推 mark0204:04/18 00:03
推 NITERRO: 請問提出房貸申請後銀行現場鑑價,會比初估價格高嗎(中 04/18 00:04
→ NITERRO: 古物件,有裝潢另廁所有重做)04/18 00:04
→ NITERRO: 煩請大大指教 04/18 00:05
您好,初估有時候是業務人員自行查詢報給客戶的,有時候則是業務人員詢問鑑價單位再
轉告給客戶,所以可能沒辦法告訴您會較高或較低,而中古物件則需從裝潢的程度、質感
及翻新的範圍來做不定程度的加分~
推 s26492755: 好奇問一下 我申貸經驗有些會要好幾天由專門的鑑價師04/18 00:07
→ s26492755: 或鑑價單位去鑑價 有的還收鑑價費 但有些直接電話說 04/18 00:07
→ s26492755: 地址查查實登的鑑價 這樣鑑價跟後續放款的認定會有落04/18 00:08
→ s26492755: 差嗎 還是看銀行規定04/18 00:08
會收鑑價費的可能是該行本身沒有鑑價單位,而是委託外部的估價師事務所出具報告,但
基本上如果有依正常的估價方法的話,我相信落差不應該太大。
推 ntcu5566: 看借款人和貢獻度吧,體質差當然估低,體質不錯當然可04/18 00:08
→ ntcu5566: 抓高一點04/18 00:08
※ 編輯: maskvoice (111.82.88.83 臺灣), 04/18/2021 00:13:57
推 s26492755: 有的會來現場 例如安泰 台新 有的不來現場 例如兆04/18 00:11
→ s26492755: 豐 由建物外觀就好 最有趣的是 安泰2016緩跌時期鑑04/18 00:11
→ s26492755: 價950 後面市價漲到破千 結果2020 台新鑑價900 都04/18 00:11
→ s26492755: 不知道標準在哪04/18 00:11
→ s26492755: 不過不管是哪一家都有給到我想貸的金額04/18 00:12
推 zaza5566: 郭董買貴可以調鑑價金額啦 因為業務需求 XD04/18 00:12
→ zaza5566: 一般人就沒辦法 畢竟人家是VIP 做完一件還有下一件04/18 00:13
→ zaza5566: 看外觀就好是金額本來就ok 內勘的狀況大多是有裝潢要拉04/18 00:14
→ zaza5566: 高金額 04/18 00:14
推 duck0709: 推!!同樣在民營銀行擔任估價,這篇非常正確,完全打出 04/18 00:15
→ duck0709: 估價人員心中的看法了,真的請大家能高抬貴手 04/18 00:15
※ 編輯: maskvoice (111.82.88.83 臺灣), 04/18/2021 00:19:41
→ zaza5566: 不然就是特殊狀況 例如兩間打通 或大幅增建 外觀看不出04/18 00:16
→ zaza5566: 的 04/18 00:16
推 bkj123: 推 04/18 00:17
→ zaza5566: 整天幹銀行估不準沒啥意義 到頭來還不是要跟銀行借 04/18 00:19
推 duck0709: 解釋一下,因為增建部分算違建,部分銀行估價會不認定 04/18 00:20
→ duck0709: 未辦保存登記建物的價值,所以許多三四十年的二層樓老透 04/18 00:20
→ duck0709: 天增建至四五層,或是新成屋二工的部分,雖然買價有包含04/18 00:20
→ duck0709: 這些部分的價值,估價還是不認定,故估值會有較大的落差 04/18 00:20
推 NITERRO: 感謝 這篇價值含量好高 04/18 00:20
推 HAVEaCAT: 感謝分享04/18 00:21
→ duck0709: 室內有大幅翻修或是大量建物改良的部分,也是不能說你 04/18 00:21
→ duck0709: 花一千萬裝潢或整理就是要估一千萬的價值給你,還是有一 04/18 00:21
→ duck0709: 定認定的標準 04/18 00:21
→ duck0709: 所以如果買價和估值有落差可能要考量這些部分 04/18 00:22
