[請益] 最近房地產買氣差嗎？

[fireman888 (bangbangbang)]

怎麼感覺一堆房子開始降價了
是最近越來越少人在看屋了嗎？
高雄一字頭的又跑出來
台中也是一字頭又跑出來
以上說的是新建案喔
大概都在市區與蛋白交界的地方
大家有沒有感覺？

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→ dfuh916: 平行時空？
推 belive5: 因為都賣光了 沒東西買 所以買氣極差
推 RaiGend0519: 真的！快要五折惹
推 timothylkk: 我吹過你吹過的晚風，那我們算不算相擁？
推 wakuwaku: 其他平行時空的事 你也感覺得到 很厲害啊
推 KevinJay: 想多了
→ aloness: 收割買盤呀，有能力買正常格局的，3, 4年前都買的差不多
推 justin037666: 喔喔～你說高雄那瑪夏跟台中新社嗎
→ aloness: 市區啦，澄清路旁邊就有廣告了，當然包含出了名的匯河堤
噓 ppnow: 五折團的既視感，感覺要跌了，感覺快崩了，感覺沒人要買了
推 shanshan1113: 夢到的？
噓 fedona: 還沒醒？
推 ceca: 目前是蛋黃區/話題區漲幅比較大,其他地方有些都有停滯.
→ ceca: 不過,最便宜的物件也有漲.
→ ceca: 去年是阿貓阿狗全都漲.蛋黃區漲幅沒特別高多少.
→ ceca: 不過最便宜的東西這次很早就開始漲...XD
→ ceca: 要知道,我剛買一間三百多一點的前峰國宅三房.
→ ceca: 那時候開價三百多的電梯三房還有好多間.
→ ceca: 現在你自己去查,開價低於400的電梯大樓三房剩甚麼..XD
→ ceca: 是不是剩一間果貿,另一間前峰被買走了,並且買價比我還貴.
→ ceca: 才兩三個月.
→ ceca: 你也可以觀察套房的價格.
→ ceca: 是不是150萬以下的套房也剩沒幾間.
→ ceca: 別忘了去年底,三民區菁英會館還有開價98萬的.
→ ceca: 老地上權倒是停滯,不過這是因為2019年地上權漲太兇.
→ ceca: 所以七賢大樓,大高雄第一城,城中城的物件,價格停滯.
→ ceca: 至於蛋黃區..
→ ceca: 恭喜美術館1000萬的三房平車絕種.
→ ceca: 然後,在恭喜美術館1100以下的三房平車絕種..XD
→ ceca: 你只剩下2+1房平車的白天鵝預售屋可以買..XD
→ ceca: (PS.我三房和2+1房用坪數抓,三房就是20坪以上,2+1房就是16坪
→ ceca: 去年我還在講三房平車1000以下快買,有沒有.
→ ceca: 現在開價都1100以上.
→ ceca: 至於四房平車..
→ ceca: 恭喜1300以下四房平車絕種.
→ ceca: 在恭喜1500萬以下四房坪車絕種.
→ ceca: (我正四房抓28坪以上..你27坪我也算你正四房,但26我算你3+1)
→ ceca: (對喔以上我講的是"室內坪數".)
→ ceca: 記不記得我前年買四房平車多少??
→ ceca: 10xx...
→ ceca: 這就是蛋黃區目前的表現,給各位參考.
→ ceca: 當然啦,我是不太認為四房平車會直達1500..
→ ceca: 理論上應該會開價在14xx..成交1350~1400.
→ ceca: 但..目前就是沒貨,你要買也沒東西.
→ ceca: 你要買現在只有開價15xx以上的物件.
→ ceca: 你總不認為他開價15xx,你要給他殺13xx吧..XD
→ ceca: 殺這麼兇是2010年時候的流行.
推 jaricho: 高雄低調
→ ceca: 十年前還可以,現在市場個性不一樣了.
→ ceca: 高雄低調就是,其他縣市漲就一起漲,但是不當漲最兇的前兩個.
→ ceca: 這幾年高雄都這樣./
→ ceca: 漲幅速度起伏比較低,所以大漲的時候表現不亮眼.
