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作者ntpuisbest (阿龍)
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標題[請益] 不動產基本面公式(兼ceca小筆記)
時間Wed Apr 14 23:41:06 2021
老實講看了ceca大的文章 我有種我大學四年學的都沒學到精髓的感覺 當年只學到容積 建蔽率 土地法優先購買權那些 但是老師從來沒講過 ceca的不動產基本面公式! 出租投報率 vs 持有成本 + 交易成本 出租投報率 vs 持有成本 + 交易成本. 出租投報率 vs 持有成本 + 交易成本. 很重要所以貼三次 大抵上我從c大生上學到以下幾點 1.不動產漲跌看基本面公式 2.老屋比新屋保值，因為超過30年的房，根本沒啥好折舊 3.炒房就是把低總價買光，然後自住戶就會開始 我家不一樣 4.不要相信什麼蛋黃捷運，蛋白老屋漲得更兇 5.持有稅打擊持有，交易稅打擊交易 6.不動產是散戶市場(這點忘記然後有什麼結論了qq)，有籌碼面還有什麼一個忘記了 7.要看房價跌就是看事件指標 法拍和租金 8.租金，價格最直接，這兩個沒跌，其餘房價跌就是存在於你的幻想 9.少子化造成人口集中，鄉村沒人要，都市搶破頭 但是有幾點我還是略有問題 1.租金沒跌，房價不跌我相信，但是人口移出還有少子化，難道不是長線利空嗎？ 即使少子化是國安危機，政府會引入東南亞人口好了 他們也不太可能跟台灣人繳一樣的房租吧?? 這樣下來難道租金不會跌? 我的意思是基本面也是可以用來預測租金吧@@ 2.基本面公式是不是存在一個假設 那就是不動產價格不因時間而縮小 像是股票好了 如果這間公司股價跌，但股息發一樣，他的投報率超高，但還是賠錢的 究竟為何不動產不太折舊 是因為土地不折舊嗎？ 還是因為老屋跟新屋使用價值差別不大 還是因為這是華人的天性 沒賺我幹嘛賣 3.少子化多少和房價有關，如果政府在市中心大規模提高供給，例如小學改成社宅，難道 不會劇烈影響房價? 畢竟政府還是要救少子化吧 不然真的太恐怖 4.繼承這件事，少子化下來，我假設每個小朋友都可以繼承一戶房子好了 小明跟小華生一個，他的小朋友小白繼承兩戶 小白在和小美生一個，他的小朋友繼承了四戶 繼承難道不會劇烈影響房屋需求? 5.關於戰爭 我可以想像即使阿共打贏 他為了維穩不太可能搶大眾財產 可是如果是搶有錢人當成軍功分給將士呢 這難道不可能做嗎？ 畢竟台灣也是蠻仇富的吧... 6.不動產為何不會像債券一樣 每個區的投報率都不太一樣，中南部高，台北低，可是為何台北房價還是比中南部高，如 果是債券，這件事不太合理 難道是因為台北的風險比中南部低，為何不是中南部趕快漲到跟台北一樣價格，投報率一 樣低 或是台北降價呢 7.人口移出北市，到林口，台北需求減少，為何沒看到跌，難道是因為去年股票太好賺， 所以沒跌 還是又是我家不一樣@@ -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 219.91.22.53 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1618414868.A.A01.html
→ abyssa1: 你小看東南亞人租房的能力了04/14 23:44
→ abyssa1: 工業區外勞普遍加班加到爆 實領薪水比市區服務業高04/14 23:44
推 kagaya: XD 我想寫共筆04/14 23:49
有興趣用標籤跟標題重新整理成gitbook嗎？哈哈
→ abyssa1: 台北人口下降 戶數不見得有降 老夫老妻走一個變獨居老人04/14 23:49
推 nqj: 少子化對房市是假議題，現在到20年內都是最多人口的67年級有04/14 23:50
→ nqj: 能力買房時04/14 23:50
這我同意，但我的繼承假說呢
→ abyssa1: 另外一個角度 台北市房子對股票 對中南部不動產都是跌04/14 23:50
→ abyssa1: 只有對新台幣是漲04/14 23:50
→ abyssa1: 台北市最穩 跟國債一樣 利率最低當然也正常04/14 23:51
※ 編輯: ntpuisbest (219.91.22.53 臺灣), 04/14/2021 23:53:13
→ abyssa1: 繼承喔 台灣觀念不太賣祖產 不動產持有稅低 真的需要錢04/14 23:55
→ abyssa1: 就抵押跟銀行借 沒有賤賣的理由 銀行也是共犯04/14 23:55
不太賣，可是人手一間房，幹嘛買@@ ※ 編輯: ntpuisbest (219.91.22.53 臺灣), 04/14/2021 23:57:58
推 s26492755: 我17坪套房租18000給一個越南人 不過嚴格來說 有台灣 04/15 00:06
→ s26492755: 身份證了 04/15 00:06
推 rabinson: 房租部分，全台小套房都差不多 3000-5000，雙北部分破萬 04/15 00:06
