Re: [閒聊] 租金幹掉房貸=立於不敗之地?

[aloness (aloness)]

: 所以為了接近公平跟方便直接進位
: 總共拿222萬出來
: 　
: 資金成本 （每月貸款本利和 14476）
: 本10726 (會隨著時間影響投報 之後得增轉貸）
: 利息3750（會慢慢變少 先抓第一筆
: 一年共45000 （本金買賣就回來所以只算利息）
: 持有成本（每年）
: 地價稅 1036
: 房屋稅 2311
: 保險 4400 (含凶宅險可賠100萬）
: 修繕基金 12000（沒用完過 但貼補家具折舊）
: 空租 8500（抓半個月算客氣 我這幾間沒有空到一週過 還有無縫接軌）
: 一年共28247
: 　
: 資金+持有攤提到每個月 是6173
: 　
: 我只要租到7000必定打平成本還有剩
: 然後我租17000  淨利10000
: 　
: 當然你可以嘴  我的時間成本 （整理約一週）
: 後續房客管理 blabla
: 　

推一下S大
很少有看到投資觀念正確的文章

不過稍微修正一下
**由於不知道貸款年限
先假定貸20年

把所有的成本金流都納入
最後再加算20年後的未實現獲益
(售房所得)

20年後，即便原價賣出也有IRR5%

若是依正常20年房價成長100%來看
也有IRR9%的獲益

絕對沒有您想的4%那麼少
租金能超越每月本利還貸
就是這麼好

一樣的價錢，在求穩的情況下
拿去買死魚般的西瓜金
每年都領4%股利，最後再原價賣掉
IRR也就4%而已



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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 42.75.96.63 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1617935711.A.D56.html
推 KrisNYC: 那個...你如果買到西瓜金 和買到玉山金 結局也不太一樣
s大是求穩，所以我選擇用西瓜金這個最低標準來對照

