推 rabinson: 打字真快 04/15 00:44
推 ntpuisbest: 推推推,感謝c大,我本科生都覺得我四年白念了! 04/15 00:46
推 opaz: 嗨 C大 04/15 00:51
推 ntpuisbest: 但是想問從人口流出,出生率下降預測基本面有問題嗎? 04/15 00:53
人口移動你可以從租金看出端倪.
租金上漲,但是人口產生縮減,有時候是假象移動.
例如,人早就不再這裡,但是他戶籍掛這裡.直到某天他把戶籍移走,那時候人口才變少.
因此他租金可能在古早時期就已經反映...但到今天才反映在人口統計數據上.
so...直接看租金變化就好.
當然租金抗通膨,例如現在在大通膨,可是人口有小量移動.
那你還是有機會看到租金漲.
但既然他租金漲,代表人口移動產生的基本面影響,低於通膨.
那價格還是因為租金漲而看漲.
另外自然增加方面.
出生不重要.
你要看死亡才對..XD
小嬰兒不重要,等到他變成勞動人口例如20年後,可能已經有百萬移民.
所以20年後的不動產供需,也不受今天的出生率影響.
但是如果大量死亡,反而有機會產生空屋..
老阿罵死了,他家人都在外地...
那這間房子自然就變成空屋了...
不過整體而言,人口效應都會反映在租金.
租金是一個大雜燴的數據.
包含人口,薪資,通膨等等等...
所以你單思考某一個變數,都會極度不客觀.
所以無腦觀察租金變化就好...
你要知道,商用不動產例如店面,都會因為商圈轉移而撐不住他的租金.
你屋主在能撐,久了也受不了.
而商用不動產還很多大戶,甚至財團,算是少數人把持的市場.
你住宅的房東那麼多人...
當房東發現他房子不好租,一定有一堆人會降租.
因為他可能是老阿婆靠房租吃飯,因為他可能自己住的房子房貸要靠房租來養.
會有很多人有硬性需求,寧願降租也必須把房子租掉的壓力.
所以當供需失衡,租金會降就是會降.那個沒再跟你客氣.
沒甚麼房東都很有錢不缺錢這種事情...又不是只有不缺錢的房東,也一堆缺錢的房東阿.
so...基本面直接看租金就好...簡單無腦又精準.
※ 編輯: ceca (61.227.115.157 臺灣), 04/15/2021 01:01:29
推 kktt254: 推 04/15 00:54
推 s26492755: 市區 郊區 比郊區還郊區 其實可以分開討論 04/15 00:56
→ s26492755: 有些偏鄉其實空屋挺多 也沒人想租 根本不整理 放在 04/15 00:58
→ s26492755: 那養蚊子甚至廢棄 整個死魚盤 這樣一定受少子化影響 04/15 00:58
→ s26492755: 的 04/15 00:58
→ s26492755: 人口集中的地方 你要怎麼被影響 04/15 00:58
推 paul76318: 我是不認為政府可以開放一堆人移民啦 因為這個政府是 04/15 01:08
→ paul76318: 不見棺材不掉淚的 等真的看到棺材了 別說開放移民人家 04/15 01:08
→ paul76318: 來不來 給中共統一她都嫌累贅呢 另外中共的人口老化問 04/15 01:08
→ paul76318: 題可能比台灣更嚴重 30年後會如何真不知道 04/15 01:08
推 ntpuisbest: 了解了,租金無敵,決定無腦多下去 04/15 01:08
→ s26492755: 你沒看過房東不敗論轟 04/15 01:11
推 michaelhan: 所以現在資金行情,先追蛋黃區嗎?台北大安信義,台 04/15 01:13
→ michaelhan: 中七期水湳這樣? 04/15 01:13
所以沒看到我跑去買美術館..XD
之前我中長期是布局在新彎區.
但是這次資金行情,我就跑去買美術館.
然後你現在可以觀察,目前新建案一般宅(60以下)開價往上拉抬的力道.
哪個地方拉最誇張.
新彎區??...
喔不...是美術館.
目前最囂張就是興富發的美術一號院2~4房,45~55,甲山林簽約41.5萬均價...
記不記得我,買美術館的白天鵝預售屋多少??我買27少一丁點..賣29..謝謝合作..
而一般美術館新屋目前這幾個月新公開的,全面成交上三字頭.開價也大多都有見四.
新彎區都還沒這麼囂張.
不過當然,新彎區還是有他強力的未來.
只是因為最近新灣區缺乏大話題.
以及m到目前為止,新灣區都還處於初步發展狀況.
不像美術館是成熟期
自然在本質上面,美術館比較好住,環境比較好,更不用說學區瘋狂的變強到要幹掉五福.
因此先炒作美術館很正常.
