[閒聊] 台北市老宅商圈是不是永遠回不去了？

[asdlkjfgh ( )]

台北有幾個比較有名的老舊住宅商圈，像是天母、民生社區、師大商圈。


其中天母是1950年代美軍來台駐紮協防興起的，曾經以異國風情著稱，
各種異國料理餐廳+路上隨處可見的外國人，兩大真‧國際學校也十分活躍。

不過近十年來可說是台北市走下坡最明顯的區域──
沒有工作機會、年輕人外移、人口老化+少子化，沒有捷運則是最最最大的硬傷，
導致無法吸引通勤族，內部能量萎縮。即使我個人還是很喜歡天母氛圍，
且天母人很有居民集體意識，素質也高，但實際上房價仍是節節下跌。

去年去看了幾間房，開價遠比台北市區低，
常說天母跟大安區都是「天龍人中的天龍人」，
但同等級案件591上開價硬生生差了2~3成左右。


民生社區則是晚了大約20年崛起，大約在1970年代嶄露頭角，
透過美式先進都市計劃，打造七萬人居住的美式示範社區(事實上也真的有美援支持)，
雖然華國美學把它設計得根本不像美國住宅，台灣人的各種違建與加蓋政府也視若無睹，
但不妨礙它即使沒有捷運，仍是全台灣最有名的住宅區之一。

大概是三、五年前，開始看到民生社區倒店潮的新聞，才發現這邊似乎也開始走下坡，
最大的因素應該是貴到爆炸的租金，類似台北東區，
且台灣人消費習慣逐漸改變至購物中心與百貨公司，單靠本地住客很難撐起生意。
此地交通雖公車網路發達，但無捷運通過、停車位又難找到極致(根本沒有地蓋停車場)
前幾年老婆生完小孩後後我們就住健康路上的月中，發現民生社區就只有兩種店家，
一種是賣吃的店，一種是文青店，生意大致是還行，
不過晚上出去買宵夜，路上一個逛街的人都沒，我猜因為老人都回家睡覺了。

現在疫情實體店資金鍊爆炸的一堆，我也很久沒去民生社區了，不知道這些店關了多少。


師大商圈很有意思，它是最晚興起但最早開始沒落的，
從1990師大夜市開幕，到2011年抗爭運動，活躍時間大約20年。
且不是我在說沒落，去google"師大商圈"就一堆標題是"沒落"的新聞自動跳出來。
主因是錯綜複雜的居民-商家-建商-市府關係，各自都有各自的想法，
但經過抗爭後，市府礙於選票壓力被迫修法導致一堆店家退出師大，至今仍無回頭跡象，
進入師大路與兩旁龍泉、泰順街一帶，曾經有特色的餐廳幾近無存，僅剩滿地的眼鏡行。
另一因素則是大學學生減少，低齡學童少子化更導致師資需求降低，師大也更加冷門，
此大學地理位置離台大不過兩站捷運站，分數卻越離越遠，
也許你認為師大錄取分數跟區域發展是獨立事件，跟房價也沒關係？但我並不這麼想。


即使去年到現在全台房價漲了不少，但台北市目前看來相對較溫和，
這幾個老宅商圈真要說的話，應該還是師大一帶較保值，
畢竟交通位置+雙捷運+明星學區抗性還是夠，不過比起台灣其他區域漲到破表，
用錢成長的速度去算，可以說是根本沒漲，
另外兩個曾經的房價保值老宅區天母跟民生社區更別提了。

