Re: [心得] 買房自備款真的好高

[KrisNYC (Kris)]

這位朋友的問題是鑑價跟不上

其實這個問題我一直也覺得銀行根本助長集中化
銀行對住宅的鑑價大致上

先粗分自己鑑 和外包兩個做法

但殊途同歸 自己鑑或外包 鑑價人員能做的事
就跟你我差不多 查實價 比對類同產品成交價格
實地拍照或跟你要照片佐證

流程大概這樣:

1. 你買的是24年12層華厦的第七層 方圓300M內
   同樣10層左右 20多年的華厦 中樓層3年內成交價拉出來
   每坪均價多少 均價x坪數+車位 = 鑑價

2. 你的合約價如果比這個價格高 那拍照看是不是裝璜的很好
   再找最近的房地產指數 和電話問兩大房仲市場參考行情
   依照這個 屋況好房市好時可以向上修正5~10%
   相對的房市不好時向下10-15%

3. 照你買的地段 銀行會有內規 最高85/80/75/70/65/6成
   很多鄉下地方會落在6成7成
   總之1 x 2的修正參數 x 3的成數
   他最後就給你一個可貸金額

缺點很明顯 成交量少的地方價格認定很困難
然後比較特別的物件 土地持分多的公寓 透天
鄉下地方(也不要講鄉下 就說成交量很少就好)
就會根本拉不出比較值

比如說 上上周看的台北市房子
坪價開67 實登62 鑑價有三間銀行都67 68
鑑不到這種問題幾乎不發生在雙北新房上....

然後成交熱絡的都市區就10% 15%的一直上去
鄉下地方只能拉好幾年前的資料整天鑑不到
這個鑑價的流程本身就會造成M型化

只有建商的重劃區整批新成屋鑑價能打破這個規則
然後水就又更深了...


※ 引述《fpig (該過健康的生活！！)》之銘言：
:     最近有跟朋友聊到買房子要準備的自備款，仔細一算，真的比想像中高
:     最近這一間，我自己是買成屋，不到900萬的房子，整體仲介費還有稅，花了大概快3
: 00萬才買到，幾乎可說是3成的自備款。(我本來是預計拿200)
:     朋友是想買預售屋轉手，原合約的屋主都想賺個幾百萬，因為屋主要賺的價差必須先
: 給，自備款的金額也都是400-500萬。
: 現在買房子，看好喜歡的，下定決心要買後，還要拼個自備款，真的很不容易。
:     另一個朋友有推薦要簽房貸但書，我自己是沒注意到，但還好自備款有準備夠(本來2
: 00萬，但要出300萬)  沒遇到困難，但如果買下一間，我會注意要簽。
:      一般買房的經驗我有簡單錄個podcast，希望可以分享給想買房投資的朋友，歡迎大
: 家討論交流
: 買房自備款比想像中多很多，房貸但書要有!
: https://reurl.cc/WElkke

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 220.130.12.160 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1621303036.A.A38.html
推 Ensidia: 前幾天入手的北市老公寓 鑑價比成交價高12%
北市都已經直接發展出拿成交總價除土地坪數的特殊規則
拿土地坪數去乘你家土地坪數 莊敬新城
忠駝國宅的鑑價都這樣來的
抓旁邊土地標售金額直接拿來4xx*12坪=5xxx
※ 編輯: KrisNYC (220.130.12.160 臺灣), 05/18/2021 10:23:26
推 jerry1019: 鑑價常常在參考房仲的價格。其實不高深
→ jerry1019: 購屋時鑑價說900，提供鄰居1300的紀錄後，變1000
推 tonsofdamage: 其實新北比較偏的地區還是會的，像是三峽鶯歌，就
→ tonsofdamage: 屬於貸款成數比較低的地方
推 kagaya: 我北市老公寓才要開始跑貸款 初估是只鑑到七成
→ KrisNYC: 除非是很偏的地方 什麼忠義關渡宮旁 文山邊邊 南港山邊
→ KrisNYC: 不然他開口就說7成建議直接換別間銀行 公股常有奇怪內規
→ KrisNYC: 之前才一個軍功路鑑只有7成的 搞半天是土石流警戒區
推 Ensidia: 北市老公寓除非你地段真的很爛 不然開7成是國泰嗎
→ Ensidia: 可以找富邦鑑看看 富邦最近很積極要辦房貸
→ Ensidia: 去銀行辦事順口說最近會買房 行員超級熱情
→ Ensidia: 然後幫我鑑最高的的確也是富邦
→ jerry1019: 我之前的玉山問貸款，行員竟然沒下文耶@@
推 solothurn: 玉山上次上網填北投分行隔天就接到電話了
→ tayatiffany: 上次去富邦 說他們銀行不缺房貸 秒換家
推 wchang: 每個分行的，kpi不同吧
→ wchang: 有先做到了，有些還沒做到