推 PredatorSS: 買土地+老大樓碰到天災可能更危險07/24 14:06
推 kairi5217: 先去瞭解這版大部分的職業組成結構07/24 14:14
→ abyssa1: 公寓土地持分大啊07/24 14:15
推 ceca: 公寓2016~2018漲太兇..是超級兇的那種大凶07/24 14:15
→ ceca: 所以2019~2020公寓漲福停滯..07/24 14:15
→ ceca: 那時候兇到,一度要把2x年大樓價格給追平.(同室內坪數)07/24 14:16
→ ceca: 嚇死我了. 07/24 14:16
→ ceca: 所以去年我應該不太建議中短期進場公寓.07/24 14:16
→ ceca: 但2020後大樓開始狂拉.所以價差又拉開.07/24 14:16
→ ceca: 到現在.公寓差不多又可以進場了.. 07/24 14:16
→ ceca: 只是目前中短期都還是大樓比較強勢.07/24 14:16
→ ceca: 但長期,公寓增值還是比較好.07/24 14:17
→ ceca: 公寓大約會等同35~40年大樓的價格. 07/24 14:17
→ ceca: 老大樓規劃很爛,建築師大腦裝大便,問題很多.07/24 14:17
→ ceca: 反觀公寓,簡單明瞭又單純.07/24 14:17
→ ceca: 所以各有所需...07/24 14:17
所以ceca大認為規劃好的大樓還是可以下手是嗎？如果快30年的大樓中短期投資會有危險
嗎？謝謝.
※ 編輯: swehtet (1.200.246.109 臺灣), 07/24/2021 14:19:45
→ ceca: 大樓問題在他蓋的時候就產生了..XD07/24 14:20
→ ceca: 不是屋齡的問題,是年代的問題.07/24 14:20
→ ceca: 35~4x年大樓是台灣第一批大樓. 07/24 14:20
→ ceca: 外加那時候是台灣仿冒王國盛行年代. 07/24 14:20
→ ceca: 也是台灣黃金年代.. 07/24 14:20
→ ceca: 因此那時候,台灣人就是俗又有力. 07/24 14:21
→ ceca: 所以蓋大樓很潮,人民收益很高購買力很強. 07/24 14:21
→ ceca: 但是不要說美感超爛,各種人性化,完整規劃概念都很爛. 07/24 14:21
→ ceca: 最重要的是,亂來,亂搞,便宜行事,甚麼都不懂就亂做得最多. 07/24 14:21
→ ceca: 所以台灣第一批大樓,問題都很多. 07/24 14:22
→ ceca: 公寓則是透天的延伸,蓋透天至少經驗很久了. 07/24 14:22
→ ceca: 所以同樣那個年代蓋的公寓和大樓. 07/24 14:22
→ ceca: 公寓會狀況好不少...理由是,阿就最簡單的蓋法而已,不囉嗦. 07/24 14:22
→ ceca: 你大樓又要顧慮公共管線,進出,一層多戶的規劃,通風. 07/24 14:23
→ ceca: 我只能說,很多大腦裝大便的建築師,完全不管這些. 07/24 14:23
→ ceca: 反正他就電梯上來,一堆戶隨便塞. 07/24 14:23
→ ceca: 管線就隨便亂跑,電線埋在樓地板裡他也不思考未來維修問題. 07/24 14:23
→ ceca: 所以老大樓很多時候,會很OOXX..XD 07/24 14:25
→ ceca: 但無論怎樣,他是大樓,有電梯和管理. 07/24 14:26
→ ceca: 所以你爬不動樓梯,你怎樣都必須住大樓. 07/24 14:26
→ ceca: 所以老大樓和公寓會有各自需求的族群.07/24 14:27
→ ceca: 價格處於同一個水平.07/24 14:27
推 prompter: 沒買房的菜雞會說40年公寓即將被震垮07/24 14:29
推 jaricho: ceca大 如果投資台南25年大樓 35年賣出 會因為35年屋齡競07/24 14:29
→ jaricho: 爭力下滑很多嗎 應該是問大樓到多久屋齡會開始出現明顯的 07/24 14:29
→ jaricho: 競爭力下滑? 07/24 14:29
推 ceca: 不會,2x年屋放20年,他還是那樣子..XD 07/24 14:30
→ ceca: 40年屋則是他蓋好10年後就長那麼可怕了..XD 07/24 14:30