不知道這幾個地方未來發展為何。



====同意記者抄文，但請註明作者資訊並站內信告知，謝謝====


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※ 編輯: asdlkjfgh (123.193.193.79 臺灣), 08/26/2021 09:16:09
推 birdpon: 天龍人就是難搞假鬼假怪啊。居民難搞，人流不再，房價就
→ birdpon: 難有起色了。
→ sdhpipt: 自己醜就算了 扯什麼華國美學
→ sdhpipt: 而且那些公寓的蓋法其實就是現代主義建築 同時代日本一堆
→ sdhpipt: 類似的團地 韓國土耳其西班牙都類似
→ sdhpipt: 又 師大分數降低的主因是大學廣設教育學程 導致流浪教師
→ sdhpipt: 眾多 不然以前有分發的師大分數不可能低分
推 sdhpipt: 民生社區商圈沒落其實比你想得更早 早期內湖區的人會到
噓 fedona: 師大商圈空置率是0％，你沒看新聞？
→ sdhpipt: 民生社區撫遠街換乘公車 有時候會多坐兩站到民生圓環附近
→ sdhpipt: 看電影吃速食店等等 我小時候也會這樣 後來捷運通車 撫遠
噓 NinePi: 師大那段到底在寫什麼 雲寫手?師大到台大捷運兩站?
→ sdhpipt: 街的轉乘地位遭到中山國中站取代 大量公車都改路線 之後
→ NinePi: 寫一篇廢文 最後再加那一段真難看
→ sdhpipt: 標誌性事件是民生圓環的2間電影院收攤
推 icevenus: 天母地理位置相對不佳，當年的時代背景沒有了就是那樣，
→ icevenus: 但也不用擔心那的房價，因為老天母人根本不缺那些XD
→ sdhpipt: 類似的商圈轉移效應有南港站轉移到昆陽 然後昆陽又轉回來
→ icevenus: 天母宅就只是他們的其中之一……
→ sdhpipt: 當年內湖房價超過天母 我內心是很震撼的 XD
→ icevenus: 要說工作機會怎樣都還是比其他縣市多，其他縣市是補漲
→ icevenus: 不是嗎
→ teasy: 說嘴什麼華國美學，政府視若無睹。是政府不拆，還是民眾不
→ teasy: 給拆？你不也知道都是選票壓力
→ teasy: 師大商圈店家就是營業項目不符使用分區，店家又不睦鄰，才
→ teasy: 被住戶趕出去的。沒聽過有為師大商圈修什麼法，能給個關鍵
→ teasy: 字嗎？
推 huts20: 還是一堆人買不起啊 哈
推 sdhpipt: 要說民生社區違建 最有名的就是阿扁她家了 市長上台之後
→ sdhpipt: 直接宣布自己家的違建以前的都是老違建緩拆 XD
→ sdhpipt: 當年阿扁選市長前後 市井間就有傳言會違建大赦 很多頂加
噓 rex9999: 台北市需要的是都更。　活化社區提高容率
→ sdhpipt: 都是那一年搶建的 以前頂加違建率還沒那麼高
推 gn01705529: 蠻有趣的，當故事看
推 shuichia: 天母地區去年底至今價格合理的物件已經幾乎全部被掃掉了
→ shuichia: ，會買天母的看上的絕對不是商業氣息，是看上生活品質
→ sdhpipt: 果然臉皮厚的人才能當總統 她女兒接手民生寓所 臉皮薄就
→ shuichia: https://imgur.com/a/lEYUkFu
→ sdhpipt: 自己把防火巷違建拆掉了
→ sdhpipt: 天母的話 傳說美國學校想搬去內湖 如果真搬了就真的崩盤
推 icevenus: 天母的居民也不是那種要靠捷運通勤的，就客群不太一樣。
→ icevenus: 如果用其他地區的需求去看，確實會很怪。
推 kukupica: 安和路敦南商圈掛了，永康商圈掛了，台北市最精華的兩
→ kukupica: 個地段，還好之前房子先賣了
→ icevenus: 認同美國學校搬遷會不一樣XD
→ joe2: 講了兩個我熟的區域  我來看看你講的對不對
推 joe2: 好 看完了  你不太熟民生社區
→ joe2: 民生東路五段正馬路上店面的確衰退  原因是年改
→ joe2: 那邊很多公務人員退休 年改後手頭沒那麼寬裕  消費直接下滑
噓 F93935: 浦城街一堆二四米巷的做什麼商圈
→ joe2: 但是新東街 三民路 南京東路五段123巷 其他副幹道店面一樣熱
→ F93935: 天母便宜也是公寓 磺溪那邊你看便宜嗎
→ joe2: 民生社區的經濟軸圈從以往東西向 現在靠信義計畫區改南北向
→ joe2: 只要信義計畫區繼續熱  民生社區商圈就不會衰退
→ enjoythegame: 天母的生活環境我很愛，可是住不起xd
→ F93935: 商圈全台灣也倒一堆了 又不是只有台北商圈落寞，商業型態
→ F93935: 改變
→ joe2: 磺溪要看是東邊還是西邊  東邊靠美國日僑學校一樣貴
→ F93935: 新莊廟街 三和夜市 永和樂華 後站商圈早就不比當年
→ IBIZA: 看內容就知道根本不熟
→ F93935: 之前去彰化永樂街那更慘，已經送太平間了小時候去不一樣
推 misuta27: 反倒是更老更破的大稻埕活起來了
→ joe2: 磺溪西邊的榮華特區 以前是國際大使居住區 價格也不便宜
推 sdhpipt: 民生東路上面金石堂收起來之後 我就沒有去過那邊了 XD
→ sdhpipt: 話說那個立體停車場高度好低 開大台休旅車會進不去 哈哈
推 F93935: 民生社區本來就地域性非常強 住裡面的很喜歡自成一格 綠
→ F93935: 蔭街道、其他區的沒事不會去
看了這麼多 感覺就F大比較言之有物
推文講得也沒錯 我確實不是當地人
所以很有可能只看到表面 但那都是我真實的經驗
還是F大能不能回一篇文分享一下
畢竟推噓文這麼熱烈 版友應該都滿好奇這幾個區域的真實情況