股市這兩年有大多頭
長榮陽明都翻了400%
房市也有土地炒作，3年內可以翻200%,
上述我都有身歷其境
用兩邊各自的好處來批，沒意義
→ KrisNYC: 但也同理 套房地點也會有興替 一樣要賭眼光的話 股票無腦
→ KrisNYC: 收租相對還是比較麻煩 所以不要再一堆人跑進來玩了
※ 編輯: aloness (42.75.96.63 臺灣), 04/09/2021 10:45:06
推 F0r: 股市多頭其實11年邁進12年了
→ IBIZA: 樓上賺多少了?
推 F0r:  很少 加工資 十年來目前手上liquid不到5000， 純交易投資所
→ F0r: 得五年來不超過1000
→ F0r: 看看現在本金部位多一點 下一個十年會不會好一些
→ IBIZA: 1000萬? 那還不錯 不過我早期入手的房地產應該有更多XD
→ IBIZA: 股市多頭12年 房地產多頭都17年了XD
推 KrisNYC: 別爭了...資產多頭一百多年了...
推 F0r: 我2011才退伍 時間還不夠
→ IBIZA: ptt真的是一堆股神
推 F0r: 各國政府持續印鈔 借貸 如果不打仗/外星人入侵/移民火星/滅世
→ F0r: 瘟疫 稀有資產還會再多頭一百年
→ IBIZA: 不過房地產的話 買對時間基本上不用股神也能賺這麼多就是
→ aloness: 股市就明顯兩個歷史低點，房地產只有20年前普遍殺比較兇
→ aloness: ，但換成是物件跟區域又是不一樣的光景
→ IBIZA: 這十幾年 持有房地產賺一千萬以上應該是普遍現象
→ IBIZA: 股票難多了
→ lookinto: 上述提到重點 房市多頭17年 I大進場在低點 但新莊
→ lookinto: 王進場在高點
→ IBIZA: 不過房子進場在高點 只要租金跟貸款設定好  長期下來還是穩
→ IBIZA: 因為房子的收支其實都很固定
→ IBIZA: 股票進場在高點就....
→ lookinto: 20年後 新莊王的房價市值 個人不看好會漲100%
→ IBIZA: 但他收的房租已經100%了吧
→ IBIZA: 事實上應該是 +400%, 因為他只投入20%
→ lookinto: 所以他的IPR投報率 很大的機會是在10%以下
→ IBIZA: 就算他到時候房子還是原價 都已經賺400+%了
→ IBIZA: 不會
→ IBIZA: 以他設定的報酬率 我相信會在IRR 10+%以上
推 F0r: 持有房地產賺千萬 也要看一開始是什麼房地產 像是我老家 應
→ F0r: 該有40年的房子了 買66.5 前陣子買對面當倉庫 才270
→ F0r: 40年  200萬 呵呵
→ IBIZA: 那也四倍了  如果當初你是貸款買, 那就20倍了...
→ aloness: 是的，低點部局眼光比較重要，當年能買apple在10美金，
→ aloness: 或是前幾年買amd在1美元的話…
→ IBIZA: 你有買過20倍的股票嗎?
→ F0r: 這就是原po說的地點 還有地產投入部位大小的影響太大了
→ IBIZA: 股票難道就不是部位影響很大XD
→ aloness: 唉，事後諸葛，繼續鑽研眼光較實際
→ F0r: 我有兩隻應該有機會40年漲20倍...
→ IBIZA: 那就40年後驗證
→ lookinto: 如同此篇提到 IPR要10% 需要20年後房價+100%
→ IBIZA: IRR不是IPR啦
→ IBIZA: IRR +10%, 不需要房價 +100%
→ F0r: 貸款買也是要還清貸款啊 不是直接這麼算吧？
→ IBIZA: https://imgur.com/a/FN1jGSE
→ IBIZA: 這是我的
→ lookinto: 以此新莊王的例子是需要房價+100%才能達到10%
→ IBIZA: 當然是還清貸款啊
→ KrisNYC: ....I大是最近股市錢都收回來了嗎 怎麼這麼有空....
→ IBIZA: 他的報酬率比我高 不可能需要房價+100%
→ F0r: 難道信貸+房貸9成買 1000萬的房子 40年之後賣2000萬 我可以
→ F0r: 說我賺19倍嗎？
→ IBIZA: KrisNYC 剩美股了 台股過年後就只有小玩
→ IBIZA: F0r 中間房貸都用租金coverr, 沒付錢出去 為什麼不能這樣
→ IBIZA: 算?
→ KrisNYC: 看來高點也不會過萬八了 收一收放固定收益好了...
→ KrisNYC: 向上8%向下30% 不玩了不玩了 lol
→ IBIZA: @lookinto 你可以看我這個  頭期500萬, 每年扣除利息後算
→ IBIZA: 78萬, 30年的IRR是15%
→ IBIZA: 這個基本上房價算沒賺
推 F0r: 這樣算法也是對啦
推 s8752134: 頭期500 扣利息租金還收78萬, 這個真d屌
→ IBIZA: 現在高成數+30年 真的很離譜
推 F0r: 只是我個人還是不喜歡追投報率 總體資產為正值，每年固定增
→ F0r: 長100-300萬台幣這樣我就很滿足了
→ IBIZA: 然後這間頭期也是去年股票賺的 ...so...
推 s8752134: 你這間是隔套還是甚麼類型的? 租金能拉那麼高?
→ IBIZA: 隔套
→ IBIZA: 在師大旁邊
→ s8752134: 我去年收一間頭期(包含裝修規稅費) 也是500
→ IBIZA: 我看過更高的
→ s8752134: 租金拉到頂天扣利息一年才賺 36
→ IBIZA: 在內科 總價1500萬就能收一個月八萬多
→ s8752134: 不過我收來等都更的 沒那麼要求投報是真的
→ s8752134: 喔 你做隔套高一點也合理
→ lookinto: 我沒細看I大例子 但以新莊王的例子 投入自備款220萬
→ lookinto: 中間剛好租金17000抵掉本利和14xxx加3xxx 不必再
→ lookinto: 投入其他資金來算
→ lookinto: 220萬 複利8.5% 20年 約1090萬 剛好約是房價510萬
→ IBIZA: https://imgur.com/a/mFax8U5
→ lookinto: 兩倍 所以可以約略說 如果房價+100% 投報約8.6%
→ IBIZA: 這個是新莊王那間的IRR
→ IBIZA: 首期投入220萬 每月扣除利息後14000, 一年16.8萬
→ IBIZA: 20年後房屋原價510萬賣掉
→ IBIZA: IRR剛好是10%
→ lookinto: 所以才說 新莊王在房市高點 I大應是在低點
→ IBIZA: 如果20年後房價漲到1020萬  IRR=+12%
→ IBIZA: 其實最主要還是初始設定 房價會影響初始設定
→ IBIZA: 但是設定的時候最好還是用房價沒賺來算
→ IBIZA: 但其實房價對於平均IRR影響不大  因為攤到20年其實沒多少
→ IBIZA: 20年後510萬賣掉是IRR=+9.658%  1020萬賣掉是11.996%
→ IBIZA: 所以他這間基本上不用算房家都能有10%報酬率
推 brianberry: 去年底弄了一間店面，房貸本利和每個月7萬多，剛好跟8
→ brianberry: 萬租金打平，簽10年，租金每年調漲3%，不知道要怎麼
→ brianberry: 輸.....
→ IBIZA: 店面比較難說
推 KrisNYC: 八萬租金簽10年 一年漲3% 這是租給連鎖八
→ IBIZA: 店面好處是 有租約的時候不太需要管 租客自己會把維護做好
→ IBIZA: 但你出現空窗 資金壓力就很大
→ IBIZA: 店面一空  可能半年都沒收入
→ lookinto: I大 你的表格 每年168000收入是不是沒計入 房貸
→ IBIZA: lookinto, 有扣掉利息了  本金的部分本來就是賺的 只是存到
→ IBIZA: 房子裡啊
→ lookinto: 本金的支出 14xxx多
→ lookinto: 每個月付給銀行是本利和14xxx多 不是嗎
→ IBIZA: 不過這樣好像期末用510萬不對，
→ lookinto: 嗯 你的設定應該有少計入300萬房貸還款部分
推 s26492755: 舉例這間就是因為20年1.5%  大家都很容易做到  我有30
→ s26492755: 年現金流更漂亮的  但是會被嘴貸款條件每人不同
推 s26492755: 另外回一下  我這人就是玩遊戲會把天賦集中點在某項的
→ s26492755: 人  買房也是  我每次選擇都是穩定收租大於增值  要拼
→ s26492755: 增值就不會選現在選的物件
推 moneyfu: 請問一下這一連串的討論有考慮租屋者沒先花掉的頭期款可
→ moneyfu: 拿去複利投資股市（假設股市年報酬5%）的機會成本嗎？
年5%很容易啊，只是沒人願意接受那麼低的報酬，大家都期望要10% 20%以上的