→ ceca: 知道為啥很多老人不愛大樓嗎? 07/24 14:31
→ ceca: 因為他們看著第一批大樓蓋好後快速劣化被嚇到. 07/24 14:31
→ ceca: 所以就產生既定印象對大樓印象很差. 07/24 14:31
→ ceca: so..問題在大樓誕生的時候就產生了,屋齡只是讓他擴大發酵. 07/24 14:31
→ ceca: 所以競爭力在他蓋的時候就注定了. 07/24 14:32
→ ceca: 大樓大概蓋好10年後就決定了他未來的大致狀況. 07/24 14:32
→ jaricho: 謝謝ceca大 所以如果放20年 變成40多年屋齡大樓 真的不會 07/24 14:33
→ jaricho: 有競爭力明顯下滑喔 我一直普羅大眾看591會直接篩選去掉3 07/24 14:33
→ jaricho: .40年以上屋子 07/24 14:33
→ ceca: 10年屋你放20年後,其實他長相並不會差太多. 07/24 14:33
→ ceca: 你去市場上看一下,老屋掛賣的數量有多少.XD 07/24 14:33
→ ceca: 你在想一下他有沒有失去競爭力. 07/24 14:33
→ ceca: 老大樓住滿了人,掛賣數量很低..甚麼時候缺乏競爭力. 07/24 14:33
→ ceca: 便宜就是最屌的競爭力. 07/24 14:33
→ abyssa1: 921新法規後才請建照的都不會太差07/24 14:34
→ ceca: 他無論蓋得再爛,只要便宜,就是輾壓豪宅的競爭力..07/24 14:34
→ ceca: 寶咖咖為啥那麼強..XD..他競爭力靠甚麼?07/24 14:34
→ ceca: 尤其貧富差距擴大之下,便的房子競爭力繼續上升.07/24 14:34
推 jenny80221: 最近也在看 快30的電梯大樓跟40+50+公寓 好難抉擇啊 07/24 14:34
謝謝ceca大建議 受益匪淺。想再問個問題 舊大樓或舊公寓有沒有最後極限屋齡（就是超
過那屋齡的不要去碰）。雖然台北市蛋黃區老公寓 多老都可以放心買因為可以出租等都
都更，但不是全台的老公寓都有這個潛力。所以想問 非蛋黃區 可接受的最老屋齡，謝謝
。
※ 編輯: swehtet (1.200.246.109 臺灣), 07/24/2021 14:39:38
→ ceca: 這也是為啥老屋漲價強勢度比新屋強的另一個角度主因. 07/24 14:34
→ ceca: 大樓就,1990 2003..兩個切割線三個區塊. 07/24 14:35
→ ceca: 1990~2003這段時間的是四平八穩. 07/24 14:35
→ ceca: 1990以前的就是靠便宜(公設比又超低甚至沒有公設) 07/24 14:36
推 jaricho: ceca大 瞭解 所以例如再放20年後 到時只要是一直存在比新 07/24 14:36
→ jaricho: 大樓便宜的價差 例如7折 就是會有競爭力 是不是這樣 先感 07/24 14:36
→ jaricho: 謝。 07/24 14:36
→ ceca: 2003以後的則是新式建築,有點錢的自住買這一區段住起來舒服. 07/24 14:36
→ ceca: 2003後建築技術很成熟,所以大樓的改變開始有邊際效應. 07/24 14:37
→ ceca: 因此2003蓋的跟2020蓋的,你過10年去看,落差很小. 07/24 14:37
→ ceca: 但是1990~2003和2003後蓋的有明顯差異. 07/24 14:37
→ ceca: 當然你用室內坪數去看價格,這三個區塊價差還是很大. 07/24 14:38
→ ceca: 價差,就是那些老屋強勢的最大倚仗 07/24 14:38
→ ceca: 至於漲價就分. 07/24 14:39
→ ceca: 例如2014年以後建商就熄火. 07/24 14:39
→ ceca: 2016以後建商還大量減少推案. 07/24 14:39
→ ceca: 所以這段時間靠的是我們投資客炒中古屋在後面推. 07/24 14:39
→ ceca: 也造成公寓狂長,老屋狂漲的局面. 07/24 14:39
→ ceca: 因為我們從最便宜的開始炒,我把最便宜的買走,剛性需求就 07/24 14:40
→ ceca: 覽趴壓著往上買. 07/24 14:40
