Re: [請益] 請問中大坪數的未來趨勢

[sos88 (QQ)]

 回頭來檢視一下自己的眼光,
 跟mf大,ceca大致敬一下, 順便閒聊紀錄, 小弟本身不是投資客
 只是一般工程師, 只有一間竹北宅, 會住到退休了
 投資房地產對小弟來說心有餘而力不足, 畢竟貴成這樣,
 口袋跟不上自己的投資想法

 以下是認真買房後的一些雜感~~
 就斷斷續續記錄一些感想這樣, 如果有錯誤資訊或是其他人有不同見解
 歡迎幫我補充, 也可以糾正我

 小弟在2020決定下手買房之後,
 陸續依照自己的能力看了快1x間竹北新竹地區大坪數的案子,
 無奈2020開始看真的太慢了, 經驗不足的我
 出價談價的速度不如眼光更精準的前輩們,
 導致錯過了好幾個自己心中的A案
 幸好, 最終在提高預算後,
 還是如願以償的買到符合自己心中理想的案子,
 當然就外人來看也有些缺點
 但自己的預算有限, 有一些缺點就是接受了
 以下提到的坪數, 不包含車位坪數
 EX: 70坪+ 2車, 70坪=主+附+公設, 如果車位一個10坪
     那70坪+ 2車= 70+ 20 = 90坪
 小抱怨, 591列的坪數都是加車位, 真的很混亂

 [縣三大坪數]
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 文鼎大苑- 71坪+ 2車 = 2588, 2660, 2610
 A+7     - 84坪+ 2車 = 2590
         - 96坪+ 2車 = 2650
         - 81坪+ 2車 = 3688     (此案一成, 竹北瘋傳!!! )
 ***********************************************************
 在這時期, 價格上已經明確抬升, 原本文鼎大苑約莫都是落在
 22/坪, 現階段已經站穩32~33/坪
 而A+7則是很明顯受總價限制, SRC的建築, 單價居然不如文鼎大苑
 這兩案的總價居然差不多, 這意味著A+7有些成交單價還是偏低的
 如果相同總價,
 我實在找不到不選A+7的理由, 一定選它
 個人認為, A+7後續成交都會達到3000,
 它應該跟文鼎大苑有一個價差的~ 如果A+7屋主願意以2500~2700出售
 預算足夠的, 一定要考慮阿!!! 未來一定補漲
 其他大坪數, 這區豐邑的大坪數案子都比較新, 終於讓縣三多了很多
 2000 UP的成交紀錄
 不然2020以前, 你有2000~2500, 幾乎不太可能選縣三的
 只有少部分會選A+7
 2020以前, 高總價都以縣二, 河岸, 高鐵居多

[縣二大坪數]
 縣二鹿場里的大坪數天花板, 大概就看
 [1] MOMA
 [2] 五五侘
 畢竟縣二也很大, 區域之間還是有不同的指標案
 鹿場里也是發展已久的區域了, 屋齡普遍老一些
 但地段是永遠的強項~
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 帝景        -61坪+ 2車 = 2228   (16年老屋)
 首馥        -59坪+ 2車 = 2370   (16年老屋)
 椰林首璽NO3 -59坪+ 1車 = 1938
 雲門琉璃    -124坪+ 2車 = 3273  (15年老屋)
 MOMA        -68坪+ 2車 = 2728
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 [1] MOMA這一排, 有一些豐德建商的大坪數案, 1X年屋齡
     另外的建案就是就是體育館對面, 這裡坪數普遍不小, 加上屋齡老了
     以前是比較不受青睞的, 沒什麼人關注它,
     但現在這時代, 變了, 幾年前大家最常掛在嘴邊的是,
    "我不看10年以上的房子, 極限5-7年啦 "
     現在變成
    "這個可以看嗎? 我不排斥"
     這區塊房價就是MOMA帶頭往上衝, 豐邑+德鑫老屋跟上, 如上面
     列出的實登紀錄, 我想已經打臉非常多人的眼光
     你能想像 豐德大坪數老屋衝破30嗎? XDD
     以前是被笑說賣不出去吧 ~~
     以我這裡的消息, 在光立方之後, 豐邑萬年案雲門琉璃, 建商已全數完銷 XDDD
     可喜可賀阿, "傳說案"目前只剩河岸跟水圳兩案了
     完銷後, 整體總價被7F 3273拉上去
     我想這也是必然的, 一定會補漲的
     這種坪數以後看不到了, 現在已經很難想像有建商敢推百坪案了
     MOMA這排, TIMES一直再傳昌益要開60/坪賣, 如果是真的這樣開賣又搶光
 　　我想這區, 又會再漲一波, 可以衝到最高峰
     (未來推案: 昌邑光明路, 惠友光明路, 大硯莊敬南北*2)
     這一區地點非常好, 穩穩的, 妥妥的,
     非常優的地段, 幾乎集結所有優點
     * 遠百+ 成功X街 + 自強五路
       再透過成功二街, 延伸銜接龍享影城, 餐廳林立, 各種機能店
     * 近高速公路, 近快速道路, 如果有輕軌, 未來也妥妥的有站點
       近國一北上預計新增的匝道, 近新竹千甲/對接河岸橋
     * 興隆+ 成功學區
     * 體育館+ 運動中心+ 大量停車場
     * 離中國醫, 圖書館, 市場(還未新建), 高鐵, 縣一距離都不遠
     再璞玉開發以前, 個人認為這一區塊, 會是竹北市最熱鬧的地段
     等璞玉開發後, 會有新的核心形成, 最好是新舊商圈具有差異化
     讓竹北更加完整, 但現在璞玉被擋, 根本連影子都看不到.
     只能先看遠百+龍享+豐采表現了