所以才去炒房，炒股
推 F0r: 樓上不要鬧了 那種超高風險的事請在這裡不行啦
台泥年年5%up
卻極少變成股版標的
而年利率不到4%已是18年前

相信市場，5%風險很低的
推 s26492755: 我以前算過  其實真的很會投資還是能贏 但就看你對房
→ s26492755: 產的定義  你要一個屬性穩的賺比股票快  難  平均而言
→ s26492755: 是這樣
→ s26492755: 但是你看很會投資的還是會有自住房  所以不管要不要投
→ s26492755: 資房市  有一間自住房我覺得是必要的
※ 編輯: aloness (42.75.96.63 臺灣), 04/09/2021 13:08:51
※ 編輯: aloness (42.75.96.63 臺灣), 04/09/2021 13:15:25
推 moneyfu: https://i.imgur.com/UCzhVpe.png

這個機會成本相當不合理
你看你選的台中某區
30年前房價跟現在相比？

就算是雲嘉南沿海鄉鎮
30年也是足足翻一倍
→ moneyfu: 我用這個網站算自己目前住的地方的結果，如果考慮股市報
→ moneyfu: 酬率5%的機會成本的話，看起來租房比較划算？不知道是不
→ moneyfu: 是我有哪邊的參數設定是不合理的？
→ moneyfu: https://i.imgur.com/lHLWI8s.png 補上圖
推 mfcke: 這樣看我今年買到鑽油業 運氣好像真的滿狗的
→ mfcke: 不過滿煩的 怎樣都賺不贏父母 本大優勢太強了
→ mfcke: 都不用幹什麼事 只是把資產放在那邊就一直漲 很怪 不科學
資本主義啊
平平去買台泥領那5%股利
資本40萬跟4000萬就差了100倍獲益
→ IBIZA: 你房屋增值設 -1?
→ IBIZA: 你房屋增值設 -1%?
※ 編輯: aloness (42.75.96.63 臺灣), 04/09/2021 13:36:16
推 moneyfu: 對 假設房價不變 折舊1%
→ moneyfu: 或許要再考慮房價通膨 +2%？
推 s26492755: 羨慕父母會賺  我爸不要捅婁子讓我收拾就偷笑了
→ IBIZA: 那怎麼不預設投資虧1%? XD
→ IBIZA: 老實講 投資虧的機率比長期房價每年虧1%可能性大得多
推 mfcke: 大概四十年從80萬到四億這樣很厲害嗎 感覺很廢欸