[請益] 請問這樣我應該從多少開始斡旋？

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各位前輩好~

最近看上了一間華廈，
屋主開價900萬，
我本來打算從600萬開始斡旋，
希望可以成交在720萬左右，
但仲介給我的謄本資料中顯示該物件的“他項權利部”之“擔保債權總金額”為790萬，
看到這個我整個傻眼，
這樣不就代表屋主當時買的價格比我想成交的價格高？


如果以網路上粗略估計的算式來看

抵押權設定金額通常是貸款金額的1.2倍，因此，以「擔保債權總金額」/1.2等於貸款金
額，若推測貸款8成的話，房屋總價=貸款金額/0.8

以我的物件來看就是：「擔保債權總金額」為790萬，則推算房屋總價為

790萬／1.2＝658.3萬(貸款金額)
658.3萬／0.8＝822.9萬(房屋總價)


請教各位前輩

以上述的情況，
我該從多少下斡旋比較可行？
有可能在750萬左右成交嗎？
有什麼地方是我沒注意到的嗎？

謝謝指教




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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.164.30.215 (臺灣)
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※ 編輯: p956831 (1.164.30.215 臺灣), 08/01/2021 16:33:41
推 Hawaii015: 賣多久了 屋主也許繳了不少的貸款了
屋齡約16，屋主從一開始就持有到現在
推 mike0345721: 他成本八百以上為何你覺得你可以七百買到？
對，我知道我不行，但這是我看過謄本資料後才知道的，因為他一開始開價900萬，我以
為8折成交是可行的@@...
→ Hawaii015: 開600斡旋原因是？
因為他開價900，我想說從7折開始斡旋，約630，往下一點就600這樣，太貪心了@@
※ 編輯: p956831 (1.164.30.215 臺灣), 08/01/2021 16:44:33
推 cm1241: 幾乎打對折斡旋，ptt看多了五折開嗎
推 jackred: 建議670  頂多加到720-750 其它自己判斷
→ niniokita: 若我是屋主，看到2/3價格，大概會直接跳過不必多談
推 niolex: 我是仲介的話，看到出這個價格，可能會放棄這個客人吧
推 polo: 真想買，8折下斡
推 kendan88: 開這個價感覺你沒有很想買啊 XD
推 jonson: 開450萬斡旋，被仲介洗臉大不了租社會宅罷了，當樂透出
噓 paidzou: 無聊的議題 看你自己能出多少就下多少不就好 替屋主想幹?
→ paidzou: 嘛?
→ F93935: 人家開9百你出六百 會不會太扯至少也要720以上談
推 Hawaii015: 需要參考 實價登錄 落在多少金額區間
→ liu1981sssss: 沒地點坪數實價登錄資料，光這樣看怎可能準，長輩認
→ liu1981sssss: 識的朋友農會貸款，三千萬的土地都可貸到八千萬，
→ liu1981sssss: 金融機構鑑價也不一定準
→ Hawaii015: 感覺他急需用錢 難講屋主不會想趕快賣出換錢
→ Hawaii015: 也要讓銀行券鑑價 不然你有錢買 但貸款貸不足額
推 hendryinptt: 每個人的開價策略都不同，不能都直接打七折
推 Hawaii015: 登記次數有幾次 也許可以推估屋主是否缺錢
噓 zaza5566: 你拿人家16年前的再算 然後斡旋7折大部分只適用大額案
→ zaza5566: 這樣還沒被房仲洗臉真的很神奇
推 benny3579: 實登九折就算是超級秒殺物件了
推 seed6561450: 衡量自己能力去開價...下斡與成交是兩碼事...，真想
→ seed6561450: 買從最低往上加，自己底線採住，買不到就看別間罷了
推 missher: 我猜大約830左右會成交吧
→ zaza5566: 9折成交現在是基本 這間成交會落在800~830左右
推 baman0613: 我以為7折出價只是笑話，沒想到真的有人覺得可行
推 uless: 原po有先看附近的實登再出價嗎？
推 justloveai: 通常不都開價的8折斡旋,9折成交
推 leonhsu: 期待後續
推 lym520: 新北看了兩個月 低總價的幾乎都跟開價差100萬內才成交 很
→ lym520: 多當初買貴的都趁現在拿出來賣
→ lym520: 實登最高價都買不到了 還想打7.8折買
推 LinKinin: 你可以參考有沒有最近的實價登錄。不是每個建案都適用無
→ LinKinin: 腦開8折買。每間房子行情到哪請自己先瞭解。敢開900，
→ LinKinin: 基本上表示行情在800-700間。你斡旋600。很大機率直接被
→ LinKinin: 打槍。然後假設你720買到了。五年後我開576跟你買。你會
→ LinKinin: 鳥我嗎。
推 LinKinin: 行情只是推估。如果有其他優勢，以現在的市況。搞不好
→ LinKinin: 更高。
→ MOMO0478: 說不定別人開800就直接跟別人談了
推 KYOLONG: 這不一定啦你出看看有出有機會
推 howhow801122: 不缺錢的根本不會賠本賣吧，不過可以慢慢測試
→ ohyakmu: 你確定房仲會收斡旋嗎
推 artemis073: 實登就像過期農民曆，信者恆信頂多不會成，價格有誠意
→ artemis073: 後續好談
推 windy7225: 請問你8折買房是哪個白癡老師教你的？
→ windy7225: 一堆老師不負責說一些讓買方自爽的話
→ windy7225: 老師至少賺到流量和知名度，可憐韭菜真的有夠悲哀
推 knight92: 奇怪...斡旋下多少也這麼多劇場XD
→ knight92: 多做幾次就知道怎麼下了
→ knight92: 開價1598的我也是先下1250阿
→ knight92: 一堆沒下過斡旋的在嘴
→ knight92: 想到就好笑XD
推 baseken: 真的一堆菜兵沒買過的在嘴XD
→ denpa5566: 800應該是底線，出600真的扯
→ zfskdto: 重點是區域行情是多少而不是開價打幾折或賣方原貸設定金
→ zfskdto: 額多少吧...
推 fan7519: 你以後買房願意看到六折斡旋八折買出的話你就下吧XDDD
推 aiaigina: 你就下看看啊 不行再調整不就好了咩
推 hung0925: 勇敢的下不要怕
推 automaton: 先請銀行鑑價
推 onlyiknow: 開價的折數 真的是參考 開1298 1250成交也有
→ onlyiknow: 真的喜歡 價格能負擔 又跟附近行情差不多 砍個零頭就差
→ onlyiknow: 不多了
推 onlyiknow: 屋主成本800多 開價900 你要問清楚轉賣原因 雖然不一定
→ onlyiknow: 能得到真正答案 但一定要問
推 tommyking: 其實仲介根本不想理你才對 不用自己腦補後面的劇情