推 dieinvisible: 回樓上，林鳳營真的很好賣阿，靠賣飲料我又可以多買09/17 13:08
→ dieinvisible: 一部跑車囉，你們繼續滅吧祝你們好運唷！對了，我的09/17 13:08
→ dieinvisible: 分店很多你一定看過XD09/17 13:08
推 dieinvisible: 回樓上你真的吃飽太閒，我也不想跟你計較，如果這樣09/17 15:09
→ dieinvisible: 會讓你心情好點我也算是日行一善。09/17 15:10
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 211.20.147.161 (臺灣)
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推 lagadidi: 好奇為什麼覺得房東沒有投資其他東西？ 04/10 02:23
※ 編輯: kitten123 (211.20.147.161 臺灣), 04/10/2021 02:29:39
推 lagadidi: 把貸款當成奴役，你的起手觀念就很怪了。利率低為什麼 04/10 02:32
→ lagadidi: 不貸款？找的到利率更低的方式嗎？ 04/10 02:32
推 ceca: 其實,我剛用170萬,6個月賺了40萬..XD 04/10 02:32
→ ceca: 確實拿到錢扣稅後. 04/10 02:33
→ ceca: 不過如果你ETD給他開10倍槓桿,那我就追不到你車尾燈了. 04/10 02:34
→ ceca: 你看Bill Hwang的操作,他的槓桿算起來幾乎50倍up. 04/10 02:34
→ ceca: 所以我一直認為,炒房怎麼可能賺得贏炒股呢..XD 04/10 02:35
推 lagadidi: 我算一算股票三多月，也差不多30%...但通常雞蛋會分開 04/10 02:37
→ lagadidi: 放 04/10 02:37
→ ceca: 之前放空防疫股也差不多一個月10%. 04/10 02:39
推 lagadidi: 當然很多真股神一個月收益千萬，但如果將股民平均獲利 04/10 02:39
→ lagadidi: 拉下去算會變...（？） 04/10 02:39
→ ceca: 不過上個月靠高股利嘎空一波,快速虧了7%斷尾快跑. 04/10 02:40
→ ceca: 嚇死寶寶. 04/10 02:41
推 lagadidi: 每個投資項目都有高手新手，有賺有賠。單看推薦投資項 04/10 02:42
→ lagadidi: 目，用投資人平均報酬率來看，這樣看會不會比較公道（？ 04/10 02:42
→ lagadidi: ） 04/10 02:42
推 s26492755: 其實說到勞心勞力 真的沒你說的那麼難 租不出去選擇 04/10 03:07
→ s26492755: 問題 同時成本也不同 提到沒人要出租這件事 真的鳥 04/10 03:07
→ s26492755: 另外要算加上增值我平均是13% 有小贏你一點點喔 04/10 03:07
→ s26492755: 不過你提到資金被鎖死 就代表了你不懂如何用房地產去 04/10 03:08
→ s26492755: 生錢 04/10 03:08
→ s26492755: 這跟少年股神一樣 你們不懂 所以說好難 不會所以說 04/10 03:09
→ s26492755: 不行 跟處男說做愛不爽很類似 04/10 03:09
推 lagadidi: 拿不同投資項目個案比個案...總覺得哪裡怪 04/10 03:10
→ s26492755: 在來談談勝率 平均勝率房產高跟穩 這是我選擇的重點 04/10 03:10
→ s26492755: 收租直接等匯款 難在哪 你要說收不到怎不說其他投資 04/10 03:12
→ s26492755: 也有可能收不到錢的風險 這樣舉例舉不完 04/10 03:12
