Re: [閒聊] 台北精華區老公寓的未來

[Freighter (貨輪)]

※ 引述《intern (Love,peace,望)》之銘言：
:    雖然是月經文, 還是很想請問各位高手包括Ceca公寓神的意見
: 關於市中心老公寓的未來，正反雙方意見都有，可是看衰的比例似乎越來越多, 根
: 據28法則, 賺錢的人是少數, 這時候會不會是人棄我取的時機呢.
: 我的觀察是：
: 因為台北市公寓幾乎是40年以上屋齡，假設第一手屋主是30歲購入，現在已經是
: 70歲。70歲根本很難爬3樓以上樓梯，一摔下來femoral neck fracture就長期臥
: 床,所以老人會換房搬走，現在住的不是第二代（40-50歲 )，就是出租給租客。
: 而當40歲的公寓再過20年，第二代的屋主也老了，也要換屋，只是此時屋齡已60年，
: 很難找到接手，剩下的只有出租價值，這也就是3樓以上公寓抓交替很難. 可是很
: 好租, 因為除非台北市沒有窮人了, 不然一定有一堆看中便利性,實用性或學區的
: 租客進來.
:   問題在於公告土地現值還是很貴，公寓價格再如何跌大概很難跌破土地價格。
: 政府因為安全性等考量，一定會再釋出危老改建等利多, 來解決老公寓的安全性問題.
: 搞不好公寓跌到一定程度就有建商願意出手全部買下，自己改建。
:   逢低買進精華區公寓是我的考量，因為房子會不值錢，但土地不會壞，只會漲.
: 事實上最近也入手一間市中心老公寓, 成交跟鑑價差不多, 一樣85成30年, 1.31%.
: 如果公寓真的長期看壞, 銀行比你更擔心他的擔保品價值.
我以前也是這樣想，「70歲根本很難爬3樓以上樓梯，所以老人會換房搬走，
現在住的不是第二代（40-50歲 )，就是出租給租客。」
這幾年的觀察下來，70歲以上絕大部分住在原處直到過世的那一刻，就算是
住老公寓四樓或五樓。

一部分是老人家維骨力和檸檬酸鈣吃一吃，人工關節換一換樓梯照爬，這群
的因為有在出門，反而可能賣北市老公寓去外圍至電梯大樓。但外圍生活圈
不同、很多人經濟狀況也負擔不起先買再賣、第二代沒錢又不想出台北市，
只好三代同堂，一起擠台北市老公寓。

另一部分的失能老人，因各種原因ADL出問題，需部份協助或無法爬樓梯，他
們乾脆不下樓或不出門了，住大樓和住公寓沒差，完全不會搬家。
現在長期臥床行動不便者慢性病代領藥、身心障礙到宅鑑定、居家服務、最近
遠距醫療開放(雖然疫情結束應該會政策緊縮)，很多醫療行為可以在家處理。
非常多失能老人除非急症或病情有變化，才會到院就醫才需要下樓，偶爾需急
症就醫，就全家總動員或叫救護車。反而因為長期病歷都在家中附近的醫院，
因為就醫問題搬家的很少，除非要規律洗腎、復健或打化療這種一定得常常到
醫院的。

所以台北市老公寓的四、五樓仍是許多老人到臨終前的最後一站。
「老公寓四、五樓，老人不會去買，但已經住很久的也不會搬。」

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推 carterdunk: 遲早改建 井噴
推 Ensidia: 當台北普遍房價都100+的時候老公寓就會改建了 還要1X年吧
推 kukupica: 精華區會轉移，商圈會邊，遲早而已
推 stock123: 地點好的老公寓1樓，幾乎不敗
→ stock123: 最近在談1間，永吉路120巷1樓，慶豐幼稚園旁，屋主要賣1
→ stock123: 73萬/坪
→ stock123: 150萬，我就會出手
推 stock123: 面寬大，有平台增建的1樓，這種物件稀有，值得收藏保有
→ abyssa1: Stock大，面寬大但是只六米巷道的話呢？
→ abyssa1: 住宅區八米巷才能開餐廳… 不知道這個影響價格多少
→ stock123: 公寓要看地點，路名，路邊，巷內，使用分區
→ stock123: 單純用公寓去談好還是不好，很難講
→ stock123: 目前談這間是8米，面6，米，側邊16米，角間
→ abyssa1: 樓上住家價格變異比較小 公寓一樓店面價格好難抓
→ stock123: 我是喜歡這地點，富邦總部正對面
→ abyssa1: 用純住家估價幾乎都買不到….
推 stock123: 120巷的茂係亞，樓上三樓，以前成交快90萬/坪
推 s8752134: 上次我去看一下我買的公寓裝修進度, 到樓下就一個阿嬤
→ stock123: 現在應該也差不多
→ s8752134: 走到我旁邊問我, 肖年ㄟ,買厝喔?阿嬤挖旁邊有一間透天
→ s8752134: 哩要買謀?
→ s8752134: 結果一去看, 大概也是 6000 多萬吃不下來 悲劇
→ s8752134: 是說我臉上有寫"我要買房?" 還是阿嬤閱人無數... XDDD
推 nathan0200: 請問台中公寓有未來嗎
推 punkmilk: 沒錯，認識的一些人，住家4樓有失能老人的，寧可裝樓梯
→ punkmilk: 升降椅也死不搬家
→ abyssa1: 台中公寓覺得難… 台北很多人習慣不開車 台中的生活習慣
→ abyssa1:  以後年輕人可能寧可住清水開車進城也不太會選老公寓
推 f860506: 台北蛋黃區每區都有醫院 百貨 商圈 機能真的太好了
→ f860506: 更別說特定區域還有黃金學區
→ f860506: 看今年實價登錄 中正國中學區的舊公寓 不管是50年還是5
→ f860506: 樓 3000內一堆都在一個月內被秒掉
推 stock123: 有些新兩房房，房間非常小，為了住新的，住起來也未必
→ stock123: 舒服
→ stock123: 如果公寓管理不算太差，地點ok，也是選擇
→ Freighter: 不曉得未來台北精華區老公寓以結構強化取代危老改建的
→ Freighter: 機會高不高。比方曼哈頓的老公寓。
推 lynos: 台北老公寓沒那麼不堪
→ lynos: 921都麻大樓在倒
→ lynos: 921台中也是  都大樓在倒啊
→ lynos: 看看這次的邁阿密大樓
推 u4fu3: 沒錢換電梯大樓當然只能繼續住啊.....
→ abyssa1: 921倒掉非常多的透天喔 只是大樓才會報導
→ abyssa1: 然後地震帶斷層帶上面大多數都透天 其實沒幾棟大樓…
推 cvnn: 百年古蹟都倒不了 還想倒公寓 在100年吧
推 asole: 北市的老公寓 就是越來越多沒辦法搬走的人 有的是身體不好
→ asole:  有的是沒錢 有錢有能力誰還住沒電梯老公寓？ 拿少數特例
→ asole: 來講的就免了 真相大家心知肚明