→ rabinson: ，所以總價越低投報越高。 04/15 00:06
→ rabinson: 至於房價為何不會漲，因為南部薪水低，窮人多，所以無法 04/15 00:06
→ rabinson: 支撐房價往上衝到北部水準。但負擔房租還是可以的。所以 04/15 00:06
→ rabinson: 南部投報高的原因。 04/15 00:06
→ s26492755: 然後你解釋的太粗糙而且很片面 04/15 00:06
→ s26492755: 不懂到底是沒學好還是像反串 04/15 00:08
推 rabinson: 我在高雄也有公寓套房租越南人，跟本地人一樣租6000，他 04/15 00:10
→ rabinson: 們付得起。房東不會因為是哪國人就降價的。 04/15 00:10
推 rabinson: 2.不動產房屋部分會折舊，但土地會反應通膨，所以漲價， 04/15 00:12
→ rabinson: 超越折舊。不然怎麼北市老公寓 ，樂勝林口新房？ 04/15 00:12
→ askachage: 很用功，推 04/15 00:22
推 menace: 多人買 價格高 租金報酬自然低 04/15 00:40
→ menace: 少人買 價格低 租金價格自然高 04/15 00:40
→ menace: 就像fed購債就可以壓低美債殖利率 04/15 00:41
→ menace: 哪天政府自己買房 也會提升價格 壓低收益率 04/15 00:42
推 menace: 租金是跟著租客房東供需和物價 房價是看買賣供需 04/15 00:43
推 menace: 不見得是蛋白老屋漲更兇 而是蛋黃漲那麼多 蛋白沒動 04/15 00:46
→ menace: 沒人要 所以便宜 自然有補漲空間 因為剛需會去接盤 04/15 00:47
→ menace: 等到價格拉近反而是買蛋黃時機 因為漲幅都是蛋黃開始拉 04/15 00:47
→ saisai34: 資產抗通膨 , 長期物價會漲 基本工資會漲 租金也會跟漲 04/15 00:49
→ saisai34: 差別只在於漲的幅度 04/15 00:49
推 menace: 繼承的話 不是每個人都住蛋黃區啊 都市化集中 04/15 01:14
→ menace: 大多數人老家當然是郊區居多 老房還要花錢整修 04/15 01:14
→ menace: 負擔不見得輕多少 04/15 01:14
→ menace: 郊區社宅都不想住了 還要回老家破房 04/15 01:15
推 CaLawrence: 不錯不錯 高級酸 04/15 01:43
推 curry56: 04/15 07:13
推 kis28519: 資本市場沒有什麼不可能 04/15 07:17
→ IBIZA: 蛋白屋低基期爆發力強，但風險就是一旦開始跌，蛋黃的保值 04/15 08:47
→ IBIZA: 性比蛋白強 04/15 08:47
推 KrisNYC: 大量繼承以後大家都有好幾個億 就一起搶最好的房子啊 04/15 09:51
→ KrisNYC: 某種程度的集中化而已 04/15 09:52
推 OxFFFF: 公式同意。地漲價房折價。蛋黃就0050蛋白殼others看你懶惰 04/15 10:39
→ OxFFFF: 求穩還賭眼光。房價看持有成本及前20%收入、房租看後20%收 04/15 10:39
→ OxFFFF: 入。資本主義就是效率集中，產業分工都會區都是。最後繼承 04/15 10:39
→ OxFFFF: 贈與不住60年屋，一堆人可能連賣二舊換一新的選項都想不到 04/15 10:39
→ OxFFFF: ，一堆60年丟出來賣區域房價要漲還跌？都更哪區成功率高？ 04/15 10:39
→ OxFFFF: 結論就是蛋白蛋殼能換蛋黃就換，賭成功的恭喜他，長期持有 04/15 10:39
→ OxFFFF: 蛋白殼又信房價不跌論的死多希望他們繼續保持別來搶蛋黃xD 04/15 10:39
推 OxFFFF: 房租還看供給，社抑制房租，抑制投報，阻升房價 04/15 10:43
→ OxFFFF: 社宅 04/15 10:43
推 s26492755: 所以要拼收租的最好別選重劃區或附近有素地的 選成熟 04/15 12:18
→ s26492755: 市區供給少變數少 不是房客挑物件 是你挑房客 04/15 12:18
噓 Antihsieh: ㄏ 04/15 15:13
→ edshen: https://i.imgur.com/MqfiVWg.jpg 04/15 16:24
噓 mark0204: 那1+1=2你有學到了嗎? 04/15 16:37
噓 Antihsieh: 推 eds 04/15 16:53
噓 inwindwei: 你相信一個炒蛋白老屋的人跟你說蛋白老屋好？ 04/15 17:32
推 menace: 他沒有說蛋白老屋好吧 而是便宜 價差大 自然有炒作空間 04/15 17:37
→ menace: 投資客當然是哪裡有利可圖就去哪 而且是中短期操作 04/15 17:37
噓 Antihsieh: 護航投ㄐ客最多句ㄏ 04/15 17:51