Re: [新聞] 行政院會拍板房地合一稅2.0 法人個人5年

[ceca (生活藝術大師 ￾ N)]

基本上法案都是要進立法院.

立法院還會對法案做增減修正.

所以最後變化還是在立法院.


通常法案要等公布後再來討論比較好.


不過這麼多人想知道目前如果照這個規範下去的話會怎樣.

那...

衝擊最大的是中期投資.

你本來做3年規劃,會因為房地合一而被打亂.

並且對於新要進場的中期投資者,也會處於縮手狀態.

會大幅增加中期的不利.

以中古屋來講,買賣成本粗略估算是8%(仲介費代書銀行設定等)
(不包含砍仲介費事件)

所以你租金有2%,增值利潤基本上一年也需要2.5%這樣一個月4.5%在開槓桿,利潤才夠肥.
(現金投報率16.5%...恩,其實我不喜歡講出投報率來,因為這會讓酸民崩潰.)

而一年增值2.5%,3年期+交易成本=你總共要漲15.5%共三年,一年房子要增值5%.

一年5%,也就是你買1000,一年後要1050兩年後要1100三年後要1150.

當然以目前制度,你還會被抽房地合一稅

不過因為有5%的賣出成本扣抵額,買入成本扣抵額,以及三年後20%計算.

所以最後可能會被抽15萬左右,粗略算起來實際現金投報率大概有12~13%.

不過,這種成長速度如果外界不干涉,你也是需要花點心思去挑.

一個都市就算在上漲期間,很多區域也並沒辦法這麼穩定可以三年達標這個增值目標.

當然我知道很多會選擇砍仲介傭金,當然對我們有在玩短期的而言,砍傭金是殺雞取卵.

但如果你砍傭金好了,砍成1%+2%,那買賣成本大概縮到5%.

也就是三年房子要漲11%,一年要3.6%.

這樣1000萬一年後1036兩年後1070三年後1100.

是比較容易達標,只是這樣你就要去砍傭金...

當然實際上你還有交易時買便宜一點,賣的時候賣貴一點的買賣波動價差利潤空間.

不過反過來你銷售房子也有沒租金收入的空置成本.所以粗略算這兩個就打掉不算...


不過在房地合一修正之下,就很可能造成觀望氛圍很重,進而先產生漲幅停滯狀況.

然後你一定不會接受三年期35%的稅,因為這樣會變成要抽到25萬左右.

就算原本的增值速度,你投報率也會降到8%...這樣你不如去做租金特化包租公.
(3%投報率的物件出租開槓桿,投報率就是9%,增值當作未來的耶誕禮物)

所以你變成要放五年,而放五年,等同你也降低轉手率,這樣會更惡性影響到增值.

所以再回頭會讓增值大幅下降,本來一年5%的地方可能降成2%.

而降下來你就麻煩了,你在算上去你投報率靠杯怎麼剩下5%....XD

並且主力利潤從增值變成靠租金槓桿....

而這樣你轉賣的時候空租期的無租金收益就會被大幅放大影響...

所以最後結算你的利潤會更可悲的低.
(so....這時候低租金投報率產品就會受到重擊...
 因為這時候,你租金投報率是2%還是3%,影響就非常非常大.)

因此,中古屋方面,中期投資形態大受衝擊,投資人也會自然轉彎去尋找其他投資策略.


然後講到預售屋.

預售屋就是拚超級高槓桿.

10%訂金後就賴著各種我在國外,我現在在忙等藉口,不付工程款(幹不要說我教的)

然後沒有買入交易成本...

當然你在交屋的時候還是要在生出10%"週轉金"做交屋頭期款.

利用10%資金養0年屋三年等增值(蓋三年期的建案)

我們先不論轉單,先論預售屋買了成屋賣的型態...

而這三年之後交屋,成屋貸款八成,再養兩年...
(先不討論ab約做9成貸款)

這兩年增值可能就會很疲弱,所以你不會期待他跟你預售期養0年屋的增值同等級.