→ ceca: 但很多人棟漲的時候,記不記得前兩年,北冷中塭南熱.
→ ceca: 大家都棟漲的時候雄才顯得漲得比較多.
→ ceca: 這就是高雄低調的奧義,當然我不知道是不是故意操作的.
→ ceca: 而有能力操作這種大盤的人,只有市府..
→ ceca: 但當然這是陰毛論,不代表本台立場..
→ ceca: 不過基本上,台灣幾大都,桃園新竹台中台南高雄.
→ ceca: 價差都很難拉開..誰便宜誰漲多一點.
→ ceca: 誰漲太兇就被打被盯,就又慢下來..XD
→ ceca: 因此我也常講,你要投資就投資你最方便的縣市就好.
→ ceca: 中長期你沒事不需要到處跑...
→ ceca: 以目前這種狀況來看,中長期漲幅大家可能都半斤八兩.
→ ceca: 那你當然優先做你熟的縣市...
推 ceca: PS.上面...我是去年買美術館四房平車,不是前年.
→ ceca: 手誤...XD...(手誤的話投報率要被腰斬耶,好可憐喔)
推 roof82: 昨天有房仲跟我說近10天內成交四戶 不知真假 新莊頭前
推 s26492755: 我是最近常接到問我要不要賣房子的電話  因為我買的幾
→ s26492755: 個社區沒多少物件在賣了
推 yesyesyesyes: 台南超級火熱  要快點卡位
→ ganninian: 台中海線都要二字頭了 一字頭在哪
推 Parsons25: 原po小心，在這邊只能說房價一直漲，房價會跌是不可能
噓 vux: 亂講
→ paunch: 可以po一字頭的建案名稱嗎？回去研究研究
推 g11121s: 台南房價真的不高XD
推 IS0987: 要崩啦
推 carterdunk: 白日夢睡醒了沒
推 CYAward: 剛剛從板橋跟上新莊幾個案場回來 全部爆滿
推 flamer: 你開心就好啊
噓 doomx: 在房版說會跌只能噓
推 bobo30: C大對台中瞭解嗎？ 台中七期是不是沒什麼漲～
推 devil007: 很好啊   可以準備在買一間摟
噓 ichunhsu: 幻想文，我郊區15年屋就賣了19.X萬/坪，剛成交
噓 kuwwan: 哪裡有1字頭？潭子寶佳一坪28 給你參考
推 lagadidi: 1字頭還不買難道等人送？
推 jonson: 政治不正確的發文 準備被八大派多多 封嘴並圍毆致死
推 ceca: 當你說1+1=3,大家指證你答案是2的時候.
→ ceca: 就會有人以為,大家都在詐騙他,答案是2的話都是為了利益..XD
→ ceca: 反正你開心就好.
→ ceca: 你買不買房,又跟我們無關,我們也不會跟你有錢上面的往來.XD
推 zzyzx: 你可能正在跟其他時空交錯所產生的錯覺
推 lagadidi: 有些空仔講了又不聽、聽了又不信、信了又不買，然後再
→ lagadidi: 怪東怪西，買不到便宜的，這問題不就預算不到位嗎
推 ccoffeee: 請問C大覺得美術館賓果家族旁邊的人本自然社區怎麼樣 感
→ ccoffeee: 覺很少物件出來
推 we147121: 台中1字頭是海線吧，要趕快下手感覺要到2了
→ kevinhon: 魯空喊空怎麼會被圍毆？都嘛識相一一自動消失了
推 ceca: 人本就普通...沒啥特別.
→ ceca: 中古屋釋出少不少有時候不那麼重要.
→ ceca: 除非他是有代表性或是獨特性很強.
→ ceca: 例如,諾貝爾...他獨特性很強,釋出多.
→ ceca: 那自然它有它的操作方式.
→ ceca: 另外釋出少跟比較會漲沒有關係..XD
→ ceca: 釋出少跟釋出多在投資上,只有操作手法不一樣.
→ ceca: 會不會漲,漲的兇不兇,不靠這個做判斷.
→ ceca: 另外釋出少大多都是直接對應類似產品的銷售狀況.
→ ceca: 例如他一整年都沒釋出.
→ ceca: 他的行情就直接市場上抓跟他條件差不多的,複製貼上.