→ s26492755: 不過你似乎很痛很房東 也不是第一次找我抬槓了 04/10 03:12
→ s26492755: 另外在房版分享房市投資不是很正常嗎 04/10 03:14
推 lagadidi: 看項目的投資者平均收益的話，其他項目有高於房產？ 04/10 03:15
推 s26492755: 其實我相信風險跟利潤成正比 所以為什麼要一直比利潤 04/10 03:16
→ s26492755: 而忽視房產的穩定呢 04/10 03:16
推 lagadidi: 房屋挑的好，一年多轉貸下去拿本金，含當初頭期還能拿超 04/10 03:18
→ lagadidi: 過勒 04/10 03:18
→ maypcc: 他這槓房子增值是以510萬去算 槓桿不夠高才2.3倍 是因為 04/10 03:22
→ maypcc: 物件是套房 若五倍槓桿可操作千萬 每年漲3% 你222萬ETD每 04/10 03:22
→ maypcc: 年光 04/10 03:22
→ maypcc: 增值就要追30萬，能贏嗎? 04/10 03:23
推 s26492755: 我其實回過 我拿這間貸款六成 20年 1.5% 就是不想被 04/10 03:24
→ s26492755: 說條件難達到 我也有貸款30年 8成 1.45% 還有1.35% 04/10 03:24
→ s26492755: 的 這樣數字更好看了 04/10 03:24
→ s26492755: 但我主要想表達的是包租公的穩定 04/10 03:24
推 lagadidi: 好奇ETD投資者平均收益有多少，包含被倒的... 04/10 03:25
推 s26492755: 我也可以拿我最強的出來舉例 但我沒有 其實我最後 04/10 03:26
→ s26492755: 都是五間一起看平均再去做調整 負債比跟現金流 04/10 03:26
推 maypcc: 配合建商貸5%槓桿可拉高到20倍 總投報2% 現金投報40% 當 04/10 03:28
→ maypcc: 然這也只有前三/五年建商貸才有的報酬 04/10 03:28
→ ceca: 一般不動產簡單投資還是. 04/10 03:56
→ ceca: 平均增值2.5%,出租投報2.5%=5%(抓的很保守拉) 04/10 03:57
→ ceca: 然後開5倍槓桿,利息1.5% 04/10 03:57
→ ceca: 這應該是很容易辦到的中長期投資規劃. 04/10 03:58
→ ceca: 當然還有交易成本就是了...所以拉的久成本就均攤掉更多. 04/10 03:58
→ ceca: 因此中期惠要求更高的增值,不會接受2.5%一年的微薄增值. 04/10 03:59
→ ceca: 而短期,短期是直接買便宜+加工提高利潤,然後不算租金. 04/10 03:59
→ ceca: 不過短期是製造業...這非被動收入,是主動收入. 04/10 03:59
→ ceca: 因此短期的投報率傲視其他投資法是必然.. 04/10 04:00
→ ceca: 而以上,好處是很容易達成...風險極低. 04/10 04:00
→ ceca: 缺點就是,你要看到錢要很慢很久之外. 04/10 04:00
→ ceca: 2.5%的出租投報並不足以支付本利和房貸(大約5%資金壓力) 04/10 04:01
→ ceca: 所你還要每個月額外補錢進去. 04/10 04:01
→ ceca: 以及,如果放超過七八年,你的槓桿會剩不到三倍. 04/10 04:01
→ ceca: 因此你需要額外作轉增貸去把槓桿拉大. 04/10 04:01
哈～上面留言s,l,m,ceca都房東，
買房好棒棒棒棒棒棒棒棒板不意外啦
果然只有房東有錢有閒能半夜不睡覺哈哈，上班族白天都累死了晚上當然睡死
一句話啦，當房東那麼好賺，幹麻跟不認識的人講啦，
還不自己貸好貸滿悶聲發大財，
啊不就像股市老師一樣報名牌希望大家上車， （司機～還有人沒上車啊～～）
一堆韭菜跟風順便推升房價，樓上房東們自己也受益
房東們不用說什麼「大家都只租不買我就不缺租客也開心」
