[請益] 中古屋房貸問題

[tony771112 (通尼)]

自己預算問題，針對高雄屋齡15年左右兩房平車在看，

先前看過開價7xx、8xx都有，最近看了一間開價6xx，

現場看完有點心動，因為價格比先前的優勢滿多，

狂風暴雨下，窗框、牆面也沒滲水，

屋況算ok，但開價比較低自然有它的原因，

（建商有的人不愛、8戶2梯、9x戶感覺後期管理費可能不夠等等），

但口袋預算加上可能前面看過太多不喜歡的，七八百萬也是窗框漏水，採光差，

鄰居雜物擺的滿梯間、車位被停等等，對比之下這間沒滲水，樓梯間沒私人東西，

採光通風明亮，房價開價又低了100超過自然滿心動的。

看完房仲說屋主底價(6xx-20，前面有人挑戰過6xx-30失敗)，

我：那我斡旋6xx-25呢？

仲：那怕有比價效應，其他人直接6xx-20成交了。

最後還是寫了斡旋單6xx，也就是屋主開價，但回家繼續考慮，

等最後決定之後通知房仲，他才會送出斡旋單，並給我帳號匯斡旋金。

回來越想越不對勁，我照開價就賀成交了，還需要什麼斡旋.........

原本的概念都是開價八折跟屋主演一下最後九折成交，

看過幾個案子自己沒買，後來別人成交後再去看時價登錄大概都是當初開價九折成交，

可是最近去看屋房仲給的屋主底價跟開價差距都越來越小，根本差個3%、5%而已。

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昨天有問房仲我的現金很緊，萬一成交簽約後，銀行鑑價結果跟成交價落差大，

貸款不如預期，變我自備款出現缺口怎麼辦？其實我原本是期待房仲答案是合約

可加註銀行房貸鑑價成數未達xx可無條件解約之類的，

結果房仲只說了你的職業條件沒問題的，不然也可以先送銀行評估看這個案子可以

貸你多少，但那不會馬上好，至少要一個禮拜，一個禮拜後這房子應該早留不住了。
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剛剛用了兆豐、富邦的線上估算房貸，兩間現值都估5xx，

那我萬一6xx成交，就算銀行給我八成但鑑價5xx，我頭期還真的會有100多萬缺口....