→ ceca: 釋出多才會跟她自己的成交比較有關係.
→ ceca: 例如賓果,釋出就比較多.
→ ceca: 所以賓果的行情優先看他自己,無論是掛賣物件還是剛成交的價.
→ ceca: 而去年,賓果漲幅大於那些釋出少的..XD..
→ ceca: 賓果去年幾乎是美術館最大贏家..很少人漲得贏他.
→ ceca: 當然今年看起來,反過來賓果漲幅就變差很多.
推 ccoffeee: 原來如此 感謝C大
推 TainanBus: 爛格局的都被套住 可憐
推 ceca: 格局爛一樣不是漲不漲的影響.
→ ceca: 果貿國宅格局夠爛了吧..XD
→ ceca: 2018年,全台灣漲得贏他的沒幾個.
→ ceca: 永遠記得,已反映的利多就不是利多,已反映的利空就不是利空.
→ ceca: 討論漲跌,跟他優點和缺點沒有直接關係.
→ ceca: 只要他價格已經反映了他的優缺點.
→ ceca: 那他的優缺點就只是"屬性",而不是"影響漲幅因子".
→ ceca: 因此投資客甚麼都買.
→ ceca: 你說我們買爛屋,垃圾屋...沒錯.
推 ich2: C大  那美術館2房平車現在行情有900以上嗎
→ ceca: 但你又同時看到我們買蛋黃區,或買好宅.
→ ceca: 我們一定判斷甚麼東西哪時候要漲哪時候耀停.
→ ceca: 漲價前夕進場.停漲之後賣掉.
→ ceca: 甚麼都可以買...但甚麼也都有不買的時候.
→ ceca: 白天鵝轉單的兩房平車七字頭.
→ ceca: 你沒必要買到900以上..XD
推 ich2: 因為我看591青海 賴  都開900
→ ceca: 白天鵝兩房缺點就是很小.
→ ich2: 以上
→ ceca: 但你已投資來看,你如果中古的兩房買到900.
→ ceca: 你必然會被白天鵝壓.
→ ceca: 所以買900的中古不如直接買白天鵝兩房平車.
→ ceca: 青海line還好,興富發美術一號院要破千.
→ ceca: 但你轉賣的時候,你可不是代銷..XD
→ ceca: 建商拉抬價格很快,但你轉賣無法比照她的價格賣.
→ ceca: 因此你轉賣的時候要對比中古屋市場的物件.
→ ceca: 或是其他建案的轉讓價格.
→ ceca: 當然青海line比較大.
→ ceca: 他總價比較高.
→ ceca: 但是以投資來講,最便宜的會更有競爭力.
→ ceca: 因此總價和單價,取其一最低,另一個相對低.
→ ceca: 而如果有明顯價差.
→ ceca: 例如大家總價都900,他這個總價750.
→ ceca: 這就是明顯價差,那優先選擇這種落後的.
→ ceca: 單坪也是,如果大家都30,就這棟27.
→ ceca: 那優先選27.
→ ceca: 因此你同時看總價和單坪價 要選總價還是選單坪.
→ ceca: 就看市場物件,哪一個的某一個數字特別有競爭力.
→ ceca: 優先選特別有競爭力的.
→ ceca: 市場買房就兩大類.
→ ceca: 一種就是專門跑進代銷看新屋的.
→ ceca: 另一種就是專看中古屋市場的.
→ ceca: 你不是代銷,所以你轉賣的時候,都是以看中古屋市場買家為主.
→ ceca: 因此,新建案價格必然要參考.
→ ceca: 但你的戰場,是在中古屋市場..
→ ceca: 所以你在站在你的戰場去看你手上的武器有多少威力.
→ ceca: 不要站在陸地上面打海戰...你船再強,在馬路上你怎麼跑?
推 ich2: 謝謝 C大
→ CGDGAD: 我的認知正3房是室內坪數32到36之間，24~28叫小三房，死
→ CGDGAD: 原來現在標準降低了，好逼哀
推 SkyFee: 高雄尤其市區漲幅很兇 如果偏遠郊區1字頭也是有 但一般人
→ SkyFee: 不會去買
→ CGDGAD: 哎呀多打個字
推 ceca: 室內32三房...不是主流觀念..XD
→ ceca: 你如果是建商,你推室內32的三房..你應該會賣得很可憐.