推 sdhpipt: 以前民生東路上有一間天廚餐廳? 還有聖瑪莉 小時候常常去
→ sdhpipt: 有一間德州炸雞在地下室 小時候總是去這邊吃了 然後走去
推 joe2: 聖瑪莉還在  生意不錯
→ sdhpipt: 看電影 當年民生圓環超級熱鬧 人行道都擺滿地攤
→ joe2: 天廚是在南京西路  沒印象有開在民生社區
→ joe2: 圓環那邊附近一堆國宅  人超級多  超熱鬧 還有電影院
→ joe2: 現在人老了  買買健康食品 菜市場買買菜而已  衰退了
→ shuichia: 看來你對這些地方真的不熟...
推 f860506: 商圈離開後反而吸引我 要逛街就去百貨公司逛 要吃小吃就
→ f860506: 去夜市 台北市大部分地方當純住宅區才舒服
→ IBIZA: 信義計畫區要影響到民生也差太遠了吧
→ joe2: 意外的近喔XD
→ f860506: 家裡附近只需要咖啡廳跟餐廳就夠了
→ IBIZA: 基本上信義商圈的影響力頂多頂多算到市民大道
→ joe2: 算是一個軸線 從健康路 南京東路 基隆路 忠孝東路
→ f860506: 同意18124 信義商圈廣義到松菸就差不多了
→ IBIZA: 基隆路在市民大道一帶哪有甚麼商圈
→ joe2: 民生社區以前吃敦化北路 現在轉變成南北向了因為南京三民站
→ f860506: 現在期待的是東區能不能靠著大巨蛋連接回信義商圈
→ f860506: 讓國父紀念館旁邊那些巷子重返榮耀
※ 編輯: asdlkjfgh (123.193.193.79 臺灣), 08/26/2021 10:08:03
→ joe2: 松菸 東興路 永吉路 松信路
→ joe2: 車流就是這樣跑的
推 sdhpipt: 我可能記錯了? 還是叫湘廚之類的? 反正開在民生圓環西側
推 nthomas: 回不去了 但大家還是買不起
→ sdhpipt: 小時候很喜歡吃蝦鬆Y
推 joe2: 湘廚好吃阿  蝦鬆真的棒
推 g11121s: 當一個城市建設發展人口已飽和，必須跳脫既有思維，承認
→ g11121s: 台北市今年是沒落元年，南部年輕人此刻去接刀，猶如10年
→ g11121s: 前股市萬點一套就是10年XD
推 onlyiknow: 人潮出走 對原本就住在台北的人 是好事吧？
→ onlyiknow: 有什麼影響嗎
推 sdhpipt: 當周邊房價高到一個程度 很可能買進市中心B辦反而便宜
→ sdhpipt: 到時候就會出現市中心商辦都更潮
→ sdhpipt: 我在想敦北特定區納些老商辦啥時候會都更?
→ sdhpipt: 這塊區域其實是外商的最愛 從信義計畫區回流不是不可能
→ sdhpipt: 先看看台塑總部之後會怎麼發展
推 punkdog: 師大其實還有復活阿   士林商圈才是真的沒落
→ punkdog: 現在小孩沒人要去南部念書  台北學校不會差到哪去
→ punkdog: 周杰倫也買師大 不會輸拉
→ abyssa1: 敦南誠品都都更了 好地段老B辦不都更其實很可惜
→ abyssa1: 產權複雜最難處理
→ IBIZA: 最簡單問一句話 你有買店面 嗎?  沒有買店面你管商圈沒不
推 yiliang1107: joe2真在地人
→ IBIZA: 沒落要幹嘛？　事實上店面價格跟住宅價格，有時候是互斥的
→ IBIZA: 這在師大其實就很明顯
→ IBIZA: 講 房價, 你講的到底是店面價還是住宅價？
→ IBIZA: 住宅周邊有一定機能很好, 但太過頭反而大家不喜歡
噓 punkdog: 東區沒救拉  又破又髒  不都更誰要去
→ yiliang1107: 民生圓環那塊到信義區真的近