不過也因此,我中長期新彎區布局的物件也沒出脫,繼續丟在那邊收租..XD
但是也沒有多購入...因為爆發力目前感覺弱於美術館.
不過我新灣區,年初還是購入一間諾貝爾.
但是我購入諾貝爾還不是因為新彎區蛋黃區.
而是他已經是高雄市區,最便宜的兩個案子.
(另一個是果貿國宅)
諾貝爾因為之前進入太多菜鳥投資客,造成籌碼混亂.
讓他在11~12這個價格卡了五年以上.
但是諾貝爾再爛,你說有沒有銀座爛阿...有沒有土地公爛阿,有沒有舞男大樓爛阿..XD
沒有阿...我昨天去土地公看屋,公共區域還瀰漫著毒品的臭味.但是人家開價18.x..
銀座我手上那一間,還在搞白癡公館跑樓地板的漏水問題.但是有人成交到17..@@
阿靠杯這麼爛的房子都比諾貝爾還貴..XD
那我自然就買入諾貝爾拉...
籌碼混亂只是時期性問題,更何況不安定籌碼都被洗的差不多了.
因此我買諾貝爾是追捕漲.
買美術館是追資金行情的炒做.
兩頭都做...XD
※ 編輯: ceca (61.227.115.157 臺灣), 04/15/2021 01:28:57
推 Freighter: 請教C大之前買蛋白區時,不怕流動性風險嗎? 04/15 01:33
→ Freighter: 當然現在蛋白補漲很恐怖 04/15 01:34
推 kktt254: 美術館最近案還不少 全都是超高大樓 04/15 01:36
→ kktt254: j modern接案價好像是36 04/15 01:37
推 menace: 蛋白夠便宜不用怕沒人接吧 剛需撐著 04/15 01:39
蛋白有分阿
你應該不會買去田寮..
但如果你買到,不要說甚麼楠梓小港,甚至不要說大寮.
你買林園好了,有沒有蛋白.
但他有產業支撐,並且他的產業還在擴張.
所以他實際上有剛性需求盤.
所以你看到他這幾年價格上噴得很厲害.
so...如果你說的蛋白是田寮可能會有些問題.
但你說的蛋白有工業區,有產業園區的.
那基本上就沒啥問題.
目前萎縮的大多都是農業尤其是林業部落.
半山地,山坡地這種最嚴重....
不過這時候又扯到,如果有觀光效應,就另外一個故事.
例如旗山...你也看不到他房價有跌...並且還有建商在推案.
(不過他漲幅也沒很強)
這就不用說台東,花蓮....XD
之前被炒翻天..那是因為觀光效應.
觀光客也是要住房子的,房子拿去做民宿也是一種需求.
這種情況最嚴重就是外島...外島的房價都很可怕,因為觀光客湧入房子不夠住.
然後觀光這麼發達,觀光產業相關工作人口也會上升..
so...外島就是典型,觀光客造成不動產需求爆炸性上升...
這邊補一下.
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/9121875.html
阿蓮有165萬開價的透天...
但是....我不敢買...
so..為啥我敢買林園,不敢買阿蓮??
因為阿蓮沒有產業園區...
※ 編輯: ceca (61.227.115.157 臺灣), 04/15/2021 01:45:26
→ kktt254: 可是我突然想到皇居低樓層好像不用25?是因為舊建照嗎 04/15 01:41
是他公開的很早.
他公開的時候還沒有疫情爆發,更不用說無限QE.
我在他一公開就跑去看.
他的1xx坪那時候給我才22左右...XD
當然也跟他土地取得很早成本很低+舊建照容積超級高有關.
外加1xx坪本來就難賣,所以京城壓低價來跑物件...反正怎樣他都有賺.
這邊補一下,他的7x坪給我24.x左右,詳細數字忘了,6x坪更貴聽說在26~27左右.
(中樓層)
另外,青海line其實也沒很貴...也是因為他公開的比較早.
可是你看,現在京城後面還要公開地案,就沒再跟你客氣了.
※ 編輯: ceca (61.227.115.157 臺灣), 04/15/2021 01:47:54
※ 編輯: ceca (61.227.115.157 臺灣), 04/15/2021 01:57:29
對喔這邊再補一下.
我在2019年就說可以接入美術館.
各位應該記得我講的理由是甚麼.
"美術館的價格跟其他區域快要傻傻分不清楚了"
那時候美術館15年屋好了,成交價大概在19上下,18~20擺盪.
賓果家族大概在16...
而你其他地方例如新興區苓雅區的15年屋,大概在17上下.
阿靠邀蛋黃區都不蛋黃了...
而且補漲在2019就開始很難找到落後的糖果.
外加老公寓和老大樓被我們從2016玩爛了,價格噴到要挑戰2x年屋,嚇死寶寶.
