推 davidyu0922: 推 06/27 21:40
推 albertchau: 請問大寮是鳳林商圈好還是中後庄? 06/27 21:51
重劃區在鳳林商圈那邊.
政府有重劃區,重劃區優先.
政府是莊家...
重劃區炒不起來怎麼辦?
給你Bot商場.
Bot商場起不來,在給你捷運.
捷運在起不來,在給你高鐵..
政府炒地皮就是這麼不講理.
當年高鐵剛弄起來,基本上只有台北和高雄高鐵站發展得比較好.
後來弄一個青埔...你看現在青埔怎樣.
在後來新竹六家,你看發展怎樣.
現在連台南都要炒.
政府要炒的重劃區起不來,政府財政會受到嚴重的重擊.
所以"必須"起來...XD
當然啦起來不代表他會變蛋黃區.
但是起來代表他會有一定的規模發展.
so...中長期發展,必看政府態度...他老大他說得算.
不過有時候有些會遇到政治問題.
政治清算,政黨輪替,政治鬥爭.
因此也要注意,政府要發展的區域,是否有取代性或是"可延遲性"
興達港就是,楊秋興的勢力(包含金主進場布局),後來被教訓.
教訓手法也簡單,把你延遲發展...延遲個1x年差不多意思意思...XD
直到最近才爆發性成長.
但是當年進場的,大多都已經投胎過他另一輩子的人生了.
所以跑外圍,一定要注意政治變化...
推 pttrock: 簡單翻譯 基本上除非價差很大不然都先考慮蛋黃,一來是 06/27 21:53
→ pttrock: 帶頭漲二來是二線可能漲幅也跟不上一線的 06/27 21:53
推 davidyu0922: 3樓神解 06/27 21:55
推 kktt254: 推C大 也推3樓 06/27 22:08
推 jaricho: 推一個 06/27 22:08
推 shipowner: 謝謝c大分享 06/27 22:12
推 hosstw: c大怎麼看左營 越靠近高鐵越好嗎 06/27 22:23
推 hosstw: 還是目前還是推薦美術館區呢 06/27 22:25
噓 Antihsieh: . 06/27 22:31
推 hcwei0126: 謝謝C大分享 06/27 22:32
推 showbon902: 推,中肯 06/27 22:51
推 snow30288: C大的文章惠我良多,最近剛畢業,再辛苦還是要在能力範 06/27 22:51
→ snow30288: 圍內盡力拼蛋黃區 06/27 22:51
推 ccid: c大為什麼不乾脆當建商啊 06/27 23:02
推 vanccur: 感謝C大分享,想請問河堤一帶未來好嗎,家人一直想買這邊 06/27 23:07
→ vanccur: ,可是我看他屋齡都二十幾年了…. 06/27 23:07
河堤就是看未來政府到底要先重劃自立中華那一塊工業地還是自由民族那一塊.
如果先重劃自立中華那一塊,那河堤會慢慢老化,沒辦法銜接上.
所以河堤就普普,跟著大環境走.
投資的話有更多有競爭力的選擇.
但如果先重劃自由民族那一塊.
這樣河堤可以跟新的"王者"重劃區有一定的貫連.
會有比較明顯的拉抬效應.
(類似巨蛋商圈拉抬巨蛋北邊中古屋的效應)
所以河堤必然先觀察政府到底要重劃哪一塊工業地為主.
推 xdbutterfly: 謝謝分享~靜觀走勢 06/27 23:25
→ oxfoo: 感謝分享 06/27 23:26
推 siriuswinds: 大寮中庄10年來漲幅有感 06/27 23:31
推 IFnight: 回2樓,我覺得大寮是個鬼地方 06/27 23:33
→ IFnight: 請問ceca大,高雄的蛋黃區是指哪裡呢?除了美術館外,我 06/27 23:35
→ IFnight: 覺得是多點分散的感覺 06/27 23:35
推 jump0517: 謝謝C大 06/27 23:49
推 Complain: 謝謝 06/27 23:56
推 lukesama: 高雄蛋黃:巨蛋凹子底美術館高雄車站三多 06/27 23:56
→ lukesama: 以上個人感受 不代表一定 06/27 23:57
高雄蛋黃區.
北邊之前是農16帶頭,現在是美術館帶頭.
美術館+農16.
巨蛋(指明誠路和裕誠路夾住這一塊,非這一塊會淪為二線)
則是黏緊跟隨,巨蛋不具有領導效應.