→ IBIZA: 你買自住房屋，喜歡買在夜市裏面或是樓下有開餐廳嗎？
→ yiliang1107: 三民健康路口藍26、612公車…
→ IBIZA: 民生圓環到信義區算近的話, 那中正紀念堂也算近了...
→ IBIZA: 這樣台北市區有90%算信義商圈?
→ F93935: 東區住四華廈居多很難再更了，再來正義國宅搞多久
→ abyssa1: 民生圓環離信義區是不遠 但是五分舖 吳興街更近啊
→ yiliang1107: 但週邊環境差很多
→ yiliang1107: 民生圓環旁的有名的應該是侯門小館
推 lovemost: 早年天母確實很精華，但現在整個商圈已經蕩然無存了
→ lovemost: 民生社區如果疫情過後，租金也降下來到合理程度，應該還
→ lovemost: 是可以維持小而美的商圈模式，有些人就喜歡那種氣氛
→ yiliang1107: 其實民生社區的租金不太可能降
推 aocboy: 台灣只需要老人，懂??
→ lovemost: 民生社區我疫情前去就大概關了五成了吧
→ yiliang1107: 跟金庸大的情況有點類似
→ yiliang1107: 店面空，跟降租金是兩回事
推 sdhpipt: 電影院好像關了十幾年了? 以前那兩棟一二樓都是商場
→ lovemost: 師大商圈我覺得你的看法就不太對了，一來是師大分數也沒
→ aocboy: 倒光也無所謂吧，台灣只需要炒房，不需要垃圾店面
→ yiliang1107: 圓環週邊的店面大多是同一個人（家族）
→ lovemost: 到多低，一定都是收滿的狀態，跟分數和學生的關係不大
→ yiliang1107: 他們一樣都請人專門在收租金
→ lovemost: 師大的商圈不如說一開始興起就是意外，那邊完全沒有興起
→ aocboy: 台北市沒科學園區，沒青壯年工程師，剩老人自high
→ lovemost: 大型商圈的潛力，早期算是很多平價的特色餐廳帶動起來
推 sdhpipt: 消費習慣改變也有差 像三民路那間家樂福人就很多
→ yiliang1107: 然後電影院有重開啦
→ lovemost: 而且師大商圈興起的時間是在公費結束以後，兩者之間的時
→ yiliang1107: 但應該沒生意吧？！沒去看過，重開幾年了
→ lovemost: 間軸根本對不上，而且說真的師大的商圈別說20年，可能連
→ lovemost: 十年都沒有，這實在和其他兩個例子不適合放在一起討論
推 sdhpipt: 原來電影院有重開喔? 真的不知道
→ sdhpipt: https://reurl.cc/YOy4Ro  查了一下新聞 重開七八年了XD
→ sdhpipt: 原來是因為房屋使用執照是戲院業 不能開八大行業 逼不得
→ sdhpipt: 已重新開電影院 哈哈哈
→ IBIZA: 師大夜市很早就有了, 是中間一度因為異國餐廳到處開爆紅
推 Sam27: 傳統商圈沒落是趨勢...住宅的話比較難說
→ IBIZA: 現在就是當時一度在住三到處亂開的餐廳關門或是被趕回商一
→ IBIZA: 去, 師大夜市原本的區域還是在
→ Sam27: 想當年幾乎每天都要去師大夜市吃生煎包麻糬和綠豆沙
→ sdhpipt: 記得小時候那邊有兩個電影院各4個廳 所有上檔的電影通通
→ IBIZA: 老店很多還在 生煎包 師園 燈籠滷味
→ sdhpipt: 可以直接去民生社區看 不用查報紙 內湖的影院廳數比較少
推 f860506: 師大在夜市搬走後住宅質感好多了
噓 punkdog: 破公寓和老大樓就是沒人想買   住新大樓才爽
推 jerrylin: 這種商圈本來就早晚會被殲滅了