所以那時候對中長期而言,可以切入布局美術館.
因為這個蛋黃區...他等同沒有使用特權把價格和其他地方拉開.
那你就有這個爆發性的契機可以等到某一天大把鈔票砸在你臉上的感覺.
反而新灣區那時候比較貴...
並且2019年確實美術館有一點在復甦跡象...價格漲了10%左右.
當然2020年的疫情大爆發帶來了無限QE是沒有人料到的.
他讓美術館當年噴了20%...這個絕對是因為我有拜土地公...或是我財位有放咬錢貔貅!!
而2020年你就看到美術館開始把價格和其他區域拉開...
而到現在都還在拉開的進行式當中.
另外更有趣的.
請問美術館甚麼東西漲價漲最多??
豪宅?皇苑?鼎宇?京城??
錯...是賓果家族...XD
這是一個有趣的現象.
但理由也簡單.
賓果會便宜是因為他是寶咖咖子品牌和築蓋的.
所以在新屋的時候,他受品牌影響最大.
而這個既定印象確實往後影響到他的價格.
畢竟在非資金行情下,買家會比較敏銳地去比較.
但是後來資金行情滾起來.
這時候一堆資金跑來蛋黃區找房子買.
這些資金,不要說高雄苓雅區前金區岡山區路竹區大寮區.
台北台中台南美國澳洲紐西蘭加拿大都有.
(不用懷疑,台灣那麼小,投資者本來就到處買,我家也有台中台北的房子)
這些湧入的資金,它們會想那麼多賓果怎樣怎樣嗎??
它們去看屋甚至可能還覺得賓果的觀感比印象巴黎好勒,或是那個要追垃圾車的某大樓.
(畢竟賓果的管理費充足,公共區域維持都不錯)
因此最便宜是賓果,那自然就很多資金去把賓果買起來.
造成賓果成為美術館這一波最大贏家..XD
這是很有趣的現象.
當然現在賓果價格還是比較低,但是和其他普通建案的價差被大幅縮小.
同樣請問.
31期最大贏家是誰??
太普?百達??
錯...是陽光情人..XD
我手上太普和陽光情人各一間.
買頭跟尾.
但是陽光情人漲得比太普多...
※ 編輯: ceca (61.227.115.157 臺灣), 04/15/2021 02:11:53
※ 編輯: ceca (61.227.115.157 臺灣), 04/15/2021 02:19:34
推 gomile888: 先推再看了 04/15 02:40
推 gomile888: 想知道C大找蛋黃區的長期佈局奧義精髓(扭 04/15 03:01
長期,你等那麼久,必然是等一個很大的變化.
這種有分.
你再外圍布局超便宜的地方,等開發重劃和炒做.
以及你布局未來會成為蛋黃區的地方,等蛋黃區炒作和其他人拉開價格.
外圍布局理論上是比較輕鬆容易簡單.
但問題是.外圍會受到政治因素,或是一些奇妙的現象影響.
所以外圍比較不穩定...
而追未來的王者蛋黃區,會比較穩定,因為沒有一個執政者敢亂搞市中心的都市發展大方向.
當然你在市中心追未來的王者,會遇到一開始價格就很不客氣的現象.
例如高雄中都,一開始價格就不太客氣就算了.
台中水楠...你看他一開始的建案價位就多囂張..XD
當然啦,囂張之後還有更囂張.
只是這勢必你一開始就要丟很多錢進去,壓個十年二十年三十年.
自然相對外圍無論甚麼淡海,橋頭新市正,台中海線.
起跳價格可能都在12~13....你看多開心的進場,後面噴起來多開心的漲幅.
不過如果你運氣不好,就會變成當年的高雄大學,或是興達港之類的..XD
(高雄大學在2000年後那段時間,被套了超久,一堆人賠到脫褲子,興達港就不用說了)
so...追市中心未來的蛋黃區,就成為保守性長期投資的首選.
