[請益] 台北市都更的難度?

[prompter (Qu)]

有親戚在台北一個社區大樓當主委(中正區)

親戚表示該社區有屋主要釋出，可以來看看

但這個社區屋齡已經有44年，另一棟樓41年  中間有個花園隔開

每一戶都是40~50坪，有地下停車位

原本對40年以上中古屋比較沒興趣

但親戚說這個社區已經9成以上住戶同意都更了，可以先來卡位

想問都更的機率高嗎?

我分析優點是:
1.社區住戶多為軍公教，較單純
2.管委會是熟人，應該不會騙我，而且親戚在該社區算有號召力
3.同意戶已達九成


缺點
1.戶數太多，一棟56戶 另一棟70戶，意見整合上有難度
2.住戶退休族太多，容易拖延都更條件談判



以目前長輩款+自備+貸款 應該是買得起

但怕都更搞太久，裝潢上會很頭痛

再請教各位前輩意見，謝謝

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推 nyc0125: 自住的話裝潢什麼的當做不會有都更下去做，真的更了再說
推 Ensidia: 幾層樓 什麼區 商2 住3? 先搞清楚
推 toolong0629: 這戶數沒算很多，真的有意見的一戶就搞死你了
→ Ensidia: 北市都更難 大樓都更更是難如上青天 不要想的這麼容易
→ Ensidia: 大樓的話 商業區還能賭看看 住3洗洗睡
推 Karida: 古早大樓的容積率應該都蓋到滿了吧!建商來蓋的話，還有多
→ Karida: 餘的容積率讓建商有利可圖嗎?
→ Karida: 如果是自主更新的都更，那是不是就得由住戶們出錢來蓋？
推 a386036: 還有公展有的沒得
→ Ensidia: 樓上說的就是重點 大樓極少有建商有興趣
→ Ensidia: 看看興隆國宅 這麼屌的地段還有海沙獎勵都玩了幾十年
推 Karida: 應該沒幾個老住戶拿得出錢蓋新房子吧!?
推 jecko: 台北都更就抽樂透啊
→ zong780405: 興隆...因為地點太好了。被洗出去真的哭
→ Csir: 然後最後1成給你拖50年
推 robert123: 大樓沒什麼肉可以吃了吧
→ Firenzea: 大家同意的是一坪換一坪那種都更吧XD
推 Ensidia: 同樓上 大家同意的是 不用出錢+一坪換一坪 XD
推 H2: 高... 已經有九成同意了
→ Ensidia: 這板上不少都更的文章 你爬一爬心裡大概就有數了
→ Ensidia: 原則上要成功至少還要多出一半的利益可以分
→ Ensidia: 大樓要達到這個條件不是普通的困難
→ heroandeve: 找危老都更的公司問問 就知道難不難了
→ zong780405: 興隆好處是海沙屋，被政府判定急危就能強制都更。反
→ zong780405: 而沒辦法拖久
→ abyssa1: 新隆國宅 地段超好+海砂屋 都還卡在那邊
推 daipon: 九成以上同意但都還沒開始都更，不就代表剩下的人難搞卡
→ daipon: 住。這事要反向思考，不然你買了也有很大機會被卡住
→ abyssa1: 容積率先評估一下 看起來有電梯 我看是很難
→ abyssa1: 不用出錢+一坪換一坪 對公寓有吸引力
→ abyssa1: 有電梯的社區這條件很多人都還沒興趣咧
推 Karida: https://udn.com/news/story/7241/5229027
推 Karida: https://ctee.com.tw/news/real-estate/423698.html
推 F93935: 0
推 Karida: https://www.ctwant.com/article/105153
→ Karida: 1:1還不夠，要1:1.12
推 piliwu: 20年算快了 人生有幾個20年
推 aaboutt: 這個可能十四五樓，打掉新蓋的大樓公設更高法規更嚴。軍
→ aaboutt: 公教很多老人都要求一坪換一坪，建商沒多蓋出十層樓一坪
→ aaboutt: 沒百萬怎麼可能回本？成功率短期內是零吧。四十年後就容
→ aaboutt: 易都更成功了
推 dogncat: 都更最後一哩路最困難，平均動輒十年起跳
推 casko: 整合順利2-5年 送審2年 預售1年 施工3-5年 最快10年交屋
