Re: [閒聊] 要怎麼下定決心買房

[ceca (生活藝術大師 ￾ N)]

恩...

社會是殘酷的.

甚麼叫殘酷.

那就是在你搞不清楚狀況的時候.

市場就繼續往前走她的.

他不會停下來等你學習,等你理解,等你OOXX.


例如你現在可以買到一坪30的60坪大樓.1800萬.

你剛出社會或是剛存夠錢.

但是你房子沒看半間,甚麼都不清楚.

想說你才剛出社會,多看看再說,過兩年再買.

結果一年後,1800就漲到2000.

你還在猶豫,是不是暫時性現象,是不是只是剛好遇到黑心賣家,是不是都是假交易.

結果又過一年漲到2300.

也就是一坪漲到38.

你就呆掉了,你現在只買得起不到50坪的3+1房平車.

你在猶豫一下,結果新屋單坪上42..你只能買40坪.


然後...

然後你就知道,社會是殘酷的.

他不管你有甚麼辛酸,或是剛出社會甚麼都不懂,或是OOXX.

太陽就是東邊升起來.

颱風來了他不管你是不是因為疫情收入掛掉所以漏水漏滿屋子沒錢修.

那是你家的事情,颱風還是會來,還是會把你家弄得像游泳池,在損失一筆家具電費用.


so....你能做甚麼?

你絕對也不應該甚麼房子都不看,傻呼呼地就衝去刷一間起來.

因此你能做的只有.

逼自己在最短的時間內"了解社會"

例如,一天看5間房子,一個月看100間房子.

逼自己在兩個月內就學習了解到一定程度的房屋知識,至少你要了解你要甚麼房子.

然後再三個月內快速做出決定,下手購買.

時間不會等你,所以只有你自己逼自己快速的高效能使用時間.


現在是一個瘋狂的年代.

我不知道各位到底有沒有在看土地成交價.

你看一下土地成交價,你在思考一下,之後房價怎樣走..XD

你要知道,土地可是比房子價格敏感很多.

如果房市要走入不要說跌,平盤就好.

土地一定優先反映,並且開始有一點滯銷反映.

這也是很多搞營造的很容易誤判成屋市場的主因.

因為土地太過敏感,所以當它們看到土地滯銷,例如招標流標等等..

甚至上個月成交100,這個月成交95...

他們就會以為房市跌了.

但實際上房市只是冷盤或是平盤.

你要房市真的跌,你沒看到土地跌到15%並且維持個一年以上,很難燒到房市.

但是...土地往上,房價必漲.

理由也很簡單,因為建商成本上升,必然反應在價格.

土地下跌個5%,這些通常是對應在,建商拉長銷售時間的時候,銷售成本上升.

所以平盤土地必然下修一點...

但是這一點不代表房價下跌.

這是很多營造業者會搞不清楚狀況的地方...建商才會比較清楚這代表甚麼.
(營造業者不銷售房子...所以他們想法很單純..XD)

但是土地只要上升,這樣建商必然拉高成交價..


而最近,土地成交價是..下修5%?平盤?上漲5%...

恩...私人土地交易那些嚇死人的成交價我們就不管.

今天新聞,政府土地招標,鳳山國泰重劃區,商三土地成交162w/p.
(靠邀,華友聯前不久才買13x,現在跳16x是甚麼鬼故事,幾個月20%)

到時候你覺得,商三成交162,那他要賣多少?

30....30建商會叫你自己蓋...XD

少說32~33up...

對喔,以上是"鳳山"

並且之後如果營造成本還繼續漲,銷售價格就繼續攀升.


so...你覺得這社會有繼續等你的跡象嗎..

還是表面上大家疫情警戒,代銷銷售大幅下降.

你會期待因此房價停滯甚至下修??

很可惜,市場根本不理你.

因為資金氾濫,所以因應貨幣貶值,造成房價之後依然繼續一路惡性上升.

