[閒聊] 怎麼判斷賣價是市場價還是未來價

[jeromeshih (以謹慎態度來面對問題)]

雖然買賣最重要的是尊重市場

但是即使有實價登錄，可能還是沒像投資老手可以一眼就看出實際的價值

而且有時在新聞行銷或者資金熱潮的時候，可能會出現供需失衡造成誤判的情況，ex:10年前的青埔，一開始開10年後未來價卡住人口移入，因此機能發展比預期的慢

因此就好奇，是否有辦法判斷賣價是市場價還是未來價

目前僅想到幾個方法可以猜測
1.該住宅區所屬的里是否移入人口有增加，如此代表自住戶提升，否則可能投資居多
2.租金跟房價是否有背離的情況，如此可能代表沒這麼多實質需求
3.轉手的價可能比較沒支撐，不過可能要幾年才能看出

還是有其他建議

有人能說明一下嗎?

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→ ceca: 實體物品價格是比較出來的.
→ ceca: 你去比較其他同等級狀況的住宅,它們價格差異.
→ ceca: 不過通常有話題或是有利多,或是有未來性,都會比較貴.
→ ceca: 你也可以說他是未來價..XD
→ ceca: 但是未來價也不代表他比較不會漲..XD
→ ceca: 例如你是三年後的未來價,誰知道過兩年.
→ ceca: 會不會進化成四年後的未來價.
→ ceca: 這樣你買了兩年後賣,你還賺更多.
→ ceca: 未來價買未來價賣,你不要到未來再買就好.
→ ceca: 中期重點在漲幅...不再於基本面.
→ ceca: 長期才是看基本面.
→ Firenzea: 你如果對特定區域非常熟 應該就能判斷是市場價或未來價
噓 mark0204: 真會判斷的跟你說幹嘛?真有那種人資產應該上兆了啊
推 Anyotw: 成交都是市場價。但正常人賣的也是未來價
推 levirrrrr: 都是未來價阿，只是每個人看到的未來價不一樣
推 askachage: 要用附近中古行情比較，還有土地成交才會知道
推 robert123: 有閒錢再玩超未來那種，不然青埔剛買的都要套到去年
推 askachage: 通常是土地被釋出或重劃，接著土地交易創了新高，然後
→ askachage: 預售就跟著創新高，接著中古才再跟上，怕買到未來價很
→ askachage: 簡單，別買重劃區最後一個預售案就可以了
→ coonash: 能成交的市價就已經把未來的條件都內含進去了，絕大部份
→ coonash: 的賣家都不是傻子。
→ dermis: 自己家是市場價
→ dermis: 別人家是未來價
推 askachage: 樓上說的沒錯，其實能完銷就不會是未來價，會變行情價
→ askachage: ，市場就會一直疊加滾動
推 lagadidi: 空空：別人家都是市場五折價，但我家不賣
→ ceca: 不,未來價總有一天借的還是要還.
→ ceca: 也就是例如A地和B地在未來的等級是一樣的.
→ ceca: 理論上他們房價應該一樣.
→ ceca: 但B地可能是一個新興重劃區,他一開始價格只有A的一半.
→ ceca: 而在重劃區發展過程中,例如B區發展成A區的7成強度.
→ ceca: 理論上他們價差應該是20%好了.
→ ceca: 但因為B區有發展的能量和話題.
→ ceca: 外加市場會預估它會發展成A區的等級.
→ ceca: 所以實際上價格可能會追到A區的9成.
→ ceca: 那這比他應該有的8成價格還多的1成,就是未來價.
→ ceca: 因此...B區繼續發展,自然B區還是要繼續漲.
→ ceca: 但因為他已經提早反映了10%.
→ ceca: 所以後面他剩下3成強度發展時所帶來的增值.
→ ceca: 就會明顯比前面炒做的時候低很多很多.
→ ceca: 這就是在"還債"...
→ ceca: 你前面就漲了,那最後收尾的時候該漲的空間就被吃掉了.
→ ceca: 而達到最終,A區和B區會處於一樣的價格.
→ ceca: so...未來價還是要還得...
→ ceca: 價格可以衝出去不還的只有,一線蛋黃區...
→ ceca: 也就是一個都市最貴的那區,他不存在所謂的未來價.
→ ceca: 因為你無從比較...並且沒有人可以跟他競爭.
→ ceca: 所以蛋黃區怎樣衝,他只要炒得上去都較市場行情.
→ ceca: 但只要非一線蛋黃區..
→ ceca: 其他人就是有所謂的未來價.
→ ceca: 理由就是,同樣價格你可以在其他地方買到更好的選擇.
→ ceca: 而他貴是因為他有未來性,把這個未來性加到價格裡面賣.
→ ceca: 但實際上會是花更多錢買比較差的產品.
→ ceca: 當然你說,長期來講他還有成長,怎樣也比沒成長的地方多增值.
→ ceca: 這樣也沒錯....因此未來價的地方不見得不能買.
→ ceca: 但該不該買,就需要做精細數字評估,才知道值不值.
→ ceca: 又或是你有其他更好的選擇.
推 askachage: 西門町以前比信義區好，信義區的未來價衝出去之後好像
→ askachage: 沒有還債啊，而且他變成真正蛋黃區
→ ceca: 信義區衝成一線的關係
推 piliwu: 你要是能精準預測市區移轉也不用在這討論了
推 piliwu: 價格是比較出來的有看一個城市內各區域行情不難發現
→ piliwu: 例如就有不少人在板上說台中兩個區未來會超過七期XD
→ piliwu: 他們覺得現在只有七期八九折價很合理
噓 Fujiwarano: 你這問題就跟問人家大立光幾塊錢買了不會賠錢差不多
推 paunch: 請問p大，台中哪兩個地方可能超越七期？
→ jeromeshih: 感謝C大以及大家的說明
推 inwindwei: 多實際問代銷和仲介 多跑就知道真的行情
→ piliwu: 板上其他板友說的我個人是覺得...