Re: [閒聊] 股癌說希望建商一直蓋才會跌價？

[ketter (挖西林老背)]

個人淺見的確需要考慮多一點，只談供需不只是房子
還有土地，這才是影響房地產的「地點」重要因素
台北的地是不是越來越少？土地又是房子很大的成本
那即使多蓋的情況下，價格就不可能低
其他市區也是差不多
因為土地是供給小於需求
只講房子多蓋就會便宜是比較籠統
實際影響房價的因素很多
就跟現在看空的人會一直拿少子化出來講
問題少子化都幾十年後才會出現的效果
到時候大家一樣搶著住有工作機會的市區
一樣從蛋黃，蛋白，蛋殼向外分佈

好的地點的土地就是這麼少
台北也可以買到淡水便宜的大樓
高雄也可以買到茄萣便宜又大的透天
但是市區精華的地區就是那麼多而已


※ 引述《KrisNYC (Kris)》之銘言：
: 這命題 個人覺得大概這樣吧
: 結論就是 以目前的資金氾濫程度
: 大概率新推案把價格拉起來了
: 還沒降下來 通膨就把該跌的幅度吃光了
: 類似淡水重劃區2010年那些開價一坪25萬成交20的
: 十幾年也沒賣多好 但現在看起來對比開35萬的新案
: 很多都成交在一坪24 25 26
: 林口三峽很多一樣的例子 這還是需求相對沒有很熱絡的區塊
: 房地產巨觀來說 只考慮兩個因素
: 資金 這個會因為通膨長期向上
: 供需 該地區人口增減 和房屋供給增減
: 從這個角度看 股癌說的是增加供給
: 大方向是正確的 但忽略了時間維度
: 或是預設了餘屋會賤價出清
: 實際觀察市場買賣會發現
: 除了經濟大噴發或大崩壞的時期之外
: 我們討論的範圍維度如果鎖定在一個大概有可比性的重劃區裡
: 或一個城市裡面的某一兩個相鄰區/ 鄉鎮
: 這個區域內建商一直推案 因為通膨土地人工等成本上升
: 基本上就是越推越貴 這應該不用說明
: 這十幾年來不管該地中古屋是漲還跌
: 新成屋開價就是越開越高 差在議價空間而已
: 這個時候以目前的竹北或南科 甚至屏東潮州來說
: 需求量遠大於推案量+中古供給
: 造成的結果就是新案把舊案的價格一起一路拉上去
: 在比較短的時間維度裡 反而是推案造成房價飆漲
: 但飆漲期之後 會有高原期或是反轉
: 新莊副都心就屬於高點在2016左右
: 約略是比最慘的時候好 目前為止很可能還沒跨過前高
: 但青埔就顯然低潮後現在跨過前次高點了
: 結論
: 1. 在大多數人想買的區域裡 推案短期會墊高房價
: 2. 如果銷售不如預期或任何不利因素 房價會回落
: 3. 時間維度拉到十年以上 幾乎跌價都會被通膨彌平
: 4. 如果該區域一直有建商推案 反而會撐住房價
: 5. 屬於股癌預設的最後會賤賣 而且沒人要新開案的地方
:    我只想的到金山萬里這種鄉民不想去的區域
:    符合最後還是往都市集中化 資產價格繼續往上的特性

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※ 編輯: ketter (61.12.76.34 印度), 08/07/2021 18:47:50
推 lynos: 台北無法多蓋，一蓋就是總價過高
→ lynos: 一般民眾無法入手
→ lynos: 這和東京一樣，港區，中央區，這種精華地段
→ lynos: 不會再有重劃區，都只能舊屋改建
→ lynos: 吸引買盤全是頂尖階層
→ lynos: 市中心土地永遠都是貴
推 kusomanfcu: 那個講的是供 翻倍
→ kusomanfcu: 翻倍就不一樣
→ kusomanfcu: 但是喔整個交通和公共設施規劃會很難XD
→ lynos: 台北的供給，若不是平價
→ kusomanfcu: 然後外圍的地主們會抗議
→ lynos: 兩倍也沒用
→ lynos: 建商，屋主，都不降價
→ kusomanfcu: 翻倍就有用了，土地很多可以蓋
→ lynos: 台北就沒那麼多土地
→ lynos: 現在建商搶不到台北土地
→ kusomanfcu: 翻倍就可以降價了因為每單位房屋佔用土地價格就不同
→ kusomanfcu:  直接土地成本至少-30%起跳
→ lynos: 所以才會去新北台中
→ kusomanfcu: 然後遞層影響外圍會變便宜
推 Brioni: 台北容積翻倍都更會更順利就是
推 kusomanfcu: 外圍最外圈會變的只比現在農地貴一些，然後農地會變
→ kusomanfcu: 成只比現在林地貴一點，所以喔 不可能XD
→ kusomanfcu: 一開始說不可能發生 所以有人因為不可能的事，7777777
→ kusomanfcu: 7
→ kusomanfcu: 就很好笑了
→ kusomanfcu: 然後高雄30年拿的整預算 用人均去看 再比對新北
→ kusomanfcu: 答案都出來了
→ kusomanfcu: 脫南者太多
→ Absenting: 少子化效果五年內就會出現了，大學都在倒了
→ Absenting: 韭菜很快就不夠割了，別幻想有幾十年
→ jise51103: https://youtu.be/jb6Z23vzoZ4
推 KrisNYC: 影片ㄧ開頭就錯 房貸餘額佔GDP50% 不等於ㄧ半收入繳貸
→ KrisNYC: 這種影片啊 還是少看多讀書吧
推 p2725: 茄萣過一座橋就台南  新透天也喊到千了  唉現在房價