問題一直都是貨幣...你要研究房價為啥會漲,你不應該研究房子,你要研究貨幣.

當然啦,實際上也包含了建商炒地皮就是了.

營建成本上升,照理講應該是壓低土地成本來平衡.

但是建商反其道而行,炒作土地價格.

這我之前就講過,飢餓行銷+建商大吃小....

so...房子的兩個原料,土地和營造成本都上升...那價格自然就升上加升.

在你還在猶豫還在思考還在想多看看多了解的時候.

你可以買的房子,就越來越小間.

尤其你要買的是"新屋"...XD

中古屋反應還比較遲鈍,新屋可是當下立刻就反映了.


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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.173.31.18 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1624263805.A.8F4.html
推 beepuffer: 房屋漲價，貨幣貶值是其一，沒課囤房稅也是其一
推 shipowner: 每次看完文章，心就又涼一半
推 KrisNYC: 以後新房子就是跟東南亞一樣全面豪宅化 大半空著養蚊子
→ KrisNYC: 8成的人住在破舊區和一般區 只有2成的人住在高級區
推 maxboy06: 沒吧 應該是總價不變越蓋越小
推 meltdown: 任何成本增加或其他因素導致的新建案創新高價，都連帶
→ meltdown: 帶動該區域舊建案水漲船高
不會.

就跟歐美一樣.

少數人持有大量的房子.

然後租給別人..XD

國際大都市自有率都低(中國除外)


這就是資本主義本色.

跟古時候大地主以及佃農

有87%像.


而當屋主是少數人的時候.

政府也比較好做很多不動產操作.

無論徵收,在開發,都會好談很多.

因為少數人必然是理智的,只談錢,好溝通.

不會遇到"這棟房子是我爸留給我的,你沒有一億跟我收購,我就跟你拚了".

※ 編輯: ceca (1.173.31.18 臺灣), 06/21/2021 16:40:24
推 A4Avant: 召喚C卡大，請問一般蓋透天的小坪數土地也會跟著上漲嗎？
→ A4Avant:  100坪左右的住一/丙建
這是連帶關係.

你大樓價格衝上去了,透天必然跟上去.


但是小塊土地有沒有成等比.

這扯到很多要素.

例如你透天蓋出來價格會再多少,如果你蓋起來要4000萬都要破豪宅稅門檻.

那必然地價上升會比較少.

所以細節還是要實際評估才知道.

※ 編輯: ceca (1.173.31.18 臺灣), 06/21/2021 16:42:25
推 KrisNYC: 同意阿 法人最好講話了 繳稅也最乖了 自然人毛病最多
推 cpu2800: 從一千萬買透天看到變成一千萬買兩房QQ
→ rusuall: 同樓上，1000萬透天，變3房，太晚買了
另外補一下.

你今天如果會投資,你還是要顧慮一件事情.


你現在手上是450萬.

所以你去投資,年化投報10%很不錯.

也就是一年你賺了算你50萬.


但你要買的房子是1800萬.

他只要漲5%.

就是漲90萬.


因此,你必須年化投報20%.

你才能"賺的跟得上你要買的房子漲價的速度".



永遠不要忘了,你買房子是貸款開槓桿的.

所以實際追房價,你必須用槓桿後的數字去算.

不要有誤會.

結果玩股票很厲害 10% 10%的賺.

結果房子還是越買越小..