(所以我稱巨蛋是1.5線,不具有一線蛋黃區的特權,但是跟一線跟得很緊
不像二線會有明顯的落差.)
南高就正新彎區.
三多目前已經其實不太算正二線代表.
三多不夠強,文化中心和後驛和中央公園民生二路到愛河的這一段都壓制三多.
硬要算的話就是二線尾端...
要知道,蛋黃區有特權.
也就是他價格不受其他人拉扯.
你文化中心,很強,但是你價格無法超越美術館農16和正彎區.
所以文化中心沒有特權.
他價格一定看人臉色.
2012年開始那一波,文化中心就已經把王者地位交出來了.
2013~2014都是看農16在表演...
(放話周杰倫來買房子也是放話農16而不是文化中心)
這就更不用說這一波..
這就像台中西區,當年也是王者,但是也在2010後很明顯的王者就是七期.西區被幹掉.
以至於後來發展出,七期價格輾壓西區的現象.
當然未來王者還會繼續輪替.
只要你這邊空地被蓋得差不多,政府就會準備下一個王者來取代這一區.
空地是燃料,有燃料才有辦法突破大氣層.
不過話又說回來,市中心尤其像高雄這種被港口綁住的"港都"
你不像台中市中心可以搬家.
台中市中心往西邊搬,以後要是政府爽,他往北邊搬,你也不能說甚麼.
但是台南阿高雄阿台北阿這些就是市中心無法像台中這樣大幅轉移的.
因此政府勢必就會在範圍內找空間出來打造蛋黃區.
空間必然就是從工業地和農業地找.
把這些工業地農業地重劃,就可以在原市區找到下一個可以拿來做王者的蛋黃區.
而一個蛋黃區大概可以稱30~40年
(當然跟他規模也有關係,例如同樣2003發展,七期的土地蓋要光了,高雄美術館還有50%
因為七期和美術館的規模差很大,外加高雄是美術館+農16,光面積就三倍
更不用說高雄南北兩蛋黃區,南邊還有一個新灣區在瓜分市場
所以七期必然支撐王者時間比較短,因此台中才急急忙忙把水楠弄出來.
但是反過來說,因為七期比較小,外加台中唯一
所以資金集中話題集中炒作集中.
因此同樣2010~2014這一波,七期表現亮眼度輾壓高雄美術館+農16+新彎區).
因此在高雄就不用幻想蛋黃區會跑到橋頭,大寮...
這八輩子都不可能的事情.
你光上面我講的,自立中華的工業區,以及自由民族的工業區.
就夠北高雄在玩個60年...XD
(南高雄更多,205兵工廠,中島,凱旋新境...並且新彎曲自己發展都在初期)
60年後核融合發電突破,交通如果有大幅變化,例如公共自動飛行載具之類的.
那人類可能就進入另一種生活模式.
到時候不動產怎樣變化可能還要看科技側的表現.
而炒做.
炒外圍和炒蛋黃區.
會是不同時間點和不同型態.
因此你要知道你今天投資外圍該怎樣玩該怎樣看.
又,你要投資蛋黃區,哪時候要進場,哪時候出場.
不要混亂投資,不知道為啥,就買了再說..
外圍主要就是從基期很低跳上來那一段是重點,吃到就跑了.
蛋黃區就是每次大漲的時候那一波大炒作,也是吃到就可以跑了.
而如果你是中長期布局未來的王者.
那自然就是你要耐心地等到你這個區域幹掉上一個王者變成王者,之後又拉開一波價差.
那時候才要跑.
所以例如你進中都,你是要做中長期的.
那你必然會等到你的房價幹掉美術館並且產生價差一兩成以上,你才會離開.
如果你不相信中都會幹掉美術館,你不相信水楠會幹掉七期.
那你不適合做這種中長期布局未來蛋黃區的投資...你會進出判定錯誤而少賺很多錢.
你就去選擇適合你的投資比較好.
另外你要知道,時間做得越短,越考驗眼光和對市場的判斷.
但是投報率也越好.
當然風險也越高..壓力也越大.
(當然不動產的風險和壓力相對其他投資產品,還是非常無敵低)
目前蛋黃區投資,主要是資金行情的炒作先行者.
所以例如台中或是新竹,適合做中期.
也就是你看到蛋黃區這一波會一直漲,領漲.
漲到漲不動就要跑.
不要傻傻地留下來等死魚盤的到來.
至於高雄則是要觀察他價差有沒有打算要拉開.
有要拉開,那後面悶燒時間會比台中或是新竹久.