感謝同業分享補充QQ
推 s26492755: 我鑑價高的安泰是沒有裝潢的原味屋 鑑價低是同一間自 04/18 00:22
→ s26492755: 住的裝潢屋 難道是我裝潢的太爛.... 我對不起我的本04/18 00:22
→ s26492755: 業.... 04/18 00:22
S大別這麼説,其實裝潢的部分較為主觀也涉及到其他專業的領域,可能只是該行人員的
對於裝潢的價值觀與您有落差而已。
推 duck0709: 最近真的常常估到實登直到最新110/03成交資訊可能全社 04/18 00:24
→ duck0709: 區最高成交到20多萬而已,買價卻到一坪40幾萬,真的是04/18 00:24
→ duck0709: 不太好估 04/18 00:24
噓 labdog: 一堆銀行鑑價師根本亂估,完全偏離市場行情04/18 00:29
一般在申貸的過程中,估價人員並不會和客戶直接接觸,而是由業務端負責,對於素昧平
生的人刻意估高並不會多賺一分一毫,被金管會查到還要想辦法解釋,刻意估低會被長官
質疑,也會讓辛苦的業務人員做不到案件,實在是想不到有何亂估的理由。
推 r7919: 板主真的很認真,我枕邊人都打電話問房仲而已。04/18 00:30
推 psynanako: 推04/18 00:31
推 s26492755: 不過我覺得行情與否還好 最後你給我想要的貸款條件比 04/18 00:36
→ s26492755: 較實在 04/18 00:36
推 Vios3: 推詳細講解 04/18 00:40
推 Complain: 專業 推 04/18 00:44
推 meRscliche: 推 04/18 00:50
推 iamneptune: 感謝分享04/18 00:55
推 duetto: 銀行鑑價是因為授信需要 真正買賣價格在買賣雙方心裡 04/18 00:56
推 tina3: 斡旋04/18 00:57
推 taoist9999: 現身說法。04/18 00:58
※ 編輯: maskvoice (111.82.88.83 臺灣), 04/18/2021 01:09:25
推 sky919247: 推04/18 01:09
※ 編輯: maskvoice (111.82.88.83 臺灣), 04/18/2021 01:14:49
推 g2487: 推專業04/18 01:19
※ 編輯: maskvoice (111.82.88.83 臺灣), 04/18/2021 01:33:37
推 PrincessDDD: 推推 04/18 01:31
※ 編輯: maskvoice (111.82.88.83 臺灣), 04/18/2021 01:34:33
推 abby8658: 謝謝分享 04/18 01:51
推 jim85459: 推推,是在某光工作嗎?跟我看的鑑價報告產出項目好像 04/18 01:51
→ jim85459: XD 04/18 01:51
推 s973311: 推 觀念正確04/18 01:59
→ aloness: 完全正確,反而是一般民眾把鑑價跟核貸混淆在一起的很多 04/18 02:06
→ aloness: 銀行只怕被抓超貸,但房價鑑價這事跟核貸金額往往也不是 04/18 02:07
→ aloness: 正相關 04/18 02:07
推 kis28519: 推 04/18 03:28
推 jiaming86: 推 我猜是某邦 04/18 04:15
推 palkuangdau: 推分享 04/18 04:51
推 startken: 謝謝分享 04/18 05:28
推 YAMABUTA: 本篇原po銀行感覺很認真呀。之前自己去銀行跑貸款諮詢 04/18 05:45
→ YAMABUTA: 時,業務有當場致電詢問估價單位同事,說出來的價格跟 04/18 05:45
→ YAMABUTA: 該社區實價登錄差了四五百萬有,我白眼都快翻過去了... 04/18 05:45
以我個人的做法,業務同仁若沒有提供建物的詳細地建號資料,一般我是不會隨便報價格
,
因為是即使同社區也會有樓層高低、面積大小、前後棟視野等差異,單價高或坪數大的社