→ ceca: 人家完銷後兩年才輪到你完銷..
→ ceca: 市場最大...你的想法跟市場衝突,立刻修正你的想法.
→ ceca: 投資要賺錢,市場決定你錢賺不賺的到口袋..
→ ceca: 你的認知,不能幫你賺到錢,所以你的認知沒有任何價值.
推 CGDGAD: 不只是我的認知哦XD 以往的房地產文章講到正三房就是室內3
→ CGDGAD: 2總坪數40
→ ceca: 文章...被淘汰了..XD
推 CGDGAD: 小三房就是正三房-8坪，兩房就是16~20。曾幾何時26可以當
→ CGDGAD: 正三房，或許我該高興XD
→ ceca: 1x年前四房就是28以上...
→ ceca: 另外你面積是四房,但你沒有四間房間+客廳都對外窗.
→ ceca: 你硬要當四房也會產生滯銷問題.
→ ceca: 因此我們投資不太會碰這種,例如室內32,但是只能做三房的東西
→ ceca: 這東西非常難賣...
→ ceca: 就算賣掉單坪價也會比主流產品低.
→ ceca: 所以除非他滯銷讓我殺到很便宜.
→ ceca: 不然這種東西脫手困難.
→ ceca: 四房以上才可以坪數說話.
→ ceca: 三房以下,優先看房間數,才看坪數.
→ ceca: 所以大兩房大三房..太大都很難賣.
→ ceca: 另外你看建商很愛壓坪數...為啥要壓坪數?
→ ceca: 因為好賣m市場喜歡.
→ ceca: 一堆兩房現在都壓在11~12.
推 ian0805: 白天鵝一堆7xx的兩房平車在賣
→ ceca: 銷售速度比以前15坪的快很多.
→ ceca: and..壓坪數的概念就是"壓總價"..XD
→ ceca: 目前市場大多數,奢侈品屬性比較低,都是剛需屬性.
→ ceca: 因此蛋黃區也許奢侈品屬性高一點的物件還有點銷售能力.
→ ceca: 只要是非蛋黃區..就算是二線(例如七期是蛋黃,西區就是二線)
→ ceca: 你奢侈品屬性高,都不利於銷售..
→ ceca: 房間數是剛需屬性,坪數是奢侈品屬性.
→ ceca: 這也是為啥青海line會嘗試在美術館推兩房兩衛浴.
→ ceca: 你看京城敢不敢在,不要說太爛的地方.
→ ceca: 你看他敢不敢在後驛,或是東三名陽明商圈推兩房兩衛浴.XD
→ ceca: 不敢阿...兩房兩衛浴奢侈品屬性很強.
→ ceca: 放在非蛋黃區,滯銷基本上是確定的.
→ ceca: 買家買房子錢的壓力那麼大,都買不起三房屈就兩房了.
→ ceca: 還要花錢買兩間廁所...不如便宜一點換成室內空間.
→ ceca: so..對鋼需而言  房間數 > 坪數 > 兩間廁所...
→ ceca:  因此,很多時候判斷市場要擺脫自己的感覺或是喜好.
→ ceca: 然後參考市場物件和銷售狀況.
→ ceca: 你看,青海line銷售被白天鵝輾壓.
→ ceca: 為啥??
→ ceca: 你就可以判斷,小坪數低總價+單衛浴 銷售優勢比較大.
→ ceca: 正常坪數+雙衛浴,在市場的競爭力還是明顯看不到人家車尾燈.
→ ceca: 那你在投資中古屋,這種情況必然更嚴重...
→ ceca: 那你就知道,在同樣"單坪價"的時候,以同房間數坪數小的優先.
→ ceca: 然後看到雙衛浴,都不要碰...
推 CGDGAD: 這也是現在市區地少必然的發展方向，不然長輩那一代的跟他
→ CGDGAD: 說買20坪三房看他不白眼給你看
→ ceca: 無論你自己喜不喜歡雙衛浴,青海line在市場上競爭力弱就是事.
