿資產抵押生出來的，純自備現金的比例是很低的
後面的就是每個老闆財團都聽的進去的算法，這事不容易學，日本有個經理人專門出了書來
講解投資，稅務，債務如何評估
唉，其實這些只要有當過理字輩職務，自然都會逼人看懂
※ 編輯: aloness (223.138.32.185 臺灣), 02/25/2021 23:48:00
→ JAMES0804: 上市公司的財報就寫的很清楚了，很多建商純利率都只有02/26 00:30
我比較好奇的是你們怎麼怎麼看的？
財報只會揭露一段時間的分項收入
至多細分到事業部或轉投資之子公司
不會有人寫一個案子賺多少
https://i.imgur.com/O9VLvAV.jpg
→ JAMES0804: 十幾趴，一個案子五年，就算像你說的可以開槓桿好了，02/26 00:30
→ JAMES0804: 土建融貸八成（這算估很高），也就是槓桿五倍，那這樣02/26 00:30
→ JAMES0804: 算下來現金投報率一年也就十幾趴，有很好賺嗎？我不覺02/26 00:30
→ JAMES0804: 得02/26 00:30
最近想要寫一篇何謂賺的多賺的少
要先理解如波克夏年化報酬率也就20%
台塑集團每年大約是1x%
就大額資金投入的年化投報率
20%左右是很優質的獲利
※ 編輯: aloness (114.47.183.51 臺灣), 02/26/2021 01:24:05
※ 編輯: aloness (114.47.183.51 臺灣), 02/26/2021 01:32:27
推 keyneslan: 生存不下去土地賣給大財團 變成房產業者大者航大壟斷02/26 07:50
→ keyneslan: 的局面 房價開多少購屋者只能吞下去02/26 07:50
推 piliwu: 財報分析是一門課朱立倫在台大開過課，不要拿老闆自己亂02/26 09:03
→ piliwu: 算那套02/26 09:03
→ piliwu: 一個案子賺多少他不會公開但還是很多人看過02/26 09:04
→ piliwu: 其實根本算不上秘密02/26 09:04
我同意你講的話
不過我處理報價估算
(不論對上客戶還是對下客戶)
大致上都是依我講的這套邏輯作業
包含業界行情也是
溝通的層級不外乎是中鼎亞通這類上市的工程公司
如果你我講的都對，可能的結果是？
※ 編輯: aloness (223.138.2.33 臺灣), 02/26/2021 09:22:35
推 piliwu: 你講的是IRR那本來就是投資很重要的比率，投資當然要看IRR02/26 09:50
→ piliwu: ，但每個財務比例都有他的功能，不是一個比率分析所有狀況02/26 09:50
推 piliwu: 當你在在利潤時就不會拿IRR來看，最簡單看淨利率再會算也02/26 09:52
→ piliwu: 是算EBITDA沒有人拿IRR來比較利潤02/26 09:52
→ piliwu: 每個財務比率都有他的功能02/26 09:53
同意，但操作上有他的困難
對投資方來講，常常都是用a名目借出來做b的事情
最後面結算的時候，再想辦法沖銷過去
在帳面上美化數據，讓報告呈現出來的結果跟過往的資料不會差太多
當發生預期外的損失
(例如這波疫情造成的虧損)
才有充足的銀彈去支付額外的費用
不然大賺時全數認列完了
大虧時股價的虧損，會比帳面上的投資虧損，還來得痛很多，更甚者影響到他的資產抵押額
度
另外談，折舊是每年認
所以他是卡到已經在營運的現金流
對於營建沒有差，一開始就能估算
攤銷則是後來再來湊帳的…
例如折舊，攤10年太吃力的話
公司自行延長攤提時間就好
例如某客戶跟政府標到機場擴建案
跟銀行借了60M鎂，有4成都拿來付近一年欠我們的貨款…投資金額越高，槓桿普遍是開得越
兇，99%我都不會訝異-_-
※ 編輯: aloness (223.138.2.33 臺灣), 02/26/2021 11:03:19