想請教版上先進兩個問題：
1.我用手上資金當兩成頭期來反推房屋總價當條件去找房是不是太天真了？
2.目前低總價中古屋斡旋空間真的都變這麼小嗎？


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※ 編輯: tony771112 (122.147.26.161 臺灣), 08/08/2021 23:13:42
※ 編輯: tony771112 (122.147.26.161 臺灣), 08/08/2021 23:14:33
推 asskid123: 完了 又一個被惡劣仲介話術欺騙的可憐人
→ asskid123: 不想買的話 趕快退斡
推 A4Avant: 6XX跟5XX都貸八成，缺口怎麼會是100多萬？
7、80萬左右，打太快疏忽了抱歉。
推 aids2: 真正的問題應該是頭期款現金抓太緊…
真的菜雞了只想到兩成頭期，沒想到鑑價市價落差問題，感謝您。
→ aids2: 一般斡旋先下低價就對了 後面可以上調
→ aids2: 真正搶手的案子不會讓你放到房仲平台上
推 zeroyaking: 樓上有喔...要給屋主做交代的 然後一兩天就賣掉了
→ zeroyaking: 不然瞬間賣掉 屋主還會以為太好賣 想反悔咧
→ zeroyaking: 元po又是一個幾成出的.....演到後面被買走就好笑了
不好意思耶，就真的很窮口袋裡面錢剛剛好，買房菜雞又沒想到銀行鑑價跟市價落差這個
問題，一開始就直接用有的錢當兩成頭期左右反推回去總價當條件找房，
真的很窮沒本事一口價跟賣家用開價直接買房，真的很不好意思啦。
→ zeroyaking: 搶手案件空間根本不用開太大 只要多人看就會快速賣掉
→ zeroyaking: 正好可以淘汰一批想很多又預算不夠又想幾成出的
→ zeroyaking: 斡旋出低不是沒風險阿 別人出高就被買走而已
→ zeroyaking: 多的是真的有人搶了要出更高價 或是想說哪有可能
→ zeroyaking: 有別人搶 你都喜歡了 別人不會喜歡?就被別人賀成交
推 chrisstar: 我說說我的經驗吧，今年六月買的，屋主底價是開價的96%
→ chrisstar: ，我從88%下斡，最後成交落在91%
很有參考價值的經驗分享，感謝您。
推 zeroyaking: 樓上別這樣 人家都說5成出 8成出 沒買到他們不負責
※ 編輯: tony771112 (122.147.26.161 臺灣), 08/08/2021 23:36:56
推 zeroyaking: 本來買房就要先衡量自己預算阿 越級打怪付不出來很慘
→ zeroyaking: 那我也來講講我的經驗 三四月賣一間老透天開598 成570
→ zeroyaking: 開價95成成交 40年老屋 銀行借8城分30年首購利率喔
推 zeroyaking: 有個邏輯很有趣 開價跟周邊成交價又不是相對關係
→ zeroyaking: 如果有個物件開價比周邊成交價還低 那怎麼說呢?
→ zeroyaking: 或是銀行鑑價甚至比開價還高 可貸金額預估超過8成呢?
→ zeroyaking: 所以才說看屋後下斡前 周邊價格 自我預算 每月負擔
→ zeroyaking: 都抓好再談價 甚至都抓好再去看屋 省很多精神時間
→ zeroyaking: 這又扯到apple好物件的問題 剛好遇到屋主急售屋況不差
→ zeroyaking: 正常腦子清楚的仲介一定是開價壓低 快點拉人出來看
→ zeroyaking: 就進入是否懂周邊價格的邏輯戰
→ zeroyaking: 當一堆自住型買方再說找不到好案件 上面的推文可以想
→ zeroyaking: 想 再配合之前看屋的狀況 應該能發現問題在哪
推 Ensidia: 其他人就跟你的心態一樣不是嗎 明明預算還沒準備好
→ Ensidia: 但現在就是被逼得不買不行了 當然低總就變得非常搶手
→ Ensidia: 我是覺得你抓得真的太緊太緊了 沒辦法調度到那個缺額
→ Ensidia: 還是再準備一陣子吧
推 eastereaster: 這仲介厲害，唬到你用開價買。
推 eastereaster: 等會會有人叫你用信貸，這才像房版。
推 simdry: 仲介基本上不會希望你壓解約條款啦
→ simdry: 這種東西八成屋主不會同意，真的要求壓了也是打壞他們跟
→ simdry: 屋主的關係
推 junior020486: 用開價買 太扯了吧 直接賀成交
→ aloness: 是，幸好你沒傻傻簽開價斡旋
推 Aatrox: 用開價買真的好盤
推 hung0925: 沒有那麼傻吧！用開價買幹嘛下斡？
→ beminaru: 別把錢算得太緊   一個小地方出槌  損失就是幾十萬
噓 koyo167: 你是不是漏掉契稅和仲介費  等一堆費用了 這些也不少
推 dreamdds: 出周邊實價的價就好 貸不下來更麻煩
推 espressogg: 趁還來得及可以退斡，查實價參考看看，但現在房市熱要
→ espressogg: 自己評估看看就是，一般不太會直接斡這麼高，沒保留加
→ espressogg: 價空間也不一定能買到，資金也別算太緊，交屋後還有一
→ espressogg: 堆費用要出，契稅，代書費，仲介費有的沒的，但成交
→ espressogg: 價比開價高在房市熱時也是蠻常見的
→ Firenzea: 不太懂你為何用開價斡旋啊？對啊不就直接賀成交了嗎？
推 stopdog: 急著想買想貪眼前的便宜，殊不知落入無路可退的窘境
推 kingingl: 很少人用開價買的啦，得失心別太重，用9折去斡也可以阿
→ kingingl: ，自己付不付得起要知道
推 aids2: 最近討論群組多的是投資客.房仲.代銷互捧
推 cloudfly: 房仲唬你，加註那條貸款未達解約本來就可以
推 cloudfly: 沒成交，銀行評估根本不准