但有租金收入,當然租金收入的同時,你必須再花一筆錢做天花板和買一套家具電.

所以最後五年期的你需要目標12%投報率的話.

你買1000萬的房子最後要賣再1250萬以上.

這其實需要很大漲的狀況才會產生.

並且預售屋1000萬,變成兩年屋可以賣到1250萬,一年漲5%.

中古屋大概投報率都要8%連續五年才可以達標.

而如果要死不死,中古屋的漲幅退回3%.

那你1000萬的預售屋五年後可能才漲到1100萬.

你一來一回最後增值利潤被你的交屋和做天花板買家具電成本吃的剩沒多少.

結果,靠杯你又再賺租金....XD

所以,預售屋基本上交屋後放兩年一般來講增值並不是很好賺.

好處是買新屋會爽.....所以也是花錢買爽的概念.

而真的會玩放兩年的投資客,基本上都是走偏門.

靠建商幫你做ab約,9成貸款,這樣你出租投報2.5%就可以透過槓桿做成10%現金投報率.

或是你交屋後立刻轉手,只拚三年預售0年屋的增值.其他交給木工..

當然更多就是拚預售屋轉單為主.

但是預售屋轉單你要想,誰會接你下一手...XD

你會發現大多都是包租公(置產的也是買去出租...極少數養空屋).

而這些買盤都鬼靈精,不像中古屋買盤自住戶比率很高,很多都蠢蠢的.

你不要看買家他們好像濘頭濘腦,實際上它們只是在裝傻..XD

附近有多少建案,每間賣多少.你大概買多少,旁邊中古屋行情多少,它們全都比你還熟..XD

也因為他們很熟,所以他們才會讓你賺一手...因為他們夠理智.因為他們數字夠清楚.

但是當他們預估政策會造成漲幅停滯,甚至判斷可能會有殺出潮.

你在看它們會不會來買轉單..XD

它們會等你死了再來替你收屍...

我大悅的故事就不用再講了,為啥預售屋都轉不掉,因為十大惡人之首張盛和阿.

so...轉單千萬不要以為買你房子的是白癡自住戶..

錯,自住戶因為笨,所以他們有被害妄想症,他們才不會想讓你投資客賺一手而買貴.

他們收到預售屋的行情也都是收到廣告戶最便宜的,然後一直靠杯你們都在騙它們.
(也就是一般來講,我們說一個建案賣25,實際是22~28...平均25...
 但是你光板上就一堆人,要買的講明明就是22,代銷太可惡要騙我25..
 買了的人講28...你看要噴了...XD
 然後搞了半天,連自己都搞不清楚到底均價行情是多少..
 甚至連建商自己開發人員也常常搞不清楚到底某一個建案均價是多少
 不過預售屋實價登路要上路了,這個現象未來會走入歷史..XD)

所以...真自住戶接預售轉單的比率很低很低...

他們大多都是成屋之後才買..

因此,預售屋轉讓一項風險都非常高...我也都建議有賺就跑,並且隨時做好過戶準備.

你看我白天鵝就跑了,才賺一點點.
(當然你說現金投報率也有20%就是了..XD)

而在這種政策之下.

對預售屋衝擊就很大.

轉單變超困難會造成轉單投資客縮手.

增值會被壓制,造成賺增值投資客縮手.

那預售屋銷售自然大受影響.

自然建商更不敢往上快速拉高價格.

惡性循環就會讓漲幅更加碼被壓制.


因此,這次政策如果真的施行.

最大傷害者還是預售屋.
(你會發現.任何風吹草動,無論貸款成數,無論交易成本,主要受災戶都有預售屋..XD)

再來就是中期投資.

中期投資會轉頭對增值期望下修,然後提高對租金的訴求.

不過當然你也會發現一件事情.

除了短期投資以外.

租金對投資是很重要的一個參數.

因此,在高租金投報率的地方,投資才會安全.

因為任何風吹草動,你還有租金可以開槓桿去撐出利潤.