區,總價差到幾百萬其實也是很常見的。
推 xio: 推推 04/18 06:31
推 jianmao: 感謝分享!04/18 07:21
推 Mercuryptt: 推,另請教有說估價只看土地坪數價值不看其實質收益, 04/18 07:43
→ Mercuryptt: 是嗎?04/18 07:43
如果提到土地坪數及收益的話研判是討論透天店面產品,臨路、商效都會是評估的依據之
一,應該不會只看土地的價值。
→ DrTech: 竹北的行情真的參考一下。真的常有不加價買不到的情況。 04/18 08:52
推 jacj888: 銀行鑑價也要進現場拿鑰匙看室內裝潢狀況嗎?我以為只有04/18 09:24
→ jacj888: 建築物外觀,剩下實際登錄及查訪為主 04/18 09:24
其實在疫情爆發之前,我們一般都會跟客戶約時間進入室內拍照。
推 neverli: 想請教一下,如果是一大片重劃區的第一案,四周都是光禿04/18 09:30
→ neverli: 禿的空地,沒有舊社區、舊建築,你們會怎麼估價? 04/18 09:30
新興重劃區的話一般會參考標的同社區開價及其他建案的開價,並請業務同仁提供申貸建
物的買契。
推 Linerange: 之前問一間估價根本沒來看,你這間不錯會實際看 04/18 09:54
→ Linerange: 亂估的我有親眼看見,電話接起來別人打來問某新建案 04/18 09:57
→ Linerange: 結果用附近老屋價值直接回估不到,那新案實登都有了04/18 09:58
推 KYOLONG: 其實銀行那麼有錢 花錢做一套大數據管理 整個台灣都能用 04/18 10:06
→ KYOLONG: 還能精準估價 就是這個錢不想花 到處打電話問仲介 又沒有 04/18 10:06
→ KYOLONG: 好處誰會跟你老實講?明明花點錢就能做的事情我不明白銀 04/18 10:06
→ KYOLONG: 行為何不花?反而要打電話到處問行情 04/18 10:06
您好,其實就我所知目前多間銀行早在多年前就已開始進行數據的分析及估價模型的建置
,每年花費的金額都約幾百萬元,只是房市態樣複雜並非短時間內能以電腦取代人力來評
估,
如同我內文所說,向房仲訪價是因為敬重房仲在當地深耕的專業度,訪價前我們也是審慎
的評估過行情才想和房仲討論、交換意見,而非只想打個電話問個價格就以此為依據草草
了事,還請您了解。
推 KrisNYC: 推正確資訊 04/18 10:15
推 larry91033: 同業路過,只能說客人對資產價值期待過高或錯誤,市04/18 10:16
→ larry91033: 場反應資訊又過低的話,造成反彈通常就很大,很常遇 04/18 10:16
→ larry91033: 到就是仲介或是銷售給予太多期待,當事人打從一開始04/18 10:16
→ larry91033: 就沒想到他是買高要認賠。 04/18 10:16
感謝同業推文,在客戶確實買貴的情況下,可能就需要辛苦業務同仁來協調溝通了。
推 colorfulplay: 推04/18 10:21
→ aloness: 系統估值有個很大的問題是,不動產會隨著時間波動而調整 04/18 10:22
→ aloness: 估價,而且還牽涉工廠,土地,營業場所,非營利事業等,04/18 10:22
→ aloness: 全部都要定期更新的話,這個系統估值可不可靠本身就是問 04/18 10:22
→ aloness: 題04/18 10:22
推 HERMAN06: 這些資料其實都買得到,只是鑑價模型的結果我記得是出了 04/18 10:29
→ HERMAN06: 雙北就不太準XD04/18 10:29
推 robert123: 感謝分享 04/18 10:44
推 htsh20232: 推04/18 10:54
推 tetragramm: 請教一下如果銀行鑑出來的價格高於實際買價的話會以 04/18 11:16
→ tetragramm: 哪個價格為準呢?另外鑑價是有包含車位的嗎? 04/18 11:16
如下面Zara大所說,核貸依據是銀行鑑價或買賣價取其低,鑑價是否包含車位這部分請問
是想問建坪價是否含車位坪數計算嗎?
