Re: [閒聊] 那些在台灣大力炒房的人最後下場如何?

[ceca (生活藝術大師 ￾ N)]

講道投資不動產.我們先不要管那些發大財和神話的故事.

我們看,不動產的風險和壓力好了.


基本上呢,單論不動產.

炸掉通常都是現金流炸掉.

也就是你無法支付你的貸款,然後不動產被強制拍賣在"大跌"的時候.

其次才是你買了房子結果貸款下不來..

但是買了房子,貸款下不來而賠錢賠到掛掉,在以前這種很少,後來是因為預售屋才開始多.

而預售屋的風險大家都很熟,這就不用講了..

其他方面例如工程被倒債,跟私人借二胎被設定後亂搞,被小孩偷走權狀亂搞這些不論.

工程被倒債那是營造或是建商的事情,其他的都非常態投資人的問題.


因此不動產投資,幾乎你的死法就是,現金流掛點...

然後好死不死掛點在房價低潮的時候.
(例如這幾年你現金流掛點,房子被法拍,結果一直給你拍出天價,你不虧反賺...XD)

至於你說甚麼遇到大跌被套牢幹嘛的...

基本上你多抱幾年就回來了...屏東潮州,雲林斗六斗南,哪個人現在還在被套阿..
(除非你被詐騙,朋友賣你一個超級天價遠高於物件本身行情的東西)

而時期姓被套牢,為啥有人掛了,是不是也是因為他抱不住,現金流掛點...

不然不動產只要你肯抱,沒有回不來的價格...
(當然有很嚴重的狀況,例如天母商圈轉移,師大夜市商圈轉移.
 你金店面因為商圈轉移被套牢,那個可能會套幾十年,要有心理準備)

其他投資產品很多是不能抱的,那是永遠抱不回來的.

例如兩千塊的國泰金,例如股王HTC,例如浩鼎,例如國巨.

這是牽扯到,你永遠都是那塊土地,所以土地是鐵打的土地.

但公司可以倒,倒了換一個人來取代他,所以是流水的公司.

當然你說你抱0050...恩,也可以..有雷同的屬性.或是你去抱普標500..

但如果你抱到VIX...或是元大油二.
(元大油二哭哭,反觀街口某人當時六塊多沒跟我一起出,抱到現在八塊多的樣子
 元大和街口油二為啥差那麼多,那是因為WTI和布倫特的期貨計價方式不同
 布倫特是實物計價,所以不會產生負值,但WTI會...)

而不動產,就是可以抱,因此重點又回歸到,你抱不抱得住??

你抱得住,一張不賣奇蹟自來...這句話非常適用於不動產.
(另外講到奇蹟,就想到GME...我那一張門票都還沒賣,還在看各種奇蹟繼續發生..XD)

so...我常常在講,其實呢,散戶玩股票的心態,根本就是玩不動產的心態.

只是它們玩錯東西了,那種心態玩股票會死...但玩不動產剛好而已.


而不動產現金流掛點.

一般問題就是槓桿開太大.

急性死亡就是,你槓桿開太大預估它可以賣掉或是漲到你想要的價位.

結果他漲不動,停滯....因此你撐不住只好急殺出,殺出失敗就準備被法拍.

然後延伸可能性有,政策改變,突發性的事件等等.

例如,2000年資金外逃+網路泡沫+台海危機,外加那時候房貸利率6%,所以一堆人被法拍.

又或者是,例如打豪宅,豪宅漲不動,全面滯銷...

最慘的時候,也就是大概2015前後,你打八折賣也賣不掉.

所以某人靠溫莎堡的傳說,賺了一億,然後在國王系列身上,又虧了一億.

只好跑去對岸搞直銷.

這種就是急性死亡.

慢性死亡呢...

例如2008那段時間,其實法拍量也有上升..

因為確實有不少人收入受影響,外加那時候一度量縮冷盤,所以負不起房貸,被法拍.

只是因為2009就QE,因此整個市場還沒開始往下,就又被熱錢給扛起來.


因此,基本上投資不動產的風險,就是看你的現金流壓力.
(貨幣一直貶值,因此你不用思考被套的問題,套久了就解套了...XD)

而現金流,對於資產龐大的而言,就是租金或是買賣價差的收入,去扛貸款.

因此高資產的人.為啥他的投資會多元化配置.

例如,光不動產,你就會配置增值走向的產品和高租金收益的產品.

