Re: [閒聊] 股癌說希望建商一直蓋才會跌價？

[zzahoward (Cheshire Cat)]

容積率*2這個絕對是不會達成的

首先就是容積率*2只會讓蛋黃區價格瞬間又翻倍

然後其他城市甚至連高雄可能都直接炸開

這幾天看到有人在討論這東西

https://www.cna.com.tw/news/aipl/202107080073.aspx

https://imgur.com/cTkujlR.jpg

配合看戶籍人口

https://imgur.com/45cY835.jpg


     日間活動人口   夜間活動人口   戶籍人口

北市   351萬           279萬        257萬
新北   376萬           440萬        402萬

桃園   254萬           253萬        227萬

新竹   124萬           121萬        103萬 (竹縣+竹市)

台中   310萬           308萬        282萬


台南   185萬           184萬        187萬
高雄   257萬           258萬        276萬


數據推估:

1. 北市<=>新北通勤族常日班大概70萬左右

2. 雙北有居住事實的大概就是700萬左右

3. 外縣市北漂、工作在北北桃但戶籍非北部的大概有80萬上下

4. 竹科工程師很少外縣市通勤，可能工時太長又要輪班XDDDD

5. 高雄隨便算都有20萬人在外面工作，設籍人數遠大於實際居住人數

6. 台南有點竹科感覺，設籍、居住、工作似乎都蠻穩定

簡單來說，有工作機會的城市要是容積率爆增會貴到靠杯

沒工作機會的區域可能還可以靠外溢喝點湯，但蛋黃區供給量起來以後

那邊根本沒人要住

尤其是科學園區群聚性太強，可能因為工作型態關係

北北基桃直接拿接近一半的活動人口數量，應該只會繼續往上

※ 引述《kusomanfcu (POE yea開始急速惡化了（)》之銘言：
: 容積率*2
: 就夠了
: 然後台灣未來就會
: 變成只剩六都+園區旁住人勒....
: 接下來要煩惱的是
:  都市捷運密度
:  停車格
: 還有偏鄉車站廢除
: 還有建築物強度標準
: 容積度也不能無限上去
: 還有交通問題啊
: 除非大改革市區交通
: 理論上會出現
: 六都車牌+車位 才能開車
: 不然經過都要收費
: 然後不可以騎機車電動腳踏車，只能單純腳踏車
: 捷運站光雙北要*3
: 公車網密度也要夠
: 接下來是持有稅是用使用者付費原則
: 偏鄉變成豪宅 高持有稅
: 如果真的能做到的話
: 土地釋出
: 規模農業搞不好可以在台灣重啟
: 當然土地最佳化利用是在台灣不可能發生的，關係到很多人的資產
: 全世界最容易發生的大概是大陸
: 實際上也真的在進行...
: ※ 引述《z520314 (知足常樂 多貪則憂)》之銘言：
: : 供給如果能無限量供應的確是能抑制房價
: : 台灣目前是需求太多，但總是有個上限，如果供給能提高能抑制房價這論點是正確點的
: : 但這論點有幾個前提得去思考
: : 1.一塊土地的房子能供給量取決於遮蔽率、容積率等等，再衍生出來就是土地問題
: : 就算容積率提升好了，但土地永遠都只有那些，房價的上漲不光是需求的增加
: : 還有土地是蓋一塊少一塊這問題，沒看重劃區很多地主都惜售嗎?
: : 一個月租給代銷蓋展示中心，一個月40~50萬租金，年租金600萬爽爽收
: : 一邊收租金還能讓土地增值，反正土地也沒所謂的折舊問題
: : 跟老酒一樣，放越久越香
: : 2.幾個重劃區如林三淡，也是因為都會區人口過多而向外衍生的
: : 建商和政府要蓋也是要蓋在有人願意買單的地區，這也是土地問題
: : 再偏鄉土地再便宜沒人買建商和政府也不會想去開發，總不會有多少建商選擇台東長濱
: : 這類地區去蓋大樓吧
: : 3.建商成本問題，土地成本越來越高，營造成本也越來越高
: : 建商蓋出後基本上也不會賠售，真蓋出後成本數字就在那，售價也會比照周圍建案去調
: 整
: : 如果取得土地後認為不划算要嘛轉賣要嘛延後興建，看看淡水就有幾個案例是如此
: : 建商賺也是賺不少，但賺最多的幾乎是地主
: : 只要地主還想賺，房價就不可能低
: : 4.還有個方式能增加供給，就是都更，但台灣人民那性格都更真的太難辦了
: : 一坪換一坪，額外費用建商全買單居民不願出一毛，一戶還要配一個車位
: : 甚至還有權狀30坪，後面違建到50坪也要一坪換一坪
: : 甚至沒權狀的頂樓加蓋戶也要參與分配
: : 所以這條路也是無解

