Re: [閒聊] 不看實價登錄就買房難怪被當肥羊宰的例子

[ceca (生活藝術大師 ￾ N)]

基本上這種就是短期的奧義問題.


短期怎樣玩?

我看一間房子是先看"他可以賣多少".

再去決定我要買多少.

例如一間三房老大樓好了,我看了覺得我翻修好可以賣600.

翻修費我抓一下大概50.

這樣我會買在四字頭,最多480.
(因為還要含上其他各種交易成本)

但是如果他要賣400,我當然跟他買400,我傻了才去跟他買480...XD

因此如果今天好死不死,我買在400.

你就會發現,我實價登路買400,然後+200賣600.

然後也許你會笑,買600的是不是都不看實價登路被我賺.

但我也會笑你.

阿我認為翻修好可以賣600的判斷,你以為我是隨便丟骰子的喔.

那是因為我一定把附近至少方圓1.5公里內,所有相似正在掛賣的產品全都看過.

之後判斷我要賣600會有一定的競爭力.

我才會設定我要賣600.

而甚麼叫競爭力.

那就是你600以下買到的,要嘛屋況比我差,要嘛比我小...

你應該幾乎沒有600以下可以買到比我要賣的產品還優質的選項.

就算有,也可能只有一間,並且那間可能在一個月內就會消失.


因此,我敢說要賣600,基本上就代表買家沒有選擇.

你只有買我的600,或是買沒翻修的,或是...

你就不要買...之後一輩子就都不用買...XD


而對買家而言.

確實有一票人會很在乎被人家賺..XD

阿這種買家,本來就不會買我們的物件,所以跟我無關.

這些買家,要嘛就是買沒翻修過的,房子舊舊的住.

要嘛有本事就自己買差屋況的去翻..XD

不過基本上我以前做過實驗,把廢墟拿出來直接賣不翻修.

結果我看也沒自住戶敢買,來出價的都是投資客...XD

so..怕被別人賺,然後又買不起新屋的...

很多時候下場就....一輩子都不買....XD


另外一點.

確實有少部分自住戶會自己翻修.

但大多都是限於簡易翻修狀況.

例如換換門窗,換換地板,換換廚具.

而這時候你說,我賣600,也許自住戶可以買500萬然後只要花30萬翻修就不錯的物件阿.

恩...你當短期投資客是笨蛋嗎..XD

如果一樣,買500,花30萬可以翻到我賣600等級的物件.

你覺得其他短期投資客不會衝過來把它吃掉..XD

我剛賣掉一間,工程款就很低..多低我就不講了...

那間我處理的奧義就只有"裝潢後細清"和"流理臺檯面更新"...

這是那間處裡的最大奧義,叫細清的把房子洗成8~9成新的樣子+流理臺檯面更換就好.

因為前屋主應該是十年前翻修過,然後他物件本身並沒有甚麼傷害.
(就是髒而已,髒而不舊)

因此我看屋3分鐘就下斡旋..

買下來翻修好回饋三個月專約.

仲介3個月專約就找到買家把物件賣掉.

so...這種簡易翻修的物件,一樣只要有利潤,也是被我們投資客直接就掃掉了.

你自住戶??..搶的贏我們???..

你有我們會算嗎..XD..你看的房子有我們多嗎?

而到最後,你會買去簡易翻修的物件,可能都是580 590萬...

然後要花20萬翻修後半新不舊..XD

那...你就不要買我全翻新的600萬.

反正你不想讓我賺麻...那你多花點錢買次級品,讓我沒賺到ok的拉...


很多仇恨投資客的人,我是不知道它們是真的情緒凌駕於邏輯理智,還是只是無聊嘴砲.XD

你是認為投資客炒做都是像老鼠會,像直銷那樣,靠嘴砲?靠精神喊話??

是不是想太多...XD

你買我的房子,你有聽到我跟你講半句話嗎?...

那我怎樣靠老鼠會,精神喊話,發大財,去哄你在市場那麼多房子中買我的房子?

市場是不是還是...

買家到市場看到一大堆房子,然後從中挑出他自認為Cp值最高的一間來買?

那你認為我們投資客要賣房子...

是靠喊的?嘴砲的?跳腳的??...

