[心得] 少子化跟空屋，不一定會影響房價

[sbob (hmm)]

我以前就是想不懂少子化跟空屋量，才會覺得房價會跌

其實不能從這兩個數字就直接推估漲跌趨勢


先從空屋量舉一個很簡化的例子來說明：

假設有一千人要買房，也都買得起

然後你看空屋有一萬間，就覺得房價不會漲？這是有問題的

因為這一萬間空屋，還要扣掉一些數字，才是剩下能買的房子數量

1.先扣掉沒拿出來市場賣的

可能是投資囤房、可能是政府政策所以不想賣

不管怎樣就是沒拿出來賣的房子要先扣掉


2.再扣掉這一千人能買但是看不上眼的房子

例如老舊公寓、偏遠地區、機能不便等等不想買的房子

不管怎樣就是他們有錢也不想買的房子


1&2房屋數扣掉之後，才是市場上可以買的房子數量

假設剩下5000間，這一千人當然隨便買，房價可能都很好談

但假設剩下200間，等於五個人要搶一間，房價不漲很難

所以不能只看空屋量去推測房價漲跌


再來講少子化，它跟空屋量一樣的概念

只要想買房的人，人數遠大於他們想買＆能買的房屋數量

房價就是很難跌，或是會漲

比如說二十年後只剩下一萬人要買房，他們也都買得起

但是扣掉總總因素沒拿出來市場的房子數量

再扣掉這些人不想買的房子，只要剩下的房子遠低於一萬人

他們還是跟彼此競爭要去搶房子


所以不要再用單純少子化或空屋量去看房價漲跌了

要預測就要精算好

去算你看的區域，想買又能買得起房子的人有多少

然後他們鎖定的目標房屋

在政府政策跟其他種種因素扣掉之後，還剩多少間

相比一下就容易了解各地區域房價漲跌的大趨勢


當然你一算下去如果發現

想買又能買房子的人，遠遠少於他們想買又能買的房子

房價很難漲，或是很難跌價，就是可以預期的

不過市場是動態的，建商也很會算，他們會減少推案量就是了

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→ supereva: 一定會影響房價啊 只是是從後面開始影響  那些人只想要
→ supereva: 精華區而已
→ supereva: 人口變少  蛋殼區一定會跌  蛋白變蛋殼 少到一定程度
→ supereva: 蛋黃變蛋白
以日本來說，就是鄉下房價便宜到爆，東京很貴啊

但還是要用我講的邏輯去看，才知道台灣會怎樣

→ cuppy: 怎麼不說 因為政府政策  所以想趕快脫手賣
→ cuppy: 日本就因為政策所以想脫手還賣不掉  價格跌啊
你說的對，也有可能想脫手趕快賣，但不一定會跌價啊

邏輯跟我文中說的一樣

假設有一千人要買，他們想買的房子只剩200間

政府政策打下去，讓投資客拋售三千間

可是這三千間，只有一百間是這一千人想買能買的

還是很難跌價喔

如果放出來的這三千間，都是這一千人想買能買的

或是有兩千間都是能買想買的也可以，這樣就會跌價沒錯

→ supereva: 就算跌價了又怎樣  蛋黃變蛋白他們又不要了
→ panzerbug: 目前真的有影響的只有學店的學生套房
→ supereva: 那群人幻想著 房價跌了 自己的預算還是一樣  生活機能
→ supereva: 還是一樣棒  真的是做夢
他們就沒有稍微認真研究一下，就會被騙，我以前也是這樣

→ panzerbug: 私校退場的土地開發搞不好是校方第二春
※ 編輯: sbob (180.176.132.213 臺灣), 05/05/2021 14:12:06
→ sagarain: 商品角度有錢炒就會撐
→ sagarain: 少子化對全市場有影響 但鎖碼的商品 本來就不是給全市
→ sagarain: 場玩的
→ sagarain: 不然現在一堆保險在開發自己土地幹嘛
→ sunsand: 房價只跟通貨數量有關 跟少子化、薪水啥的都無關
→ sunsand: 那只是寫分析寫新聞用的理由