※ 編輯: ceca (1.173.31.18 臺灣), 06/21/2021 17:09:45
推 KeithYan: 不對喔 首付只要多18萬 所以要投資
推 Complain: 推推推
推 jim930823: 推了
推 jump0517: 推
推 jaricho: 高雄市區新屋快全面3開頭了
推 ketter: 不信的人說再多他們也在等房價崩盤
推 SkyFee: 高雄市區最近漲太兇 很多人只能折衷買外圍
推 scott123321: 一年漲十趴有點太多
→ dexmanlau: 所以我才說  當你算買房  你已經輸了
→ dexmanlau: 或說當你想買房  經沒有太多意義  以上指受薪階級
→ dexmanlau:                       人生已經
推 Maisie: 真的
推 neck1982: 推，內容殘酷但至少是血淋淋的真實
推 jonson: 即使只買間狗屋，10年都能變贏家，沒狗屋變魯蛇中的魯蛇
推 sss81521: 真勸世文
推 taihsin: 那是指台灣房價太噁心 有五千萬想辦法移民澳洲加拿大
推 k798976869: 不要看啊 直接放棄比較快 等繼承 父母不努力怪父母
推 E6089: 推ceca
推 hom0625: c大文先推再看
推 ich2: 美術館建案已經全面3開頭了
推 hobbes: 樓上說話可以先查完在說，新屋還有二字頭好嗎？
→ hobbes: 會慢慢漲是事實，低樓新屋目前至少是2字頭，高樓3字頭
建案要看他推案的時間.

2018 2019 2020推案的價格都不一樣.

目前美術館,幾個大坪數的不論.

中小坪數的話,低於三字頭大概是白天鵝吧.

白天鵝是因為快要玩銷了,老闆因為工地死人事件,不打算繼續拉高價格..

看起來是想拚直接完銷後推下一個案比較開心的態度.

青海line一值在拉高價格,現在聽說好像拉到中樓層在30左右.

這大概是還可以找到二字頭新建案的選擇.

或是一些三年屋五年屋的餘屋.


而2021年美術館的新推案.

目前應該是太普的君御.

本來說要32~33...現在不知道.

其他皇苑或是協勝發的那幾棟就不用看了,聽說要開價5x起跳,成交四字頭.

豪華品牌的關係.

※ 編輯: ceca (1.173.31.18 臺灣), 06/21/2021 19:00:15
推 s463074: 重劃區正對面的台電宿舍區不知道會不會被賣掉XD
推 kktt254: 御之苑低樓層後棟 早期30 31可以入手 現在沒有了
→ kktt254: 現在面路的聽說鎖起來不賣
御皇苑,老闆退休的畢業作.

這棟價格才是驚人的.


御之苑2019開賣的....兩年前的案子.