少在那裡黃鼠狼與雞拜年啦！
老話一句，自住就捏一下，買得起就買啦，
宣揚投資別再害人啦！租不出去你要負責嗎？
啊～我又忘記這裡是買房好棒棒棒棒棒棒棒棒棒棒棒棒板 XD
大家還是乖乖買房背40年房貸當房奴吧~
※ 編輯: kitten123 (211.20.147.161 臺灣), 04/10/2021 04:18:32
→ ceca: 當房東賺不贏炒股的阿..XD 04/10 04:19
→ ceca: 炒股不是都幾億上下再跑? 04/10 04:19
→ ceca: 動不動就200億梭哈..XD 04/10 04:20
※ 編輯: kitten123 (211.20.147.161 臺灣), 04/10/2021 04:21:23
→ ceca: 另外,好不好賺??..阿你每個月不都要貼錢進去. 04/10 04:20
→ ceca: 阿就一堆人不喜歡阿...太慢了. 04/10 04:20
→ ceca: 所以...說出來你也不會去做啊..XD 04/10 04:20
→ ceca: 因為你怕錢被卡住,你可以開10倍槓桿玩ETD 04/10 04:20
→ ceca: 那當然瞧不起房東不是很正常. 04/10 04:21
→ ceca: 10倍槓桿下去,100%一年耶,. 04/10 04:21
→ ceca: 至於房東我估,增值2.5%,收租2.5%.. 04/10 04:22
→ ceca: 這樣有沒有脫離現實,有沒有很過分的高估..XD 04/10 04:22
→ ceca: 歡迎你到處去比較or看版友或是丟去其他地方問. 04/10 04:23
→ ceca: 你想,350萬的公寓,一年增值不到9萬,收租不到9萬. 04/10 04:24
→ ceca: 是高估還是低估阿..XD 04/10 04:24
→ ceca: 而350萬市區公寓三房,你租金一個月8000塊租不掉? 04/10 04:26
→ ceca: 你確定你是買在台灣,還是買到越南去了..XD 04/10 04:26
→ ceca: 其實你應該知道,很多版友都說我抓價格抓投資都抓得很保守. 04/10 04:27
→ ceca: 沒錯啊,我很討厭講神話,因為神話不可複製. 04/10 04:27
→ ceca: 我應該講的都是很容易做到的投資才對. 04/10 04:27
→ ceca: 因為講神話會害死人. 04/10 04:28
推 s26492755: 其實我熟的朋友有人跟著對房東喔 有的是沒頭期 或懶 04/10 04:31
→ s26492755: 得找叫我報 我自己買都不夠了 還報給你勒 04/10 04:31
→ s26492755: 而且誰跟你報明牌 真的都自己貸好貸滿去買 04/10 04:32
→ s26492755: 那種什麼買房講座才多的是詐騙 04/10 04:32
推 s26492755: 我如果要坑人 大可以拿另一間 買價560萬租18000 還 04/10 04:36
→ s26492755: 貸款7成多 頭期168萬的出來嘴 而且兩年多已增值150萬 04/10 04:36
→ s26492755: 不算租金頭期已接近翻倍 但我覺得增值不是能完全掌 04/10 04:36
→ s26492755: 握的 才改那中庸一點的例子 04/10 04:36
→ s26492755: 你這種因為你是房東 所以說話就帶有偏見才不可取 04/10 04:36
→ ceca: 其實,之前林園入手的公寓...XD 04/10 04:39
→ ceca: 兩間一起打包買,70萬,翻修各40萬. 04/10 04:39
→ ceca: 等同一間成本75萬. 04/10 04:39
→ ceca: 一間租7000一間租7500...謝謝合作. 04/10 04:39
→ ceca: 兩年後一間賣10x,一間賣11x.. 04/10 04:39
→ ceca: 不過現在已經沒這種機會了... 04/10 04:40
→ ceca: 另外出租特化喔. 04/10 04:40
