Re: [閒聊] 租金幹掉房貸=立於不敗之地?

[CyberFret ( )]

: 但這做法有個最大問題是
: 你本業必須要有不錯的現金不斷流入

還有一個問題, 那就是空屋的供給量大於租客的數量,
不管你的租金高或低, 一定有屋主是沒人承租的,
這些屋主如果不趁勢獲利了結, 每個月附房貸管理費,
每年的稅金, 這表示在持有的這段時間, 部分資金被
卡死(貸款的本金), 還有負的現金流(貸款利息,管理費,稅金),
雖然負的現金流金額也許不高, 但是通膨也沒那麼誇張, 換句話說,
該屋主在通膨真正發酵之前, 錢就先變薄了,
如果想獲利了結, 就要趁剛性買盤還在的時候, 趕快出貨,
因為剛性買盤是限量的, 雖然每年都有新的人進就業市場,
但你不能期望他們一出社會馬上就年薪百萬(首購預算抓1千萬=年收10倍),
也不是每個人工作2-3年之後, 就能年薪百萬, 不但要進對的產業, 還要
進對的公司, 跟對的老闆, 再加上個人努力和造化,
所以真正買的起的剛性買盤會愈來愈少

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→ IBIZA: 不知所云, 為什麼供給量一定大於租客數量?
→ IBIZA: 每年都有新鮮人出社會  也每年都會有原本賺100萬晉升200萬
→ IBIZA: 啊
→ IBIZA: 房子的買盤從來都不是靠新鮮人支持的
推 F0r: 市場上租客就持續減少
→ IBIZA: 租客有持續減少嗎?
→ F0r: 每年新鮮人也比去年少
→ F0r: 如果你把母數放在整體出社會的人上 它就是變少
→ IBIZA: 但壽命一直在增加 退休年齡也是
→ IBIZA: 整體人口今年才開始有下降吧
→ IBIZA: 如果只看工作人口 應該到現在還在增加
→ F0r: 不過有個方法 如果把薪水壓著房價提高 消費提高 讓舊有租客
→ F0r: 走不掉 這樣有機會啦
→ F0r: 壽命增加跟退休年齡增加都跟出租市場關係較小 因為 那個都是
→ F0r: 房東不喜歡的年紀
→ IBIZA: 15歲以上人口的確一直都在增加
→ F0r: 75歲以上的老人增加、60歲以上還繼續工作的人增加 這個跟租
→ F0r: 客關係不大吧
→ IBIZA: 但這些人都還是要有地方住
→ IBIZA: 我的房客就有82歲的 so?
→ F0r: 我覺得如果看18-45歲的人口會更準
→ F0r: 我相信你這種82歲房客絕對小於全台的比例
→ IBIZA: 用相信的就沒用啊XD
→ F0r: 「3歲就可以當自耕農啊 幹嘛說沒年輕人務農 so?」
→ IBIZA: 你要拿相信出來討論?
→ F0r: 你比較喜歡這種例子也行啊
→ IBIZA: 年輕人的確有人務農啊 難道你要用相信就否認?
→ F0r: 舉例不難啦 認錯才難
→ IBIZA: 舉例不難你就舉啊 看有甚麼統計支持你的說法
→ IBIZA: 如果舉不出來 那就認錯
→ IBIZA: 人口今年開始減少 考慮到勞動力遞延 勞動力減少的情況
→ IBIZA: 應該也要幾年後才發生
→ IBIZA: 哪來的持續減少?
→ IBIZA: 而且也很難說未來勞動力開始減少 會不會有麼政策
→ IBIZA: 彌補 例如引進更多外勞?
→ IBIZA: 我的房子也是有租給白領外國人的
→ IBIZA: 甚只有一間是專門租給白領外勞仲介的
→ IBIZA: 甚至
→ IBIZA: 用比例少來否定事實是很奇怪的事情  現在人口減少的數量
→ IBIZA: 佔人口數的比例也很少啊
推 F0r: 房量增長程度跟人口增長程度你有看到吧？
→ IBIZA: 看到甚麼? 你可以提出來啊
→ IBIZA: 老實說 我覺得用房屋量來看是不對的
推 F0r: 2015Q2-2020Q2六都人口增加70304人
→ IBIZA: 20年前 一個家庭可能5-6人, 現在家庭可能3-4人
→ IBIZA: 甚至現在有很高比例沒有結婚 男女各住一間
→ IBIZA: 你要怎麼只用人口數來看居住狀況?
→ F0r: *講錯 全國 非六都
→ IBIZA: 社會結構一直在改變 看到人口減少就認為需求降低是錯誤的
→ IBIZA: 好這70304需要幾戶房子你知道嗎?
→ IBIZA: 如果不知道 你要怎麼判斷是不是供不應求?
→ F0r: 同期房子多471396間
→ IBIZA: 這個數字很顯然不對
→ IBIZA: https://money.udn.com/money/story/12276/4845806
推 F0r: 房子太多還是人太少？
→ IBIZA: 11年來六都的房屋稅籍也才多23.8萬戶
→ IBIZA: 不對 我看錯了
→ IBIZA: 不過 你還是無法釐清 到底多70304需要多多少房子
→ IBIZA: 你要怎麼用人口比較房數?
→ IBIZA: 就像我說的 現在家庭人口差不多是20年前的2/3左右
→ IBIZA: 原本六都的幾百萬家庭 他們的房屋需求會增加多少?
→ IBIZA: 另外還有離家工作的人口
推 F0r: 我們就看五年就好
→ F0r: 不用管太遠
→ IBIZA: 五年也是有變化啊 2016年平均每戶2.6人 現在2.8
推 F0r: 現在家庭人口跟五年前的家庭人口怎麼看？
→ IBIZA: 打反了
→ F0r: 現在2.8每戶 所以是怎麼解讀 比較不需要房子？ 然後房子又變
→ F0r: 多?
→ F0r: 打反那我們來看比例好了
→ IBIZA: 以戶數來講109年(8,874,204)比104年(8,468,978)多40萬戶
→ F0r: 我覺得應該看戶籍數增減跟住宅數增減
→ IBIZA: 很顯然用戶數看 台灣離需求減少還很遠吧
推 F0r: 應該這個數據就有參考性了
→ IBIZA: 其實戶數還是不能確定 到底一戶住幾間
→ F0r: 可以觀察到戶籍數持續增加 總人口數持續減少
→ IBIZA: 其實基本上長期下來人的活動都不一樣了  用數據去看不可能
→ IBIZA: 準確的
推 F0r: 剛好就是在110開始反轉 之前都是戶籍數增加 人口數也持續增加
→ IBIZA: 我講一個例子就好 網商興起之後 一堆人拿住家當辦公室兼貨
→ IBIZA: 倉
→ IBIZA: 剛開始做克難一點的用自己家, 有點規模之後就租一間
→ IBIZA: 這也是我實際有經驗的
→ IBIZA: 既然戶籍還在增加 那到底是在反轉甚麼?
→ IBIZA: 需求從來都不只是看人口數
噓 mark0204: 唬爛廢文...zzz...
推 deltaz: 人口又不是平均分配，要當包租公當然選人多需求多的地方
→ deltaz: 啊，選在人口快速減少的偏鄉才會用到少子化的問題