推 Karida: 你去買新成屋比較好啦!搞都更煩死了，你還能專心工作嗎?
推 detective14r: 先等那些想要一坪換一坪的死光吧
→ detective14r: 不然就是你那邊的房價都更後一坪有百萬以上
→ detective14r: 不然是真的別做夢了
→ Karida: 那些退休的住戶整天閒閒沒事幹，多的是時間跟建商鬧。
→ detective14r: 可以權狀一換一就偷笑了 還要獅子大開口室內一換一
→ Karida: 你這年紀正是要在事業上衝刺的人，有那個時間、體力跟他們
→ Karida: 耗嗎?
→ checkman: 口頭同意跟簽約同意是兩回事喔
推 CaLawrence: 彎腰撿鑽石啊
推 any1206: 都更跟改建是兩回事喔，先弄清楚是哪種。原住戶同意的叫
→ any1206: 做改建，自己跟建商談，建商評估後認為有利可圖才會蓋，
→ any1206: 一般都是要住戶100%同意才有辦法改建，最常遇到的問題是
→ any1206: 每一戶跟建商談的條件不同，有些住戶越後面談條件開越高
→ any1206: ，建商認為超過利潤就會破局。都更由政府發起，不需要全
→ any1206: 體住戶同意，比例多少忘記了，但就我所知目前北市都更成
→ any1206: 功的案例要嘛傾斜要嘛明顯海砂屋這種危樓，如果房子本身
→ any1206: 沒問題依照政府速度可能要等幾十年吧。我家對面國宅應該
→ any1206: 有20-25年，蓋完就知道是海砂屋（有的銀行不承作貸款的
→ any1206: 等級），也是這一兩年才整合完開始拆掉重蓋。基本上住北
→ any1206: 市的人不會期待都更啦
推 gomile888: 很難，非自住買來租人ok
推 frank111: 直接說地點，就知道可不可能了，放心不會跟你搶的
推 shenmue1001: 反問你的親戚 卡在剩下最後一成多久了 看他怎麼說
→ frank111: 都更看的是"土地"的持有坪數，室內幾坪不是重點
→ abyssa1: 大樓海砂輻射屋屋一堆 成功都更的沒幾件
推 piolet: 在地住幾十年安居樂業的  外地人一來就一天到晚喊都更
→ piolet: 煩都煩死
推 frank111: 台北住三，一坪土地可以蓋約5.2坪建物，分建商一半就好
→ frank111: 白話就是擁有一坪土地可以分回2.6坪建物
推 chocopoodle: 蛤他不是說住戶90%都同意都更 又扯外地人幹嘛
推 casko: 我當初簽合約 註明2年內沒送事業計畫 合約作廢
推 frank111: 假設建蔽率一半，50坪的房子坐落在100坪的土地上
→ abyssa1: 事業計畫送了放到過期的也很多
→ frank111: 樓高14層，100/14=7，每戶有7坪的土地，7*2.6=18.2
→ frank111: 結論就是50坪的房子只能換回18.2坪，這有可能都更嗎?
推 kusomanfcu: 在屋頂灑榕樹種子就好啦
推 sean302: 40年還滿新的吧...等60再說
推 keyneslan: 基地多大？ 如果不大建造成本很高
→ sagarain: 大樓沒有容積可吃了吧
→ sagarain: 開車台北蛋黃繞一圈 看有多少四層無電梯都沒都更
→ sagarain: 就大概可以知道大樓有多難
→ sagarain: 只有兩條路 要嘛住戶少拿 要嘛建商少拿
→ sagarain: 你看你的大樓哪個有機會
→ abyssa1: 退休族我覺得不用想 老一點的都覺得他等不到搬回去那天
→ abyssa1: 不如等我死了再說 大概要再等20～30年等繼承人
→ sagarain: 40年軍公教原住戶可能早就不純了
→ abyssa1: 公寓老住戶還會感受到老了爬不動樓梯 老大樓無解
→ abyssa1: 純的軍公教更難搞啦
→ ur260: 誰想要大改小
推 apple123773: 很難搞拉 你看上次有個都更 裡面有房仲屋主就...
推 furnaceh: 這種事跟中發票一樣，比樂透有希望，但也不用期待
推 chinlinw: 我家都更喊了3次，每次都是9成同意，每次也都被同一戶卡
→ chinlinw: 死，所以那個9成同意聽聽就好
推 john97611017: 大樓算了吧