推 s26492755: 早知道是要比賽不是分享作法的話 我應該派強一點的選 04/10 04:40
→ s26492755: 手 04/10 04:40
→ ceca: 之前地上權套房,下斡旋30仲介不收.結果他同事成交35 04/10 04:40
→ ceca: 他怨嘆要死.. 04/10 04:40
→ ceca: 那時候,那邊出租行情,5000.. 04/10 04:40
→ ceca: 現在那邊大概要成交6x....(40年地上權套房) 04/10 04:41
→ ceca: 不過因為是套房,流動性高和租客素質不敢恭維. 04/10 04:41
→ ceca: 所以6x就沒興趣了. 04/10 04:41
→ ceca: 如果可以買在4x..我會買了然後找包租代管的讓他租斷. 04/10 04:41
→ ceca: 5000打八折也有4000...無腦跟包租代管業者收租. 04/10 04:42
→ ceca: 無期限地上權,號稱無敵釘子戶..跟新的有期限地上權不一樣. 04/10 04:42
→ ceca: 這都不是神話喔..XD 04/10 04:42
推 s26492755: 我推廣的租金當收益 增值當禮物 因為租金穩 我知道又 04/10 04:43
→ s26492755: 有人嘴空租 會弄到沒人租的物件有 不想整理 二手舊家 04/10 04:43
→ s26492755: 具 整間醜死 我一天就租出去的物件對面就有一間 到 04/10 04:43
→ s26492755: 底誰的問題 04/10 04:43
→ ceca: 神話應該是,某間大樓,買了三年,總價翻倍... 04/10 04:43
→ ceca: 我指賣掉後的成交價..並且那時候沒有房地合一. 04/10 04:43
→ ceca: 但是神話不可複製. 04/10 04:43
→ s26492755: 低價的出租件喔 我還看過同行遇到 通緝犯 吸毒 連夜失 04/10 04:44
→ s26492755: 蹤滿屋垃圾的都有 04/10 04:44
→ s26492755: 所以我很堅持用租金去篩選房客 04/10 04:44
→ ceca: 套房收租房客毛很多,所以都不敢碰..XD 04/10 04:44
→ ceca: 但是高租金的兩房,房客很容易兩三年後自己買房子..XD 04/10 04:45
→ ceca: 後來發現,2x年的三房,房客最穩定. 04/10 04:45
→ s26492755: 我媽以前松山小套房 沒房地合一有買賣金身的也是神話 04/10 04:45
→ s26492755: 級收益啊 但這種都很難複製 時空背景不同 04/10 04:45
→ ceca: 一租就是可能目標十年以上. 04/10 04:45
→ s26492755: 我最高租金的物件已經兩組房客去買房 哈哈 04/10 04:46
→ ceca: 所以養中長期規劃,我會懶得去裝潢拉高租金. 04/10 04:46
→ ceca: 基本弄乾淨整齊就好,普通租金租..租客穩定性高. 04/10 04:46
→ ceca: 蛋黃區兩房,房客超愛跑去買房子..XD 04/10 04:47
→ s26492755: 不過北高兩地的租金有落差 放在台北會少大概一房 我 04/10 04:47
→ s26492755: 以前搞2-3房的時候 2房反而好租 3房租金蠻貴的 04/10 04:47
→ ceca: 台北和中南部比較不一樣的市場型態. 04/10 04:48
推 s26492755: 以前朋友都以為我裝潢本業 都裝潢的超屌才能租好租金 04/10 04:49
→ s26492755: 其實我整理房子花的預算都只抓五萬 乾淨 東西用新 04/10 04:49
→ s26492755: 的 就很好租了 當然一開始不能挑什麼要花大錢的物件 04/10 04:49
→ s26492755: 我進房一律先看廁所 廁所不用花錢 廚具正常 冷氣 04/10 04:49