→ jerrylin: 日本的商店街  很多年前就被百貨公司大型超市消滅了
→ yiliang1107: 等中工延壽國宅I區跟跟J區改建就有新大樓
推 heremattis: 天母確實商圈沒落，變成以住宅品質訴求的地方；當地人
→ jerrylin: 以前夜市是因為便宜學生愛去買
→ heremattis: 商圈主要以石牌或者芝山為主，可順便搭捷運；當然大
→ heremattis: 部分住天母還是以開車優先，看看早上中山北路的塞車
→ heremattis: 情形便可知一二。
→ jerrylin: 現在的夜市  ㄏㄏ
→ IBIZA: 師大夜市被抗議  就是住戶跟店頭兩邊在抗爭
→ IBIZA: 台灣人還是喜歡小吃街, 尤其師大這邊四間學校學生
噓 punkdog: 看完台中竹北林口 再看台北市的老宅實在是廢到笑
推 Sam27: 以前公館晚上八點以後就非常冷清，師大是愈晚愈熱鬧
→ Sam27: 台大師大很多交換學生很愛到處敲門找人喝酒聊天
→ IBIZA: 今年外籍學生少很多  今年只有一組外國人來看房XD
→ Sam27: 可是公館汀洲路，八點後就關得差不多了...1直覺得奇怪
→ Sam27: 是因為公館越南泰國菜太多，沒有師大那種異國風情嗎???
→ IBIZA: 師大語言中心外國人多啊
→ IBIZA: 和平東路師大綜合大樓旁邊巷子住一堆外國人
噓 CYAward: 喜歡漂亮街廓的建議去住林三淡青埔A7，遠離台北很優閒
推 any1206: 民生東路五段新中街口的金石堂收攤後，附近店家也是一直
→ any1206: 收一直張貼出租廣告，但沒啥起色，巷子裡面的店租沒那麼
→ any1206: 貴倒還行，哎，童年回憶
推 punkdog: 店租貴收租起來才爽啊
推 any1206: 信義計畫區到民生東路不遠但是公車好像就藍26藍10班次也
→ any1206: 不多，明明就在隔壁 莫名
→ IBIZA: 沒有那麼隔壁吧 市民我都覺得很遠了...
推 nctugoodman: 民生社區滿屌的，要蓋幫他們蓋捷運 還強烈拒絕設站
推 panzerbug: 林口冬天太冷啦
→ nctugoodman: 當地住戶很注重清幽生活環境
→ IBIZA: 我姊夫就是強烈拒絕設站的  前陣子還叫他女兒們一起寄信去
→ IBIZA: 反對民生汐止線
噓 punkdog: 等到屋齡50年 70年像貧民窟一樣   最清幽    越放越值錢
推 panzerbug: 理由是？和天母居民一樣嗎，擔心人潮影響生活
→ IBIZA: 就覺得富錦街新中街現在這樣多清幽啊, 林蔭小路散步起來多
→ IBIZA: 舒服
推 laker780304: 少子化之後商圈可能越來越集中，信義區 東區 西門町
→ laker780304: 應該還撐得住，其他商圈就不好說
推 panzerbug: 我老闆老天母人，理由和I大差不多
推 laker780304: 至於夜市北市不少吃觀光客的夜市因疫情影響大，反倒
→ laker780304: 新北經營不少在地客的夜市影響較小
噓 gyqmo: 扯師大就扯遠了，而且你大概不清楚師培規定
噓 carterdunk: 天母我怎麼越看越貴
→ kougousei: 師大舉例失敗-  -
怎麼個失敗法？現在根本沒聽說有人要去逛師大了，真心求解
※ 編輯: asdlkjfgh (123.193.193.79 臺灣), 08/26/2021 12:35:16
→ f860506: 可是破公寓會變新大樓 新大樓只會變老大樓XD
→ checkman: 萬華以前也是好棒棒 現在輪到天母 下一個是民生社區
→ checkman: 老人多的地方注定沒落 等下一代來改變吧