  [2] 鹿場里往河岸一些, 是另一區塊
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 帝景        -61坪+ 2車 = 2228   (16年老屋)
 首馥        -59坪+ 2車 = 2370   (16年老屋)
 椰林首璽NO3 -59坪+ 1車 = 1938
 雲門琉璃    -124坪+ 2車 = 3273  (15年老屋)
 MOMA        -68坪+ 2車 = 2728
 五五侘      -55坪+ 1車 = 2350
 五五侘      -66坪+ 2車 = 2800/ 2950
 蘭亭序      -76坪+ 6車 = 3760
 蘭亭序      -87坪+ 2車 = 4000
 惟吾        -70坪+ 2車 = 36XX
 ************************************************
       這一區塊, 圍繞著綠園道, 雖然離機能遠了點, 但說遠
       也不是多誇張遠啦, 離遠百直線距離大概就800~900公尺
       但綠園道的氛圍, 吸引著竹北非常有實力的一群人, 他們就是喜歡
       這氛圍阿, 視野遼闊, 車流量相對稀少, 一樣有著上述那些*的優點
       機能走遠一點又如何?
       就是喜歡這種氛圍阿~!!!!!!!
       這裡的大坪數強攻40, 40耶
       要知道40對大坪數來說是一個偉大的目標價~~!!
       但人家就是成交了, 也不是一兩戶的事,
       只能說... 有錢真好~
       這區還有一些公有地, 希望政府好好規劃利用, 好好發展,
       加上剛剛說的商業區, 配合上縣政府良好的規劃
       這裡真的有無限的可能~!
       蘭亭序都4000了,
       大宅+中悅四大富豪巨獸, 未來是不是有機會挑戰總價紀錄呢?

 [河岸]
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 青川之上      -92坪+ 2車 = 3368
 青川之上      -92坪+ 2車 = 3125
 世界之窗      -97坪+ 3車 = 3300
 世界之窗      -76坪+ 3車 = 2628
 V1            -72坪+ 2車 = 2530
 香緹          -65坪+ 2車 = 2600
 香緹          -65坪+ 2車 = 2068
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      河岸的建案, 通常都是單坪價格拉不高, 但坪數大, 比較多大坪數的案子
      總價也高, 這裡列出比較親民的大坪數案子,
      以前都超難賣的, 這幾案青川是最優的, 除了青川之外
      就是世界之窗比較好一些, 但它的7X坪格局上有暗房,
      其中一個廁所沒對外窗這些缺點,
      但整體格局我覺得還行啦, 以往價格是比較親民的,
      落在2000~2200, 這一波一開始還有2100, 23XX成交的,
      但到近期, 5F成交2628後
      就不會回頭了, 所有屋主一定都是踩在上面賣
      但世界之窗跟青川之上合理上會有一個價差才對, 這是以往的評價造成的
      所以如果價格差不多, 千萬記得要選青川阿~~
      剩下的V1, 以前因為戶數多, 又是醫院第一排, 超難賣, 但這波也狂清盤
      價格其實也不差, 香緹則是格局超怪異, 應該是最低價的
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 打一打發現好累, 做個總結, (高鐵區就不打了@@累了)
 在竹北這一波房價高漲上, 大坪數作為落後指標, 後續也是不負眾望
 硬朗的挺上去了,
 如果不挺上去, 那這波那些首購案就是漲假的
 你不可能"37~40坪1車"跟"60坪2車" 只差200吧

 所以大坪數一定要往上攻, 替這波漲勢打一個完美的底
 也讓追高價的首購族們安心了,
 但是, 從另一個角度看, 如果你手上沒有首購案,
 未來,
 你想買大坪數的難度就大幅度的增加, 會有一個非常明確的進入障礙
 就會變成幾乎不可能的任務,
 房價的漲幅, 一案疊一案, 在首購案上其實很快,
 但在大坪數上是有落後的現象的
 除了上述我列的那些紀錄, 翻開所有實登,
 你可以很容易看到, 有些案子是賣便宜了, 不是每一戶都這麼高阿
 我認為這是大坪數特有的現象,
 比較有機會挖寶, 談價,
 首購案幾乎不可能, 太多人買了, 你低個30-50, 別人就拿走了
 你就買不到了,
 但是大坪數比較有撿寶的機會
 只是隨著時間的演進, 這落後的缺口, 會被關上..