還是我們是詳細研究市場,然後尋找可以創造最有競爭力產品的素材買入.

然後經過處理後讓他成為市場上不要講最,但只少是極度具有競爭力的產品.

才丟到市場上去賣?

那既然我們投資客研究市場半天,會丟一個我們認為極度具有市場競爭力的產品上去.

那請問,買家不選擇我們賣的東西,他還有其他甚麼選擇....XD

是不是只有更差更爛和更貴更盤子的物件選擇???

而我們投資客從頭到尾做的事情,是不是全都非常有邏輯,精算,分析判斷的結果.

那你要反邏輯?就為了怕被投資客賺??...XD

這樣你覺得我們投資客看了會怎麼想??

阿不就在旁邊笑你....好東西不會買,因為情緒沖昏頭而變成真正盤子.


so....回到原問題.

實際登陸你到底是看,這棟房子人家買多少要賣多少??

還是你是看這一區目前行情多少,你可以買的物件有哪些選擇??

可口可樂的成本2塊,他要賣你20塊...你想喝,你又不想讓可口可樂賺怎麼辦?

結果你去買百事可樂....XD

百事可樂還好,結果你買了不知甚麼鬼牌子的可樂..喝到自來水都不知道..

然後最慘的是...阿靠杯你怎麼還是花20塊??

你幹嘛不去買可口可樂,讓可口可樂公司賺你18塊.

其他選擇有比較好嗎???

妳為了怕被可口可樂公司賺18塊而賭氣,結果做了更爛的選擇.

這樣可口可樂董事長聽到會怎樣想.