→ checkman: 以前木柵也拒絕捷運進來 結果呢 發展遲緩20年 現在終
→ checkman: 於有環狀線 居民不敢擋了
推 cka: 台灣人不是喜歡小吃街 是喜歡便宜的,如果小吃漲到跟餐廳一樣
→ cka: 像是士林夜市這樣宰客,你跟我說一樣錢你要吃餐廳還是吃小吃
→ sdhpipt: 如果漲到像是士林夜市 乾脆去百貨美食街吃就好了更便宜
噓 CYAward: 沒人去逛師大，房價一坪破100萬還在漲價，你覺得原因是?
推 wall: 商圈行情vs住宅行情 不能混在一起 商圈沒落 住宅不一定會跌
噓 fedona: 不要用自己的感想文做出結論，多看點其他資訊
→ qw5526259: 天母房價一直在漲，只是和台北市其他地區比起來，慢
噓 shoyeh: 師大這邊就是商圈退了居住品質才回來的 根本大加分
→ azure1428: 天母基本上就是在地人在買的 北漂首購或外地人不會考慮
→ azure1428: 漲價幅度跟捷運站距離成反比XD 士東路舊家20年單坪漲10
→ azure1428: 萬 SARS時期買的大樓芝山站旁15年從40變80...
→ azure1428: 我今年買房時 在地房仲說 天母人買房子過不了福林橋 XD
噓 qawsed: 所以師大那一段是靠google?
推 ddey: 上面的不懂的別亂說。台北市有統計里民年齡。民生社區老人沒
→ ddey: 比較多 反倒是我8歲以下比例算高的
→ ddey: 18歲以下
噓 IBIZA: 你到底要講店面價還是住宅價
推 shawncarter: 你講的這三個地方都是商圈倒掉居民還比較高興的
推 shun01: 之前去過一次新民生戲院，影音效果不怎麼樣就算了，那棟跟
→ shun01: 附近的環境其實沒有很OK
噓 CYAward: 在地人超希望不要有人來師大逛街
→ shoyeh: 同樓上變純住宅區才好
推 littlechild: 商圈的轉移確實是，但民生社區跟天母本來就是當地居
→ littlechild: 民形成的小商圈而已，當地的住宅區還是居多，會選擇
→ littlechild: 當地居住的人多數還是在意環境比商圈多一些，而且會
→ littlechild: 購買當地的也偏向熟悉當地環境的人，考量方向不太一
→ littlechild: 樣。只是民生社區也沒啥地可以蓋就是了
推 Top2108: 師大那附近還是很棒
推 joe2: 台北市中心價格都太高了 花的起兩千萬的不會來買台北市公寓
→ joe2: 所以民生社區跟天母的消費力不如以前那個你爸媽有錢的年代
→ sdhpipt: 最近2千萬成交的北市老公寓很多ㄟ
→ joe2: 這兩個地區商圈會衰退是沒錯，但不會掛掉，畢竟你爸媽還在
→ F93935: 兩千萬公寓現在都快成低總價了
→ joe2: 台北市老公寓  好產品 量很少 一推出就秒殺
→ joe2: 跟其他縣市重劃區一次幾百戶成交不能比
→ joe2: 現在電商發達，實體店面需求大減~要買這三區的店面 不划算
→ nthomas: 好地段的公寓現在明明就是稀缺
推 littlechild: 要是民生社區新房賣60 70萬一坪，沒商圈跟捷運也沒差
→ littlechild: 呀，但現實是都破百萬一坪
推 Csir: 師大超爛   不要來買
推 onlyiknow: 台北市中心的商圈沒落 對自住的在地人根本沒差
推 sospeter: 師大商圈只是範圍縮小，但知名老店全部都還在沒變
推 sospeter: 許記煎包.燈籠滷味.師園鹽酥雞.牛魔王.好好味.大腳桶
推 sospeter: 飯館兒.伊洛瓦底.泰式雞腿等知名店家還在師大商圈