※ 編輯: ceca (61.227.115.157 臺灣), 04/15/2021 03:08:48
推 ppnow: 太猛了,先推再看 04/15 03:49
推 onomedu: ceca大,記者會不會來採訪你?可順便說選市長XD 04/15 06:06
推 curry56: 04/15 07:11
推 youngway12: 謝謝C大 04/15 07:38
推 g11121s: C大,早安 04/15 07:41
推 caneyg: 推C大分享,台中海線遠雄的案子開價一直再往上 04/15 07:47
推 pochi0810: 推 04/15 08:08
推 m96pomy: 這只能推了 04/15 08:15
推 kevin28: 先推 04/15 08:34
推 iamneptune: 推 04/15 08:40
推 burstlink: 推C大 感謝分享觀念,自住去年已上車 04/15 08:45
→ burstlink: 鳳山火車站鄰近地區目前公共建設有即將完工的鐵路地下 04/15 08:48
→ burstlink: 化、施工中的空中鳳城(車站結合商場)、捷運黃線以及 04/15 08:48
→ burstlink: 國泰重劃區等等,可以請C大幫忙分析、開示一下嗎? 04/15 08:48
推 xdbutterfly: 推推 感謝 04/15 09:12
→ Jose: ceca大有一套 推推 04/15 09:54
推 uuss: 感謝c大,長了不少知識,想請問c大對於雙北的地區是否有一些 04/15 09:54
→ uuss: 想法?如果現在入場的話,南港、中正、南萬華,或江翠、央北 04/15 09:54
→ uuss: 、頭前、二重這些區域,有那個是比較推的?感謝 04/15 09:54
推 SkyFee: 北高長期看好利多 04/15 09:59
推 piliwu: 果貿國宅長那樣好奇現在市價多少?他點絕佳但看起來有點可 04/15 10:18
→ piliwu: 怕 04/15 10:18
→ thenick: 美國的偷渡客不是從南美來的喔,南美沒辦法從陸路到北美 04/15 10:47
→ thenick: ,一定要坐飛機或是船。大部分的偷渡客是中美洲尼加拉瓜 04/15 10:47
→ thenick: 或瓜地馬拉從陸路穿過墨西哥來的。不過美國很需要這些人 04/15 10:47
→ thenick: 力啦,美國有一千萬非法移民提供廉價勞力或是做沒人要做 04/15 10:47
→ thenick: 的工作,直接讓他們合法美國人不會抗議,有意見的都是印 04/15 10:47
→ thenick: 度人中國人這些排隊拿綠卡的人 04/15 10:47
推 KrisNYC: 這些人都很認份在煎漢堡或做園丁阿 社會上本來就要有基層 04/15 10:49
→ KrisNYC: 國民教育普及以後所有人都想當官出張嘴 次一級坐辦公室 04/15 10:49
→ KrisNYC: 台灣勞動力品質+運氣排名後30%的人本來就只能做底層工作 04/15 10:50
→ KrisNYC: 底層30%有多少人 快要三四百萬耶 大家都不認份事情就很難 04/15 10:51
推 xio: 謝謝c大,獲益良多 04/15 10:55
推 OxFFFF: 很多沒想過的想法給推,特別是戰爭那段 04/15 10:58
推 KrisNYC: 印尼人口有4億 越南1億 泰國7000萬 菲律賓1億1 供參 04/15 11:12
→ KrisNYC: 確實 現在是隨便門一開就會幾百萬跑進來 所以要管制 04/15 11:13
推 deltaz: 白天鵝這麼貴喔,連C大都買到25以上,如果是我實在買不下 04/15 11:28
→ deltaz: 手,畢竟前兩年美術館一堆房子都在23以下 04/15 11:28
推 NKVD: CECA不動產實戰出來的,那些關學校的老師哪懂這個 04/15 11:32
→ zaza5566: 現在美術館20年內的 我都說成交22萬內很難 04/15 12:44
→ zaza5566: 所以新屋25以上很正常 04/15 12:44
→ zaza5566: 591逛一圈就知道 正美術館區的中古很多都開到27以上 04/15 12:45
→ zaza5566: 反正屋主也不急 慢慢賣 04/15 12:46
推 butt1106: 你要不要去台大開個課 04/15 14:02
噓 Antihsieh: 社會亂源 04/15 14:50
推 star0322: 先推再看 04/15 16:11
推 piliwu: 我對高雄太陌生否則美術館價格真的很親民 04/15 16:14
推 rain2000: 移民政策本來就再慢慢鬆綁 少子化不想亡國就只能這樣 04/15 16:20
噓 mark0204: 塞了一堆廢話的廢文...zzz... 04/15 16:39
推 medama: 推 04/15 16:55
推 jiinder: c大的文就推 04/15 19:21
推 zmcx16: C大推 04/16 00:09
推 hdw: CECA大必推... 04/16 12:54
推 wdhouse: 請問ceca大目前台南平實重劃第一個建案(寶佳)據說成交3 04/16 20:18
→ wdhouse: 5萬/p以上,以你的想法若周遭500公尺內,10年大樓和40年 04/16 20:18
→ wdhouse: 公寓合理價應該落在多少?我自己的想法是10年大樓8折,40 04/16 20:18
→ wdhouse: 年公寓5折,不知道這樣的想法是否合理?謝謝 04/16 20:18
→ cms23: +1 11/05 17:31
→ chen831030: 3/30 04/01 06:33
推 chen831030: 謝謝 08/15 02:54
→ chen831030: 謝謝 09/25 01:21