因為你的現金流壓力基本上也都是靠你的其他資產的產出去平衡.

而又如果你全部都純靠不動產租賃裡.

那要是有急性的市場變化事件,造成租金暫時性大跌.
(例如之前高雄高應大遷校,造成四周的套房雅房大量空置釋出)

這樣你就會有風險.

那你如果適度的配置一些在0050之類的其他類型投資產品中.

這樣你風險自然就可以分散.

所以很多有錢人,為啥他投資配置的很複雜甚麼都有,那是有它的原因的.

當然啦,如果你的貸款其實並不多,你的現金流收益遠大於貸款壓力.

這樣...你開心就好..

所以一堆人都純玩不動產,那也是因為它們槓桿都開沒很大.

所以他不需要特別去配置其他種產品作避險...因為他的彈性空間太大.

而對低資產的人而言,他的現金流很多部位是取決於它的工作或是本業收入.

如果你是死薪水的,例如公務員,軍公教...

這種通常槓桿都開很大,因為他們太鐵飯碗.

但如果你是做生意的,那它們槓桿都開很小,或是不動產會採取高收益型投資產品.


因此,要投資不動產,最重要的地方就是在於,你的現金流配置上面.

你只要現金流穩定,那你就立於不敗之地.


而不動產這個項目,在世界大格局改變之前,基本上都還是萬年產業.

喔,可能不只萬年了,動物本能就在搶地盤,所以萬年??太小看不動產了.

馬克思共產主義的誕生,就是試圖想要打破不動產永垂不朽的神話.

但很可惜,地球上的人類不選擇共產.

所以,妳其他產業也許非常好賺,但是你隨時都還要承受非常多的壓力和變化.

你必須緊盯無論是自己產業的競爭力,同業的競爭者,科技進步時代改變的方向.

又要注意經營問題,制度問題,政策問題.甚至政治問題.

但不動產,基本上就是萬年固定的心法..

都不變,同樣的招數一直用一直用一直用,爺爺用到孫子,孫子變爺爺在用到他孫子.XD

在你現金流安定的狀況下,去尋找短中長期不同型態的利潤而已.

so...投資不動產,只要有經驗,舊式很簡單,並且很難虧錢.

然後安全性極高,遇到崩盤很早就可以嗅到味道,做好崩盤準備,敖一下又是一尾活龍.

因此不動產很適合永續經營...玩不動產就沒再退休的.

投資者所謂的退休,也大不了就是把槓桿降低而已...讓現金流壓力縮減就達成退休效果.

不像玩股票玩期貨的,說退休還真可能就砸電腦...

而當你沒有現金流壓力的時候,甚至你不動產完全不理她不管他.
(當然水電費和稅金要辦自動繳納)


因此回到實際案例.

炒房炒地皮久了會怎樣??

阿就會變美國總統阿..XD

英國女王他的收入,一半也都是不動產租賃取得.

或是我推文講的南合興,陳中和之後分家的其中之一而已...

因此不動產很適合家族性產業,可以一代傳一代.傳一百年都算小case.

只要你現金流不要炸掉,他就是很穩定..然後又簡單..

他只是賺錢沒那麼快而已.

當然啦,更多人是用不動產當根,然後作延伸投資.

例如傳說中台灣真首富的林家兄弟...

手上也有銀行阿,也有媒體產業阿..

但它們真的根,就在不動產.

如果追到大賺錢的產業,就大撈一筆,然後來囤積不動產.

如果延伸的產業掛點,那也只是皮痛肉不痛.

當然也有外務玩過頭結果整個燒死的,最典型就是東帝士...

外務開太多玩過頭,結果一次倒.


另外一點,為啥不動產的人都很低調.

因為你看.不動產的人只要浮出水面,通常都會被教訓..XD

因為眼紅的人太多...XD

三黃一劉就是典型.
(但其實,像劉媽媽還不是到今天都在繼續炒房...阿就~~低調叫各位快點忘記他)

你看,一出頭就被教訓...所以現在全都很低調.

你可以在自己的產業中私下紅,但是沒事不要上媒體上節目上新聞被採訪.

不然會被教訓.

因為滿地買不起房子的,會群起攻擊你.

不像郭台銘,他怎樣高調都不會有事情.

這也是為啥,林家兄弟富比世排行被低估那麼多,他們都無所謂..XD

甚至,某些人還會搞出一些"幌子產業"來表面上包裝自己.

讓世人認不出她其實是一個炒房炒地皮的...


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