Re: [閒聊] 股癌說希望建商一直蓋才會跌價？

[zzahoward (Cheshire Cat)]

其實Jamo講的東西就是城市經濟學的範疇....

以城市經濟學的效率來看，效益最高的方式就是把城市容積放到最大

公共設施這種永遠都是規模型經濟，規模越大回本越快

無論是軌道、電力輸送、下水道、馬路、汙水處理設施.....等

一個公共建設能不能回本是要看使用率


同時，以城市經濟學來看，把市中心塞的越滿越有助於降低貧富差距

因為通勤本身就是一種成本

今天大都會區的範圍越大，代表著通勤人口居住的範圍也越大

會有一個盲點就是，通勤人口住到外圍較便宜的房價+忍受較長的通勤時間

(以歐美日等大都會區來看，單程90分鐘以上，一天三小時以上的通勤時間為常態)

帶來的就是人們似乎能夠忍受更低的薪資水準

也就是說都市化往外衍伸的同時，資本持有者可以在效率上面三重剝削中低收入族群

通勤成本、薪資成本、市中心土地稀缺價值以及外圍衛星城市的機能不足

所以本質上都市減壓是一種對非資本持有者的壓榨

資本持有者享受蛋黃區便利的同時，也可以享受良好的生活空間

同時可以讓手上持有的蛋黃區土地價值持續成長

Jamo說的其實是很實際的問題

當你把容積拉高的時候，蛋黃區房價"單價"應該是不會崩跌

但低總價的物件會出現很多

同時在地方持有的樓地板面積也可以大幅提高，進行更多公共建設

那因為人口集中，所以公共建設如養老院、醫院、學校等等也不會有過於分散的問題

反而有錢人注重隱私、居住空間等等非必要性需求

就得付出上百倍甚至上千倍代價，不然就是自己移到外圍去，然後自己花錢買服務


所以那個都市減壓，大家就是一個各懷鬼胎的狀態

有人持有蛋黃區土地想要保值，享受便利又有便宜奴隸

有人想要透過國家擴大支出做生意發大財

有人想要炒外圍土地再剝中產階級一層皮

除非你本身是資本家或是社會上流超級成功人士

都市減壓這種規劃長期以來都是對薪資階層非常不利.....





※ 引述《jamo (hi)》之銘言：
: 這我有不同看法
: 台北要減壓,為什麼?
: 唯一的一個理由就是台北人口過多
: 再來?
: 房價過高?
: 還有嗎?
: 一個個說，先講人口太多
: 人類文明的發展本來就是從聚落後群聚
: 都市化本來就是文明發展的濫觴
: 人類只有群聚在一起,才有可能把公共設施的效益最大化
: 特別是台灣毫無資源的島國
: 更是要珍惜一點一滴的資源
: 不然你去看一堆偏鄉大撒幣的蚊子館
: 明明集中都市建設可以受惠的人更多
: 但是建到偏鄉去,同樣的花費受惠的人變少,導致於不效率
: 以前都市化程度不能過頭是因為科技跟不上
: 下水道,自來水,電力,教育,交通樣樣都是問題
: 但是最近 100 年科技進步神速
: 不要說基礎的下水道自來水,現在連捷運,光纖,磁浮都出現了
: 我一直認為台灣抱殘守缺還在用民國70年的都市計畫圖
: 台灣已經從所得1000鎂走到兩萬鎂
: 還在用 40 年前的規劃真的很愚蠢,應該要重新檢討才是
: 但是變動這塊牽涉的利益太大,檯面上政治人物應該沒人做得來
: 再講回房價,這大概是支持首都減壓最有力的論述
: 所以說要重新檢討都市計畫,放寬容積
: 這也是這篇討論串的論點,重新檢討太難了
: 直接無腦容積*2
: 這只要搭配建蔽跟環評,容積*2 會產生很多的資源
: 就像重劃,政府可以用容積去換土地,之後重新規畫
: 配合足夠的交通跟公共設施,
: 最成功的範例就是信義區,裡面大樓一棟比一棟高
: 但是並不會有基礎建設跟不上導致的種種問題
: 補充
: 容積*2不是地主全拿
: 市地重劃或者區段徵收,地主的分回比例都只有 40~60% 間
: 其他的就是拿去規劃公共設施公園道路軌道交通
: 容積*2 當然政府也應該要做相對應容積增加
: 帶來人口增長的設施規劃
: 再來說到房價
: 覺青天天嘶吼著要政府搞囤房稅,空屋稅,持有稅
: 唯一的目的是甚麼?
: 不就是逼迫不動產持有者釋出不動產,增加供給使得房價下降嗎?
: 今天容積*2最直觀就是樓地板面積增加
: 就是在增加供給!
: 現在的世界跟過去不同了,從電報,電話,電視手機然後到網路
: 世界的比拚已經從過去的全民皆兵,家庭手工
: 到現在只比菁英那一搓,其它人都是為菁英服務
: 當你國家的菁英很強,可以創造強大的外匯,全國跟著吃香喝辣
: 最明顯就台GG跟電子業,台灣能有現今的榮景,要感謝電子業
: 台灣超過一半的外匯是電子業賺回來的
: 相反的搞甚麼平均發展,打壓已成型的產業聚落
: 只會拖累國家進步
: 首都減壓,除非你有目標打造另一個頂尖產業鏈像竹科
: 否則毫無目的的減壓就是資源分散,自廢武功
: 就像當初黃國昌說的寧要1000間捷安特不要另一間台積電
: 不考慮實際因素,要我來看應該是發展大台北圈
: 重新檢討並放寬雙北容積
: 松機廢除,開發社子島,開發關渡平原