而加大交易成本,也會讓高租金投報率的物件反而更有競爭力.

但是無論怎樣,整體的漲幅會明顯被壓制.

預售屋買盤甚至會受到大幅影響.


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推 aaa931324: 推C大
推 albert1229: 原來如此
推 a5413eric: 這邊只能看多 沒人要賣=供貨短缺=大漲
推 CharleneTsai: 推
推 lavarslaker: 本來就是打預售啊 製造賣壓 買方這邊轉為觀望 大家
→ lavarslaker: 比賽誰能撐了
推 lavarslaker: 至於租房算中長線投資 對房市的炒房效果很小 打炒不
→ lavarslaker: 打中長才是正解
推 johnny9667: https://i.imgur.com/uJwPLYl.jpg
→ johnny9667: 你算的太保守了吧，台中公寓一年就上漲35%耶
那你就知道為啥之前我們投資客那麼愛玩公寓..XD

你們不是說公寓沒人要住.

不是說老屋沒人要..XD
※ 編輯: ceca (1.174.177.114 臺灣), 03/11/2021 18:18:08
推 lavarslaker: 預售屋的槓桿都開超高 光這幾個月漲幅 肯定有人能賺
→ lavarslaker: 超過60%
→ capirex: 鄉民整天嘴公寓 結果漲最多
→ lavarslaker: 老屋出租根本就正常投資 你不爽租可以自己買啊
推 shena30335: 看空的就繼續租屋 沒人阻止阿...
推 uvuv: 推
→ abyssa1: 因為預售不過 預售成屋大樓華厦可以一直退 公寓退無可退
→ abyssa1: 公寓漲最多 只能說真的是可憐吶
推 maxboy06: 一堆頭期都拿不出來的學人玩預售轉單
推 mikeg5566: 政府這招真的太狠了
推 kktt254: 厲害
推 sawaman: 長知識推
推 ebeta: 推C大，不過不可能會通過的，就算有早就閹割到無傷害
→ sawaman: 哪有那種一定不會通過的=.=會在這時候弄就是因為明年選
→ sawaman: 舉，忘了執政黨主打居住正義嗎=.=
推 ebeta: 白海豚都能夠轉彎了，法案也行
→ eecoolty: 打預售屋 只會趕走小咖蒼蠅 怎麼會預設不會過關？
推 peterliam: 專業白話分析 推
推 bettybuy: 前幾個月也有人說絕對不會通過，結果…
推 s26492755: 打不到包租置產 就只是打漲幅而已  說好的打到跌價打
→ s26492755: 折呢
→ s26492755: 不跌 我的租金投報就夠了
推 curry56:
推 shan820704: 請問c大現階段要買預售自住的話 需要觀望一陣子嗎？
推 au041l: 推一個
推 Petersen: 你沒算到賣方以後不演2年了，直接把稅金轉嫁
推 s26492755: 我倒是希望有人斷頭讓我撿  去年政策沒有遇到斷頭戶
推 s26492755: 我從以前就不推預售  自己完全不碰  但低自備對頭期不
→ s26492755: 夠的就是很香  吃下去盈虧自負
推 lavarslaker: 稅金轉嫁 也要有那個行情啊 又不是用喊的
→ shan820704: 我感覺有些虛漲的重劃區可能會下修
推 lavarslaker: 製造高槓桿賣壓 逼出預售屋價格的基本面而已 基本上
→ lavarslaker: 還是漲 只是讓投資客達不到預期的高獲利而已
推 jaricho: 預售屋轉單 會被克稅嗎？ 這不只是換買家而以 怎麼克
推 capirex: 愛到了就繳稅啊 我賣地增值稅也對方繳
推 Feynman5566: 太麻煩了  通通轉嫁
推 kodo5566: 我想看台中機捷崩盤XDDD還有一堆地沒蓋 3/25逃命列車啟
→ kodo5566: 動