※ 編輯: ceca (1.173.31.18 臺灣), 06/21/2021 19:46:31
推 ponchicha: 很殘酷也很寫實 獲益良多 謝謝C大
推 jonson: 現在多多宅對幻想文的評價 流行用 很殘酷很寫實 妙讚？
推 baz06: 以前被洗腦，魯空思維以為房價會下來。前幾年被老婆逼著買
→ baz06: 一間預售屋後，才知道房價真的很難跌，平盤整理就不錯了，
→ baz06: 根本沒在等你的
推 Refauth: 突然覺得2021年後出生的小孩真的很幸福
推 sos20000066: 2021出生等到他要買房時候...硬
→ zaza5566: 多幸福? 長大後就會怪老爸為什麼當初不買多一點
→ zaza5566: 就跟現在某些人整天抱怨以前房價多低 怎不跟老爸抱怨
推 hebe2099: 一開始沒看是誰發，看到一半就覺得是ceca大
推 rick6304: 以後兒子抱怨 爸 以前一坪30萬你不買 現在都要50萬了
推 curry56:
推 she123667: 推
推 ringoking: 如果物價都通膨10%，房子是算開槓桿後的，玩股很難超越
推 MrSuperLP: 推
推 Hanbor: 乾 真的被ceca大說中了 股票我一年有15%還是輸在這波紓困
→ Hanbor: 三年新竹的房價差了40~50% 現在時間到了還是要捏下去買 乾
→ Hanbor: 高雄家裡附近莫名其妙開了一間超大全聯 房價直接漲一坪3萬
推 tsuchan: 我2014年買的高雄15年房 買690，漲到800點多，14年是高點
→ tsuchan: 耶 超扯 22年房了還在漲
推 snow30288: 小魯不到三週看<10間房就買了，時間很殘酷不等人的，可
→ snow30288: 惜空空不懂
→ ZackRyo: 可憐 高雄就夠低薪了 現在這漲勢 存錢的速度跟不上房價漲
→ ZackRyo: 的速度  一輩子別想買
推 jim930823: 請問ceca大 雙北1500還可以買哪
推 luckysmallsu: 朋友歐印海運一個月就賺150%了房子要漲多久…
→ luckysmallsu: 航海王從5億本金才半年就翻到30億炒股票好賺太多
→ luckysmallsu: c大應該是炒房大戶了你賺到30億要花多久
→ luckysmallsu: 雙北1500要買新房林口三峽土城樹林看看吧
推 gm3252: 其實覺得股票比較好賺的多分享可行的方法，有錢人自然會
→ gm3252: 把資金丟股市保值房價就自然成長慢了。大部分能買房的人
→ gm3252: 都不是笨蛋，為啥不去當航海王當然也是精算過
推 ivan1209: 如果股票這麼好炒就不會一堆人買不起房了吧……隨便玩
→ ivan1209: 都賺上千萬怎可能會買不起房
推 luckysmallsu: 樓上倒果為因了應該是買得起房的人才有辦法炒股，你
→ luckysmallsu: 本金沒個幾五百一千萬要怎麼炒股賺幾千萬
→ ivan1209: 那就從小資10萬開始，轉成20, 40, 80, 160, 320, 640,
→ ivan1209:  再來就破千了，只是有這麼簡單?
→ ivan1209: 反正都是朋友親戚同事最會炒，最會All in最會航海王
推 luckysmallsu: 從10萬翻到破千？除非你開槓桿啦現股不可能
→ luckysmallsu: 股板看一下就知道一堆人曬海運對帳單
推 ching7896: C大的話都很中肯 推
推 luckysmallsu: 買房子的門檻比買股票高太多了能在房地產賺大錢的
→ luckysmallsu: 根本才是極少數人
推 d88647511: 我也賺海運 但海運這種拿來當常態？
→ d88647511: 我靠海運就達到過去三年的績效了 有再長期操作的
→ d88647511: 根本不會把今年的海運當成往後幾十年的規劃好嗎...
→ d88647511: 而且不用說海運啦 這兩年的股市表現 都是史上罕見的
→ d88647511: 一年要翻倍 VS 每年穩定10%  連投資大師都很難保證
→ d88647511: 自己可以「每年」穩定10%
推 zzyzx: 慘阿 看要租房一輩子了
推 xulglma: 買房子的門檻比股票低吧 讓你低利融資7成到8成
推 w78en: 好中肯好血淚QQ
推 bluewind18: 推 有能力還是早點上車好
推 ZakuSIN: 去年疫情大爆發前上車了  現在真的有感
推 will284vu86: c大，你上面回覆的450萬投資報10%轉50萬跟房子1800萬
→ will284vu86: 元上漲5%漲90萬，這兩個例子不能這樣比，因為1800萬
→ will284vu86: 不是現金，另外1800萬元只要用2成現金就可以買到（36
→ will284vu86: 0萬元）。
推 will284vu86: 應該說450萬元可以買到2250萬元的房子，然後貸款，如
→ will284vu86: 果漲了就是開槓桿2250萬元的X%，但還是要還貸款喔。
→ will284vu86: 而且房貸只能首購比較優惠。現在又有45%卡5年的也要
→ will284vu86: 考慮。
他是自住

所以很簡單.

他現在手上有450萬,算500萬好了.

他想買目前1800的房子.

所以他是自備款500然後貸款1300買到.


他選擇不買,做10%投資.

隔年,房價漲到1900.

也就是隔年買的話,他會有自備款550萬,然後貸款1350萬買到..XD


有沒有,你全部錢還是砸進去兩手空空之後,你還要多背貸款50萬.


