[請益] 請教大家買房的出價策略？(送100P幣)

[totode (托托德)]

小魯去年股市賺了點小錢，第一次積極看房，
最近看到一間有考慮進一步談價，
想跟房版各位前輩請教出價的策略

屋主開價1290萬，每坪單價39.25萬，
591實價登錄上可以查到同一棟大樓去年登錄的交易單價最高每坪37.2萬，
最低34.2萬(一般交易)，30.7萬(特殊交易)

想問一下大家會怎麼開始出價？
如用屋主開價的幾成？
或者參考實價登錄的單價？例如去年實價登錄正常交易的每坪單價最低價？
有點想用實價登錄最低價的每坪單價降1成或1-2萬來出價，
看有沒有機會最後談在最低價高一點成交

請有購屋經驗的版友分享出價的策略？
除了屋主開價、同棟其他物件實價登錄外，還有其他參考價基準嗎？
如果用您的出價方式出價後，後續有什麼技巧要注意嗎？

PS. 前30位提供建議的朋友贈送100P幣(回文或推文皆可，以回覆時間計算)


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推 z1212345: 出實價登錄最低價再少個10-20萬，加價超過實價登錄均價
→ z1212345: 就要再三考慮，真的喜歡再加
推 indoman: 35看收不收斡旋 緊繃37-38 很喜歡再加
→ indoman: 也要看你這間有沒有裝潢 樓層 坪數 格局
推 Ensidia: 出實價最低差不多拉  再低也只是浪費時間
推 s887172003: 第一個先查詢周邊險惡設施 例如廟 污水處理廠 電塔
→ s887172003:  高架電塔等等 然後 要去比較附近同年齡的屋子的價格
→ s887172003:  樓層 不要表現出一副你很想買 就抱持著來看看的心態
→ s887172003:  價格第一次 開的時候要把你覺得會影響房價的部分全
→ s887172003: 說一說  過一個禮拜兩個禮拜在談價格 這時候要表現出
→ s887172003: 你想買但是有理由讓你覺得這邊的價格應該還有空間 這
→ s887172003: 時候就是房仲要去努力的地方了
推 PrincessDDD: 請參ceca大近期文章有分享過，很受用
推 fklatte: 出34之後加一次價表現誠意。接著跟屋主講現在股市有多好
→ fklatte: 賺，房子用不到就趕快賣了不要再囤了，拿錢去投資股市可
→ fklatte: 以賺更多～
推 benboman: 開1000 殺到整數就對了 估計1150內成交
推 pyps50202: 跟鄰居打聽打聽，有時候鄰居會知道屋主曾透漏過的價格
→ pyps50202: ，可以作為參考
推 leo199900808: 如果屋況ok的話建議從33開始開，屋主一定會說不可
→ leo199900808: 能，就0.5萬慢慢加上去，加到超過你的底價就看下一
→ leo199900808: 間吧
推 acelong: 一般以33為底 再慢慢往上調。如果地點 視野 位置 真的滿
→ acelong: 意 再用34為基底。真的喜歡就還是要慢慢 出 還價。
推 miauah: 出實價最低或是加一點，低於實價房仲很大機會不幫你送，屋
→ miauah: 主根本不知道，就不用講什麼策略不策略
推 gogomomo: 要看實價登錄時間是去年什麼時候，如果一路推高+地點在
→ gogomomo: 熱區，34萬應該沒有太大機會
推 gogomomo: 多看附近是否有類似條件的社區的近期成交單價比較有參
→ gogomomo: 考性。當然你也可以先出給房仲看收不收斡。
推 critic777:   看仲介那邊有沒有他們自己的實價登錄，同一個社區樓
→ critic777: 層面向不同價格也有差，如果你這間是低樓層就可以再往
→ critic777: 下砍一點
推 yih0620: 先看仲介多少收斡 收了可能是談仲介費 斡旋都不收就代表
→ yih0620: 還沒到底價啊
推 shikao: 出最低價是在亂教嗎 你出最低連房仲都不想鳥你
推 skypatrick: 可是...即便同一棟大樓
→ skypatrick: 不同格局、坪數、坐向、有無裝潢
→ skypatrick: 都會影響你在實登上實際看到或換算下來的單價值
→ skypatrick: 除了屋主的開價
→ skypatrick: 可以把你想買的那個物件條件週邊類似的物件
→ skypatrick: 做個比較，詳可參考之前西卡大的3/2 po的文
→ skypatrick: 請以區域行情作為一個基礎
→ skypatrick: 可綜合該物件目前屋主的貸款額度去推測或計算怎麼與
→ skypatrick: 屋主或仲仲議價
推 jason88633: 過來人經驗，你如果看房還抓不住價格，代表你同區域
→ jason88633: 的房子看不夠多，出價策略有很多因為參雜，房子看多
→ jason88633: 你心中一定會有一個定錨的價值，通常會先開低試探、
→ jason88633: 然後自己心中會有個天花板價格！
→ jason88633: 更正：因素參雜
→ jason88633: 切記，相信自己的直覺天花板價格，房緣是很神奇的，
→ jason88633: 不要被屋主跟房仲牽著鼻子走，永遠記得不買最大.....
→ jason88633: 當然不賣也最大XD
推 tomaschang: 你想買多少就出多少，被打槍就換別的看
→ Fujiwarano: 我想買到1000元的大立光 請大家教我出價策略(1萬元)
推 tyk8004: 爬文吧
→ rogger: 出35看收不收斡旋 不收就盡量裝可憐再加到35.5 36
推 bbcuee: 多問幾個仲介有時會有收穫
推 seedhorse: 搞不好都賣掉了...還在33.34...
推 opop1133: 問賣家
推 winston1: 先開1188，然後跟仲介談降佣金？