[閒聊] 股市跟房市的關係？

[junior020486 (軟蛋頭)]

最近跟家人聊到股市、匯率還有房價
聊到以前台灣股市、匯率還有房價的歷史情況

結果我家人一直說他們過來人，說股市跌的時候房市會跌，而且股市漲房市也會漲
但是房市是滯後效應，漲跌會落後於股市
然後說，股票如果漲到最高，台幣也會升值到最高，反之亦然

我雖然已經買房，但是我家人不知道，因為他們說等之後股票大跌再買會比較便宜
並且說去年股票低點的那個時候房子很便宜

只是我去年就算有頭期款，他們也是說疫情那麼嚴重，會繼續跌，結果股市房市反而創新
高
到底股市跌會不會影響房價，要跌多少才會影響？

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 101.12.55.119 (臺灣)
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推 ceca: 2003~2020,房價都在漲,中間2008 2015 2017都有不小的跌.
→ ceca: 你先問你家人,他這輩子買賣過幾棟房子..XD
→ ceca: 然後問他.為啥他認為股票跌房價會跌?
→ ceca: 是靠理論?還是股票跌的時候他撿到便宜或賣房虧到錢?
應該是剛好2008年房子買到起漲點，然後2008年股市開始漲，所以他們印象就很深刻
→ ceca: 房價跟"資金"有關..
※ 編輯: junior020486 (101.12.55.119 臺灣), 06/24/2021 23:18:46
→ ceca: 2000年跌,是因為資金大量外逃.
→ ceca: 97台海危機+西進中國.
→ ceca: 1990和1980年才是通縮產生(外加利率高所以反應敏銳)
→ ceca: 2008危機燒在美國,但2009就QE,所以實際資金沒有收縮嚴重
→ ceca: 因此2008梅碟.
→ ceca: 2008起漲??,,那2003~2008這段時間他們認為是在跌?
→ ceca: 叫它們去看一下,2003~2008房價怎麼跑的..XD
他們那時候沒換屋沒跟上這波
然後還跟我吵説，股票跌代表外資賣掉股票把資金匯回去，所以資金變少，台幣跟房價都
要跌
※ 編輯: junior020486 (101.12.55.119 臺灣), 06/24/2021 23:21:16
→ ceca: 尤其台北,2003~2008都漲2.5倍了.
→ ceca: 只有2008就冷盤,2009就開始長.
→ ceca: 2010就開始打房..XD
→ ceca: 因為2010就發現房價要狂噴(QE的關係)
→ ceca: 你跟它們講,不動產是內需市場,沒人再用美金買房子.
→ ceca: 外加外資持有台灣不動產不多.
→ ceca: 並且股票大跌,外資也不會把台灣不動產賣掉換美金回去.
→ ceca: 所以股票外資抽差,跟台灣不動產關係很遙遠.
→ ceca: 2000是台灣內資的資金大量外移.
→ ceca: 尤其跑美國那一批,一堆人賤價賣房子拿綠卡跑掉.
→ ceca: so..2000和2008兩個傳說中十年線對稱跌幅的超級大跌.
→ ceca: 應對房價變化..剛好就是兩個典型.
→ ceca: 2008是美國自己的包,我們是金融掃到颱風尾.
→ ceca: 2000則是我們自己資金外逃,內需市場重挫.
→ ceca: 因此一個房價大跌,一個房價沒跌,並且只冷盤一年.
→ ceca: 隔年就開始暴漲的起點.
→ ceca: 而暴漲的原因是QE...
→ ceca: 你說,QE是Q美元,為啥我們會受影響.
→ ceca: 那是因為,台灣為了維持匯率,所以必然跟著資金氾濫..XD
→ ceca: 就像現在一樣.
之後疫情解除，現在放出來的那些紓困金還有紓困貸款不知道會不會透過金融體系跑到房
市裡面
→ ceca: 另外,去年三月股票崩盤.
→ ceca: 你可以看一下我們投資客房子有賣不掉嗎..XD
→ ceca: 剛發生的事情.
※ 編輯: junior020486 (101.12.55.119 臺灣), 06/24/2021 23:30:17
→ ceca: so...你家人根本不是過來人,一直都不再市場怎麼過來的.
→ ceca: 他只是,年紀比較大,然後大腦有一個理論,自認理論是正確的.
→ ceca: 實際上完全沒在市場操作進出.
→ ceca: 然後大概有幾個它們所謂"高級"的朋友觀念都差不多.
→ ceca: 所以自以為是隊的.
→ ceca: 紓困那個很少,影響不大.
→ ceca: 目前影響最大的是..
→ ceca: 1.利率.
→ ceca: 2.通膨.
→ ceca: 你看見商現在搞飢餓行銷靠的是甚麼?
→ ceca: 靠的是營造成本大幅提高..XD
→ ceca: 因為營造成本大幅提高,所以再拉高地價,小建商就出局.
→ ceca: 大建商壟斷市場,在哄抬未來新屋房價.
→ ceca: 因此你看最近是不是新推案的價格瘋狂往上拉.
→ ceca: 這就是通膨的表現...當然不否認裡面有很大炒作成分.
→ ceca: 但,地價這種東西,炒上去就是炒上去了,沒有所謂合不合理.
→ ceca: 否則理論上應該是營造成本上升,地價下降.
→ ceca: 但現在是兩者一起上升,因此地價上升是沒有邏輯的.
→ ceca: 這就是炒做..XD...
→ ceca: so...中古屋之前反映利率...
→ ceca: 新建案則是反映利率和通膨.