他會嘲笑你,然後表明他的可樂不缺你一個買家,你開心就好....XD


--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.173.29.83 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1616176116.A.1FF.html
推 teasy: 賺得是知識財加勞力財，以為是不勞而獲的，大概去高級餐廳
→ teasy: 也是在算成本才多少，而忽略廚師學藝學了多久
推 s26492755: 這跟我當包租公好類似  我先看一個物件能租多少  用固
→ s26492755: 定投報回推總價  在扣掉整理費用跟交易成本才是我的出
→ s26492755: 價
推 s26492755: 而且我估的租金都比同社區貴但又租比便宜的快  那就是
→ s26492755: 我本業的積累
推 s26492755: 其實市場上比較多的看到廢墟嫌爆  看到整理好的直接下
→ s26492755: 斡 真的怕被賺的會去買預售或原味屋  然後被設計師敲盤
→ s26492755: 子在覺得自己沒被賺....
推 s26492755: 以前還有做居家看過不少設計師的業務技巧  就是直接疊
→ s26492755: 幾成的費用在你單價上  然後業主還很開心買單
推 prostar: 被樓上說中了 我自住裝潢費養了好多設計師...
推 lagadidi: 94一堆空空沒本事自建又不想給人賺，迪卡儂買帳篷睡公
→ lagadidi: 園比較實際
推 polarbeer: 好像有理欸
推 maypcc: 自住買家真的要多看 不然搶不贏我們這種當天就下單的...
→ maypcc: 裝潢自己來也是要有管道和認識 但通常自住都會想得太美好
→ maypcc:  要住20年這輩子就買一間最後就爆預算 跟投客精裝修差很
→ maypcc: 多
推 isurrender: 空空就是一直怕被賺所以一輩子空空
推 s26492755: 自住卡在要要覆看吧 爸媽看長輩看 晴天看下雨看 白天
→ s26492755: 看晚上看 對價格也比較容易疑神疑鬼 仲仲是不是騙我 bl
→ s26492755: abla  我這種自由工作者 也不用等老婆  你約了我就去
→ s26492755: 看了  一切都是價格問題而已 看完馬上下斡  會中就會
→ s26492755: 中
推 Narok: 不想被可口賺買百事差不多就是不想被投資客賺買建商蓋的嗎
→ Narok: ？問題是他們兩個都仇…只能自己蓋了啊
推 s26492755: 有的還要回去找銀行鑑價 等到要來下斡已經被賀成交了
→ s26492755:   我就遇過看一個一般約物件 然後剛好看完的時候另一家
→ s26492755: 我也認識的仲介帶看一組老媽媽帶成年小孩一臉自住客臉
→ s26492755: 的過來 後來證實是結婚要買新房 因為跑現金接近兩週就
→ s26492755: 交屋了 前屋主說有人出多少但是還是選擇讓我這邊的仲
→ s26492755: 介賣  其實是對方下斡（對方仲介有証實）在我付錢後
→ s26492755:   才賣我的
推 s26492755: 這邊順便提醒下  如果房子確定要買  簽約完直接去銀行
→ s26492755: 匯頭期或大筆一點的 銀行下班就隔天早上九點前手刀去
→ s26492755: 匯  10萬斡旋都有可能被毀約的  不要太相信人性
推 AGODC: 雖然我討厭投資客，但這篇還蠻寫實的。不過有些投資客沒良
→ AGODC: 心壁癌漏水直接簡易處理沒根治也不少，我最終還是選自己來
→ AGODC: 裝修卡安心，起碼這房子的底是什麼自己能掌握
推 libramog: 是交屋三個月就賣掉？ 這樣稅金還划算喔？ 有神
推 CharleneTsai: 推
推 OxFFFF: 怕被賺的心態真的沒救
推 breezy1812: 問題是 投資客有口碑嗎
推 johnny721009: 有些事情怕吃虧自己來，勞心勞力的結果其實也沒賺多
→ johnny721009: 少回去，不肯承認罷了
推 yytseng: 這社會上，多少要給人家賺的，這不就是金錢的作用嗎？
→ miniUU: 這前提是不是很多不能說的秘密?才成立
→ AIronKuma: 肥羊被檢討 不愧是房蟲素質
→ supereva: 怕被賺就是一輩子買不了房  這心態真的很魯
→ supereva: 老闆用他的生活成本說要降他薪水就不肯了  其實只是雙
→ supereva: 標仔而已
→ supereva: 這種人買房以後就換個嘴臉了  其實就是行事沒有邏輯
→ supereva: 唸書應該也不太行
推 media38: 我對投資客整修沒信心 中古屋基礎工程做好才能住的久 我
→ media38: 買後水電重拉 壁癌打掉處理 廁所打掉重弄
→ babyMclaren: 但如果要賣你的人也看過實價他幹嘛賣你480
推 lbehide: 我們良心翻新投資客也是基礎全翻新，連窗戶大門都換了，
→ lbehide: 整戶全翻新找設計師百萬起跳，投資客60萬內搞定也是本事
→ lbehide: ，賺錢應該的
推 usan: 感覺自住客好可憐
→ usan: 不是每次都會遇到良心投資客
→ zaza5566: 自住客就是那種屋況醜得看不上 屋況好的又要罵投資客
推 lagadidi: 賴家仔不買跟別人討論實登？
→ zaza5566: 今天買房就是看總價 你錢有多少 就是買CP值最高的
→ zaza5566: 買了就別抱怨了
→ zaza5566: 買舊房嫌屋況爛 買新房嫌公設高 買老屋翻新罵投客賺多
→ zaza5566: 毛有夠多的
推 shena30335: 買不到A級物件怪房仲怎麼不第一個連絡他又要抽高%
→ zaza5566: 而且這種還要反覆看好幾次 不如丟給投資客看一次就搞定
推 BRIANERIC2: 一堆人買房都說不要投客的 好像自己品味高比較仔細
→ BRIANERIC2: 結果有9成是花了更多錢做的效果跟投客差不多 甚至更糟
→ BRIANERIC2: 然後開始抱怨工人都叫不到啊 這裡估價太高了啊
→ BRIANERIC2: 更嚴重的還有工程款拿了沒做好 人跑了 再上網爆料哭哭
→ BRIANERIC2: 叫設計師的更盤 不過叫設計師的好處是避掉很多風險
→ BRIANERIC2: 炒風投機的不算 那種實打實在整修房子的投客只是賺個
推 Iamjkc: 國家感謝您  稅收45%收到利益與政府共享
→ BRIANERIC2: 監工費跟資本利得 像C大分析這樣 一個案子就是幾十萬
→ BRIANERIC2: 在賺 你還要先拿出個200萬投入 每天要去監工 工班做錯
→ BRIANERIC2: 了要自己吞 除非你自己本身學土木或建築的 不然自己整
→ BRIANERIC2: 修 9成的結果沒有比較好 徒然浪費時間而以
推 aJan5566: 60萬翻修只能拉皮吧?  裡面都還是舊的
→ mrwrong: 共16個XD 彷彿可以看見電腦前你那得意的笑XDXDXDXDXD
推 sawaman: 說真的舊屋翻修也是一種技術，裝潢工班有沒有人脈差很多
→ sawaman: 沒有認識的工班真的很容易出問題
→ sawaman: 還不如給投客賺
→ sawaman: 拉皮我朋友找認識的工班好像花不到20萬= =超爽
推 BRIANERIC2: 認識的都會搞你 nfb給你換舊的 大過年寒流洗冷水澡XDD
→ sawaman: 弄的也是我覺得好看的那種
→ BRIANERIC2: 房地產業最危險的變數：工人
推 humbler: 多謝ceca大
推 MrWu: \良心投資好棒棒/
→ BRIANERIC2: 出社會後你就知道很多事情不是你想就可以做到 尤其跟
→ BRIANERIC2: 人有關的 我自己買新房子給我爸住 樣品屋的屋頂裝潢要
→ BRIANERIC2: 15萬 我跟木工說我沒錢 你想辦法用便宜的方式做到跟他
→ BRIANERIC2: 接近的效果 最後9成的效果 3萬
→ CGDGAD: 我不覺得現實中的投客有這篇描述的這麼有競爭力
推 BRIANERIC2: 現實中的投客好像要看地域？ 好炒作的地方有良心的比
→ BRIANERIC2: 例很低 像中南部或東部這種地方 你不用心整修不好競爭
推 iamneptune: 本來就是最後一成才是功夫
→ iamneptune: 鼎泰豐炒飯跟巷口炒飯的例子
推 flydeer: 老屋新生哦，投客來做叫奸商。公權力來執行叫做環保，還
→ flydeer: 兼顧保存在地文化，潮到不行。
→ BRIANERIC2: 像我們這邊投客你整老屋 光冷氣的管線有沒有留出來給
→ BRIANERIC2: 你就過濾掉6成的投客 大部份都是包一包不管你XDDD
推 pauljet: 推c大
噓 mark0204: 塞了一堆廢話的廢文...zzz...
投資客本來就是繳稅大戶.