→ ceca: 所以我們必須以切以市場為答案.
→ ceca: 長輩那一代它們在市場是極少數...XD
→ ceca: 如果它們有撼動市場的能力.
→ ceca: 我們就可以在市場看到建商放大坪數來推案.
→ ceca: 以及大三房有驚人的銷售成績單..XD
→ ceca: 而如果它們在市場只是極少數.
→ ceca: 那他們的想法對投資來講,完全不重要.
→ ceca: 連參考價值都沒有..XD
→ ceca: 另外,市場個性會隨時間改變.
→ ceca: 所以我們投資客要隨時盯著市場.
→ ceca: 這樣才可以掌握這個市場的個性.
→ ceca: 之後再進出貨的時候,才比較不會掉入大坑當中.
→ ceca: 掉進去有時候很麻煩...
推 CGDGAD: 為何建商喜歡小坪數？除了買家門檻低比較好賣之外，小坪
→ CGDGAD: 數單價才拉得高阿
→ ceca: 你一筆錢被卡在那邊,人家漲20%你漲5%...你不幹嗎..XD
→ ceca: 小坪數好賣,但是建商也知道這件事情.
→ ceca: 因此,他推小坪數,但是偷偷把單坪價墊高.
→ ceca: 例如本來以等比來講,大兩房800小兩房應該650.
→ ceca: 但建商故意把小坪數價格拉到730.
→ ceca: 這樣就可以吃買家豆腐.
→ ceca: 外加對建商而言,他單坪賣的高,建築成本並沒多多少.
→ ceca: 所以他可以放大利潤.
→ ceca: 這種就是不但對市場了解,並且玩弄市場壓榨出更多利潤的作法.
→ ceca: 老鳥賺錢比較多,就靠這些對市場精密的掌握力.
→ ceca: 甚麼東西有競爭力,那他有競爭力所以她賣貴一點多賺一點.
→ ceca: 找到甜蜜點...
→ ceca: 並且建商還有進階用意.
→ ceca: 之前大坪數大量滯銷,興富發帶頭開啟小兩房風潮.
→ ceca: 但建商還是想要把地皮價格炒起來.
→ ceca: 地皮價格是相對"銷售單坪價格".
→ ceca: 以前炒地皮是靠豪宅,因為豪宅的單坪價比較高.
→ ceca: 所以農16當初就是靠那些大坪數去炒地價.
→ ceca: 現在大坪數沒了,怎麼辦??地價不炒了嗎?
→ ceca: 因此建商就發現,用小兩房來炒地價..XD
→ ceca: 因此沒看到前兩三年,建商中大坪數都不推.
→ ceca: 全部推小坪數.
→ ceca: 然後地價繼續漲..
→ ceca: 所以在去年和以前,土地價格都是被小兩房給炒高.
推 CGDGAD: 這樣一想確實做中古屋利潤空間比較大，買新成屋來投資還要
→ CGDGAD: 跟建商競爭，計較那一點點的利潤，中古屋直接等建商漲價
→ CGDGAD: 跟著漲就行了
→ ceca: 但現在建商就開始要把單坪價給收斂起來.
→ ceca: 所以現在你會看到建商的三房單坪價也開始狂拉.
→ ceca: 這就是更高階的"布局"...
→ ceca: 布這種局的,都是大型建商,例如興富發,例如京城..
→ CGDGAD: 建商隔年漲10%，中古屋跟著無條件進位
→ ceca: 新屋主要是如果新建案拉價太誇張.
→ ceca: 你新屋一交屋就賣,然後預售放了兩三年.
→ ceca: 那只要籌碼不要太混亂一堆投資客在那邊亂賣.
→ pesta0121: 台南井噴噴爆了，借錢也要來炒房
→ ceca: 你會有一個很不錯的套利機會...另外中間不綁你貸款和現金流.
→ ceca: 但是如果不是一成屋就賣,後面還要再放,那後面增值就很弱.
→ ceca: 所以如果是成屋後還要再放個兩三年,中古屋有更大利潤.
→ ceca: 至於中古屋本身,本來就是比較安全牌的操作..
→ ceca: 穩定操作,風險性比較低,也沒有時間壓迫感.