說到新建案，建商預期通膨，之前看的有個建案，直接說不賣預售，說等到成屋才要賣
不懂建商為什麼不賣預售，預售可以慢慢繳，感覺比較受小資族歡迎
後來只好買中古屋，因為預售要嗎挑剩的，要嗎投資客們加價太多，沒那麼多頭期款
→ ceca: 當然透過新建案狂拉價,中古屋也會比價而往上爬.
→ ceca: 因此房價會跑在實際通膨之前.
→ ceca: 而等房價衝上去,之後金屬能源等等通膨才會追上來.
→ ceca: 而房價為啥跑得比較快..
→ ceca: 因為...炒作..XD..
→ ceca: 炒作扭曲了這個先後順序.
→ ceca: 不然照正常應該是,通膨,原物料上漲和薪資上漲.
→ ceca: 之後才產生不動產購買力,之後長房價.
→ ceca: 但很可惜我們活在資本主義世界.
→ ceca: 所以可以炒做的東西先跑...
→ ceca: 變成房價跑得比原物料上漲還快...
→ ceca: 這就是殘酷的世界...
→ ceca: 看錯的人就被拉開貧富差距...往貧窮那邊拉..XD
→ ceca: 就像,高端疫苗都還沒開打,他股價就飛在添上了.
※ 編輯: junior020486 (101.12.55.119 臺灣), 06/24/2021 23:38:29
→ ceca: 而現在,高端疫苗有任何疫苗收益嗎....沒有.
→ ceca: 那為啥他可以飛在天上??...炒作.
→ ceca: 同理用在房價而已...
※ 編輯: junior020486 (101.12.55.119 臺灣), 06/24/2021 23:39:59
推 ceca: 建商平均年利潤你抓7%.
→ ceca: 當你房價漲超過7%.
→ ceca: 那建商可以晚點再開賣他沒差..還賺更多.
→ ceca: 建商沒那麼好賺..XD
→ ceca: 你沒看到熱銷案,通常會鎖一些戶別起來.
→ ceca: 那些就是之後拉高價再賣會賺更多.
→ ceca: 你要知道,如果成本20建商賣25,利潤是5
→ ceca: 但如果他賣27,利潤是7.
→ ceca: 差40%...
→ ceca: 差價可是淨利潤...那個差很大很大很大.
→ ceca: 所以豪華品牌的房子,通常都賣五年..XD
→ ceca: 但是他們價格通常都貴別人15%
→ ceca: 豪華品牌的利潤可是很大的,只是他銷售比較慢.
→ ceca: 當然豪華品牌的"容錯率"很低,一個大失誤就可能一蹶不振.
→ ceca: 不像寶咖咖,容錯率超高...他隨便蓋隨便賣
→ ceca: 一個案子出包,不痛不癢..
→ ceca: 然後可以拚周轉率,提高營業額,再透過提高營業額去開槓桿.
→ ceca: so...生意算盤打法不一樣...各有好處和優缺點.
推 NTUMEDRX: ceca大讓小弟獲益良多
→ NTUMEDRX: 可否請問一下ceca大 現在房地合一2.0之下打預售屋之下
→ NTUMEDRX: 現在追預售屋還是新成屋還是中古屋好？ 因為之前聽c大說
→ NTUMEDRX: 房價主升段可以追新屋價差沒很大的預售屋  那現在房地合
→ NTUMEDRX: 一2.0後還是嗎？
→ ceca: 現在是,你買預售屋就是要賺蓋好之前屋齡都是0的增值.
→ ceca: 賣點就,要嘛蓋好立刻賣,比照當下的最新建案打點折.
→ ceca: 要嘛就是蓋好後等房地合一核算比較低後再賣.
→ ceca: 至於預售屋轉讓,理論上來講利潤被房地合一侵蝕很大.
→ ceca: 但是不排除如果建商拉價太誇張.
→ ceca: 你還是有辦法拉高不少價格出掉,被抽45%但是利潤投報還是很好
→ ceca: 因此預售屋我會建議你用成屋立刻賣或是成屋過幾年賣做基準.
→ ceca: 然後預售屋拿在手上看情況再決定要不要轉讓.
→ ceca: 但不能用之前拚預售屋轉讓的心態去玩預售屋.
→ ceca: and..因為建商狂拉價.
→ ceca: 所以買新成屋的投資效應應該沒有比買預售屋好.
→ ceca: 只要建商一年拉10%.
→ ceca: 你蓋三年,等同你預售屋成屋的時候價格是比新推案便宜30%
→ ceca: 這麼可觀的價差
→ ceca: 你可以很爽的取得利潤.
→ ceca: 而新成屋3年後,三年中古屋,你也不可能給人家拉30%賣.XD
推 NTUMEDRX: 謝謝c大
→ naifing: 房價要跌就是不適合居住，最慘的就是戰爭天災、普通一點
→ naifing: 的就是凶宅人禍；大家心裡都明白的事，只是不想去相信XD
→ askachage: 股市漲帶動房價漲，股市跌資金逃到房市造成房價漲
→ k798976869: 有聯動關係 一邊賺多就會分散風險一部分拿去另一邊玩
推 Unsullied: 古時候的規則現在不一定適用
→ Unsullied: 古時候還沒發明瘋狂QE
→ Unsullied: 要順勢而為
→ sdhpipt: 循環週期差太多 所以我個人感覺沒有明顯相關性
推 lukesama: 西卡在四月就開始說「飢餓行銷」了
→ lukesama: 有在房市市場應該感受得到
推 lisayeye: 接下來QE要收了，所以房價要跌了嗎？
推 wasi63898: 都已經完售了 還有可能跌？
→ ceca: QE收掉資金可沒回收
→ ceca: QE收掉只是不再繼續浮濫產出
→ ceca: 但是之後美國要大推基礎建設
→ ceca: 請問，為何要推基礎建設，以及推基礎建設會怎樣？
推 obrag: 感謝ceca大