[請益] 出租投報率的算法

[kiccoro (然而)]

本身並非專業投資客，但前一陣子看到工作地點附近一直很喜歡的小社區有物件出售

其實只是因為很喜歡這個社區的外觀，而且他戶數超少，很難遇到有案子出售，

一時衝動就先買下，打算目前先收租，將來老了無論自住或收租，人生都更有安全感

這間房子總價600萬自帶裝潢家電，屋齡蠻新的，裝潢也已經蠻漂亮，沒有再花錢整理什麼

貸到8成，等於只拿出頭期款120萬，分30年償還，利率1.31

結果買進以後放到租屋網試試水溫，竟然真的十天就租出去，而且租到兩萬元

物件在台南市中心，但只是一間小兩房，價錢是跟著租屋網上行情試試看

沒想到這麼順利就租出去，而且是一直有人詢問看屋的狀態，感覺不是剛好好運而已。

在網路上試算投報率，發現很多種算法，

有的算出來是6.5%左右，有的算出來還高過10%

想請問，算法到底怎樣是正確的呢？

然後覺得更奇怪的是，如果投報率真這麼好，那為什麼前手屋主還要賣出？

因為據我所知，前手屋主在賣給我之前也已經是在租人的狀態

而且租金比我這樣的兩萬還要高 (但當時他講租金很高的時候我是半信半疑)

但現在發現前屋主並沒有騙人，那他為何要賣出呢？

(畢竟他都已經花了精力裝修得那麼漂亮，又好租，實在不解)

還是關於出租投報率，我誤解了什麼呢？

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 101.9.197.110 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1630834957.A.F1B.html
推 Shrugg: 因為他已經找到更好的地點更大的房子了，但是資金有限，所
→ Shrugg: 以他把驢賣掉才能買馬，n年後你也可以換更大更好賺的，你
→ Shrugg: 就會把這一間賣掉了，而且他整修100萬可以加成到150或200
→ Shrugg: 賣，何樂而不為
→ IBIZA: 用現金流算IRR
→ IBIZA: 600萬能租2萬算不錯了
→ IBIZA: https://imgur.com/a/xXU2uON
→ IBIZA: 頭期支出120萬, 之後每個月收2萬支出貸款本利16132, 一年就
→ IBIZA: 是(20000-16132)*12=46416
→ IBIZA: 30年後還清貸款, 假設房子漲到1000萬
→ IBIZA: 理論上這應該還是低估了
噓 beebeebee: 不簡單，台南薪資撐的起兩萬小兩房，台北出租房子的房
→ beebeebee: 東，真是笨蛋啊！
→ IBIZA: 台灣各縣市的房租本來就沒有差太多
推 NTU303150195: 恭喜發現中產階級穩當投資的聖地
推 Morphee: 幾年屋呢?
推 Jimmy540i: 600萬租2萬??? 我也要買
→ Jimmy540i: 這報酬率快15%吧
推 a9940597: 我兩年前買290租1.3，不過是兩年前了
推 a9940597: 現在應該可以漲到1.5以上不過我沒漲
→ a9940597: 但是房價漲到530左右，
→ a9940597: 補充一下在台南北區
推 g11121s: 房東資金有限，把資金移到更有效率的地方，可能直接買九
→ g11121s: 份子，兩三年的漲幅，可以抵你近十年的收租XD所以你沒賺
→ g11121s: 到，你的資金被卡死在這間房，你失去機會成本XD，說到底
→ g11121s: 就是，人賺不到他認知以外的錢，不過還是恭喜你XD
推 we147121: 果然是南部的投報率
→ we147121: 現在資金都往蛋黃去了，市區漲幅會輸九份子？
推 teddyissad: 本來就一堆年輕人租超出自己的房子
推 morrislin: 台南市區哪裡二房600萬...
推 g11121s: 您認為九份子，不是蛋黃?XD
推 alonzohorse: 挖靠那麼香
推 ceca: 基本的投報率和現金投報率都要看.
推 dorbi33fish: 成大城兩房600萬很多啊，算很市區吧
推 piliwu: 我也要買+1
推 junior020486: 600萬哪裡可以租兩萬
推 gy55662008: 去年買楠梓330租1.2 今年要再買 發現找不到這麼便宜的
→ gy55662008: 2房了 資金會推升房價 壓低投報QQ
推 BRIANERIC2: 600萬2房 租2萬是現在市區普遍新屋的投報吧 應該算4%
→ BRIANERIC2: 目前我看到大多數保守派，或軍公教都是這樣搞來出租
→ BRIANERIC2: 但也幾乎都是貸款跟租金打平，他們是在QE的情況下不想
→ BRIANERIC2: 讓存款被割就捏著買，也有是拿原來房子再借出來買的
→ BRIANERIC2: 但是沒有固定收入這樣搞就很委屈，因為軍公教每個月還
→ BRIANERIC2: 有至少10萬收入（2夫妻），像樓上有人說楠梓橋頭之前
→ BRIANERIC2: 還有那種300多萬2房的，可以租1萬5，一間帶裝潢算400
→ BRIANERIC2: 萬，貸320租1萬5，2間每個月就多7千塊零用錢了
→ BRIANERIC2: 我也遇過那種超會算的軍公教，買投客整好的公寓420萬
→ BRIANERIC2: 3房的租到18000，一間扣掉貸款每個月就整整多7千塊
→ BRIANERIC2: 要拼投報的話，全部買公寓700萬可以買3間租到近5萬
推 rabinson: 對 所以老公寓熱消 就是因為收租效應高投報
→ rabinson: 我買210整到好310,可以租2.6萬
→ BRIANERIC2: 而且公寓一間還少了1千多管理費 對那種賺零用錢的來說
→ BRIANERIC2: 超划算 靠你這是那裡的公寓可以租到2萬6？
推 rabinson: 高雄啊
→ rabinson: 但是我做四套啦
推 askachage: 你沒錯，錯的是房價被低估了，卻被誤解成太貴了
→ aloness: 應該說很多年輕人願意花2萬租房，卻不願意拿來繳貸款…
→ aloness: 有些家裡小有積蓄或小有家業的，自己出來工作時都不會對
→ aloness: 自己太差，領個4~5萬薪水，租月薪一半的房子不手軟
推 kitten123: 買房投報率超高，我買385加裝潢450，租1.9萬
→ aloness: 記得要扣稅就是了，月收2萬，年收24萬，算所得稅率就是
→ aloness: 一年大約28000的支出
→ zaza5566: 薪水1/2租房 1/4再拿去存著出國玩 吃喝用1/4
→ zaza5566: 然後抱怨房價太貴
推 BRIANERIC2: 南部公寓隔套好像不太管，願意做真的投報超好
推 ceca: 南部沒再管.
→ insight123: 奇怪到底有什麼好懷疑人家賣房子，缺錢還什麼的不是都
→ insight123: 很正常嗎？
推 lovemost: 關於屋主賣屋還有一個可能他本身在做裝修的，裝修對他來
→ lovemost: 說成本更低，他實際上把裝修貫進房價售屋兩手賺
推 opop1133: 沒車位吧
推 piliwu: 外面以為台南房價漲太多實際上看是低估太多
※ 編輯: kiccoro (101.9.238.180 臺灣), 03/12/2023 11:47:04