→ ceca: 所以這段時間都是老屋強勢,新式建築死魚盤 07/24 14:40
→ checkman: 讓我來嚇嚇菜雞們，921台北當年只有4級，如果台北是6 07/24 14:40
→ checkman: 級，保准倒掉一半以上，直接升級天然都更。 07/24 14:40
→ ceca: 美術館農16在2014就熄火,直到2019...中間死魚盤5年. 07/24 14:40
→ ceca: 但是2020後無限QE產生資金行情. 07/24 14:41
→ ceca: 外加惡性通膨. 07/24 14:41
→ ceca: 所以2020後,漲價幕後黑手從我們投資客又轉回建商. 07/24 14:41
→ checkman: 想花小錢去享受蛋黃區的尊榮，根本是拿命去賭。 07/24 14:41
→ ceca: 因此必然是建商把新推案價格拉到天價嚇死寶寶. 07/24 14:41
→ ceca: 例如高雄不但全面要破30m甚至要有33的趨勢. 07/24 14:41
→ ceca: 美術館我看一兩年後成交價就要四字頭,一般小宅喔. 07/24 14:42
→ ceca: 這時候新屋拉起來,就是2003後的這一批新式建築快速跟上. 07/24 14:42
→ ceca: 後面的中古屋才慢慢地跟. 07/24 14:42
→ ceca: 我們投資客則是順著建商在後面幫忙推而已. 07/24 14:42
→ ceca: so..每個時期的漲價狀況不太依樣,決定哪種產品比較強勢. 07/24 14:42
→ ceca: 因此中短期的時候,操作的產品會因為局面而更換. 07/24 14:43
→ ceca: 你2014買入新式建築,那你必然賺很少. 07/24 14:43
→ ceca: 但是2020你沒買新式建築,你就無法理解. 07/24 14:43
→ ceca: 2020年一年噴20%是甚麼爽法..XD 07/24 14:43
推 figurehead: 921在最嚴重的中部地區 四層連排老公寓幾乎都沒倒吧. 07/24 15:17
推 ginobili62: 老舊公寓 07/24 16:38
推 Coffeewater: 公寓比較好,土地持分多,免管理費,很可惜已經找不到 07/24 19:05
→ Coffeewater: 20年以下的公寓了 07/24 19:05
推 tacogues: 你的投資是要賺租金還是差價？要考慮的點和看的物件會 07/24 19:39
→ tacogues: 有些不同 07/24 19:39
推 checkman: 來了，連排公寓二樓變一樓。 07/24 19:58
→ checkman: 台北老公寓逃過一劫是因為台北市只有4級地震唷，如果 07/24 19:59
→ checkman: 是6級以上，直接天然都更。 07/24 19:59
推 karachi: 推薦年輕人買老房子的根本是害人 07/24 23:53
→ karachi: 以後大地震出事你們擔得起嗎 07/24 23:53
→ wdz1223: 臺北六級地震新屋也可能會垮阿 07/25 02:58
→ wdz1223: 老公寓還可能都更大賺 老大樓呢？ 07/25 03:00
推 albertab: 雙北一千以內，無論公寓或是老大樓，其實狀況都蠻慘烈的 07/25 08:29
→ albertab: 用這區間去篩選，真的或頗掙扎.. 這種環境拿來出租好嗎? 07/25 08:30
推 albertab: 同樣要整理，公寓的維修"相對"簡單，基本就樓上+樓下。 07/25 08:38
→ albertab: 老大樓是一群集合體... 要搞定離不開的一群人+破敗公設 07/25 08:39
→ albertab: 管委會都還不知道有沒有錢勒... 簡言之，人越多越雜亂 07/25 08:40
→ albertab: 除了實際坪數外，最難控制的就是你管不到的公設+一群人 07/25 08:41
→ abyssa1: 怕地震所以不要買老大樓啊 921台北倒掉的也是大樓 07/25 09:16
推 checkman: 新大樓一定都有6級耐震，你住老公寓的話，記得燒香拜 07/26 00:26
→ checkman: 拜唷。 07/26 00:26
推 sospeter: 別買老大樓，地震你會後悔，倒光又沒土地價值 07/26 00:29