主要原因是高雄蛋黃區價差太低,所以這邊有一個價差拉開的額外利潤bounce.
不確定會不會產生,也不確定產生後效應有多少.
這邊只能走一步看一步...因為市場是渾沌的,外加有外力因素干擾.
如果有悶燒bounce,那自然就可以留久一點..
這個效應不會輸給你跑去追之後的其他區域補漲.
然後你又不需要"換物件",所以可以省去交易成本的支出部分.
台中新竹就不用羨慕了,你們不是沒有這個利潤.
而是你們之前就把這個利潤給發酵吃掉了...XD
因此如果當初,2003可能有點早,2005好了,你有農16和七期可以選.
你選七期,你不就賺多很多.
這就是因為你吃到這個利潤.
因此你吃到後你再把錢轉到未來會產生這個利潤的地方,你就爽上加爽有倍數成長利益.
so...應該是高雄蛋黃區投資者羨慕你們,而不是你要羨慕高雄蛋黃區.
※ 編輯: ceca (1.173.24.202 臺灣), 06/28/2021 00:45:14
推 BRIANERIC2: C大請教一下,灣區2房或2+1房好了,如果新房要漲到30 06/28 00:03
→ BRIANERIC2: 萬,加車位差不多要近1千萬了,你覺得高雄有這種消費 06/28 00:04
→ BRIANERIC2: 力嗎? 我看目前主流大約就是買在6、700 所以投資到市 06/28 00:05
→ BRIANERIC2: 中心8、900,以後要轉手會卡到總價太高嗎? 06/28 00:05
→ zaza5566: 你看的只是目前主流 誰知道也許明年就會到8~900了 06/28 00:15
→ zaza5566: 台中兩房1000萬都有了 高雄跟上也不過分吧 只要市場接受 06/28 00:15
→ zaza5566: 跟消費力沒啥關聯 06/28 00:17
推 ganninian: 感謝分享 06/28 00:18
推 BRIANERIC2: 我也是這樣想 只是怕高雄的收入跟主流不接受到上千 06/28 00:24
→ BRIANERIC2: 因為蛋黃8、900 跟蛋白5、600 這兩個不好拿捏XDDD 06/28 00:25
推 kktt254: 高雄2房已經接近千萬了阿 鑫XX就有阿 06/28 00:30
推 Mtcat: 11 06/28 00:36
2010年的時候.
高雄主力是600萬.
給你參考一下.
台灣收入落差沒各位想像中那麼大.
雙北買房子大多都靠父母.
之後就所有縣市都比照而已.
沒甚麼買不起的.
爸媽的房子漲價了,你就買得起了.
這就是不動產印鈔票永動機的概念.
不動產自己可以印鈔票來繁殖自己...
你有一棟房子,就可以靠她繁衍另一棟房子.
※ 編輯: ceca (1.173.24.202 臺灣), 06/28/2021 00:48:12
※ 編輯: ceca (1.173.24.202 臺灣), 06/28/2021 00:49:09
推 mcloveyw: 請問C大怎麼看 左營高鐵 以及 文山特區呢? 06/28 01:23
推 BossSB: 河堤呢 06/28 07:45
推 curry56: 06/28 08:18
推 YA01301210: 請問c大若要購置透天自住,以地區發展來說楠梓或仁武 06/28 12:36
→ YA01301210: ,您會如何選? 06/28 12:36
推 qooisgood: 我覺得除非高雄產業結構在短期內大幅翻轉 06/28 13:39
→ qooisgood: 不然購屋總價帶要突破千萬 恐怕不是簡單的事情 06/28 13:39
→ qooisgood: 看看發哥在高雄都是怎麼推案的 不管每坪單價怎麼炒 06/28 13:40
→ qooisgood: 總價都會想盡辦法壓在一千萬以下 06/28 13:40
→ qooisgood: 超過千萬的案子在高雄都要跑一兩年才會賣完 06/28 13:41
→ qooisgood: 再來居住坪數 以小家庭來說35坪已經是最小的極限了 06/28 13:43
→ qooisgood: 因為現在高雄的新建案都是高雄厝 室內面積都會被 06/28 13:43
→ qooisgood: 一個五坪的高雄厝陽台吃掉 室內常常都不到20坪 06/28 13:44
→ Unsullied: 我只買蛋黃區 06/28 15:00
→ Unsullied: 我就遵循ceca大的教誨 捷運蓋在我家旁 不怕不保值 06/28 15:00