另外也沒啥良不良心.

只是做該做的.

因為你不做該做的.

之後會產生很多糾紛,你還是要擦屁股.

那你怎樣睡到自然醒?

而且做該做的其實也沒多花多少錢.

妳為了省個幾萬塊,之後跑到腿斷.

不如少賺幾萬塊,睡到自然醒.

※ 編輯: ceca (1.173.29.83 臺灣), 03/20/2021 14:16:52
推 maypcc: 精裝修最貴的木工就天花平釘3200/坪弄一弄 冷氣家電買一
→ maypcc: 買就上了 十萬內打死
→ henrk: 然後一堆房子只值400看到別人賣600，就跟著想賣600，卻不
→ henrk: 懂這200的差距如何而來
推 s26492755: 一般人裝潢就看外觀  實際品質上的差異看不太懂  所以
→ s26492755: 仇仲仇投資客最後買貴  運氣不好遇到那種讓你以為自住
→ s26492755: 高檔裝潢 其實只有表面處理過而已  裝潢有些部分是真
→ s26492755: 的蠻黑的
推 s26492755: 像很多在意水電的  把插座全部換過一輪  可是裡面電線
→ s26492755: 電管都沒動  有時候就唬過去了
→ s26492755: 有一次我看沒租客的物件  爬上爬下檢查  開發方仲仲馬
→ s26492755: 上問接待方仲仲我做哪行的
推 jds80270: 請問ceca大的白天鵝是請仲介po網賣嗎
→ caneyg: 穩穩賺錢的投資,才能睡到自然醒,推c大分享
推 aendwolf: 如果投客都能像C大出場品質保證的話想必大家都搶著買吧
推 cicina: 投資客的房子真的翻的很漂亮，會選擇自己翻是因為有裝修人
→ cicina: 脈而且想自己設計，如果沒人脈我也會選擇買投資客的房。
推 cms23: +1
推 chen831030: 41
→ chen831030: 4/1
推 chen831030: 謝謝
→ chen831030: 謝謝