推 chungj: 最近都更會很順
噓 isco: 當地地價多少，是住幾（容積率多少），臨幾米路，你都沒說，
→ isco: 是要觀落陰嗎？
推 OxFFFF: 都更你要看住戶貧窮率，除了店面，基本上窮人才會擋都更
→ OxFFFF: 因為一般人不想大換小，所以都更自己是要貼錢換原本大小
→ OxFFFF: 不然都更完，你的房子價值整個突破天際，住起來爽度倍增，
→ OxFFFF: 除了沒錢哪有不同意的道理
推 Delisaac: 大樓很難吧
推 blackorblue: 台北一堆公寓都還沒有都更完 大樓不用想了 你看目前
→ blackorblue: 最有利可圖的中山大同都還一堆在等都更
→ abyssa1: 集合住宅大樓成功案例也不是沒有 國泰霖園大樓就成功了
→ abyssa1: https://twur.cpami.gov.tw/zh/urban/rebuild/view/739
→ abyssa1: 容積爆表 地段無敵 原住戶28戶
→ femlro: 因為28戶也都有錢人XD 好溝通吧 有錢人溝通起來就是快
→ femlro: 窮人真的很難溝通 觀念差 見識低 自我意識高 蠻可怕的
→ femlro: 窮真的是一種病一定要好好醫治
→ abyssa1: 可是一品大厦就談不成？住戶應該也很有錢…
→ femlro: 一品因為容積率爆了法定的 最多只能原有容積重蓋
→ femlro: 建商無利可圖 甚至住戶還要自己出錢
→ femlro: 霖園14改23還有多的容積可賣
→ femlro: 不過連戰好像不住一品了
→ femlro: 我記得他不是住元大栢悅 帝寶也有房子
推 cka: 主要是鄰居財力如果落差不大 考量的也差異不大
→ cka: 一般社區光是一房跟四房的考慮同一件事就天差地遠了
→ cka: 吵很兇
推 kingearth: 十年後你身體還健康嗎？
→ checkman: 為了都更最傻了 時間價值都浪費了
推 zack0000: 很難，不用想了
推 asole: 9成同意簽了嗎？ 沒簽都假的
→ asole: 另外，41年大樓 打掉重蓋好 入住 再+20年 你想清楚
推 lovemost: 很難
推 jciw: 保證十年內不可能
推 zhi5566: 呵 軍公教單純不帶是好鄰居 而且軍公教很多沒有大筆存款
→ zhi5566: 有也是給小孩買房 因為終生俸 沒有失業煩惱
→ zhi5566: 那種反對的 你不用想會翻盤 等他掛由兒女決定比較快
→ zhi5566: 記住 所有屋主 自住的最貴 自住的永遠是我家不一樣 跟自
推 Karida: 老人家會覺得舊房子住習慣了就將就著住，他們也不想大費周
→ Karida: 章搬家。
→ zhi5566: 住買房 寧可不賣 也不能少賺一萬
→ seekforever: 問題應該是你為何會想跟一群老軍公教住一起
推 Ensidia: 老家台北住3 4層 都更起來一坪應該有90左右
→ Ensidia: 談了20年已經閒置了
推 shawncarter: 一堆公寓都還沒都更 輪到你大樓都更？
推 CaLawrence: 窮人都很難溝通？我看了什麼
推 Lilyzoea6: 只要有一戶低端人口 5年起跳 然後你正事都不用幹了
→ Lilyzoea6: 然後老軍公教很難搞 大樓管委會光開會就吵成一團
→ Lilyzoea6: 他媽尤其女老師 嘰嘰喳喳
推 aaboutt: 我也不懂為什麼大家都喜歡老軍公教的環境？我就不喜歡，
→ aaboutt: 我比較喜歡高階白領或醫法商的鄰居
推 aaboutt: 有些軍公教有節省的特性，大廳不開冷氣、電燈開一半，不
→ aaboutt: 種花草省水、車子開二十年不換停車場廢棄污染，開管委會
→ aaboutt: 動不動提議砍管理費
推 frank111: 那個特例，1坪土地能蓋14坪的建物，是別人的三倍
→ grimdance: 霖園蔡家自己就佔不知道幾戶了
推 jerrry: 九成只是基本盤 很正常 剩下的其他人才是問題
→ PaulPoPan: 很難啦...戶數太多 中正區如果是仁愛路那種地段或許高
→ PaulPoPan: 一點
推 creamwine: 我家也中正，談十年後建商放棄了，給你參考
→ valsione: 公寓的真的比其他的容易獅子大開口+1