Re: [請益] 宏普中央公園

[cicatrix (一起來當新店人)]

※ 引述《WYUQ (清)》之銘言：
: 大家好，首購房屋，目前考慮宏普建設正面中央公園（第二期）的三房。
: 會選擇這間的原因：
: 1、價錢：目前預算 房加車位<2500
: 2、景觀：公園景觀對我來說是一大加分，有景觀、環境舒適，生活品質提升。棟距也較
: 寬敞，不會面對別人家。
: 3、交通：工作地點在公館，新店也較為便利。但也不確定環狀捷運使用起來方不方便。
: 4、格局：看過其他建案，這間部份會透過玻璃設置，讓空間看起來較寬敞，三房28坪看
: 起來不會太擠。
: 只是新店一坪70萬，而且宏普不二價，讓人很猶豫QQ也擔心會跌
: 先前有爬過一些文，看大家對於宏普建設的評價，部份的人表示是大建商，所以品質尚可
: ，但也許多人表示不推，可是未提及原因（新莊的建案，個人覺得新莊後來未如預期發展
: ，買家跟建商都是蠻衰的QQ)
: 想請教有研究過、買過宏普的大大們，有無一些建議、心得可供分享！或是有沒有我可以
: 注意的地方！
: /另外/
: 宏普建設的中央公園有一部分其實是古蹟廟宇，有人風水說面對廟風水不好。請問大家怎
: 麼看？
: （雖然是古厝，但好像就是別人的家廟QQ)

先上個央北分布平面圖 https://bit.ly/3uGBkPw

以"面對公園景觀"跟"預算天花板2500萬"交集作討論

評論我們現在可以買到的什麼房子

目前面對公園的 有

☑ 宏普中央公園
☑ 宏普Garden Park
☑ 央泱長虹
☑ 江陵天碩

（1）宏普中央公園

宏普中央公園目前面對公園成交價格在63-66萬

（2500預算-230車位價格）/ 63 =36.03坪 只要超過36.03坪基本上預算就會爆掉，

宏普中央公園規劃的平面格局為 https://bit.ly/3yWSzzd

可以看到面公園的真正三房基本上都買不到
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B2-43.23坪 B3-39.08坪（這個第一手中樓層就超過2500萬）

B5-44.56坪（這個今年我成交66萬）

C2-39.79坪 C6-39.79坪

----------------------------------------------------

C3-24.86坪（買得起但是可能空間不夠使用）

C5-27.05坪（基本上跟你現在看到宏普Garden Park A7.B6-28.47坪是相似格局）

只有2+1房的宏普中央公園C5可以替代你現在的物件，且總價

更低，但目前也沒有人要轉售。



(2) 宏普Garden Park

宏普中央公園目前面對後面的和平社區成交價格63-64萬

請參考平面規劃 https://bit.ly/34AUfAq

（2500-230） / 65（至少得成交65萬以上）= 34.92坪，等於在宏普Garden Park

面公園的面向只要超過35坪就要爆預算了。

所以你只能買A7.B6 2+1房型28.47坪沒錯，基本上未來的競爭產品就是一期C5


（3） 央泱長虹

請參考平面規劃 https://bit.ly/3c9r4Zr

只能買A3/A5 C3/C5 這種正兩房或是變更為2+1房


（4）江陵天碩公園特區

目前封盤暫時不賣，先賣學府特區，原規劃一層四戶，面公園63坪兩戶，面和平社區41坪

兩戶，這個跟我們無緣，不用討論。


結論：以看公園最大面積，遠離古厝，最好的選擇是宏普一期C5，但是沒有人賣，

拿出來賣也得賺你100萬以上，其次可以考慮宏普Garden Park or 央泱長虹中高樓層。

公園面向2500萬只能買到2+1房，沒有辦法買到真三房，那麼多社區，真的替代產品

也不多，你得研究到這樣透徹，才不會人云亦云。


不用等宏普三期，規劃更大坪數，央北重劃區未來會慢慢往大坪數推進，進入門檻會逐

漸提高，因為前期（2018-2019年）建商也沒有把握，推案坪數比較保守，但是慢慢一些

3000萬以上的客群都慢慢移入了，這些客戶也不想住在一層八戶，其中兩戶合併的產品，

江陵天碩公園特區賣了一兩間就暫時不賣了，先賣規劃單位比較小，非公園面向的學府特

區。

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※ 編輯: cicatrix (114.43.93.8 臺灣), 06/02/2021 00:57:22
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※ 編輯: cicatrix (114.43.93.8 臺灣), 06/02/2021 01:00:15
推 ptthypocrite: 推，專業
※ 編輯: cicatrix (114.43.93.8 臺灣), 06/02/2021 01:06:00
推 highsalary: 推
推 Noe1: 大坪數接下來有哪些建案呢？
推 Anyotw: 將捷開工了不會改。江陵 宏普 聯上都只是預計，看市場
→ cicatrix: 將捷央旅雙拼45坪，整體來說會慢慢往大坪數推，之前的坪
→ cicatrix: 數都在22-48坪，但主要還是集中在22-38坪這個區間，三
→ cicatrix: 房規劃主力以35-40坪居多，大三房(40-47坪)、四房以上(4
→ cicatrix: 7坪以上)的產品不夠多
推 imagine1002: 在地新店人不推，公園小不拉機的，到底貴在...？
→ imagine1002: 公園只能翻鞭炮，遛狗 沒了
→ KrisNYC: 591拉出來篩一篩看 要買新店就是沒什麼東西能買
→ KrisNYC: 根本是鎖籌碼隨便賣家喊
推 sakyro: 如果不是一定要面公園的話會有更大房型的建案選擇
→ cicatrix: 2500萬可以買九昱的36-37坪
→ cicatrix: 所以說這個重劃區有很多地方要注意，有人常拿5字頭的樂
→ cicatrix: 菲莊園跟其他建案比較，我都不知道要說什麼
推 xia0708: 如果不ㄧ定要面公園，宏普c7朝東南也滿吸引人，2500內也
→ xia0708: 可以買到3x坪吧？
推 shun01: 感覺這邊就是一個實際上也沒多好，只是一堆人拿來堆錢的地
→ shun01: 方...
→ cicatrix: 好不好 見仁見智，很多人覺得很好的地方，在別人眼中也
→ cicatrix: 不怎麼樣，十個人賦予商品十種不同的價值。
推 renovar: 真有實力～2500不衝台北市門牌嗎？
推 epicurus: 重劃區的好處就是 大家財力差不多
→ cicatrix: 2500萬台北市可以買什麼好房子？
→ checkman: 房價就是最好區隔居民的素質的，能買得起2000以上的，
→ checkman: 職業跟學歷會有一定水準。
→ cicatrix: 2500萬在新店市區就是一般三房基準值
推 aq11: 到底要看到幾個「不如去買台北」預算2500萬要買相同屋齡新大
→ aq11: 樓 相同坪數 台北市應該沒有