推 mars56: 結論就是  對投客影響很大
推 zerobx: 推 高調
→ we147121: Kodo想買很久了齁？ ㄏ
推 kodo5566: 我買別區囉
推 jaricho: 呵呵 很想買台中機捷嗎？
→ kodo5566: 11期更好住幹嘛虐待自己
→ kodo5566: 只是買11期要家人贊助一點而已沒辦法魯蛇能買一間住就好
推 phoebefille: 想問C大 預售自住的話 會建議再等等嗎
推 axxofcar: 推C大，是說如果中期投資受到衝擊，會有更多人轉做短期
→ axxofcar: 投資嗎？@@
→ s26492755: 不考慮加入無敵包租公行列嗎
推 xorosaxo: 這樣對竹北市場影響大不大啊
推 Fuzishan: 這篇觀點內行....
推 fs6u12: 那重劃區預售屋真的影響很大，租金投報率都是重劃區最低。
推 jaricho: 如果是自住客買不起蛋黃去買重劃區居住的沒差啊 影響的是
→ jaricho: 去投資重劃區預售屋要短期轉賣的吧
推 trf835rea: 投資客退散 回歸居住正義跟自住買盤
推 neimad: 推
推 qqwweerrqq: 好奇有政府官員聯絡你去幫忙設計打投資客法案嗎
推 Complain: 房版唯一支持ceca
推 coco2018: 推，解說詳細
推 AGODC: 包租公真的無敵？少子化老年化勞保破產健保大坑越來越嚴重
→ AGODC: ，一旦政府稅收不夠會去哪邊抽錢呢？...未來敢生的多數都嘛
→ AGODC: 有房或買得起房的人好嘛
→ s26492755: 包租公有破解之道歡迎討論啊  版上討論過多次了
推 s26492755: 每次最後大概都質疑租金質疑投報質疑空租  理論是自己
→ s26492755: 當過幾次房客  卻完全不知道包租公的運作方式
→ s26492755: 更不知道租賃市場的熱絡已經租金被低估
推 mexilo: 請問房東轉靠租金支撐，租屋市場是否會更競爭，這是不是就
→ mexilo: 是間接達成政府目的呢？
推 s26492755: 說的是活化資產吧  但要看區域  已成形的市區生活圈
→ s26492755:  本來釋出量就少  租賃市場熱  還是一樣很好租 競爭不
→ s26492755: 大 稍加整理別人用搶的  如果是原本就沒那麼好租靠增
→ s26492755: 值的重劃區就....  幫你qq
推 onomybaby: 推 房租近期上漲有感 近期入手的房子漲租都一週內租出
→ onomybaby: 去 政府打房讓更多人預期房價下跌而繼續租屋 至少一兩
→ onomybaby: 年 預售屋市場就看接下來市場走向再決定也不遲
推 piliwu: 我昨天就講預售屋慘了還有人滿頭問號...
→ piliwu: 央行打預售短期投客 財政部也是怎麼會有人被打了還不知道
→ piliwu: 這個法案變數非常低，立委根本沒有真正懂稅的
推 eric20: 專業推 房版就服C大
推 kakarrot:
推 caneyg: 法案變化的影響,還是看c大分析比較清楚,交易量應該要涼了
推 yychiu: 連c大都這麼說，中南部那些量大重劃區應該都涼了。
→ LearnRPG: 看完覺得 租金恐漲 ...... 怕
推 jaricho: C大專業分析  推
推 mmppeegg: 還是希望三千萬內能買到新北十年內的四房○|▔|_
推 myqoo: 低利率下的資金容易取得，建商和投資客們還是可以用資金槓
→ myqoo: 桿鎖住籌碼，犧牲45%獲利，靠壓低房仲費和增加交易量存活。
→ myqoo: 蛋黃區維持量縮價漲，蛋白區就不用期待。
推 will284vu86: 緊張了後
→ qoo159: 涼的是房仲  當初二年奢侈稅影響多大
推 idee26: 推C大
推 cms23: +1
推 chen831030: 4/1
推 chen831030: 謝謝
→ chen831030: 謝謝