如果在隔年.

605萬現金,但房價漲到2000.

就變成,自備款605萬,然後貸款約1400.

阿...還是兩手空空,然後背的貸款更龐大了.


這都還是因為她的收入很好,所以沒有卡到貸款上限.

如果他卡到貸款上限,例如他上限是1350萬.

那漲到2000的時候,他貸款就會算不過,買不起.


因此,自住就是這樣算.

房價漲5%,你貸款8成,你就是要有25%投報率你才追得上你要買的房子的增值.

不然你只是拖越久,將來買越貴,負債越龐大而已.

原案是450萬買1800,所以是槓桿4倍...

因此房價漲5%,槓桿四倍.你的本金450萬就是必須做出20%投報才行.

不然你都只是在擴大你買房的壓力而已.

※ 編輯: ceca (1.174.181.39 臺灣), 06/22/2021 04:19:50
推 APC: 米國的通膨率好像開 5%
推 ddey: 對一般人來說  房地產是最好的投資  只是ptt上都不是一般人
推 s463074: 我岳家8年前買近700 鐵路地下化+正義車站 最近隔壁賣掉
→ s463074: 實登刊1100... 40年無車庫透天
→ s463074: 有人可以建議要不要賣掉買新大樓嗎？ 還是繼續放？ 岳父
→ s463074: 母在哀爬不動了
推 cwttt: 看完C大的文章還不買房嗎XD 每篇都很殘忍 但很真實
→ cwttt: 房產股票又不衝突 一堆人是同時操作的 貸款買房 增貸買股
→ cwttt: 甚至增貸繼續買房的也有 人再賺也沒錢賺錢快
→ cwttt: 回樓上S大 老人還是住大樓方便跟安全吧 不過透天保值阿...
推 gksakura: 推ceca
推 zaza5566: 住大樓 有緊急狀況還能叫管理員救 不然你岳父母互相
→ zaza5566: 揹不動更麻煩
推 cjwhaha: 推 完全中肯，我去年12月在新竹買房，如果提早一個月買
→ cjwhaha:  起碼少200起跳….
→ dexmanlau: 這種金錢遊戲真是無趣阿  買賣過程很多人就靠這吃飯了
→ Refauth: 如果住大樓但是管理員不救，請馬上上網哭訴五百字唷！XDD
→ Kovan: 小魯真的不知道房子怎買
→ Kovan: 只好逼自己跟上社會
推 WUW: 真的好險去年買了房子，去年的價格今年都沒有了，尤其是在建
→ WUW: 案，營造端跟原物料成本上升，建商說都要漲價賣了
推 jonson: 建商是不是說要漲，剩下最後一間/一天/一洨時，原價賣你
→ jonson: 洨時，原價賣你，當交個朋友
推 wiifit: 推前面敘述買房的心路歷程  因為當初買房跟C大講的一模一
→ wiifit: 樣 先短時間看了很多的房子  最後三個月內鎖定目標   努力
→ wiifit: 跟建商談價格  最後才買到
推 Cefilos: 推西卡大。但我家當年買房也講求時效，只鎖定區域亂買一
→ Cefilos: 通。但也開心住了四年再小換大，當年同學都覺得我的家幹
→ Cefilos: 嘛搞得壓力那個大這樣快就換房，但18年就覺得板上氛圍不
→ Cefilos: 對勁，拚命說服老婆就all in在新竹買第二間，那年卡二間
→ Cefilos: 貸款壓力真的大。裝潢又慢工出細活拖了快一年，結果房市
→ Cefilos: 莫名其妙就大好，可惜金流撐不住只能賣房，放到現在真的
→ Cefilos: 立馬多賺200以上，哈哈不講這種事後諸葛亮囉
推 cms23: +1
推 iversonya: 朝聖
→ chen831030: 3/27
推 chen831030: 謝謝
→ chen831030: 謝謝