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 36.226.26.253 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1628300913.A.314.html
推 kusomanfcu: 喔 高密度容積 唯一缺點就是會出現貧民窟 尤其是越民
→ kusomanfcu: 主想要低稅的國家
→ kusomanfcu: 基本上高容積 Eco city 稅 和維護都是使用者付費
推 kusomanfcu: 然後低容積 偏郊也是使用者付費
→ kusomanfcu: 用分母去攤公設
→ kusomanfcu: 實際戶籍 和流動都要攤
推 howshue: 更能忍受低的薪資水平？你是指因為通勤成本太高，寧願不
→ howshue: 去市中心找工作的意思嗎？
原本雇主要聘請蛋黃區的人力可能反映房租等等成本要一個水準
但擴大外圍區域居住成本"看起來"比較便宜所以雇主可以用更便宜的薪資取得人力
→ kusomanfcu: 開車進城要收額外費用
→ kusomanfcu: 所有的效率 提高 降低浪費和成本
→ kusomanfcu: 規模經濟 吃飯比鄉下便宜
→ kusomanfcu: 水電瓦斯比鄉下便宜
→ kusomanfcu: 這才是實務上對人民最好的
→ kusomanfcu: 然後容積開放的 也代表 公共容積增加
→ kusomanfcu: 不可能都用來當住宅這麼智障
※ 編輯: zzahoward (36.226.26.253 臺灣), 08/07/2021 10:04:24
推 kusomanfcu: 唯一777777的就是郊區持有資產者
→ kusomanfcu: 如果是打工仔
推 kusomanfcu: 有 etag在進城費 很好算的
→ kusomanfcu: 外圍成本在反而會飆高
→ kusomanfcu: 如果是工業區旁會很便宜
→ kusomanfcu: 例如園區如果在偏郊  服務成本提高
→ kusomanfcu: 房價偏低
→ kusomanfcu: 然後郊區住宅 文教區 會變成豪宅區
推 kusomanfcu: 例如 city 內 持有稅/市價 可能會是0.6%
→ kusomanfcu: 然後住宅 偏郊 要1.5%以上
→ kusomanfcu: 郊區工業區旁大概會落在中間
→ kusomanfcu: 這就正常國際大城市的規劃
→ kusomanfcu: 台灣持有稅方面目前是異常
推 kusomanfcu: 偏郊異常的低，然後所得稅異常的高
→ kusomanfcu: 懲罰努力工作，優惠郊區囤地
推 kusomanfcu: https://i.imgur.com/oKXsVWG.jpg
→ kusomanfcu: https://i.imgur.com/tVIF8fr.jpg
→ kusomanfcu: https://i.imgur.com/tr1IQrG.jpg
→ kusomanfcu: 基本工資提高三千 一年3萬6 可支配所得變更低
→ kusomanfcu: 讓賤民當奴隸，還會出來說好棒棒
→ kusomanfcu: 相對變更低
→ kusomanfcu: 郊區 租金因為基本工資而上漲 免稅額 級距沒同理上升
→ kusomanfcu: 提升的工資都要應稅 保險 租金
→ kusomanfcu: 然後享受萬物皆漲 ， 還在那一邊提倡郊區政府建設好
→ kusomanfcu: 棒棒
推 kusomanfcu: 然後資本流入指定產業
→ kusomanfcu: 類似民主黨幹的事
→ kusomanfcu: 但是台灣人覺得 看到政黨上面名字有民主就很民主
→ kusomanfcu: 大概支持 黑奴也是種民主吧？
推 Brioni: 蠻有趣的觀點，不過台北市的天際線比起其他國外大城低蠻多
→ Brioni: 的
推 Rembrandt: 因為地震多蓋得高成本太高？
推 Brioni: 南山廣場算起來造價一坪不到八萬，應該不是造價問題
推 KrisNYC: 基本工資調高就是智障政策 低層綠腦沒讀書被賣了還叫好
→ lovemost: 理論跟結論是衝突的
推 kusomanfcu: 基本上我是支持DPP這樣亂搞啦，我選票都投dpp的
→ kusomanfcu: 上次是要朱立倫留著做好做滿，如果侯想出來選道理一
→ kusomanfcu: 樣
→ kusomanfcu: 近次那個就  我想讓韓導留在高雄做好做滿
→ kusomanfcu: 嘲諷票cccc