→ s26492755: 給我留下 真的不太花錢 04/10 04:49
→ ceca: 廁所看磁磚,磁磚ok換設備還好...XD 04/10 04:50
→ ceca: 但是廁所爛的通常價格也低. 04/10 04:50
→ ceca: 殺一殺,殺得夠低,就直接做短期翻了立刻轉賣.. 04/10 04:51
→ ceca: 廚具倒是還好,洗特例一字櫃三機,不用兩萬搞定. 04/10 04:51
推 s26492755: 我遇過兩次 租兩房租到想直接買 結果嫌貴 後面我賣 04/10 04:52
→ s26492755: 房很少超過一個月就賣掉 因為有賺就好了 幹嘛耗時間 04/10 04:52
→ s26492755: 不過有一次被一個惡質房仲專約卡了兩個月 04/10 04:52
→ ceca: 剛賣掉一間短期,我只換窗戶,做一個電視牆,換廚具"檯面". 04/10 04:52
→ ceca: 然後找裝潢後細清,洗一次就拿去賣.. 04/10 04:52
→ s26492755: 真的要花多點錢整理的物件我也是直接從原本要出的總價 04/10 04:53
→ s26492755: 扣 04/10 04:53
→ ceca: 目前翻修,最大麻煩是40年老大樓.. 04/10 04:53
→ ceca: 那個...恩...建築是大腦裝大便..馬的. 04/10 04:53
→ s26492755: 你做到重點了 窗戶 廚具用用 感覺就不舊 做個電視 04/10 04:54
→ s26492755: 牆馬上變中等裝潢物件 現在人其實很好滿足 04/10 04:54
→ ceca: 管線亂跑,他以為是血管喔,公管給我跑樓地板是甚麼鬼. 04/10 04:54
→ ceca: 結果公管堵塞,管委會又不修..變成我要挖地板接水管出去. 04/10 04:54
→ s26492755: 你遇到廁所亂改管亂封管的才會想罵人 04/10 04:54
→ ceca: 做明管排掉.. 04/10 04:55
→ s26492755: 然後要改回來要去別人家改 別人不給你進去 04/10 04:55
→ s26492755: 這樣明管很醜但沒辦法 04/10 04:56
→ ceca: 封管的之前遇過,舊管封久了裂開,要從新打出去接一根到公管 04/10 04:56
推 s26492755: 所以經歷過這些 你跟我說 刷刷油漆換換窗簾 買個新 04/10 04:57
→ s26492755: 的家具家電整理出租件 有多勞心勞力.... 04/10 04:57
→ ceca: 其實更多玩2x年屋的,無腦買,買了叫同一個仲介去出租. 04/10 04:58
→ s26492755: 收租多半都睏霸數錢 賺少點很正常 04/10 04:58
→ s26492755: 這我不行 我太78 我都要面試房客 04/10 04:59
→ ceca: 有的人都在國外,或是台北人或台中人. 04/10 04:59
→ ceca: 根本完全丟給仲介去處理. 04/10 04:59
→ ceca: 我剛買一間,屋主現在還在澳洲回不來無法簽約. 04/10 04:59
→ ceca: 他就是無腦丟給仲介代租,直到最近漲一波,就急著賣. 04/10 05:00
→ s26492755: 投資無國界 不像我住哪搞哪 04/10 05:00
→ ceca: 剛好他的房客也退租. 04/10 05:00
→ ceca: 那個仲介幫那個屋主處理那間房子好多年了. 04/10 05:00
→ s26492755: 這種就是出資 找一個代理人或經紀的概念 04/10 05:01
→ ceca: 差不多... 04/10 05:01
→ s26492755: 我是喜歡事必躬親 04/10 05:01
→ s26492755: 之前有人找我做代管.... 04/10 05:02
→ ceca: 我是大翻修就無腦丟給統包,小翻才自己發包. 04/10 05:02
→ s26492755: 神經病膩 我管自己的好玩 管別人的幹嘛 04/10 05:02