→ ceca: 也比較不怕政策改變.
推 aqwa: 推文那麼長  要不要直接PO文就好  這樣洗到別人的文
→ ceca: 有些東西給有緣人看得..XD
推 CGDGAD: 不過中古屋利潤也有天花板，假設20年以上的房賣家通通把
→ CGDGAD: 賣價拉到新屋的8成，那之後中古屋價格也只能跟著建商開價
→ CGDGAD: 來移動，現在漲中古屋就是正在走這個時期
→ CGDGAD: 上面講的是差不多區域的房子來比
→ ceca: 2x年一般是先追到七成,在花兩三年跟到八成.
→ CGDGAD: 房價倒掛的情況有但不是常態
→ ceca: 所以2018年那時候我就在叫,補漲要沒東西可以玩了.
→ ceca: 不過還好現在有無限QE..XD
→ ceca: 資金行情下,價格飆最快的是,建商的新推案.
→ ceca: 中古屋99%的東西都漲不贏建商新推案的價格往上拉的速度
→ ceca: 而資金行情等建商拉抬到緊繃之後.
→ ceca: 自然就又可以回去快樂玩補漲..XD
→ ceca: 現在則是搭建商拉抬列車.
→ ceca: 這種列車,我個人認為,1x年屋最好操作.
→ ceca: 跟上建商新建案的速度,腳步最快...
→ ceca: 其次是新古屋和2x年屋.
推 CGDGAD: 無限QE最多再兩年吧，2023年就緊繃了
→ ceca: 也就是5年內的可能跟2x年的差不多.
→ ceca: 2009年QE,新建案中南部基本上是拉抬到2014年.
→ ceca: 2014年看到開始停滯,2015年硬拉的建案就開始滯銷.
→ ceca: 不過這次無限QE,規模太囂張了.
→ ceca: 所以不預設高點,走一步看一不.
→ ceca: 反正新建案拉不動,1x年屋大概還有一年可以快速飆升.
→ ceca: 那時候在慢慢換物件到老屋去等補漲就好.
推 CGDGAD: 10年內可以當新屋價來賣，1x還可以賣9折XD
→ CGDGAD: 1x年
→ ceca: 1x年屋一般是快速跟上8折,然後花兩三年追到9折.
→ ceca: 不過通常看到新屋停滯,1x年屋追到8折,就差不多可以換物件了.
→ ceca: 後面的漲價速度太慢,玩別的比較可口.
→ ceca: 也就是,如果新建案一坪40,那1x年屋可以快速上32,之後慢慢爬
→ ceca: 目標爬到36.
→ ceca: 當然不排除蛋黃區有可能會有噁姓炒做.
→ ceca: 惡性炒作就要看情況...那個有機率炒過頭.
→ ceca: 如果炒過頭可以出脫,那多賺的都是土地公和上帝賞你的零用錢.
推 curry56:
→ Holymaker: 好奇現在市區新建案進場還有利潤嗎
推 ceca: 已經開案的有,未來開案的價格拉多少,以及未來可以拉多少決定
→ ceca: 但因為之後建案必然會先狂拉一波.
→ ceca: 因此現在已開案的,基本上利潤都是鐵打的.
→ Holymaker: 這個已開案是以什麼時間點為判斷標準
→ Holymaker: 二級後開案的應該不算？
→ ceca: 到今天,已經推案的都有利潤.
→ ceca: 三級以後應該目前還沒幾個建商開案.
→ Holymaker: 了解 謝謝
推 lalala419: 高雄可以跟c大走 台中誰能分析一下呀
推 mfcke: 私心覺得台中超難分析 南北二路都有 各種不同買家
→ duriel3313: 跪求台北新北王來幫忙分析
推 f860506: 爛屋真的最會漲 所以我都推首購組買地點好的低基期爛屋
→ f860506:  慢慢越換越好
→ supa64: (算了.就算你說一加一是5.你也是是對的.不客氣
推 bobo30: 跪求台中分析王
推 jaricho: 首購當然買重劃區新大樓才爽
噓 fivemoonsky8: 請來桃園看看！
→ qtzbbztq: 想太多 我想買的都是一轉眼就賣出了= =
推 dbg: 哪裡有降....