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 118.167.120.105 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1623517198.A.26B.html
推 maypcc: 除了大坪數要補漲外 租金也要跟上 這波追高的才安全 但租
→ maypcc: 金並沒有漲的態勢。總之往上空間不多了 大坪數4千天險沒
是喔, 租金近期都沒動嗎?
我只有一個朋友有買兩房產品出租, 他說今年很好租,
大概多個1000~2000, 一下就被租走了
→ maypcc: 調高 就是上不去
同意, 4000天險有點不符合目前竹北的情況了,
但很難想像政府調整這個, 調了有點在打臉自己
※ 編輯: sos88 (118.167.120.105 臺灣), 06/13/2021 01:19:45
推 rig2121: 租金其實有漲喔，最近竹北租金都有調一些，科技業也沒無
→ rig2121: 薪假租屋需求還是很大
→ rig2121: 我認識的套房房東一間都要漲1000-1500了，我覺得疫情下他
→ rig2121: 們還敢漲真的很猛，但就是有人租
推 ILoveRiva: 好文推 !!! 感謝分享 !!!
→ rig2121: 另外4000天險對政府立場我是覺得不太會調，但買得到這級
→ rig2121: 距的有的是方法借錢就是，算小眾啦，首購宅還是一級戰場
推 mfcke: 租金沒動還是可以漲 因為利率下降 新竹這種地區 未來性很
→ mfcke: 佳 我覺得 2.5%投報以上都能買
推 maypcc: 兩房新成屋租金這五年來大約就2萬 正負5%都算合理  房價
→ maypcc: 這波漲了快5成  租金漲不到1成  跟不上啊  兩房想租2萬5
→ maypcc: 以上會打到三房  我自己是都沒調高啦  看手上三個社區出
→ maypcc: 租行情也沒大幅拉升 今年初同事三房從3萬5降到2萬8才租出
→ maypcc: 去
推 ching7896: 大坪數的市場確實也不小 前陣子看占了4成成交(買賣)
推 maypcc: 套房租金的確有漲 富春居大單套可以租到1萬3也是令我很意
→ maypcc: 外 不過租金要所有房型一起看 套房漲不代表全部都有漲
推 mfcke: 就等看看 接下來一兩年的2房3房租金吧  我也是擔心租金卡住
→ mfcke: 1500萬房子 一個月租3萬 要是能坐穩 那就OK
→ clouder0628: 你的坪數定義有點搞錯了吧，照你列出來的應該都是房
→ clouder0628: 屋權狀而不是實坪，主加附通常是指室內實坪
推 paul76318: 我看竹北以後中大坪數會越來越少，以合併戶取代，還能
→ paul76318: 逃掉奢侈稅，跟台北一個樣
推 spmark: 16年就老屋....北大特區哭哭了
推 Morphee: 這篇讚讚 不補一篇高鐵的真可惜
推 lovemost: 縣二我不太確定未來還會是蛋黃區
推 lovemost: 租屋市場有動，我還有一些研究所時期同學在租屋
→ lovemost: 現在租屋平均都要漲1500~2000了，而且好的物件早就都沒
→ lovemost: 了，只剩下一些別人挑剩的，有些人想換根本換不了
→ lovemost: 中大坪數一定越來越少的呀，畢竟這裡的工程師其實薪資買
→ lovemost: 房就沒賺那麼多，現在住在大坪數裡的，要嘛是以前還便宜
→ lovemost: 的時候買的，要嘛是有幾間已經賺過好幾波房價上漲的
→ lovemost: 總價大概1200-1500還是主流，幾年前1200是一個竹北天險
→ lovemost: 現在1200真的....只能買小兩房了吧
推 lovemost: 補充一下我的想法，我覺得這波竹北漲過頭了，應該會降溫
→ lovemost: 邊際效應會越來越高，現在縣一一堆舊房子，一坪才15萬以
→ lovemost: 內，在高房價的壓力下，很多人可能會被迫買到舊市區，相
→ lovemost: 比之下可能會使人越買越遠，加上薪資其實成長幅度比不上
→ lovemost: 這波的房價上漲幅度，沒有下游的買盤承接，高總價很難脫
→ lovemost: 手，未來很有可能會有一波下修，但不會回到2020之前了
推 ceca: 大坪數問題主要還有2010~2015這一波供給量太多.
→ ceca: 而這一點在各地的情況不太一樣.
