Re: [請益] 出租投報率的算法

[shuichia (水餃)]

我自己的算法是，可以把買房收租投資看成是一個需要花時間但可以解約的儲蓄險，因為
大部分的獲利在沒有轉增貸前是看不到的，稍微精算就知道該不該投資或繼續持有，可能
有些名詞有用錯，不知道這個算法對不對

本金120萬 貸款480萬 1.31 30年 年繳193,584
加上稅金維護算個整數每年210,000
年收租金240,000 所以每年現金流=30,000，這部分每年用5%複利計算，另外房貸餘額每
年減少約13萬，所以
一年(13+3+120)/120=113%       irr=13%
五年(67+16+120)/100=169%     irr=11%
十年(140+38+120)/100=248%   irr=9.5%
卅年(480+200+120)/120=666% irr=6.5%
*irr內部報酬率=(n年後資產/本金)開n次根號-1  (白話就是擺n年以複利計算投報率)

算是一個不錯的投資，但如果擺長期30年也還是跟定存股差不多，就看中間要不要換別的
物件(原po內文的前屋主)，或是運用財務工具再把irr再放大了


※ 引述《kiccoro (然而)》之銘言：
: 代朋友發問
: 本身並非專業投資客，但前一陣子看到工作地點附近一直很喜歡的小社區有物件出售
: 其實只是因為很喜歡這個社區的外觀，而且他戶數超少，很難遇到有案子出售，
: 一時衝動就先買下，打算目前先收租，將來老了無論自住或收租，人生都更有安全感
: 這間房子總價600萬自帶裝潢家電，屋齡蠻新的，裝潢也已經蠻漂亮，沒有再花錢整理
什?
: 貸到8成，等於只拿出頭期款120萬，分30年償還，利率1.31
: 結果買進以後放到租屋網試試水溫，竟然真的十天就租出去，而且租到兩萬元
: 物件在台南市中心，但只是一間小兩房，價錢是跟著租屋網上行情試試看
: 沒想到這麼順利就租出去，而且是一直有人詢問看屋的狀態，感覺不是剛好好運而已。
: 在網路上試算投報率，發現很多種算法，
: 有的算出來是6.5%左右，有的算出來還高過10%
: 想請問，算法到底怎樣是正確的呢？
: 然後覺得更奇怪的是，如果投報率真這麼好，那為什麼前手屋主還要賣出？
: 因為據我所知，前手屋主在賣給我之前也已經是在租人的狀態
: 而且租金比我這樣的兩萬還要高 (但當時他講租金很高的時候我是半信半疑)
: 但現在發現前屋主並沒有騙人，那他為何要賣出呢？
: (畢竟他都已經花了精力裝修得那麼漂亮，又好租，實在不解)
: 還是關於出租投報率，我誤解了什麼呢？

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※ 編輯: shuichia (114.136.233.195 臺灣), 09/05/2021 19:20:07
推 rabinson: 你如果用寬限期 ，現金流馬上轉正了
→ IBIZA: 用寬限期前期現金流轉正, 但後期現金就變少
→ IBIZA: 如果你前期得到的現金有更好的投資那不錯, 不過當包租就是
→ IBIZA: 求長期穩定run下去
→ shuichia: 如果終究是要還房貸的話，前面開不開寬限差異不大，只要
→ shuichia: 金流嘎的過去，除非就是篤定寬限個幾次後賣掉，看每個人
→ shuichia: 怎麼操作
→ IBIZA: 要看你寬限期榨出來的現金拿去投資的報酬率
→ shuichia: 也可以先寬限個三五年後，再開始繳本金，現金流繼續操作
→ shuichia: 別的，效果應該也不錯，或是本利付個三五年後，轉增貸
→ shuichia: 把之前的貸款餘額減少部分一次提出來
→ shuichia: 榨出來的現金投報我也是保守一點用5%來算，或是找其他
→ shuichia: 收租物件再開槓桿放大
※ 編輯: shuichia (114.136.233.195 臺灣), 09/05/2021 23:37:46