→ ceca: 關鍵就是看廁所,只要廁所要打掉翻新,就全部無腦丟給統包..XD 04/10 05:02
→ s26492755: 我自己包給自己 哈哈哈 04/10 05:03
→ s26492755: 真的看房看廁所 04/10 05:03
→ s26492755: 沒照片的我會先問廁所狀況 04/10 05:03
→ ceca: 因為自己發包,水電和泥做和油漆,有一個比率會吵架然後推責任 04/10 05:03
→ ceca: 煩死了..XD 04/10 05:03
→ ceca: 然後又因為泥做水電難找,油漆常用的7x歲退休了. 04/10 05:04
→ s26492755: 正常 我是都自己人 04/10 05:04
→ ceca: 而無法有長期固定配合的.. 04/10 05:05
→ s26492755: 不認識的 阿比喝下去 打起來都有可能 04/10 05:05
→ ceca: 所以現在懶得再去慢慢挖掘好下包商,乾脆丟給統包處理. 04/10 05:05
→ s26492755: 自己發包要還是要看項目跟合作程度 04/10 05:05
→ s26492755: 都像你自己發包 我餓死或只能做單項小的 04/10 05:06
→ s26492755: 給包商點飯吃啊 04/10 05:06
→ ceca: 我都大錢給人家賺,小錢順手省而已..XD 04/10 05:08
→ ceca: 尤其像透天那種...絕對是丟給一個統包叫他處理..XD 04/10 05:08
→ ceca: 通常是地板,窗戶,衛浴設備,自己才搞定. 04/10 05:08
推 s26492755: 工種多還有作業時間會拉長的 還是需要一個居中協調 04/10 05:11
→ s26492755: 不然互相影響 大家都做的很不爽 尤其有些師傅土性 04/10 05:11
→ s26492755: 重 我都叫不太動 04/10 05:11
噓 aesdu: 崩潰～～～哈哈 04/10 05:19
噓 linlinme5208: 笑死 04/10 05:35
噓 Morphee: 笑死 我五戶在出租 多輕鬆你知道嗎 04/10 06:58
推 flexin: 股神好，respect 04/10 07:03
→ murphyhu0219: 股神們好厲害哦，忘記板上的股神賺不到可以操兩百億 04/10 07:23
→ murphyhu0219: 美金程度就在房板吹噓XD 04/10 07:23
噓 kktt254: 崩潰 崩潰xdxd 04/10 07:40
噓 zxcvbnmnbvcx: 股市大多頭你可以嘴房市 等到空頭怎麼辦？ 04/10 07:54
推 kagaya: c大s大剛好交錯推樓XD 04/10 08:11
噓 mountain821: 可憐崩潰魯蛇 04/10 08:44
噓 gm3252: 傻眼，你的回文不是完全打自己臉？股票這麼好賺你幹嘛不要 04/10 09:00
→ gm3252: 自己低調買滿還要來這邊分享？ 04/10 09:00
噓 gusser: 好好討論大聲三小 04/10 09:02
噓 pcxpchou: 這篇怨念好深XD 幫QQ 04/10 09:10
噓 KrisNYC: 這就房版 不分享買房經驗是？ 宣傳ETD那幹嘛不買BTC 04/10 09:12
→ KrisNYC: 回測整個BTC歷史都是爆漲再爆漲而已 04/10 09:14
噓 alanbread: 大家太客氣了吧，你到底多想買？ 04/10 09:45
噓 olivewood: 買不起所以來房版崩潰喔XDDDD 有夠Loser，哪天你等你買 04/10 11:30
→ olivewood: 房，你484又要嘲笑5折團 04/10 11:30
噓 mark0204: 不當"房奴",那你當股奴喔?不過要你理解太難了... 04/10 15:26
→ kitten123: 哈，這篇留著十年後回來看XD 04/10 15:53
噓 menace: 趕快歐印 借貸來全買ETD 04/11 01:17