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推 piliwu: 桃園外來人口比想像中多
→ abyssa1: 那些數字是通勤量「淨額」實際人數肯定還高很多
→ abyssa1: 因為雙向你看數字會抵銷 住台北市通勤新北桃園的也不少
→ abyssa1: 新竹一樣可能通勤台北桃園苗栗 反向也不少
推 piliwu: 是淨額沒錯但看趨勢應該不會有問題
推 kusomanfcu: 還好啦 生活指數太貴 產業會不須要那麼多人
→ kusomanfcu: 會有極限
→ kusomanfcu: 容積率破表也不代表居住會破表
→ kusomanfcu: 總是會有人受夠了跑去當農夫
→ kusomanfcu: 東部人口到時候會變成剩下不到一成
→ kusomanfcu: 只剩務農
→ kusomanfcu: 雲嘉彰也是
→ kusomanfcu: 還有土地會貴但是房價不會貴，只要能生出地 要求老屋
→ kusomanfcu: 維護或是被都更
→ kusomanfcu: 理論上最好的方式就是都更到炸
→ kusomanfcu: 山上的人就全部下山
→ kusomanfcu: 山上使用者付費
→ kusomanfcu: 山下也是
→ kusomanfcu: 但是攤提看人數分母 水電相關維護還有警消
→ kusomanfcu: 所以才說台灣做不到
→ kusomanfcu: 大陸是進行式
→ kusomanfcu: 規模經濟和高密度整合會減少浪費，其實是非常環保
→ kusomanfcu: 還會釋出土地用於農業和造林
推 kusomanfcu: 你覺得容積率暴增房價會貴是錯覺
→ kusomanfcu: 要爆增也增加土地持有稅
→ kusomanfcu: 有種你就持有的概念
→ kusomanfcu: 最好搭配數位化法幣讓你現金交易大砍
→ kusomanfcu: 土地持有稅隋當地容積率增加
→ kusomanfcu: 只增土地不增房屋
→ kusomanfcu: 房屋用成本估算 市價扣除成本*130%其他都是土地
→ kusomanfcu: 很好估算的啦
→ kusomanfcu: 數位化法幣很適用在這種高密度生活
→ kusomanfcu: 老屋持有稅也要實質計算
→ kusomanfcu: 用市價
→ IBIZA: 論點錯了, 容積率*2 土地價格會接近翻倍, 但分母會直接翻倍
→ kusomanfcu: 成本要計算 然後路段率要廢除，基本上實價可以算出最
→ kusomanfcu: 佳解
→ IBIZA: 房價不會比較貴
→ zzahoward: 你沒考慮到需求阿 蛋白區直接空城 機能直接爛掉
→ IBIZA: 不可能直接空城 會有人遞補上來
→ zzahoward: 遞補上來那些人消費力可能很低落 經濟水準直接拉開
→ zzahoward: 我知道你的意思是收入條件卡在那邊 供給增加價格會掉
推 kusomanfcu: 不會拉開 因為工業區都在你說的蛋白以外
→ zzahoward: 問題是高容積率建商大概會用樓地板面積去平衡單價
→ IBIZA: 容積率*2的話  原本買在五區外的就會往五區移動 然後新北
→ IBIZA: 就補到南港內湖大同士林 基隆桃園再補到新北
→ zzahoward: 這種解法簡單 就越蓋越小就好了 建商沒那麼好心....
推 kusomanfcu: 工業區外面 工資低落 廠商發大財 可能嗎 別笑死人了
→ zzahoward: 就算工業區現在房價本來就很慘了 觀音之類的本來差很多
→ kusomanfcu: 可以更低阿，住工業區旁 去工業區上班 存錢會不容易
→ kusomanfcu: 嗎
→ kusomanfcu: 絕對比蠢到在台北市拿最低服務收入高
→ zzahoward: 住工業區去工業區上班的存不了蛋黃房價的
→ zzahoward: 你要是認識工廠高階主管薪水還不錯的 沒人住工業區
→ zzahoward: 多數寧願租遠一點的比較接近蛋黃區
推 kusomanfcu: 覺得窮的地方找台積電蓋廠不會喔？
→ kusomanfcu: 不過就別和高雄一樣 別人就是不理你
→ howshue: 看不懂 你是說現在人是買不到蛋黃所以才去蛋白？
→ howshue: 但事實明明就是買不起蛋黃 才去買蛋白
→ zzahoward: 單價阿 只是蓋更多小坪數而已
推 Sumerienne: 認真回 容積率變高 土地會噴 請你以自己如果是地主的
→ Sumerienne: 立場去想
→ Tatsuya72: 土地爆噴+1