Re: [請益] 為何再高的房價 銀行也敢花錢買啊？

[jeromeshih (以謹慎態度來面對問題)]

這邊比較好奇的是銀行如何估價的

因為目前看來房屋價值好像至少兩種方式
1.計算房價租金比
    i. 台北市可以貼近央行定存利率
    ii.台北市以外估在貸款利率兩倍到三倍，會受地點影響
2.針對土地價值+房屋價值來估價
    假設地價150，容積率0.4-0.6
    5坪土地+1車位+室內主跟附大小25坪
    0年屋一坪單價15萬，車位假設150
    10年屋8折，20年屋再8折

    因此房價推估如下
    新屋
       150*5+25*15+150=1275

     10年屋
        150*5+25*15*0.8+150=1200

    20年屋
        150*5+25*15*0.64+150=1140

當然也可以說，市場賣多少就價值多少，
畢竟房價會受幾個因素影響
a.月暈效應:附近賣多少，會進行比價，因此漲價會有連帶效應
b.稟賦效應:當一人持有某項資產時，對資產的評估會大於沒有資產時

但是猜測銀行應該還是有內部一個比較合理風控的方式

不知大家覺得呢?

※ 引述《jasonlin2100 (jasonlin)》之銘言：
: 銀行貸款8成
: 代表銀行願意付出8成的資金買房子
: 這樣實際上房子根本就是銀行在花錢買的
: 只不過派個行員去大概看一看
: 就直接付8成的錢
: 如果是我我還真不敢買下去
: 銀行到底是看上房地產哪一點
: 願意砸錢下去買？
: 我買個便當都在那邊精挑細選了
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 42.72.27.64 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1615450544.A.F5C.html
推 KrisNYC: 新成屋整批貸 在土建融階段才會這樣算吧
→ KrisNYC: 一般估價很蠢的 就是拉附近類似屋齡類似戶型的近年成交價
→ KrisNYC: 真的拉不到幾年內類似物件的估出來都很慘 鄉下地方就這樣
推 s26492755: 沒那麼複雜啦  很多看實登估價的  只是看近年的還是一
→ s26492755: 直以來的
→ sdhpipt: 大部分都是看實價登錄的
推 Ensidia: 大部分都直接看實登 不然北市老公寓怎麼貸8成
→ Ensidia: 一個大學同學專門在銀行放房貸的
→ Ensidia: 以前寬鬆的時候直接門牌查一查就核了
→ Ensidia: 後來有人出事(貸款人跑了去現場查才發現無此門牌)
→ Ensidia: 後來才改成一定要去現場拍照
→ Ensidia: 你可能覺得很扯 但以前真的就是這麼好放
推 bowenchen: 我前陣子貸款是直接傳房子照片給專員，他沒到過現場
→ jeromeshih: 假設土地8坪公寓，新房單價80/p，假設容積參數設0.4
→ jeromeshih: 80/0.4*8=1600
→ jeromeshih: 如此應該算符合台北市的公寓價格?
→ jeromeshih: 還是跟實登有出入很大?
→ jeromeshih: 所以公寓8成，如果低於土地價值，銀行風險應該更小?
噓 mark0204: 我也很好奇為啥你會好奇這啥怪問題...zzz...
→ abyssa1: 公寓持分土地銀行似乎不參考土地價值 透天才行
→ gk1329: 現在銀行都嘛看實價登錄在放貸好嘛
→ gk1329: 實價登錄根本炒房急先鋒 財團某區買好買滿就很好炒
推 Nightu05: 實登/估價師