推 q135q135: 感謝分享 04/18 11:20
推 sportagent: 感謝分享04/18 11:21
推 LierX: 推 04/18 11:33
→ zaza5566: 當然是市價與買賣價孰低認啊 超過買賣價是要超額貸喔 04/18 12:04
推 JWILL: 推 感謝分享 04/18 12:11
推 z1230456987: 銀行鑑價才是真的 不然就是買貴了 04/18 12:15
推 Xinz: 一堆想哄抬價格的嘴臉看的真的很討厭 銀行都貸不到那麼多了 04/18 12:21
→ Xinz: 硬是要賣貴04/18 12:21
※ 編輯: maskvoice (111.82.88.83 臺灣), 04/18/2021 12:35:54
→ sawaman: 讚04/18 12:35
※ 編輯: maskvoice (111.82.88.83 臺灣), 04/18/2021 12:40:13
※ 編輯: maskvoice (111.82.88.83 臺灣), 04/18/2021 12:59:57
推 andy7829: 謝分享 04/18 12:48
推 dryadd52379: 最近鑑價,匯豐和凱基都有實際去現場看屋 04/18 13:13
推 shellpig: 不同銀行鑑價會差非常多,之前親戚買房,同社區同坪數 04/18 13:52
→ shellpig: 實價登錄就都900附近,銀行鑑價卻可以從700到1000都有 04/18 13:52
推 jack931018: 感謝分享 推 04/18 14:23
推 shawncarter: 房版老是說銀行估價不準 所以要聽誰的? 04/18 14:47
推 s26492755: 看實登 看市場走向啊 再來取決於屋主心態 04/18 15:18
→ s26492755: 譬如前幾年買氣弱 你可以比實登略低 遇到怕跌或財務 04/18 15:19
→ s26492755: 狀況吃緊的就賣了 04/18 15:19
→ s26492755: 這兩年 買氣強 你可以比實登略高 一樣遇到怕跌或財務 04/18 15:20
→ s26492755: 吃緊的就會賣了 04/18 15:20
推 s26492755: 用銀行估價去買真的很碰運氣 有的實地走訪 有的網路 04/18 15:22
→ s26492755: 鑑價 然後我五年前空屋鑑價950 五年後實登每筆都破千 04/18 15:22
→ s26492755: 裝潢屋鑑價900 你說誰為準 04/18 15:22
推 Anyotw: 每家銀行的風控不同啊。對他自己準,但跟買方/賣方的期待 04/18 15:22
→ Anyotw: 不一定一樣啊 04/18 15:22
推 s26492755: 不信的看要不要賭大點 我賣900看秒不秒殺 04/18 15:23
→ zaza5566: 不論準不準 你還不是要跟銀行借 再怎麼罵都沒用 04/18 15:24
→ Anyotw: 你估價要去除極端值,取平均/中位數。但「出價成交」正好 04/18 15:24
→ Anyotw: 相反,我就是要取極端值。我就是要貸最多利息最低的那個 04/18 15:24
→ s26492755: 我覺得最重要的在最後的可貸款金額跟條件 04/18 15:24
→ zaza5566: 估價的是人 每個人都有不同的看法很正常 04/18 15:24
→ zaza5566: 交給電腦一口價 電腦說沒有就沒有 會比較好? 04/18 15:24
→ s26492755: 最後都有給我想要的條件 我管你鑑價多少 04/18 15:24
→ s26492755: 好笑的是用銀行鑑價判斷有沒有買貴這件事情 04/18 15:25
→ Anyotw: 平均1000萬的社區。你知道他是1000萬,但賣方要1200,買方 04/18 15:25
→ Anyotw: 要800。差400會成交嗎... 04/18 15:25
→ s26492755: 賣方看最高 買方看最低 人之常情 04/18 15:26
→ s26492755: 所以就看市場行情跟賣家心態 04/18 15:27
推 zaza5566: 看銀行鑑價買房子確實會買不到 畢竟是偏保守 04/18 15:28
→ zaza5566: 不如就相信自己 多做功課 一間銀行不喜歡就換下一間 04/18 15:28
→ zaza5566: 要買高 就要自己承擔 不要把風險全部都丟給銀行 04/18 15:29
推 icevenus: 謝謝分享 04/18 15:30
→ s26492755: 買房也是 多做功課 這一間出不到出下一間 風險自負 04/18 15:30
推 whiteheart: 推 04/18 18:04
推 joety1103: 最近的心得是房仲話術很多,各種鬼話要騙成交,買家自 04/18 21:13
→ joety1103: 己買貴就是鑑價差很多,貸不出來出事的就是你! 04/18 21:13
推 curry56: 04/18 21:21
推 CA1ROS: 推 事實是你說的這樣沒錯 04/18 21:50
推 z1230456987: 推 鑑價很準 看要相信專業估價師 還是外行門外漢 XD 04/18 23:47
推 Nightu05: 你們家好認真 還出去估XD 04/19 01:34
→ Nightu05: 推用心分享~~ 04/19 01:35
推 newnewone: 推非常實用!自住需求的人 當然需要仔細評估 銀行是站 04/19 09:22
→ newnewone: 在中立角度 若有非買不可的理由 多花錢點錢也無可厚非 04/19 09:22
→ newnewone: 畢竟房子在別人手上 04/19 09:22
推 tetsu0401: 分享文 推推 04/19 12:28