→ Unsullied: 丟個千億建設在你家旁 06/28 15:01
→ BRIANERIC2: 我也是只買蛋黃區 隱憂就是q大說的 蛋黃區買在900萬以 06/28 15:26
→ BRIANERIC2: 後要賣1000萬要賣很久 高雄人情願跑楠梓橋頭買6.700的 06/28 15:26
推 ian0805: 卡千萬門檻阿,高雄通常600萬一個級距,800萬一個級距, 06/28 17:42
→ ian0805: 接下來就1000萬以上,之後買1500萬大樓或舊透天就會考慮 06/28 17:42
→ ian0805: 了,然後有2500萬買電梯透天或大坪數大樓也是要抉擇。 06/28 17:42
推 secrectlife: 高雄沒有像台積電那種等級的公司,購物族群的口袋相 06/28 19:15
→ secrectlife: 對台中新竹台南小很多,蛋黃區成長力道讓人存疑,新 06/28 19:15
→ secrectlife: 竹工程師都是不用靠爸媽就能直上兩千萬的房子,因為 06/28 19:15
→ secrectlife: 家庭年收夫妻300up,買兩千萬房子還可以,高雄要找 06/28 19:15
→ secrectlife: 到這種客群困難很多 06/28 19:15
推 Lilyzoea6: 高雄買房除了發哥外 百立也是個很好的指標 06/28 21:29
推 nonoing: 打擾,想請問ceca大大美麗島站周邊的老公寓是否值得買 06/29 14:26
→ nonoing: 呢(長期自住/出租)謝謝您! 06/29 14:26
台積電一項都只是一個炒作的話題..XD
他本身實際影響很低.
另外台灣薪資落差本來就不大.
再來,買房子不是只看薪資的.
只看薪資,台北跟其他幾都市的價差只會在20%內.
並且新竹會變最貴的.
但實際市場完全不是這樣一回事..XD
所以不要錯誤解讀.
把小訊號解讀成大影響力.
這會嚴重影響你們投資布局.
※ 編輯: ceca (1.173.24.202 臺灣), 06/29/2021 18:18:44
推 BRIANERIC2: 我看高雄所得也沒有比其它幾都低多少 但就是房價相對 06/29 18:48
→ BRIANERIC2: 低 然後就覺得高雄人好像貴一點就不買了XDDD C大的分 06/29 18:49
→ BRIANERIC2: 析是說其它幾都都撐得起這種價錢 高雄怎麼會撐不起來 06/29 18:49
→ BRIANERIC2: 所以我想是時間的問題 等過幾年蛋白都漲起來了 大家就 06/29 18:50
→ BRIANERIC2: 普遍能接受蛋黃2房加車位上千萬了 06/29 18:50
這是供給的問題.
高雄老房子不少.
所以當你市場還有東西可以滿足剛性需求的時候.
就還沒逼著買家硬往上買.
但是當你老房子被惡性大炒一波.
那新房子自然就有很大的揮灑空間去挑戰大氣層.
另外其實高雄和台中房價也沒差多少.
你不要用全部房子去看,因為高雄老屋很多.
你用同屋齡的去看,價差並沒多大.
所以討論非雙北的幾個都市,討論的好像一邊天堂一邊地獄.
結果市場反應出來的價格,還是半斤八兩..XD
所以市場本質還是供給和需求.
因此看籌碼很重要.
不要靠理論和基本面去看.
這樣很多時候市場怎樣變化你會無法解釋.
例如.為啥新竹的房價是台北的1/4??
沒道理阿...不覺得嗎?
→ squllliu: 小訊號XDDD 陰影很重齁 06/29 20:28
我們這種玩那麼多年的投資客.
沒啥陰影..XD
但是看到很多人有陰影,滿有趣的.
例如,南部要崩盤了,結果,去年漲幅冠軍是潮州,今年六都冠軍是台南.
那...新竹薪水不是屌打台南??更不用說潮州..??
然後,在台北買房子不看薪資,跑到中南部就變要看薪資??
很多時候事情不是這樣看得.
市場永遠是對的.
你要先看清楚市場.
跟市場的反應不一樣的理論,都是錯的.
※ 編輯: ceca (1.173.24.202 臺灣), 06/29/2021 21:28:22
推 curry56: 06/30 12:11
推 cms23: +1 11/03 16:23
→ chen831030: 3/27 03/28 22:12
推 chen831030: 謝謝 08/14 18:56
→ chen831030: 謝謝 09/29 03:17