→ ceca: 所以簡單判斷,你先去看這一段時間的大坪數.
→ ceca: 是否還有很多還未完銷.
→ ceca: 如果還有很多未完銷,那,,,代表你那區大坪數供給量還是過大.
→ ceca: 如果前兩年就都完銷了.
→ ceca: 這樣基本上你那邊只要不要有爆量供給.
→ ceca: 那應該就可以回歸普普通通的狀況.
推 kuanun: 大坪確實有在補漲的趨勢，不過始終是小眾巿場。以文鼎跟
→ kuanun: A+7來說，小椰林對德鑫相比，小椰林名聲還是比較好，而且
→ kuanun: 兩個建案公設比差快5％，光看建坪很難會有點失真。A+7 3
→ kuanun: 688那間買方有地點跟學區考量，這也是大坪數換屋族主要會
→ kuanun: 遇到的困難，跟首購不一樣，首購對地點相對比較彈性。
→ kuanun: 3000以下大坪數會成為換屋族很搶手的案子，真的有在找室
→ kuanun: 內40坪以上，現在很難找了，新的都不蓋，有成交的社區開
→ kuanun: 價只會再往上叠而已，當然會不會成交就另一回事了。
推 maypcc: 我說的3房可賣1800 但只租2萬8喔
→ ItBanK: 權狀坪數不等於主加附好嗎...阿你的公設呢
推 Nanus: 你上面的各社區坪數敘述應該都是指權狀坪數（扣除車位），
→ Nanus: 而不只是主加附才對
推 aal: 同上，主+副70的話權狀都破百坪了
→ aal: 很少看到買完房還搞不清楚這個的
漏了公設, 已修正~
其實我看坪數時, 都只想知道主建多少
推 kuanun: 應該不小心筆誤而已…
是, 因為幾個段落跳來跳去打, 難免有錯誤的地方
應該說我覺得建商的那種標示法其實最清楚,
這案子7X坪, 馬上就知道室內多少
把車位弄進來就複雜了, 車位6~11都有, 很阿雜
推 chrishotdog: 竹北開始發展大約10幾年，從之前供過於求，到現在一
→ chrishotdog: 屋難求，已經打底10年，這一波突破低基期帶量突破，
→ chrishotdog: 搭配這幾年竹北發展成熟、園區榮景加速高薪職業加入
→ chrishotdog: 置產，科技業薪水明顯增加這些因素，我認為竹北主升
→ chrishotdog: 段才剛開始，可以買趕快買，千萬不要想說什麼已經到
→ chrishotdog: 頂了(看過矽谷房價就知道我在講什麼，不要以為一堆家
→ chrishotdog: 庭年收3、400大量高薪白領住的地方會跌到那邊去……)
推 chrishotdog: 很少推文，苦口婆心一下，要買房的建議瞭解當地環境
→ chrishotdog: 狀況，(其實看自己跟同事薪水就知道，他們跟你賺一
→ chrishotdog: 樣多，大家都要房子，怎麼比?用錢啊)不要被網路言論
→ chrishotdog: 影響，有自住需求趕快下手，不然之後可能完全買不起
→ chrishotdog: ，魯叔經歷過之前台北飆漲被洗出去的那段，很有感
推 slein: 竹北房價就像台積電股價，70元不買漲到200元嫌貴依然不買
→ slein: ，漲到600元就買不起了
推 shashayou: 4000不可能調 就像台北7000也沒調
推 mfcke: 28000也還好 畢竟管理 停車很多細節也不清楚 也要看哪個案
→ mfcke: 子
→ mfcke: 對投資客很簡單 只要能比我利率高 好地方 我就是當存錢
推 este1a: 大坪數 單價便宜
推 kuanun: 越大越便宜啊，MOMA還有單價不到35的
推 chjghjg9487: 這就跟台北不一樣了
→ chjghjg9487: 台北單價破兩百的都是大坪數
→ chjghjg9487: 因為竹北投資客大部分都是園區的
→ chjghjg9487: 總價高的去化率低
在2020.Q1頭以前你說的真的對, 很多人覺得還會跌, 要再降, 所以觀望
也不急著想要出來買, 但等了這麼久其實降也降不到哪
這波一出來2020.Q1尾, 高總去化速度也是非常快喔
現在竹北大坪數是根本沒案子可以看~
推 eddie0729: 跪求高鐵區心得文 這篇超實用！
推 cyric: 好詳細
※ 編輯: sos88 (118.167.120.105 臺灣), 06/13/2021 22:08:35
※ 編輯: sos88 (118.167.120.105 臺灣), 06/13/2021 22:10:27
推 Plutojack: 縣一是縣一，舊市區是舊市區，你現在嫌棄，未來你買不
→ Plutojack: 起